上海普道实业有限公司与江苏中南建筑产业集团有限责任公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海普道实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：史理程，董事长。
　　委托诉讼代理人：龚冬兰，上海久光律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张燕萍。
　　被告：江苏中南建筑产业集团有限责任公司，住所地江苏省海门市。
　　法定代表人：胡红卫，总经理。
　　委托诉讼代理人：戴洪健。
　　原告上海普道实业有限公司(以下简称普道公司)与被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司(以下简称中南公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员岳华独任审判，并于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人龚冬兰、张燕萍、被告委托诉讼代理人戴洪健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告普道公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付上海市嘉定区永新路XXX弄XXX号5轴-12轴1至5层房屋(以下简称2号厂房)、嘉定区永新路XXX弄XXX号楼4层房屋(以下简称1号厂房)恢复原状的修复费用1,482,110元(按350元/平方米计算，共4234.6平方米)；2、判令被告立即从厂房内搬离并将该房屋返还原告；3、判令被告支付2016年4月29日至2016年11月28日期间的租金损失795,158元；4、判令被告支付2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(2号厂房按每月124,953元计算；1号厂房按每月18,402元计算)；5、判令被告支付2016年12月1日至2018年9月30日期间逾期支付租金的滞纳金3,246,383元(以应付金额为基数，按欠付费用总额5%/天计算，2号厂房的滞纳金为3,131,788元，1号厂房的滞纳金为114,594元)；6、判令被告支付2018年10月9日至2019年5月20日期间的水电费14,962元；7、判令被告支付2016年5月1日至2019年5月22日期间逾期支付水电费的滞纳金547,318元(以应付金额为基数，按欠付费用总额5%/天计算)；8、判令被告支付2018年11月1日起至实际返还房屋之日止的物业管理费(2号厂房按3,734元/月计算,1号厂房按750元/月计算)；9、判令被告支付2016年12月1日至2018年9月30日期间逾期支付物业管理费的滞纳金77,672元(以应付金额为基数，按欠付费用总额5%/天计算，2号厂房的滞纳金为70,397元，1号厂房的滞纳金为7,275元)；10、判令被告支付逾期支付1号厂房押金的滞纳金276,031元(以16,729元为基数，自2017年12月5日起至2018年10月31日止，按欠付费用总额5%/天计算)；11、判令被告支付2016年4月28日至2018年10月31日期间的停车费300,000元(以50辆为基数，按200元/辆/月，计算30个月)；12、判令被告支付单方解除租赁合同的违约金165,642元(按当年总租金的10%计算，2号厂房违约金为145,400元，1号厂房违约金为20,242元)。事实和理由：嘉定区永新路XXX弄XXX号、2号厂房均登记于原告名下，嘉定区永新路XXX弄XXX号5轴-12轴1至5层房屋实际为2号厂房，嘉定区永新路XXX弄XXX号楼4层实际应为1号厂房。2016年4月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告2号厂房，面积3734.6平方米；租赁期限2016年4月28日至2026年4月28日；年租金1,363,129元，两年后租金标准递增10%，每季度支付一次，先付后用；押金为一个月租金113,594.08元；物业管理费为1元/平方米/月；被告应于每月按使用数额向原告缴纳水电费，逾期缴纳各费用，每逾期一天，被告应按欠付费用总额5%支付滞纳金；被告擅自退租的，应支付当年租金10%的违约金。2017年12月5日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告1号厂房，面积为500平方米，租赁期限2017年12月5日至2022年12月4日；年租金200,750元，第二年租金递增10%，押金16,729.16元；物业管理费1.50元/平方米/月；被告应于每月按使用数额向原告缴纳水电费；租金支付方式、逾期缴纳各费用滞纳金、擅自退租的违约责任均同前一份合同。上述合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告虽向原告支付了租金及相关费用，但经常延期支付。2018年9月30日，被告向原告发送《解除合同通知书》，单方面提出于2018年10月31日解除双方之间的租赁合同。被告在合同履行期间单方面解除双方的租赁合同关系，显属违约，原告为此遭受巨大损失，为维护原告合法权益，故诉至本院。
