上海星迪艺术品投资管理有限公司与上海奥林匹克俱乐部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海星迪艺术品投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：张若飞，董事长。
　　委托诉讼代理人：徐春晖，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：梅颖达，上海市金茂律师事务所律师。
　　被告：上海奥林匹克俱乐部，住所地上海市徐汇区。
　　法定代表人：胡孔胜，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴辰，上海小城律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：季思闻，上海小城律师事务所律师。
　　原告上海星迪艺术品投资管理有限公司与被告上海奥林匹克俱乐部房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海星迪艺术品投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿原告装修补偿款等费用共计7,081,202元。事实和理由：2016年4月6日，原、被告签订《合作框架协议》，约定：被告在不影响经营的前提下，将现有经营场地上海市徐汇区中山南二路XXX号(以下简称涉讼场地)内的部分闲置空间免费给予原告作合理利用；被告在不影响经营的前提下，将涉讼场地内的部分空间给予原告自营使用；被告将部分涉讼场地委托原告对外经营管理，原告应独立与所有潜在客户签订书面协议；原告全资对被告现有部分场地进行改造或重新建设；原告在合理期限内拆除被告商场及棋牌室区域，原告每年补偿被告20万元；协议有效期自2016年4月6日至2021年4月5日。2016年5月1日，原被告又签订了《租赁合同书》，细化了《合作框架协议》项下未涉及的事项。协议签订后，原告按约对涉讼场地进行了装修和改建后投入使用。2016年6月底，被告向原告发函称政府相关部门已启动徐家汇体育公园改造升级方案，可能影响原被告之间协议的履行。原告提出被告应对其进行补偿和安置，但协商无果。2016年12月2日，被告单方提出解除合同。2016年12月9日，原告委托律师向被告发函表示不同意解除合同，希望与被告协商解决。2017年1月28日，被告对外公告，涉讼场地于2017年1月28日停业，后涉讼场地封闭，原告无法进入。2017年4月，涉讼场地全部拆除。期间，原告在涉讼场地内的装修改建被全部破坏，部分物品在被告清场过程中遗失。嗣后，原告一直寻求各种途径救济均无果，故诉至法院。
　　上海奥林匹克俱乐部辩称，不同意原告的诉讼请求。双方之间是合作关系而非单纯的租赁关系,被告提供了大量场地空间供原告使用,原告装修改造后投入经营使用,双方共享利益,共担风险。合同无法继续履行系因涉讼场地在双方合作期间被列入市政府规划改造的徐家汇体育公园范围，涉讼场地需全部拆除，这属于不可抗力事由，合同解除并非被告所致。合同履行过程中，原告未按合同约定，取得相关经营证照，试图无证经营。原告还自行搭建了部分违章建筑，被告多次要求整改，原告均不予配合。原告的行为严重违约。因此，被告对于合同解除并无过错，无需承担相关责任。原告主张的损失基于其单方委托的评估报告，该报告是原告单方委托形成的，评估对象包含了原告大量的违章搭建，被告对此不予认可。原告主张的装修损失数额缺乏依据。故要求驳回原告诉讼请求。
　　本院认定事实如下：2016年4月6日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《合作框架协议》及其相关附件，约定：甲方在不影响经营的前提下，将上海市中山南二路XXX号内部分闲置空间免费给予乙方作合理使用，乙方主要用于收藏艺术品的展览展示、收藏文化的宣传。闲置空间具体位置如下：大堂、大堂走廊、花园吧周边墙面、客房部分墙面，西花园新建临时建筑墙面及1号楼2号楼(或3号楼)中庭墙面。甲方在不影响经营的前提下，将涉讼场地内的部分空间给予乙方自营使用。自营定义为：一般原则下以乙方自身名义实现的一切销售行为(仅限互联网线上交易)，特殊情况作为补充即乙方不通过互联网线上交易的销售行为必须书面告知甲方备案。乙方自营期间每月的总营收，由甲方按比例予以提成。乙方自营场地位置如下：大堂及走廊部分区域，花园吧及花园吧周边部分区域(含拆除后重新装修的商场和棋牌室区域)，新建西花园及1、2号楼中庭移动临时建筑区域。甲方将部分场地委托乙方对外经营管理，乙方应独立与所有潜在客户签订书面协议，乙方缔约客户必须满足甲方业态要求。乙方依约每月向甲方支付管理费用，管理费用标准为乙方每月收取所有缔约客户费用的比例双方另行协商。