上海星眙仓储服务中心与上海洲耀贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海星眙仓储服务中心，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：朱孝忠，总经理。
　　委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶阳挺，上海丰进立和律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海洲耀贸易有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：朱如桂，经理。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　上诉人上海星眙仓储服务中心(以下简称“星眙仓储中心”)因与被上诉人上海洲耀贸易有限公司(以下简称“洲耀贸易公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2019)沪0113民初8665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人星眙仓储中心上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判对洲耀贸易公司的一审诉讼不予支持，支持星眙仓储中心提出的一审反诉请求。事实和理由：星眙仓储中心在一审庭审后又向法院提交了上海宝山城市工业园区三星村民委员会(以下简称“三星村村委会”)出具的《情况说明》，其中具体陈述了洲耀贸易公司直至2017年4月2日才实际交还承租仓库的事实，但一审未就此事实进行核实，属于程序错误。洲耀贸易公司应就其实际搬离承租仓库的时间进行举证，否则应就此承担不利的法律后果。双方之间签订的《终止协议》只是就合同提前终止的补偿问题作出约定，并未就租金支付重新作出约定，故洲耀贸易公司仍应按原租赁合同约定的标准支付租金。因洲耀贸易公司未能及时搬离导致星眙仓储中心无法将承租仓库交付三星村村委会，故三星村村委会扣除上诉人的关联公司上海忠宙物流有限公司(以下简称“忠宙物流公司”)的搬迁补偿奖励费人民币(以下币种均为“人民币)400,000元，该损失应由洲耀贸易公司赔偿。
　　被上诉人洲耀贸易公司辩称，星眙仓储中心完全可以在一审庭审前向法院提交三星村村委会出具的相关《情况说明》，且三星村村委会作为拆迁补偿单位与星眙仓储中心之间有利益关系，其出具的《情况说明》无法证明当时的实际情况。洲耀贸易公司于2016年12月即已撤离承租的仓库，洲耀贸易公司在星眙仓储中心提供的2017年1月的《告知书》上签字是基于双方对房屋内零星遗弃物的处理所作的约定。洲耀贸易公司在一审审理中提供的证据证明三星村村委会已向星眙仓储中心发放了补偿款，而星眙仓储中心至今都不愿意提供其与三星村村委会签订的补偿协议。洲耀贸易公司认为一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
　　洲耀贸易公司向一审法院起诉请求判令：1、星眙仓储中心支付租赁搬迁费400,000元；2、星眙仓储中心以400,000元为本金，按照银行同期贷款利率计算，支付洲耀贸易公司自2017年1月1日到判决生效之日止的利息。
　　星眙仓储中心向一审法院提起反诉，请求判令：洲耀贸易公司支付2016年1月1日至2016年12月31日的房租1,132,500元(按正常租金1,510,000的75%计算，因为当时已经贴出公告要拆迁，所以自愿调整租金)，以及支付自2017年1月1日到2017年4月2日的场地使用费418,663元(按照合同约定的正常年租金1,661,000元计算)，合计1,551,163元；同时要求洲耀贸易公司赔偿星眙仓储中心损失400,000元。
　　一审法院认定事实：2013年10月11日，洲耀贸易公司与案外人忠宙物流公司(忠宙物流公司与星眙仓储中心的股东均为朱孝忠)签订了仓储服务合同，向其承租位于上海市宝山区锦秋路XXX号仓库包括办公楼和门卫室、天棚、办公楼等，租赁期限为六年，年租金为1,510,000元，租金先付后用，三个月支付一次。后经与忠宙物流公司协商，该合同(中出租人的权利及义务)由星眙仓储中心承受并继续履行。上述合同履行过程中，洲耀贸易公司向星眙仓储中心付清了2015年12月31日前的租金。