　　被告中南公司辩称，1、2018年4月，原告在系争厂房东面和南面进行产业园项目建设，施工围墙堆砌到房屋门口，破坏原有绿化，且经常有夜间施工，产生噪音，影响被告房屋使用，双方已于2018年6月对解除合同达成合意，双方仅就解除合同后的补偿事宜未能协商一致，被告于2018年9月提前一个月通知原告解除，不存在违约，不应承担违约责任；2、双方约定的7个月装修免租期已经实际履行，故不同意支付7个月免租期的租金；3、2018年10月，原告对系争厂房进行停水停电，并实际控制至今，被告已于2018年10月底搬离系争厂房，不存在房屋返还事宜；4、不同意支付恢复原状费用，被告经原告同意对系争厂房进行装修，根据合同约定，合同期满，装修残值归原告所有，在被告通知解除合同后，被告已自愿放弃装修残值，此前双方协商过程中，原告从未要求被告将系争厂房恢复原状，被告认为无恢复原状之必要，故不同意支付相关费用；5、不同意支付租金滞纳金，被告在支付租金过程中，偶有延误，但合同并未约定逾期支付租金应支付滞纳金，且合同约定的滞纳金计算标准过高；6、愿意支付原告水电费，对原告计算的逾期支付水电费的滞纳金有异议，合同约定的滞纳金标准过高，同意根据原告主张的滞纳金总额的6%支付滞纳金；7、关于逾期支付物业费滞纳金，合同约定的计算标准过高，要求予以调整，同意根据原告主张的滞纳金总额的6%支付滞纳金；8、被告已经支付2号厂房的押金113,594元，原告未返还，1号厂房的押金未支付，现合同已经解除，故无需支付，亦不应该计算逾期支付押金的滞纳金；9、不同意支付停车费，双方合同中并未约定停车费，亦从未进行过协商；10、同意支付解约违约金，双方协商解除时就补偿已达成合意。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：嘉定区永新路XXX弄XXX号、2号厂房于2011年8月30日核准登记至中南公司名下。嘉定区永新路XXX弄XXX号5轴-12轴1至5层房屋实际为2号厂房，嘉定区永新路XXX弄XXX号楼4层实际应为1号厂房。2016年4月28日，普道公司(出租人，甲方)与中南公司(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将2号厂房租赁给乙方，用途为办公和内部办公合法员工生活用房，面积3734.6平方米；租赁期限自2016年4月28日至2026年4月28日；起租租金按1元/平方米/天计算，前两年租金不变，两年后，每两年租金在前两年租金标准的基础上递增10%，每季度支付1次，在每季度末的最后20天内支付给甲方，年租金1,363,129元；押金为一个月租金113,594.08元，押金在租赁期满后无息返还；物业管理费为1元/平方米/月；水电费每月按使用数额上缴甲方；乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还甲方，包括乙方装修装饰的非毁损而不能分离的附属物无偿一并返还；乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用；租期期间，乙方拖欠房租累计3个月以上且未与甲方达成支付计划的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按合同当年总租金的10%向甲方支付违约金；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担租金以外其它费用的，每逾期一天，应按欠付费用总额的5%支付甲方滞纳金；在租赁内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同当年总租金的10%向甲方支付违约金，租赁期满，乙方应如期交还该房屋，乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金1倍的滞纳金。同日，双方签订《房屋租赁补充协议》，约定经普道公司同意，免收中南公司七个月的房屋租赁费，时间从2016年4月29日至2016年11月28日。
　　2017年12月5日，普道公司(出租人，甲方)与中南公司(承租人，乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将1号厂房租赁给乙方，用途为办公和员工生活用房，面积500平方米；租赁期限2017年12月5日至2022年12月4日；第一年租金按1.1元/平方米/天计算，第二年租金在第一年租金标准的基础上递增10%，从第三年起，每两年租金在前一年租金标准的基础上递增10%，每季度支付1次，先付后用，甲方于每个使用季度前20日向乙方开出符合法律规定的租赁费和物业管理费发票，乙方收到发票后10天内支付款项；起始年租金200,750元，押金16,729.16元，押金在租赁期满后无息返还；物业管理费1.5元/平方米/月；水电费每月按使用数额上缴甲方，合同其余约定均同第一份合同。
