上海普克机械制造有限公司与上海喜舍实业有限公司、上海鹏信智实业有限公司等土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海普克机械制造有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：严彤，总经理。
　　委托诉讼代理人：韩伟祖，上海国定律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：刘登峰。
　　被告：上海喜舍实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：王新宇，执行董事。
　　被告：上海鹏信智实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：王新宇，执行董事。
　　被告：周志刚，男，1973年5月23日出生，汉族，户籍所在地广东省深圳市。
　　被告：王新宇，男，1976年2月14日出生，汉族，户籍所在地上海市浦东新区。
　　被告：董远志，男，1975年5月2日出生，汉族，户籍所在地广东省东莞市。
　　被告：翟原，男，1975年12月7日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市。
　　被告：侯康，男，1975年2月10日出生，土家族，户籍所在地湖南省郴州市。
　　被告：曾为民，男，1969年5月26日出生，汉族，户籍所在地广东省东莞市。
　　上述被告共同委托诉讼代理人：王仕善，上海尚域律师事务所律师。
　　原告上海普克机械制造有限公司(以下简称普克公司)与被告上海喜舍实业有限公司(以下简称喜舍公司)、上海鹏信智实业有限公司(以下简称鹏信公司)、周志刚、王新宇、董远志、翟原、侯康、曾为民间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普克公司委托诉讼代理人韩伟祖、刘登峰及八名被告共同委托诉讼代理人王仕善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　普克公司向本院提出诉讼请求：1、判令普克公司与喜舍公司于2016年3月17日签订的租赁合同自2018年2月11日解除，并判令喜舍公司将承租的租赁物及租赁场地按合同约定完好无误地归还普克公司；2、判令喜舍公司支付拖欠的租金人民币(以下币种同)279,642.86元(自2017年下半年起计算至2018年2月11日止)；3、判令喜舍公司支付拖欠的2018年2月12日至2018年3月31日止的房屋使用费80,357.07元；4、判令喜舍公司支付拖欠的自2018年4月1日起至判决生效之日止的房屋使用费(暂计至2018年5月31日为103,333.33元，按照每年62万元的租金标准计算)；5、判令喜舍公司支付拖欠的2017年第四季度水费5,591.49元和2018年1月电费3,480元；6、判令喜舍公司承担恢复原状和清运垃圾费用30,000元；7、判令喜舍公司支付因拖欠租金和使用费所造成的违约金(按照每日0.5%计算至判决生效之日止，暂计至2018年5月31日为402,517.23元)；8、判令喜舍公司的履约保证金5万元归普克公司所有；9、判令喜舍公司承担应擅自中途退租的违约补偿30万元；10、判令被告上海鹏信智实业有限公司、周志刚、王新宇、董远志、翟原、侯康、曾为民在未出资范围内对喜舍公司的上述债务承担补充赔偿责任。事实与理由：普克公司与喜舍公司于2016年3月17日签订了一份租赁合同，约定普克公司将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号内的厂房(以下称系争房屋)共1788平方米租赁给喜舍公司使用，2017年4月1日至2018年3月31日期间的租金为每年60万元，每半年度开始前十日内喜舍公司需将租金付清。同时双方对履约保证金、违约责任等双方权利义务作了约定。合同签订之初喜舍公司履约尚属正常，但自2017年下半年开始拖欠租金和税费等不付，经普克公司多次催讨未果。同时，普克公司发现喜舍公司擅自将承租的厂房转租他人，为此，普克公司曾发函要求喜舍公司立即停止违约行为，并书面催讨租金，但喜舍公司仍未支付租金，并在此后未通知普克公司的情况下基本搬离了系争房屋，故普克公司只能终止合同履行。另外，喜舍公司的股东未对公司有资金投入，故应当在未出资范围内对喜舍公司的债务承担补充赔偿责任。
　　喜舍公司辩称，第一，普克公司未将合同约定的场地全部移交给喜舍公司使用，故应当按照其实际交付的面积计算租金，而喜舍公司已支付的租金已经超过了应付租金，无违约行为；第二，普克公司提供的厂房除办公区域外，所有的大门均被堵上，改建成厂房出租给他人，厂房消防通道堵住，无法正常使用；第三，系争房屋已由普克公司收回，收回时间应当在2018年3月份；第四，租赁合同有关违约金和补偿的约定是不公平和不合理的，对此应不予支持，若法院认定喜舍公司违约的，合同约定的违约金标准过高，请求予以调整。鹏信公司、周志刚、王新宇、董远志、翟原、侯康、曾为民辩称，公司章程约定的出资日期是2024年，其均已按公司章程完成出资，不应承担补充赔偿责任。