　　一审法院另查明，星眙仓储中心于2016年8月9日支付洲耀贸易公司300,000元，2016年12月5日支付200,000元。
　　一审审理中，洲耀贸易公司提供了一份《终止协议》，主要内容为甲乙双方在2013年11月13日签订了二份协议由宝山城市工业园区2016年1月份动迁建筑农民动迁房，甲方由乙方协商同意搬迁小孟家仓库，乙方同意在2016年12月31日全部搬迁交给甲方，协议终止，甲方一次性补偿乙方900,000元，首次为300,000元，第二次为200,000元，最后一次为400,000元。该协议中未注明签约时间。星眙仓储中心就《终止协议》表示，因为当时就是想让洲耀贸易公司及时搬迁，故双方单就搬迁补偿费做出了约定，签订了《终止协议》，该份协议只针对搬迁补偿费，没有涉及其他的合同权利、义务。关于租金没有发过书面的催告函，是在2018年期间，星眙仓储中心约过洲耀贸易公司去茶室谈过，向其催要租金的。对此，洲耀贸易公司均不予认可。
　　一审审理中，星眙仓储中心提供了一份落款时间为“2017年1月13日”的《告知书》，载明：“兹上海市宝山区城市工业园区小孟家生产队仓库。为配合政府拆违整治工作顺利开展，完成政府拆迁进度，特此按政府要求将厂房内所有物品清空，甲方方可将仓库交付给政府拆迁工作组。由此造成的乙方和任何第三方的任何纠纷由乙方负责，与甲方无关，本次行动清理物品由乙方负责拍摄现场照片，清理出的物品由乙方负责看管，如有任何灭失与甲方无关。”星眙仓储中心表示，当时因为洲耀公司未按协议约定的在2016年12月31日前搬走，故又再次告知，洲耀贸易公司直到2017年4月才清空。对此，洲耀贸易公司表示，协议真实性认可，但是落款时间不对，应该是2016年12月，故协议上的落款时间是他人后补的。从内容上看，可证明洲耀贸易公司已经履行了腾退义务，只是还有部分的零散物品没有搬，故约定由洲耀公司负责处理。星眙仓储还提供一份由上海宝山城市工业园区三星村民委员会出具的《情况说明》，证明洲耀贸易公司在2017年4月2日搬离以及为此星眙仓储中心还少获得了400,000元的补偿款；以及农业银行交易明细清单，证明星眙仓储中心通过朱孝忠个人账户于2016年8月9日支付了搬迁费300,000元，2016年12月5日支付了200,000元。洲耀贸易公司表示，情况说明真实性不认可，洲耀贸易公司不清楚三星村给了星眙仓储中心多少补偿款，该证明无法证明星眙仓储中心的损失以及洲耀贸易公司搬迁的时间。从银行的明细可以看出，在2016年12月19日上海宝山城市工业园区开发有限公司汇给星眙仓储426万余元，且注明是补偿款，这与村里写的情况说明是相矛盾的，可以反映出星眙仓储中心已经足额取得了动迁补偿款，不存在少拿的问题。
　　一审法院认为，当事人履行合同义务、行使合同权利应当遵循诚实、信用的基本民法原则。本案的争议焦点在于双方所签订的终止协议所反映的当事人所达成真实合意的内涵。洲耀贸易公司主张该份协议是双方当事人因拆迁所导致合同提前终止后的所有法律后果的一揽子解决方案。星眙仓储中心认为该份协议仅仅针对合同提前终止所产生的搬迁补偿款的支付约定。首先，该份协议名称为“终止协议”，而非“搬迁款补偿协议”，故从一般常理理解，协议应对双方租赁合同提前终止后的所有权利、义务作出最终处理的合意。其次，依照星眙仓储中心的主张，即该份协议是2016年年初签订的，而在签约当时，作为承租方洲耀贸易公司已拖欠了2016年1月起的租金，且根据合同约定租金应先付后用，三个月为一期支付的。如果该份终止协议不是一揽子解决合同终止后果的合同，那么星眙仓储中心应在签约后向洲耀贸易公司催要2016年1月起的租金，然而事实上，星眙仓储先后两次向洲耀贸易公司按约足额支付补偿款，却未就租金作出明确要求处理的主张也未(要求)将补偿款与洲耀贸易公司所欠租金予以抵扣。在(可收取的)年租金高达1,510,000元的情况下，上述行为显然有违常理，缺乏逻辑支撑。第三，尽管星眙仓储中心陈述其向洲耀贸易公司催告过租金，但洲耀贸易公司不予认可，且星眙仓储中心对此未提供任何证据佐证，法院难以采信。据此，双方签订的《终止协议》系当事人真实意思表示，就租赁合同提前终止后的所有法律后果做出一揽子的处理意见，体现了双方合意，该协议对双方具有法律约束力，双方均应恪守。诉讼前，星眙仓储中心支付了部分补偿款，洲耀贸易公司主张剩余400,000元补偿款的诉讼请求，符合协议内容，法院予以准许。