乙方依据甲方委托经营管理场地收取缔约客户的费用原则上不低于涉讼场地同等地区所应达到的收费标准。委托乙方对外经营的场地位置同上。乙方全资对甲方现有部分场地进行改造或重新建设。乙方在上述改造或重新建设的场地内开展活动所获得的全部营收额，扣除相应项目支出费用(需经双方确认)与税费后由甲方49%、乙方51%的比例予以分配。乙方不使用上述改造或重新建设的场地期间，甲方免费使用开展正常的经营活动(包括但不限于餐饮，会务会展等)，上述甲方经营活动如产生营收额由甲方获得，不予乙方进行分配结算。改造或重新建设的场地位置如下：西花园及西花园内新建临时建筑。花园吧区域乙方以下午茶配套花园吧基础服务开展经营。乙方经营期间每月产生的总营收，由甲方按比例提成。具体提成比例由甲乙双方以附件为准。乙方在合理期限内拆除甲方商场及棋牌室区域，乙方每年补偿甲方20万元人民币，乙方在合理期限内规划使用甲方二号楼二间客房，按每年每间18万元另行同甲方结算。甲方基于本协议合作内容提供必要场地及配套化服务(甲方负责承担大堂LED大屏及一号楼电梯购置费用)，不额外支出其他任何形式的合作费用。乙方具有独立履行本合作框架协议内容的一切资质并独立办理履行本协议项下合作内容所必须的一切证照。乙方所属全部商品及收藏艺术品的交易均由客户与乙方自行缔约并结算相应费用。由于商品及收藏艺术品交易引发的一切争议、纠纷均与甲方无关。甲方所属员工如推荐相关收藏艺术品成功缔约，仅视为客户与乙方缔约的促成因素，与甲方无任何关联且不会改变乙方作为相关责任主体。乙方应自行解决因本协议合作而与第三方独立主体引发的一切争议、纠纷、诉讼等事宜。本协议合作内容涉及的所有新建临时建筑在本协议期满后或提前终止后均无条件免费归甲方所有。本协议期为五年，有效期自2016年4月6日至2021年4月5日。由于酒店经营格局重大调整或不可抗力的原因，使协议无法完全履行或无法履行的时候，甲方可以变更或解除协议。甲方按照本协议约定行使解除权时，乙方放弃主张所有场地内装饰装修的残值、添置物，使用物品的折旧补偿、内部员工的遣散安置费用、预期可得利润等一切形式的费用。本协议任一方因不可抗力(不可抗力一般指不能预见并且对其发生后果不能防止或避免的各类事件)而不能或延迟履行本协议项下任何义务给对方造成的任何损失不承担任何责任。遇有上述不可抗力事件的一方，应立即将事件情况书面通知对方。按照事件对协议的履行的影响程度，甲方有权决定是否继续履行本协议或终止本协议而无需承担任何法律责任。乙方自受委托经营管理以及自营期间，甲方不参与乙方的经营活动。乙方经营期间销售的所有商品，如发生质量问题均与甲方无关，甲方不承担任何责任。
　　2016年4月15日，原被告签订《租赁合同书》，约定：被告向原告提供上海市中山南二路XXX号上海奥林匹克俱乐部内一楼酒店东南侧一号楼旁位置建筑面积156平方米作为原告的租赁场地。租赁期为五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日。原告每个合同年度应付租金、管理费、装修补偿等费用共计200,000元。因政府或公共机构的有关规定要求，造成原告损害的，被告不承担任何责任。嗣后，双方还签订两份《长包房协议书》，约定被告向原告提供为期一年的优惠长包房三间，双方就各自权利义务在合同中做了相关约定。
　　2016年6月22日，被告向原告发送一份《告知函》，载明：涉讼场地将被纳入徐家汇体育公园改造范围，可能影响双方之间合同的履行，原告对涉讼场地进行装修、改造、拆除、重建等行为需报经政府管理部门审批、审核或备案后方可实施。希望原告能就此充分评估履约风险。同时，被告表示愿意就履约问题与原告进行协商沟通。
　　2016年12月2日，被告向原告发送一份《解约函》，主要内容为：被告在履约过程中，存在搭建违法建筑拒不整改、无证非法经营等诸多违约行为，并已受到有关政府部门的行政处罚，双方的合作目的已落空。涉讼场地处于徐家汇体育公园改造范围内，整体经营格局将发生重大调整，合同客观上无法继续履行，因此，双方签订的《合作框架协议》及其附件、租赁合同书、长包房协议书，自原告收到本解除函之日起正式解除。
　　2016年12月20日、2017年5月5日、2017年6月16日，被告分别向原告发送三份律师函，表示因原告存在违法违约行为，被告要求解除双方之间的相关合同并要求原告搬离并返还涉讼场地。
　　2017年1月12日，上海市规划和国土资源管理局向上海市体育局、徐汇区人民政府、久事集团出具《关于请予支持开展徐家汇体育公园城市更新相关工作的复函》，载明：场馆改造，街坊内保留体育场、万体馆、游泳馆和东亚大厦，保留地上建筑面积约21万平方米，其他地上设施原则不做保留。