　　上述合同签订后，普道公司按约将2号厂房、1号厂房交付中南公司使用，中南公司支付了2号厂房的押金113,594元，1号厂房押金16,729.16元中南公司未支付。中南公司支付租金、物业管理费至2018年10月31日，期间租金支付稍有延迟，但未超过3个月。
　　2018年7月4日，因中南公司未按约及时支付2018年7月至9月租金及2018年5月水电费，普道公司向中南公司发出《尽快支付租金的函》，要求中南公司于2018年7月6日前支付拖欠的租金及水电费。中南公司于同年7月7日收悉。2018年7月15日，普道公司向中南公司发出《尽快支付房租押金的函》，要求中南公司于2018年7月30日前支付1号厂房押金16,729.16元。次日，中南公司签收，并表示核对后处理。
　　2018年9月30日，中南公司向普道公司发出《解除合同通知书》，载明：其合同履行至2018年10月31日，特提前一个月通知普道公司；鉴于普道公司出租标的物价格有增长趋势，另寻他人租用亦能有增值空间，且普道公司发展壮大需要扩建基建，在施工周期内，其深感不便，特做出上述决定；烦请普道公司收到本通知后，积极与其有关部门对接处理一切事宜，若有不便和损失，双方诚意协商解决。普道公司收悉后于2018年10月8日向中南公司回函，称其未同意解除合同，要求中南公司按合同约定继续履行支付10月至12月房屋租金及其他费用的义务，中南公司突然提前解除合同对其造成的损失，补偿未明确，要求中南公司恢复原状、7个月免租期重新协商等。中南公司于10月10日收悉。嗣后，双方于10月14日就合同解除事宜进行协商，但未能协商一致。2018年10月15日，普道公司向中南公司发出《关于解决租赁合同事项的函》，称其坚决要求继续履行合同，若中南公司执意单方解除合同，要求中南公司在未返还房屋前，支付拖欠的租金及承担其损失。同日，中南公司签收。
　　审理中，中南公司不同意对系争厂房恢复原状，本院根据普道公司的申请，依法委托万隆建设工程咨询集团有限公司对2号厂房、1号厂房房屋恢复原状所需造价进行司法鉴定，万隆建设工程咨询集团有限公司于2019年4月22日出具《关于2号厂房、1号厂房房屋恢复原状所需造价的司法鉴定意见书》，鉴定意见为：2号厂房、1号厂房房屋恢复原状所需的造价为1,143,443元。普道公司为此支付司法鉴定费37,200元。普道公司、中南公司对司法鉴定意见均没有异议。
　　庭审中，原告将第三项诉请变更为要求被告赔偿7个月免租期的租金损失。
　　本院认为，双方的争议焦点有以下几项：
　　1、中南公司是否有合同解除权，合同何时解除。普道公司、中南公司签订的两份《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规规定，当属合法有效，双方均应按约履行。中南公司提交的证据不足以证明系争厂房周边施工影响其正常使用，致使其合同目的不能实现，中南公司以此为由解除合同，不符合合同约定的解除情形，故中南公司无权行使单方解除权。综观双方的函件往来，普道公司未表示同意解除合同，双方并未就解除合同达成一致意见，中南公司辩称双方于2018年6月已经协商解除合同，合同已于2018年10月31日解除的意见本院不予采纳。现因中南公司不再使用房屋，也不支付租金，构成根本违约，普道公司亦要求收回房屋，双方已无继续履约基础，故本院确认双方的房屋租赁合同关系应予解除。中南公司应向普道公司承担恢复原状、返还房屋、支付拖欠的租金及各项费用的责任。中南公司称其已于2018年10月底搬离，不应再负担此后费用。本院认为，中南公司未提交证据予以证明房屋已于2018年10月返还普道公司，房屋也不符合返还条件，故该抗辩，本院不予采信。鉴于双方均确认中南公司已实际不再使用房屋，普道公司也未接收房屋，房屋处于失管状态，本案的司法鉴定也于2019年4月底完成，作为业主的普道公司理应承担接收管理房屋的责任。故本院认定，中南公司应承担租金及其他费用至2019年4月底为妥。
　　2、关于中南公司是否需要对系争厂房恢复原状，中南公司租赁期间对系争厂房进行装修、改造，根据合同约定，中南公司交还普道公司房屋时应保持房屋、设施、设备完好，不得影响房屋的正常使用，显然中南公司对系争房屋的装修改变了房屋原有结构状态，若不恢复原状，势必影响普道公司对系争厂房的使用，现中南公司不同意恢复原状，故普道公司要求中南公司承担恢复原状的费用，合法有据，本院予以支持，但是恢复原状所需费用应以双方均认可的司法鉴定造价1,143,443元为准。
　　3、关于普道公司主张的租金、水电费、物业管理费。中南公司对应付的水电费金额无异议，本院予以准许。中南公司未提交证据证明普道公司于2018年10月对系争厂房断水断电，现中南公司仅支付租金、物业管理费至2018年10月31日，故中南公司应支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金及物业管理费。普道公司主张的2号厂房租金标准、2号厂房及1号厂房物业管理费标准均未超过合同约定的标准，本院予以准许，但1号厂房租金计算标准有误，本院予以纠正，根据合同约定，第一年租金按1.1元/平方米/天计算，年租金200,750元，第二年租金在第一年租金标准的基础上递增10%，故2018年11月1日至2018年12月4日应按原租金标准1.1元/平方米/天即550元/天计算，2018年12月5日起租金应按1.21元/平方米/天即605元/天计算，也计算至2019年4月30日。
