上海晟欣包装材料有限公司与上海智普达企业形象策划有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海晟欣包装材料有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：高志钢，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘阳，上海福一律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘杰，上海加宁律师事务所律师。
　　被告：上海智普达企业形象策划有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：李新阳，董事长。
　　委托诉讼代理人：阳胜，上海禹众律师事务所律师。
　　原告上海晟欣包装材料有限公司与被告上海智普达企业形象策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审判。本案于2018年5月9日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘阳、被告委托诉讼代理人阳胜到庭参加诉讼。本案于2018年12月19日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人刘杰、被告委托诉讼代理人阳胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海晟欣包装材料有限公司诉称：原、被告于2015年12月15日签订房屋租赁协议，原告将位于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号厂房2,500平方米出租给被告使用，租期六年，从2016年3月1日起至2022年2月28日止，第一年租金人民币40万元(以下币种均为人民币)，第二年至第三年每年租金48万元，第三年至第六年每年租金504,000元。双方同时约定被告不得将厂房全部或部分转租，如被告转租，原告有权单方解除合同且收取租金不予退还。2017年9月，原告发现被告在未经原告同意下于2015年12月16日以原告名义将上述房屋转租给其它公司。被告的行为严重违约，侵害了原告的合法权益，故向法院起诉要求：1、判令解除原告与被告之间签订的房屋租赁协议；2、诉讼费由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求：1、判令被告支付2018年3月1日起至房屋实际交付之日止的房租(暂计为12万元)；2、判令被告将租赁的房屋交付给原告；3、判令被告赔偿原告因被告擅自拆除两间房屋给原告造成的损失30万元；4、判令被告将租赁房屋的水、电及煤气过户至原告名下。
　　被告上海智普达企业形象策划有限公司辩称：原告没有房屋解除权，不同意原告全部诉请。房屋租金是没有付，是因为原告起诉，等案件结束后按判决依法支付。被告没有拆除原告的两间房屋。原告要求解除合同，视为原告违约，按法院判决同意交付租赁房屋。水电煤一直在原告名下。
　　同时，被告上海智普达企业形象策划有限公司反诉称：2015年12月16日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》，原告将坐落上海市青浦区沪青平公路XXX号2,500平方米厂房租给被告使用，被告在租赁期间，由于房屋破旧，屋顶经常漏水，原告同意被告对租赁房屋进行装修和修缮屋顶。2017年9月28日，原告以被告对外转租为由起诉解除合同，被告认为原告存在违约，为维护自身合法权益，故被告反诉请求：1、判令解除反诉原、被告双方签订的《厂房租赁合同》；2、判令反诉被告返还房屋押金5万元；3、判令反诉被告赔偿房屋装修费38万元；4、诉讼费由反诉被告承担。审理中，被告变更第三项反诉请求要求189,244元。
　　针对反诉，原告上海晟欣包装材料有限公司辩称：对诉请1同意解除合同，对诉请2、3不同意，原告不存在违约，对装修原告也不知情。
　　经开庭审理查明：2015年12月16日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将位于上海市青浦区沪青平公路XXX号2,500平方米厂房出租给乙方，乙方用于生产和办公使用。租赁期限6年，即从2016年3月1日起至2022年2月28日止，2016年3月1日至2017年2月28日租金43万元，2017年3月1日至2019年2月28日，每年租金48万元，2019年3月1日至2022年2月28日，每年租金504,000元。租金每6个月支付一次，第一次支付以后，乙方须提前10日缴纳下一期的租金，乙方未按要求提前缴纳，每逾期一天应按未交部分3‰向甲方支付滞纳金，逾期超过15个工作日仍未缴纳，则视为乙方违约放弃续租，甲方有权单方解除合同，且从保证金中扣除应收取租金及滞纳金并没收保证金。租赁期间，因使用租赁房屋产生的水、电、气、清洁费等各项费用由乙方承担，甲乙双方需在租赁期间办理好水电表的过户事宜。甲方现有设备占据南面厂房，经双方商议于2015年12月16日其他地方先交接，甲方不得晚于2015年12月31日交房。乙方不得将租赁房屋全部或部分转租，如乙方擅自转租的，甲方有权单方面解除合同，且已收取租金不予退还。履约保证金5万元，保证金于合同签约当日一次性付清，合同解除或租赁期限届满且双方结清所有债权债务后，由甲方一次性无息退还。双方另行约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约向被告交付租赁厂房，被告支付租赁保证金5万元。被告支付租金至2018年2月28日。
