上海春季餐饮管理有限公司与王建祥房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告)：上海春季餐饮管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：范荣智。
　　委托诉讼代理人：虞世杰，上海治学律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：王建祥，男，1962年2月2日出生，汉族，住上海市。
　　委托诉讼代理人：汪伟敏，上海市朝华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郝怡，上海市朝华律师事务所律师。
　　上诉人上海春季餐饮管理有限公司因与被上诉人王建祥房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2018)沪0107民初6313号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　上海春季餐饮管理有限公司上诉请求：撤销原判，发回重审。事实和理由：本案系争合同的主体是上海建岛置业有限公司与上海春季餐饮管理有限公司。王建祥不是合同主体，没有起诉的主体资格。
　　王建祥辩称，其是房屋产权人，也是房屋出租方。一审法院的判决正确，要求维持原判。
　　王建祥诉至一审法院请求判令：一、解除王建祥与上海春季餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、上海春季餐饮管理有限公司支付王建祥至合同解除之日止的租金；三、上海春季餐饮管理有限公司按日租金0.3%/日的标准(即9.06元/天)支付至实际履行之日的逾期付款(租金)违约金；四、上海春季餐饮管理有限公司立即迁出并返还上海市桃浦路XXX号1-2层房屋；五、上海春季餐饮管理有限公司按6,745.71元/日之标准支付自合同解除之日至实际迁出返还房屋之日止的房屋使用费；六、上海春季餐饮管理有限公司支付违约金303,557.01元。
　　一审法院经审理查明，2012年，案外人上海农工商华都实业有限公司【后更名为上海农工商华都实业(集团)有限公司，以下称华都公司】与上海春季餐饮管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定：华都公司将其坐落于上海市桃浦路XXX号1-2层、建筑面积为1,056.08平方米的房屋出租给上海春季餐饮管理有限公司开设餐饮使用；租赁期限为2012年7月20日至2022年7月19日；该房屋每日每平方米建筑面积租金为3元，月租金总计为96,367元；递增口径，租金每年递增1%(即在上一年租金的基础上环比递增1%)；支付方式，每一年为12个租赁月，每三个租赁月为一个支付期，上海春季餐饮管理有限公司的每三个租赁月的租金应当在此支付期的10日前支付；逾期一日，则按日租金的0.3%支付违约金；上海春季餐饮管理有限公司还应支付房屋租赁保证金297,558元，租赁关系终止时，该房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由上海春季餐饮管理有限公司承担的费用外，剩余部分无息归还上海春季餐饮管理有限公司；租赁期间，使用该房屋所发生的水电煤等由上海春季餐饮管理有限公司使用产生的费用由上海春季餐饮管理有限公司自行承担；除出租方同意上海春季餐饮管理有限公司续租外，上海春季餐饮管理有限公司应在本合同的租期届满90日内返还该房地产，未经出租方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，上海春季餐饮管理有限公司应按当时日租金的2倍/平方米向出租方支付该房屋占用期间使用费；上海春季餐饮管理有限公司逾期不支付租金累计超过三个月的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金。
　　2017年9月19日，王建祥、上海春季餐饮管理有限公司及案外人华都公司签订《桃浦路XXX号1-2层房屋租赁变更协议书》。约定：王建祥与案外人华都公司已就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》，上海春季餐饮管理有限公司放弃优先购买权；2017年9月19日为租赁关系变更日；自租赁关系变更之日起，华都公司原向上海春季餐饮管理有限公司提供出租的该房屋由王建祥向上海春季餐饮管理有限公司继续提供；自租赁关系变更之日起，上海春季餐饮管理有限公司原向华都公司支付的该房屋租金由上海春季餐饮管理有限公司向王建祥继续支付，租赁关系变更之日前上海春季餐饮管理有限公司未付清的租金，华都公司仍有权向上海春季餐饮管理有限公司继续主张；租赁关系变更之日后，王建祥、上海春季餐饮管理有限公司之间的权利义务关系由双方自行处理，与华都公司无涉；华都公司将上海春季餐饮管理有限公司租赁押金移交给王建祥；原租赁合同中，除出租人变更外，合同约定的包括但不限于标的、价格、履行期限、地点及方式、违约责任等其他条件在本协议中不做任何变动，王建祥、上海春季餐饮管理有限公司需严格按合同履行义务。