　　审理中，原告普克公司撤回了对上海鹏信智实业有限公司、周志刚、王新宇、董远志、翟原、侯康、曾为民的起诉，并撤回了上述第1项诉讼请求中要求喜舍公司将承租的租赁物及租赁场地按合同约定完好无误地归还普克公司的诉讼请求及第6项、第10项诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2007年8月17日，案外人上海久巧机电有限公司作为建设单位取得位于上海市嘉定区曹安公路XXX号厂房的建设工程竣工规划验收合格证。2008年1月18日，普克公司与久巧公司签订《厂房合作开发协议》一份，约定双方共同对上海市嘉定区曹安公路XXX号土地进行联合建设工业厂房，久巧公司提供土地，普克公司提供资金并负责厂房的建设与管理。久巧公司另出具委托书一份，委托普克公司法定代表人严彤办理上述厂房对外出租事宜。
　　2016年3月17日，普克公司(甲方)与喜舍公司(乙方)签订《租赁合同》一份，约定甲方向乙方提供经营场地共1788平方米，位于曹安公路XXX-XXX号(以下称系争房屋)，供乙方经营业务，租赁场地的经营权为甲方所有；租赁期限自本合同生效之日起至2021年3月30日止；乙方租赁甲方该场地，从甲方将场地交付乙方承租之日起开始按半年度计付租金，每半年度开始前十日内，乙方必须将租金付清，租金标准：2016年4月1日至2017年3月31日为每年58万元，2017年4月1日至2018年3月31日为每年60万元，2018年4月1日至2019年3月31日为每年62万元……；乙方对甲方场地内的现状予以认可，除乙方征得甲方同意对现有的不可拆除的装潢设施的部分或全部重新进行装修装潢外，在本合同到期终止或提前终止时，乙方应按不可拆除的装潢设施的现状将场地交还甲方；本合同签订之时，乙方应向甲方支付相当于一个月的履约保证金即5万元，甲方将在乙方支付上述款项后的10日内将场地交付乙方使用，实际租金按正式供电日起算，多付款部分下季度付款时清算；水、电费用由乙方按月据实支付；租赁期满后，甲方将履约保证金无息退还乙方，但如乙方拖欠租金或其他未清缴款项或未完成责任，则甲方在扣除相应款项后将余款无息退还乙方，如乙方提前终止合同，或因乙方违约导致甲方行使终止合同之权利，则履约保证金没收，甲方不负返还责任；乙方应按时支付租金和其他费用，逾期支付按0.5%/天加付；乙方逾期支付租金或其他费用超过一个月的，甲方有权解除本合同，没收履约保证金，并赔偿甲方由此产生的经济损失；在租赁期限内，乙方未经甲方同意中途擅自退租的，必须结清全部房租和应缴的费用，乙方的保证金归甲方所有，另外再补足甲方共计六个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应该负责赔偿；本合同无论是期限届满终止还是提前终止，乙方均应将租赁场地及装修设施、附属部分完好无损地移交给甲方，原乙方的改造、装修的一切设备设施无偿归甲方所有，甲方对乙方因该物业改造、装修而投入的费用不做任何补偿，该物业归还甲方后，乙方遗留的所有物品，甲方可无偿自由处理；除非另有约定或一方已向另一方发出了更改地址的书面通知，所有与本合同有关的通知、声明均应以邮寄方式寄至本合同页首所记载的双方正式地址(喜舍公司地址为上海市曹安路3985弄)，从邮寄后的第三日起即视为上述文件等已送达对方。合同另对双方其他权利义务作出约定。合同签订后，普克公司将房屋交付喜舍公司使用，喜舍公司支付了租赁保证金5万元。起初合同履约尚属正常，但此后喜舍公司开始拖欠租金。
　　2018年1月19日，喜舍公司(甲方)与案外人上海道助货运代理有限公司(乙方，以下简称道助公司)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，双方商定年租金为706,000元，并注明厂房面积为1488平方米。2018年1月20日，普克公司发出申告一份，称喜舍公司与案外人道助公司签订租赁合同未经普克公司许可，要求其停止违约行为。后该转租合同并未实际履行。
　　2018年2月1日，普克公司发出申告(2)及律师函，要求喜舍公司支付欠付的2017年下半年和2018年上半年的租金。
　　2018年2月8日，普克公司向系争房屋所在地及喜舍公司注册地址以快递方式寄送律师函，其在函件中陈述喜舍公司日前已基本搬离了承租的厂房，但仍拖欠租金和水电费未缴，要求解除与喜舍公司签订的租赁合同，并要求将系争房屋返还普克公司，同时支付拖欠款和违约金。此后，因喜舍公司仍未支付欠付的租金并将系争房屋返还普克公司，普克公司以喜舍公司违约为由，诉至本院。
　　庭审中，1、普克公司提交了九巧公司制作的水费单及电费付款通知以证明喜舍公司欠付2017年10月至2018年1月的水费5,591.49元和2018年1月电费3,480元，喜舍公司对两份证据的真实性均不予认可，表示2017年12月前的水电费已付清，已不欠水电费，相关费用由九巧公司派人现金收取。2、喜舍公司表示其已于2018年1月15日搬离系争房屋，但未办理过房屋交接手续，系争房屋内已无其需要保留的财物。