　　另查明：位于上海市青浦区赵巷镇新光村房屋(即系争租赁房屋)，1999年12月28日登记权利人为原告[上海市房地产权证号：沪房地青字(1999)第005154号]，权属性质集体。
　　审理中，2018年7月9日，依据被告申请，本院通过上海市高级人民法院委托上海中世建设咨询有限公司对系争厂房的装修进行审价。2018年11月12日，上海中世建设咨询有限公司出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见：确定造价102,442元，争议造价86,802元。被告为此花费鉴定费11,400元。原告对报告真实性没有异议，对于鉴定结论，认可102,442元，但不是对于案件处理金额的认可。即使建造过程有过花费，但与原告无关。如果法院参考鉴定意见，对于无争议部分，合同期限六年，合同履行三年，折旧一半。对于有争议部分，均不予确认。被告对于无争议部分，没有异议。对于有争议部分，希望通过鉴定机构向法庭反馈，并说明报告是否已经进行折旧计算。审价人员表示：有争议部分：斜梁根据被告描述，在现场没有看到；彩钢夹心板，第二层夹芯板有的，但原告不承认，所以也放在争议部分；地坪、过道彩钢瓦，原告也不承认；最后第二次量的，有的，但是否被告做的不确认。按照施工时间段原价，没有折旧。第二次测量有调整。报告第25页，第二次查看现场调整内容，现场查看对于修缮、装修无法区分。对于审价人员陈述，原告认为鉴定人员陈述系客观真实的，对于有争议部分，系被告单方描述的，无其他证据佐证，也不能证明被告描述部分系被告做的。被告认为同意鉴定人员的陈述，被告作为房屋使用人，原告不修缮的情况下被告进行修缮，应该由原告承担。
　　以上查明的事实，由原告、被告的陈述，厂房租赁合同、上海市房地产权证、银行流水、工程造价鉴定意见书等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　审理中，原告表示：被告私自将房屋转租，装修与原告无关，只是办理了房屋漏顶的维修，与装饰装修没有关系。拆除的房屋是指被告入住之后图纸上有20多平方米的房屋，以前是洗手间，没有证据。委托经营系被告与第三方之间的关系，与本案以及原告无关。广告牌即使真实的，也不能证明被告主张。存放物品即使真实，也不能证明被告所述的原告经常查看的主张。现场无人进行管理，被告系承租人，交接由被告完成，被告当时整体租赁。原告在系争房屋内无经营，有办公室。系争厂区内厂房均系有证的，没有搭建产证之外的房屋。合同解除时间按照第一次庭审时间。被告拆除原告房屋如有新证据，另案起诉。水电煤应在被告名下，可能被告又转至第三方名下，没有证据。次承租有三家，审理过程中，次承租人剩两家，对于次承租人不要求在本案中处理。被告违约导致合同解除，根据合同约定，解除后5万元履约保证金不予退还，被告的搭建、修缮属于被告单方行为，原告不认可，即使鉴定结论支持，但有争议部分原告不认可；对于无争议部分，按照折旧一半计算。对于水电费双方另行协商处理。同时，原告申请证人陈某某、游某某、闫某某出庭作证。证人陈某某表示：证人是上海求盛橡塑复合材料有限公司法定代表人，2016年3月从被告处承租房屋，租赁二楼500平米左右的房屋，租赁目的是加工服装，签订了租赁合同，租赁4年，租金正常支付给被告，进入后进行过装修，原来是否有装修不清楚，看过房产证，但产证登记在谁名下不清楚，对方如果没有产证是不租赁的，其认为有产证，产权应该就是被告的。2017上半年大房东与二房东产生停电问题，被告申请停电，才知道被告是二房东，原、被告之间的纠纷不清楚。原、被告之间没有纠纷时三个月一付，从今年开始一个月一付，水电费也是一个月一结，支付给二房东(被告)。签订合同时就看了产证的复印件，先是跟姓邹谈的，与杨武签订合同。去过消防等部门，检查下来都是没有问题的。对之前的情况不清楚，进场后就是看自己租赁的地方，查看屋顶是否漏水是看不出来的。之前是不认识大房东的，入住后原、被告产生纠纷后才知道有大房东的。证人游某某表示：证人是上海英飞木制品加工厂的经理，2015年底去看的厂房，2016年1月签订的合同，租期为6年，是与杨武签订的合同，当时签订合同时看过合同，合同的甲乙方没看清楚，系争厂房不是被告所以看了合同，是否有转租权。(查看了原被告之间的合同)当时看到不是原被告之间的。(查看原告与上海新海逊会展服务有限公司合同)当时看到的是这份合同，是同意转租的。租赁的是一楼北跨东西走向，大概在1,200平方米左右。是与上海新海逊会展服务有限公司签订的合同，而不是与被告签订的。租赁目的是做仓储，租金是正常支付，本来租金是半年一付，发现原、被告之间有纠纷后就一个月一付，在2018年年前发现有大、二房东出现纠纷，水电费也是直接交给二房东，直接转账给个人。进入后也装修过，之前是没有电线的，租赁时是毛坯，就最里面有点墙砖，合同签订时有过约定遇到动拆迁，被告是要赔偿的。房屋外面有涂料，屋顶漏水被告修过。证人闫某某表示：合同中孟观喜是证人妹夫，与他合伙做床垫的。租赁的是最东面，租赁400平米左右，签订合同时没有看过任何东西，被告说过系争厂房不是被告的，但说过与大房东是有合同的，是否有转租权不清楚。租金及水电费是正常支付给杨武，通过微信转帐。原、被告之间产生纠纷后知道，原来不认识大房东。签订合同时是上海新海逊会展服务有限公司，大、二房东签订的合同不清楚，也不清楚二房东叫智普达。进入后没有装修，原来的状态不清楚。接手的状态里面就是有涂料。房顶漏水被告修过。去年经常停电，就是原、被告之间产生纠纷时。原告认为通过三个次承租人的陈述，被告非法转租的行为，没经过原告允许，用其他名字来与次承租人签订合同。被告则认为对第一证人当时是他爱人在弄，证人对后面进入后的情况清楚。对第二、三证人证明被告是有装修和修缮的行为。大房东在去年上半年就已经知道被告存在转租，在半年内没有提出异议就视为同意转租。