　　4、关于普道公司主张的各项滞纳金、违约金、7个月免租期租金损失。合同解除系中南公司违约所致，中南公司理应按约承担相应的违约责任。根据合同约定，中南公司未经普道公司同意，中途擅自退租的，中南公司应按合同当年总租金的10%向普道公司支付违约金，现中南公司对普道公司主张的违约金金额无异议，且普道公司主张的违约金金额未超过合同约定的标准，本院予以准许。关于普道公司主张的7个月免租期租金损失，7个月免租期约定显然是基于10年的租期较长而作出的一种优惠，现中南公司仅履行了二年即违约解除合同，普道公司存在优惠损失，中南公司理应予以相应补偿，本院酌定4个月为合理补偿期，相应租金中南公司应予以补偿普道公司。关于逾期支付水电费滞纳金、逾期支付物业管理费滞纳金，中南公司认为合同约定的滞纳金计算标准过高，申请予以调整，本院认为滞纳金约定确属过高，应酌情予以调整，现中南公司同意根据普道公司计算的滞纳金总额的6%支付滞纳金，于法不悖，本院予以准许。至于逾期支付租金滞纳金，根据合同约定，中南公司逾期交纳合同约定的租金以外其它费用的，应支付滞纳金，合同并未约定逾期支付租金应承担滞纳金，且中南公司支付租金虽有延迟，但未超过三个月，中南公司不构成违约，故本院对该项诉请不予支持。
　　5、关于押金、逾期支付押金的滞纳金。根据合同约定，押金应于租赁期满后无息返还，现双方合同已判令解除，故中南公司已支付的押金113,594元，普道公司应予以返还。至于逾期支付押金的滞纳金，无合同约定，本院不予支持。
　　6、关于普道公司主张的停车费，不符合双方合同约定，且普道公司未提交证据证明双方已就停车费事宜达成一致，中南公司亦予以否认，故本院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海普道实业有限公司与被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司就嘉定区永新路XXX弄XXX号5轴-12轴1至5层房屋、嘉定区永新路XXX弄XXX号楼4层房屋签订的《房屋租赁合同》；
　　二、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从嘉定区永新路XXX弄XXX号5轴-12轴1至5层房屋、嘉定区永新路XXX弄XXX号楼4层房屋内搬离，并将上述房屋返还给原告上海普道实业有限公司；
　　三、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司恢复原状费用1,143,443元；
　　四、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司2018年11月1日至2019年4月30日期间租金858,237元；
　　五、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内补偿原告上海普道实业有限公司租金损失454,376元；
　　六、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司2018年10月9日至2019年5月20日期间的水电费14,962元；
　　七、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司2016年5月1日至2019年5月22日期间逾期支付水电费的滞纳金32,839元；
　　八、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司2018年11月1日至2019年4月30日期间物业管理费26,904元；
　　九、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司2016年12月1日至2018年9月30日期间逾期支付物业管理费的滞纳金4,660元；
　　十、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司违约金165,642元；
　　十一、原告上海普道实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司押金113,594元；
　　十二、被告江苏中南建筑产业集团有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海普道实业有限公司司法鉴定费37,200元；
　　十三、驳回原告上海普道实业有限公司的其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费60,137元，减半收取30,068.50元，由原告负担18,801.50元，被告负担11,267元(被告负担之款应于本判决生效后七日内付至本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：岳  华

书记员：张  耐