　　审理中，双方于庭审结束后对租金支付情况进行了核对，双方对喜舍公司已支付2016年4月1日至2017年6月30日的租金73万元无异议。就2017年下半年租金，普克公司认为喜舍公司仅支付9万元，喜舍公司表示其于2017年9月20日支付过一笔租金110,250元，故已付租金应为110,250元。对此，普克公司提交中国银行股份有限公司存款交易明细对账单中载明喜舍公司提到的该笔款项用途为4-6月房租，后喜舍公司未进一步举证证明其主张的租金支付情况。2018年11月16日，普克公司自行收回了系争房屋。
　　本院认为，普克公司受久巧公司的委托对外出租系争房屋，与喜舍公司签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。合同签订后，普克公司将系争房屋交付喜舍公司使用，喜舍公司理应支付相应租金。喜舍公司辩称普克公司实际仅交付了500平方米办公用房可供使用，故应当按此面积计算租金的意见，因喜舍公司在租赁期内从未对厂房无法使用提出过异议，始终按照使用面积1788平方米的标准支付租金，且其与案外人的转租合同约定厂房面积亦超出了其自认的使用面积，故对该辩称意见，本院不予采信，喜舍公司应当按照合同约定的租金标准支付租金。鉴于喜舍公司已逾期支付租金超过一个月，普克公司有权依据合同行使解除权。因普克公司已于2018年2月8日按照合同载明的喜舍公司地址寄送解除函，根据合同约定，从邮寄后的第三日起即视为通知已送达喜舍公司，故本院确定合同解除时间为2018年2月11日。关于租金及使用费，喜舍公司主张其已于2018年1月15日搬离系争房屋，但因其未就搬离日期进行举证，亦未在搬离后通知普克公司收房或与其办理房屋交接手续，且仍有财物在系争房屋内，致使普克公司未能及时收房，故喜舍公司应支付占用房屋期间的租金及使用费。至于使用费计算至何时，因喜舍公司在庭审中明确表示系争房屋内已无需保留的财物，此后普克公司应及时收回房屋以防止损失扩大，普克公司怠于行使正当权利致使损失扩大部分的使用费本院不予支持，故本院认定使用费截止日期为2018年7月30日。经核算，喜舍公司应付租金278,082.19元以及使用费282,913.32元。关于水电费，虽普克公司提供的水费单及电费通知系单方制作，但根据喜舍公司的自认，其于2018年1月15日搬离，则之前应有水电费发生，现其表示2017年12月前的费用已结清(银行转账)，后又称按惯例是九巧公司派人现金收取，陈述前后不一，且未提供证据证明已付清搬离前的费用，本院难以采信，根据双方对水电费收取的惯例做法，现喜舍公司对普克公司主张的金额未提供反证，故本院予以支持。关于解约违约金和没收保证金能否同时适用问题，普克公司的主张虽然符合合同约定，但考虑到普克公司目前已收回房屋，本院以实际损失为基础，在不返还保证金的情况下，酌情确定解约违约金为15万元。关于逾期付款违约金，鉴于合同解除系由拖欠租金同一违约行为引起的，普克公司同时主张逾期违约金与解约违约金，于法无据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海普克机械制造有限公司与被告上海喜舍实业有限公司签订的《租赁合同》于2018年2月11日解除；
　　二、被告上海喜舍实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海普克机械制造有限公司租金278,082.19元；
　　三、被告上海喜舍实业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告上海普克机械制造有限公司自2018年2月12日起至2018年7月30日止的房屋占有使用费282,913.32元；
　　四、被告上海喜舍实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普克机械制造有限公司2017年10月至2018年1月的水费5,591.49元和2018年1月电费3,480元；
　　五、被告上海喜舍实业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海普克机械制造有限公司解约违约金15万元；
　　六、原告上海普克机械制造有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费15,824元，减半收取7,912元，由原告上海普克机械制造有限公司负担3,261元，由被告上海喜舍实业有限公司负担4,651元(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内缴付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：徐  芬

书记员：王芙蓉