　　2017年6月6日，上海市体育局向被告的上级公司久事(集团)有限公司印发《上海市体育局关于清退上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆、东亚大厦内租赁户(商户)的函》，载明：根据已公布的《上海市徐家汇体育公园控制性详细规划局部调整及附加图则编制》，建成后的徐家汇体育公园将保留和改造上海体育场、上海体育馆、上海游泳馆和东亚大厦四栋主要建筑，其余建筑基本拆除。鉴于该项目时间紧、任务重，请贵司按照时间节点要求，向上述四栋建筑内的租赁户(商户)说明事由，并依法通过提前终止合同等方式予以全部腾退搬迁，确保2017年6月30日后的开工建设顺利进行。此后，涉讼场地及相关建筑均被拆除。
　　审理中，被告出示了由城管部门出具的《责令停止建设、限期拆除决定书》(含相关附件)、《限期拆除正在搭建的违法建筑催告书》、《强制拆除正在搭建的违法建筑决定书》《责令整改通知书》等共计十份处罚文件以及由消防部门出具的《责令立即改正通知书》、《行政处罚决定书》、《罚款缴纳通知书》等共计五份处罚文件，证明原告在合同履行期间存在多处违章搭建、占用绿地、未经消防审核擅自施工并投入使用等违法违约行为。同时，被告还提供了五份《告知函》表明被告对原告的上述违法行为进行过告知并要求整改。原告确认收到上述函件，但称被告在告知相关行为的同时仍在与其商议合作事宜。
　　审理中，原告提供一份由上海八达国瑞房地产土地估价有限公司于2017年2月28日出具的《评估咨询报告》，载明：上海市徐汇区中山南二路XXX号奥林匹克艺术俱乐部大堂区、中庭区、走道区、寻宝屋、咖啡厅及亲水平台、花园区、1#厅玉石市场、2#厅自助餐厅、3#厅徽派茶室等室内外装修工程于2016年12月2日的市场价值为7,081,202元。双方确认，报告结论中包含违章搭建部分。被告认为该份报告系原告单方自行委托机构所作，且评估的对象包含大量违章搭建，程序和内容均不合法，该报告不应被采纳，不能作为原告主张损失的依据。
　　审理中，对于“合作”方式，双方确认，由被告提供场地，由原告自行经营或交由他人经营；原告以租金或提成方式向被告交纳费用；对于原告的经营亏损，被告则不承担相应风险。原告认为双方名为合作，实为租赁。被告则坚持认为双方为合作关系。
　　庭审中，被告称，其目前也并未获得任何补偿。
　　以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的合作框架、租赁合同书、长包房协议书、告知函、解除函、律师函、上海市规划和国土资源管理局复函、上海市体育局文件、责令停止建设、限期拆除决定书、限期拆除正在搭建的违法建筑催告书、强制拆除正在搭建的违法建筑决定书、责令改正通知书等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。
　　本院认为，根据相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定行使权利、履行义务。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告就涉讼场地签订的《合作框架协议》、《租赁合同书》等均系双方真实意思表示，内容于法不悖，应属合法有效，双方均应恪守履行。根据审理查明的事实，《合作框架协议》名为合作，实为由原告提供场地，被告则通过不同方式给付相应对价的租赁关系。关于合同解除以及装修残值的补偿问题，双方在《合作框架协议》约定：由于酒店经营格局重大调整或不可抗力的原因，使协议无法完全履行或无法履行时，被告可以解除协议，原告放弃主张所有场地内装饰装修的残值、添置物等费用。同时，《租赁合同书》约定：因政府或公共机构的有关规定要求等，造成原告损失的，被告不承担任何责任。根据上述约定，非因被告责任造成合同解除的，被告无需补偿原告装饰装修损失。合同履行过程中，涉讼场地因市政规划调整而被整体拆除，导致双方之间的相关合同因不具备继续履行的可能而解除。合同终止系不可归责于双方当事人的事由，按约双方均无需承担违约责任。据此，原告向被告主张装饰装修损失，其主张缺乏合同依据，本院对此难以支持。此外，包括原告使用部位在内的整个涉讼场地的建筑物是为配合整体规划改造而被拆除的，并非被告实施的行为。同时，原告主张的装修补偿中包含大量的违章搭建，已被有关行政部门认定为违法建筑并强制拆除。因违法建筑不具有合法性，故原告要求被告给予赔偿的主张缺乏法律依据。综上所述，原告的诉讼请求缺乏合同及法律依据，本院难以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　驳回上海星迪艺术品投资管理有限公司的诉讼请求。
　　案件受理费61,368元，由上海星迪艺术品投资管理有限公司负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：赵玲婕

书记员：徐  磊