　　2017年12月19日，王建祥取得系争房屋产权证。
　　之后，因上海春季餐饮管理有限公司未付租金，王建祥多次催讨，未果。2018年4月，王建祥向法院提起诉讼，请求判决如其诉请。
　　一审法院另查，2018年3月，上海春季餐饮管理有限公司向王建祥支付租金20万元。
　　一审审理中，王建祥表示，根据合同约定，上海春季餐饮管理有限公司返还的房屋应当符合正常使用后的状态。合同系因上海春季餐饮管理有限公司违约造成王建祥单方面解除，上海春季餐饮管理有限公司依法无权要求获得装修补偿。加之上海春季餐饮管理有限公司的装修早已陈旧，王建祥收回房屋后无需利用上海春季餐饮管理有限公司的装修。
　　一审法院认为，王建祥、上海春季餐饮管理有限公司及案外人华都公司之间就系争房屋签订的《房屋租赁合同》、《租赁变更协议书》是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，王建祥、上海春季餐饮管理有限公司均应恪守履行。根据合同约定，上海春季餐饮管理有限公司应按时支付租金，逾期支付累计超过三个月的，王建祥可书面通知上海春季餐饮管理有限公司解除合同。根据查明的事实，上海春季餐饮管理有限公司至今拖欠王建祥租金，已构成违约，王建祥主张解除租赁合同，要求上海春季餐饮管理有限公司迁出系争房屋、支付租金并承担相应违约金之诉请符合合同约定，予以支持。另，合同解除后，如上海春季餐饮管理有限公司仍未迁出，应向王建祥支付其占用房屋期间的使用费。本案中，王建祥主张按合同中关于租赁期限届满后承租方仍占用租赁房屋的支付使用费标准(租金的2倍)，要求上海春季餐饮管理有限公司支付合同提前解除后的房屋使用费，缺乏依据，法院依法按参照租金标准计算房屋使用费。上海春季餐饮管理有限公司经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对王建祥的诉请放弃全部答辩权利，不影响法院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、王建祥与上海春季餐饮管理有限公司就上海市桃浦路XXX号1-2层房屋形成的租赁关系及《桃浦路XXX号1-2层房屋租赁变更协议书》于判决生效之日解除；二、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付王建祥租金(自2017年9月20日起至判决生效之日止，租金按每月101,185.67元计，并扣除上海春季餐饮管理有限公司已经支付的租金200,000元)；三、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付王建祥逾期支付租金的违约金，以每日10.11元计，自2017年10月21日起，至上海春季餐饮管理有限公司实际付清欠付租金之日止；四、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内迁出上海市桃浦路XXX号1-2层房屋并向王建祥返还该房屋。如上海春季餐饮管理有限公司未按时交还房屋，应向王建祥支付房屋占用期间的使用费(按每月101,185.67元的标准计付)；五、上海春季餐饮管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付王建祥违约金303,557.01元；六、对王建祥其余诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案财产保全费5,000元，由上海春季餐饮管理有限公司负担。本案受理费13,950元，减半收取计6,975元，由上海春季餐饮管理有限公司负担。
　　二审审理期间，上海春季餐饮管理有限公司提供落款日期为2017年9月19日，出租方为上海建岛置业有限公司，承租方为上海春季餐饮管理有限公司的房屋租赁合同、2017年9月22日双方又签订的备忘录。上述合同、备忘录上出租方加盖了上海建岛置业有限公司印章、王建祥在联系人上签字，承租方加盖了上海春季餐饮管理有限公司印章，黄春雄在联系人上签字(上海春季餐饮管理有限公司陈述黄春雄是公司实际经营人)。上海春季餐饮管理有限公司认为房屋出租方是上海建岛置业有限公司，一审中查明的2017年9月19日，王建祥、上海春季餐饮管理有限公司及案外人华都公司签订的《桃浦路XXX号1-2层房屋租赁变更协议书》中王建祥也是作为上海建岛置业有限公司的法定代表人签字。故王建祥不具备起诉的主体资格，应该由上海建岛置业有限公司提起诉讼。