至于星眙仓储中心认为因洲耀贸易公司未按期搬迁故尾款不予给付的抗辩。一审法院认为，协议中明确洲耀公司在2016年12月31日前全部搬迁，同时约定星眙仓储补偿洲耀公司900,000元，其中最后一次为400,000元，但未明确注明该款的支付条件为洲耀公司履行搬迁义务。再次，根据星眙仓储中心提供的《告知书》，双方明确了按照政府要求将厂房内所有物品清空，星眙仓储中心可将仓库交付给政府拆迁工作组，清理出的物品由洲耀公司负责看管。根据《告知书》内容，可以推论出届时洲耀贸易公司已向星眙仓储中心交付了承租标的，否则不会出现“星眙仓储可将仓库交付给政府拆迁工作组”的约定，作为洲耀贸易公司负责的是对清空物品的处置。据此，在洲耀贸易公司已完成清退交还义务的前提下，星眙仓储中心拒付剩余补偿款的行为显然有违双方合同约定，有违诚信原则，法院不予认可。至于，洲耀贸易公司主张的利息问题，其主张2016年11月完成搬迁，但对此缺乏相应证据佐证。根据上述分析，法院酌情确认从2017年2月1日起计算利息。针对反诉请求，根据上述分析，星眙仓储中心关于租金和使用费的反诉请求，缺乏事实和法律依据，也违背双方约定，法院不予准许。至于损失问题，其也未提供充分证据佐证，本院亦无法支持。
　　一审法院据此判决：一、星眙仓储中心于判决生效之日起十日内向洲耀贸易公司支付租赁搬迁费尾款400,000元；二、星眙仓储中心于判决生效之日起十日内以400,000元为本金，按照银行同期贷款利率计算，向洲耀贸易公司支付自2017年2月1日起至判决生效之日止的利息；三、洲耀贸易公司的其余诉讼请求，不予支持；四、星眙仓储中心的反诉请求，不予支持。
　　本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院另查明，星眙仓储中心在一审庭审后提供了三星村村委会于2019年6月18日出具的《情况说明》，记载：“关于上海市宝山区城市工业园区三星村小孟家生产队租借给上海忠宙物流有限公司的锦秋路XXX号场地，兹有如下事实：……3、2017年1月13日上海洲耀贸易有限公司当场清理一部分租赁仓库中的物品，此后于2017年4月2日将上述租赁场地全部清理完毕并搬离，朱孝忠也于2017年4月2日将场地交于三星村小孟家生产队。双方租赁合同于2017年4月2日终止。”
　　本院认为，洲耀贸易公司与星眙仓储中心就洲耀贸易公司实际搬离承租仓库的时间产生争执。因双方并未在洲耀贸易公司搬离时办理交接手续，而星眙仓储中心提供的《告知书》记载的内容主要系针对厂房内遗留物品的处理，故该《告知书》无法直接证明洲耀贸易公司的实际搬离时间。洲耀贸易公司对星眙仓储中心在一审庭审后提供的由三星村村委会出具的《情况说明》的真实性与关联性均不予认可。鉴于三星村村委会并非涉案租赁合同的当事人，在租赁双方均无直接证据证明承租人实际搬离时间的情况下，星眙仓储中心仅凭与自己存在一定利害关系的三星村村委会出具的《情况说明》无法证实洲耀贸易公司的实际搬离时间。且双方之间的《终止协议》并未约定星眙仓储中心可以扣除应付补偿费的条件，故星眙仓储中心以此作为拒付剩余补偿费的理由或要求洲耀贸易公司赔偿损失40万元，本院不予支持。星眙仓储中心要求洲耀贸易公司支付2016年1月起至12月的租金，一审法院基于星眙仓储中心在支付前两笔补偿款时并未要求以到期的租金予以抵扣、在诉讼前并未向洲耀贸易公司催讨租金等情况认定《终止协议》系双方对租赁合同提前终止后的所有后果做出一揽子解决的处理意见并无不当。同时，洲耀贸易公司在一审审理中以超过诉讼时效期间对星眙仓储中心要求支付租金的主张进行抗辩，鉴于星眙仓储中心未能提供证据证明其曾在欠付租金的法定诉讼时效期间内向洲耀贸易公司提出主张，故本院对星眙仓储中心的相关诉请不予支持。至于星眙仓储中心主张2017年1月起的房屋使用费，鉴于双方就洲耀贸易公司实际搬离的时间存在争议，同样基于上述《终止协议》系双方对合同终止后所有后果做出的最终处理意见的认定，本院对星眙仓储中心的该主张亦不予支持。
　　综上，星眙仓储中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费18,480元，由上诉人上海星眙仓储服务中心负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　孙幸冬

审判员：邬海蓉

书记员：陈  俊