上海景廷置业有限公司与张琦房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海景廷置业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：仇玲祥，总经理。
　　委托诉讼代理人：韦娟，上海市海燕律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马立国，上海市海燕律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：张琦，女，1978年2月3日出生，汉族，住上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：缪闯，上海敏诚善律师事务所律师。
　　原告上海景廷置业有限公司(以下简称景廷公司)与被告张琦房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月2日立案后，依法适用简易程序，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告景廷公司委托诉讼代理人韦娟、马立国，被告张琦及其委托诉讼代理人缪闯到庭参加诉讼。2019年12月4日，张琦向本院提出反诉，本院予以受理。本案于2020年1月7日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)景廷公司委托诉讼代理人韦娟、马立国，被告(反诉原告)张琦及其委托诉讼代理人缪闯到庭参加诉讼。经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　景廷公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同于2019年10月24日解除；2.张琦退还租金16,500元、押金5,500元；3.张琦支付违约金155,500元；4.张琦承担本案诉讼费。事实和理由：2019年8月17日，景廷公司与张琦通过上海利城房地产经纪有限公司居间签订《房屋出租委托代理合同》，约定景廷公司代理张琦出租上海市静安区富民路XXX弄XXX号二楼房屋相关事宜。合同约定委托期自2019年11月1日起至2026年10月31日止,每月租金5,500元；合同签订后，景廷公司支付三个月租金16,500元和押金5,500元，还支付给中介公司5,500元中介费。但因该房屋隔音效果差，一楼与三楼业主多次阻挠景廷公司对房屋进行装修，并阻止该房屋出租。系争房屋隔音问题严重，邻居阻挠装修，与张琦矛盾严重，张琦未能解决上述问题，导致合同目的无法实现，景廷公司有权单方解除合同。遂涉诉。
　　张琦辩称，双方签订系争合同之前，中介带了不少人前来看房，邻居从未提出过异议。签订系争合同之时，曾明确告知过景廷公司老房子隔音不好，景廷公司表示会装修解决隔音问题。景廷公司租客搬来当晚邻居之所以上门，是因为租客夜里12点左右才搬家，直至凌晨1点多还再大声聊天，影响了邻居休息，邻居这才上门与其沟通。只要景廷公司在合理时间段内装修，邻居是配合的，也从未表示过要阻挠装修。张琦一直配合景廷公司与租客、邻居协商装修事宜，并无违约行为。景廷公司专业运营房屋转租业务，在签订合同时理应对房屋状况进行判断，对装修方案有明确规划，景廷公司系恶意解约。鉴于景廷公司起诉解除合同，张琦同意解除，但解除时间应为双方交接之日。法院如认定张琦应承担违约责任，景廷公司主张的违约金过高，请求酌情调整。合同虽约定了免租期，但以景廷公司进行装修改造为前提，故本案中不应适用免租期。
　　张琦向本院提出反诉请求：1.景廷公司支付2个月租金11,000元、违约金150,000元；2.本诉、反诉诉讼费均由景廷公司承担。反诉的事实和理由：2019年8月，景廷公司与张琦签订租赁合同，同时，双方就房屋隔音问题达成一致，由景廷公司在房屋内铺设龙骨地板及地毯解决。系争房屋于2019年9月1日交付给景廷公司，但景廷公司在未对房屋做任何隔音处理的情况下将该房屋出租给案外人。由于案外人深夜搬家、大声说话，影响了邻居休息，邻居才上门要求案外人小声一些。但景廷公司在之后的协商过程中未提出解决隔音问题的方案，直接要求退租，导致协商不成。租赁合同可以继续履行，而景廷公司以诉讼的方式明确要求退租，已构成违约。张琦为解决纠纷，诉前花费大量时间精力与邻居、景廷公司沟通，还支付了律师费；系争租赁合同期限较长，有较大的期待利益损失，故景廷公司应承担违约责任。