　　被告表示：被告因租赁房屋装修、修缮共支出38万元，有相应依据证实。微信聊天记录截图证明2016年1月13日同意被告修缮屋顶和装修的事实，要求杨武去政府办理屋顶维修的手续。水电费按时向有关部门支付的。被告没有拆过房屋。被告委托案外公司管理本案系争房屋。租赁房屋广告牌、原告存放物品、存放文件及装修照片，证明原告能够看到的，原告存放物品说明会去查看现场，与原告庭审陈述不符。厂房查封时间系2018年9月底，据村书记了解系国庆前查封的，被告无法正常使用，系未申办环评，但系争板块只能做仓库处理，查封原因不是因为违法建筑，系无法进行环评，不是被告不办理，系无法办理。限期关停通知书证明对系争房屋的关停通知，要求租赁房屋停止生产使用，被告通过沟通才可以半关半生产，被告不能正常生产。合同系原、被告签订，但系关联公司转租的，系受被告委托的。被告当时整体租赁，原告在系争房屋内无经营，有办公室。租赁的均系有证面积，整个厂区内没有无证房屋，产证之外没有搭建过。合同解除时间按照第一次庭审时间。房屋被查封之后，已经停电。次承租人无法生产经营，同意撤离，但也只能通电后才能撤离。次承租人有三家，案件审理过程中，搬走的系限期关停的这一家。被告没有存在违约，根据证据显示，原告知道被告对厂房进行转租，原告人员经常到厂房巡视，被告对房屋进行修缮也通知了原告人员。按照司法解释，原告在明知被告转租情况下，六个月未提起解约，法院不予支持，被告转租的违约条件不成就，被告不存在违约行为。反而原告向法院提起诉讼，以行动证实不履行合同，被告有权解除合同。本案的房屋履约金5万元应该予以退还。关于损失，房屋比较年久、破旧，被告进行修缮，本应系房东的义务，对于修缮原告系知晓的，费用系被告承担的，经过鉴定机构的评估，费用18万余元，费用应该由房东支付。对于装修，被告对房屋进行整修，费用也应当由房东承担。水电费双方另行协商处理。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系原、被告间真实意思表示，是有效的民事法律行为，双方均应按约履行义务。现原告要求解除合同，被告请求解除合同，本院予以准许。合同解除时间双方均确认为2018年5月9日。合同解除后，被告理应从系争房屋内及时搬离。被告占用系争房屋理应支付房屋使用费，被告至今未能腾退，原告根据合同约定标准主张房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。原告要求被告赔偿拆除两间房屋损失30万元及将水电煤过户至其名下，原告未提供相应证据证实，无事实和法律依据，故原告的该项请求，本院不予支持。合同解除后原告应将租赁保证金返还被告，被告要求返还支付的押金，本院予以支持。被告承租原告厂房，为了经营需要进行相关的装饰装修、修缮等尚属合理，且相关证人证言亦能证实，并经评估相应价值，对被告要求原告赔偿装修等损失，本院综合双方合同履行情况、实际使用情况及鉴定机构的意见，酌情由原告赔偿被告损失10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海晟欣包装材料有限公司与被告上海智普达企业形象策划有限公司(反诉原告)于2015年12月16日签订的《厂房租赁合同》解除；
　　二、被告上海智普达企业形象策划有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇沪青平公路XXX号租赁房屋并将该房屋返还原告上海晟欣包装材料有限公司；
　　三、被告上海智普达企业形象策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟欣包装材料有限公司租金人民币81,333元；
　　四、被告上海智普达企业形象策划有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晟欣包装材料有限公司房屋使用费(按年租金人民币48万元标准,自2018年5月10日起计算至实际腾退之日止)；
　　五、驳回原告上海晟欣包装材料有限公司的其余诉讼请求；
　　六、反诉被告上海晟欣包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内返还反诉原告上海智普达企业形象策划有限公司履约保证金人民币50,000元；
　　七、反诉被告上海晟欣包装材料有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海智普达企业形象策划有限公司损失人民币10万元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费人民币7,019元，减半收取计人民币3,509.50元，原告上海晟欣包装材料有限公司负担人民币2,593元，被告上海智普达企业形象策划有限公司负担人民币916.50元；本案反诉费人民币2,444元，由反诉原告上海智普达企业形象策划有限公司负担人民币794元，反诉被告上海晟欣包装材料有限公司负担人民币1,650元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　

审判员：吴小龙

书记员：沈  丹