　　王建祥对此租赁合同、备忘录的真实性不持异议，表示王建祥确实是上海建岛置业有限公司的法定代表人，上海建岛置业有限公司的股东是王建祥和王建祥的妻子徐娟。本案涉及的房屋原来打算由上海建岛置业有限公司的名义购买，2017年9月19日，上海建岛置业有限公司与上海春季餐饮管理有限公司签订了房屋租赁合同，2017年9月22日双方又签订备忘录。但嗣后，因为考虑到税费成本问题，最终房屋由王建祥个人购买，故在2017年11月2日，王建祥与华都公司签订房屋买卖合同并在网上备案，2017年11月6日，王建祥与华都公司、上海春季餐饮管理有限公司签订三方变更协议，故一审期间其提供的《桃浦路XXX号1-2层房屋租赁变更协议书》实际签订日期为2017年11月6日，当时因为考虑到此前已经确定2017年9月19日为租赁关系变更日，故落款日期仍然写2017年9月19日。对此王建祥提供了华都公司出具的《房屋租赁变更协议》签订情况说明及华都公司合同审核流转单，载明内容与王建祥陈述一致。上海春季餐饮管理有限公司对此不予认可。
　　本院认为，根据双方当事人提供的证据，可以认定2017年9月19日，上海建岛置业有限公司与上海春季餐饮管理有限公司签订房屋租赁合同、2017年9月22日双方又签订的备忘录。2017年11月6日王建祥、上海春季餐饮管理有限公司及案外人华都公司签订《桃浦路XXX号1-2层房屋租赁变更协议书》，上述合同落款日期为2017年9月19日。一审法院查明的其余事实无误，本院予以确认。
　　另查，关于房屋交付问题，上海春季餐饮管理有限公司陈述因华都公司此前已将房屋出租给上海春季餐饮管理有限公司，故当事人之间不需要再行交付房屋。王建祥对此不持异议。
　　关于支付租金问题，王建祥二审期间提供上海春季餐饮管理有限公司支付租金的相应凭证，表明2017年10月黄嘉福(上海春季餐饮管理有限公司陈述黄嘉福是黄春雄的亲戚)将部分租金汇入上海建岛置业有限公司账户。2017年10月31日，上海建岛置业有限公司将上述款项转入王建祥开户行为农商行高陵分理处、账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的卡内。2018年1月以后，上海春季餐饮管理有限公司将租金汇入王建祥开户行为农商行高陵分理处、账号为XXXXXXXXXXXXXXXX的卡内。王建祥认为上海春季餐饮管理有限公司支付租金的情况说明其是明知房屋出租人最终为王建祥。上海春季餐饮管理有限公司认为其是按照上海建岛置业有限公司的要求将租金汇入上海建岛置业有限公司或者王建祥账户。
　　王建祥二审期间又提供黄春雄在2018年1月3日出具的承诺书，主要内容为上海春季餐饮管理有限公司欠王建祥先生2017年9月19日(以后)的租金于2018年12月30日前还清。2018年1月17日黄春雄又出具承诺书，内容为：至2017年12月31日尚欠桃浦路XXX号业主王建祥房租40余万元，2018年1月到期租金未支付，承诺……(分期支付)。王建祥认为上海春季餐饮管理有限公司是清楚房屋出租人是王建祥并不持异议。上海春季餐饮管理有限公司对承诺书真实性无异议，但认为是出具给上海建岛置业有限公司的法定代表人的。
　　本院认为，王建祥向一审法院提起本案诉讼，一审法院按照法定程序向上海春季餐饮管理有限公司送达传票、起诉状副本、证据副本等，上海春季餐饮管理有限公司未对王建祥的诉讼主体资格提出异议，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利，一审法院依法审理并无不当。二审期间，上海春季餐饮管理有限公司提供了其与上海建岛置业有限公司之间的房屋租赁合同，欲证明本案合同主体是上海建岛置业有限公司。对此王建祥方提供了一系列证据，可以证明合同的签订情形，双方实际履行情况，已经形成完整的证据链，故本院对王建祥方主张的事实予以采纳。本案诉讼之前，王建祥与上海春季餐饮管理有限公司之间签订了房屋租赁合同，并实际履行了双方的合同，故王建祥具备提起诉讼的主体资格。上海春季餐饮管理有限公司拖欠租金的事实清楚，王建祥起诉要求解除合同于法有据，上海春季餐饮管理有限公司应当返还房屋、支付租金、违约金等。综上，一审法院的判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费13,950元，由上海春季餐饮管理有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：张志煜

书记员：邬  梅