　　景廷公司对张琦的反诉辩称，租赁合同已于2019年10月24日通知解除。系争房屋存在隔音等瑕疵，难以通过装修解决；邻里存在纠纷长期空关，合同解除的责任在张琦，故不同意反诉诉请。如法院认定景廷公司违约，张琦主张的违约金标准过高，因张琦损失不大，景廷公司则存在装修投入、中介费等损失。
　　对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认如下：
　　上海市静安区富民路XXX弄XXX号二层前间(以下简称系争房屋)系公房，使用面积25.5平方米，含独用卫生间。该房屋现承租人为张琦，系其2016年通过市场置换方式取得。
　　2019年8月17日，张琦(甲方)与景廷公司(乙方)在案外人居某某签订《房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租系争房屋；甲方应于2019年9月1日前向乙方交付该房屋；委托期内甲方在第一个租赁年度给予60天装修期，装修期不计租；委托期自2019年11月1日至2026年10月31日，共计84个月；每月租金5,500元，三个月一期支付，先付后租；乙方应于2019年8月25日向甲方支付押金及首期租金，此后每月25日向甲方支付委托租金；乙方另向甲方支付押金5,500元；装修期内，甲方有义务配合乙方解决装修期间的问题，若因甲方不配合造成的损失由甲方承担；甲方授权乙方独家行使对该房屋的代理出租、管理等与房屋租赁有关的事宜，包括但不限于代收代付房租、代签租赁合同、代为支付其他相关费用等；甲方保证房屋交付时，主体结构、管道无漏水、中央空调、采暖设备等可以正常使用；甲方负责房屋主体结构(包括管道)的维修及维护，房屋内物品设施因老化原因而产生的更换；该房屋交付时存在缺陷的，甲方应自交付日期起7日内进行修复，逾期不修复的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，乙方有权根据合同约定直接从租金中扣除相关费用；甲方发生下列行为的，乙方有权提前单方解除本合同，甲方须支付乙方2个月的委托租金(包含1个月的保证金)和150,000元的违约金：……(3)经乙方通知后，甲方仍拒绝承担其应承担的维修义务，且不同意乙方代为维修费用的；(4)甲方隐瞒房屋重大瑕疵，或房屋存在交验时未发现的重大隐患，影响乙方对外出租或承租人居住，致使乙方无法继续履行合同的；因甲方原因至乙方无法正常装修房屋；(5)因产权纠纷问题或其亲属行为或第三方纠纷，影响乙方对外出租或承租人居住，致乙方无法继续履行本合同的；……合同期限未满，乙方提前解约的，甲方有权解除本合同，乙方须支付给甲方2个月的委托租金(包含1个月的保证金)和150,000元的违约金，并将装修赠送给甲方。
　　合同签订后，景廷公司支付保证金5,500元，首期租金16,500元。2019年9月1日，双方交付房屋。景廷公司在房屋内铺设了地毯，但未进行其他装修。因景廷公司转租的租客要求退租，同年10月10日双方当事人、租客进行协商。同月16日，双方当事人、邻居至居委进行协商，亦未果。同月24日，景廷公司向张琦身份证上住址寄送告知函及钥匙，快件于次日送达。告知函载明，因系争房屋内地板、墙壁不隔音，一楼、三楼业主阻挠景廷公司对二楼房屋进行出租；虽经各方多次协商，张琦未能解决隔音问题，致使房屋无法出租，根据合同约定景廷公司有权解除合同；正式通知出租委托代理合同解决，立即返还租金16,500元、押金5,500元、中介费5,500元，保留追究违约金的权利。2019年10月24日，景廷公司同时向张琦以手机短信方式发送了上述告知函，同时告知钥匙已通过顺丰快递寄至身份证地址。
　　另查明：1.景廷公司为本案纠纷支付律师费20,000元。张琦为本案诉讼支付律师费15,000元。
　　2.根据景廷公司提供的2019年10月10日的录音，在该次协商中，景廷公司的租客表示，其2019年9月29日晚12点左右与朋友搬箱子进房间，一边收拾一边说话，一楼邻居很快就上来说声音太大，并称以前也为这事跟二楼吵过。针对地板和上楼梯时的声音问题，一楼邻居来说过两次，三楼邻居也说要小声，邻居还说房子不隔音、没有隐私，进来要注意。租客考虑到自己但下班时间是晚上十一、二点，回家后还需要洗民宿的床单等，没法租这个房屋。而且，不光是隔音的问题，房屋淋浴器是坏的，屋内还有气味，于是趁合同期限尚未起算，9月30日向景廷公司提出解约并搬走。
　　张琦表示，邻居吵架的事发生在其买房之前，与其无关。一楼邻居怕吵，买房后空关3年与这个有关，可以避免一些麻烦，但装修以后是可以住人的。签合同的时候反复跟景廷公司说过房屋要装龙骨的事，不能还没做任何装修改造就说不行。
　　景廷公司人员称，张琦确实在签订合同时说过地板隔音问题，景廷公司当时也说过要装龙骨重铺地板，但张琦从没提到过邻里关系问题。不光是晚上嫌吵，上午去房间里，邻居也会出来说。所以应该把邻居约出来协商一致，否则装修投入了，楼上楼下邻居仍然嫌吵怎么办。且即使铺设了龙骨，上下楼梯还是会有声音的，一楼邻居仍然会有意见。
　　3.根据景廷公司提供的2019年10月16日的录音，居委会工作人员表示，房子本身太老，老人又怕吵，住的人少会好一点；装修过程中容易出很多问题；应努力取得一楼老人的信任，不然很难调解成功。一楼邻居反复强调自己和家人身体不好，希望保持安静；装修好了再说。
　　上述事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　本院认为，景廷公司与张琦签订的《房屋出租委托代理合同》名为委托合同，但从合同内容来看实为房屋租赁合同。该合同合法有效，双方理应恪守。景廷公司提出解约，张琦予以同意，并无不当。本案争议焦点在于合同解除的归责。
　　首先，景廷公司作为转租房屋业务经验丰富的公司，对房屋能否满足转租盈利的需求应具有更专业的判断。景廷公司在签订合同之前实地查看过系争房屋，应当了解系争房屋年代较久远，隔音不佳的问题系房屋本身状况所致，是这类房屋普遍存在的问题。张琦对此亦明确告知，景廷公司从专业角度判断可以通过铺设龙骨地板及地毯予以改善。在此情况下景廷公司签订合同的行为应表明其对房屋现状系明知且接受。其次，对于景廷公司主张的邻里关系问题，本院认为尚不足以导致合同不能履行。景廷公司在取得房屋后，未对房屋进行地板翻修，仅铺设了地毯即招揽租客入住，此时对该房屋隔音问题的改善是相当有限的。景廷公司的租客因工作原因半夜才能回房，且还需相当长时间后才能休息，这与系争房屋原有邻居的生活习惯确实产生了一定冲突。同样的声音在白天与深夜对邻居的影响有显著差别，邻居上门提醒注意声音和隔音问题，并无不当。且邻居并未采取任何过激的行为，不足以导致租客不能入住。景廷公司仅凭一个租客在短短一天之内遇到的问题推定之后房屋难以使用，过于武断；要求邻居承诺不会再提异议的情况下才进行装修，亦有些强人所难。因此，景廷公司要求解约系由于其判断未来转租中较难找到合适的租客、可能面临处理邻里关系、收回装修成本存在不确定性而不愿意承担商业风险。本院认为，景廷公司提出的理由均不足以导致合同无法履行，无权单方解除合同。张琦在合同签订和后续沟通过程中积极配合，不存在过错，现景廷公司以起诉方式明确表示不再履行合同，景廷公司应承担相应的违约责任。
　　对于合同解除的时间，考虑到景廷公司向张琦交还钥匙并即时通知，房屋的控制权已于2019年10月25日钥匙送达当天归于张琦，故本院认定合同解除时间为2019年10月25日。合同解除时，尚在合同约定的装修免租期内。但考虑到装修免租期系基于景廷公司长期租赁房屋的预期之下，景廷公司并未实际装修，且系争合同因景廷公司违约而提前解除，故其应依约支付2019年9月1日至10月25日的租金9,935.5元。张琦已收取租金16,500元，故还应返还6,564.5元。系争合同明确约定，景廷公司提前解约的，应支付张琦2个月的租金(含保证金)和违约金150,000元，但该违约责任约定畸高。综合考虑租期长短、景廷公司的违约情形、房屋合理空置期等，本院酌情调整为张琦有权没收保证金5,500元并收取违约金27,500元。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》合同法第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海景廷置业有限公司与被告(反诉原告)张琦签订的《房屋出租委托代理合同》于2019年10月25日解除；
　　二、被告(反诉原告)张琦应于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)上海景廷置业有限公司租金6,564.5元；
　　三、被告(反诉原告)张琦向原告(反诉被告)上海景廷置业有限公司收取的保证金5,500元，不予返还；
　　四、原告(反诉被告)上海景廷置业有限公司应于本判决生效后十日内支付被告(反诉原告)张琦违约金27,500元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海景廷置业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费3,850元，减半收取计1,925元，由上海景廷置业有限公司负担1,854元，张琦负担71元；反诉案件受理费1,760元，由上海景廷置业有限公司负担349元，由张琦负担1,411元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  钰

书记员：张  蕾