上海景祥置业有限公司与上海尚虹游艺有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海景祥置业有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：江涛，总经理。
　　委托诉讼代理人：郑玮，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：范晓村，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海尚虹游艺有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：孙志兵，执行董事。
　　委托诉讼代理人：唐礼仁。
　　第三人：冯垂桐，男，1980年6月3日生，汉族，户籍地福建省闽侯县廷坪乡溪坪村溪坪33号，现住上海市宝山区殷高西路XXX号XXX楼。
　　委托诉讼代理人：胡金水，上海融栢律师事务所律师。
　　原告上海景祥置业有限公司与被告上海尚虹游艺有限公司、第三人冯垂桐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海景祥置业有限公司(以下简称“景祥公司”)的委托诉讼代理人郑玮、被告上海尚虹游艺有限公司(以下简称“尚虹公司”)的委托诉讼代理人唐礼仁、第三人冯垂桐及其委托诉讼代理人胡金水到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告景祥公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原被告就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX层房屋签订的房屋租赁合同于2018年3月22日解除；2、判令被告及第三人向原告腾退系争房屋；3、判令被告向原告支付2017年11月1日至2018年3月22日的租金484,489.8元；4、判令被告及第三人向原告支付房屋占有使用费(以月租金的二倍即每月204,714元，计算自2018年3月23日起至实际腾退房屋之日止)；5、判令被告向原告支付违约金847,517元。事实和理由：2016年，原被告就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX层的商铺签订了《房屋租赁合同》，约定合同租期5年，2016年7月1日至2018年6月30日期间的月租金为102,357元，2018年7月1日至2020年6月30日月租金为107,475元。被告自2017年11月1日起的租金未依约向原告支付，经原告多次催告并发出合同解除函后，被告至今未向原告支付租金及占有使用费，亦未向原告腾退该房屋，故向本院提起诉请如上。
　　被告尚虹公司辩称：同意合同于2018年3月22日解除。系争房屋应由第三人腾退，因为现在是第三人在使用系争房屋。被告和第三人的租期是2016年7月1日至2021年6月30日；租金是从2017年11月1日开始就没有付了，对于诉请3无异议；对于诉请4，占有使用费的标准应该以合同的租金标准支付，不认可二倍的计算方式，且占有使用费应该由第三人来付，第三人从2018年4月1日起就没有向被告支付过租金了；对于诉请5，是被告违约，但违约金标准过高，希望法庭予以调低。
　　第三人冯垂桐述称：第三人向被告承租的是四楼的一部分，约700平方米。四楼隔成二块，被告使用一块，还有一块被第三人分成了房间做单身公寓。其不同意解除涉及到第三人承租的部分合同。第三人没有过错，且在全面履行合同，因被告在2018年3月底对租金的计算方式和金额提出了异议，所以第三人提起诉讼，故暂停支付租金。原告明知被告转租给第三人，在规定期限内未对转租合同提出异议，说明对转租是同意的，不影响善意第三人的优先承租权。第三人不同意腾退房屋，租金和第三人无关，占有使用费，第三人是同意给的，无论是交给原告还是被告，都应该按照第三人与被告签订的合同的租金标准计算，即每月44,000元。
　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：
　　2016年，景祥公司(甲方、出租方)与尚虹公司(乙方、承租方)就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX层商铺(以下简称系争商铺)出租事宜签订房屋租赁合同，面积为1,869.54平方米，租赁期为5年，起租日为2016年7月1日，2016年7月1日至2018年6月30日的日租金为1.8元/㎡/天，月租金为102,357元；2018年7月1日至2020年6月30日，日租金为1.89元/㎡/天，月租金为107,475元；2020年7月1日至2021年6月30日，日租金为1.98元/㎡/天，月租金为112,593元。4.3.1约定，固定租金支付采用先付后用原则，乙方每3个月作为一个支付周期缴付一次租金；付款期限为每期中的第一个月首日前的5日内。4.5约定本合同签订后，乙方应向甲方缴纳履约保证金243,508元。10.2约定甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。合同解除的，违约方除按本合同约定承担违约责任外，还应向守约方按未满租期租金的20%支付违约金；如给守约方造成损失，还应就直接损失部分进行赔偿。如守约方不行使合同解除权，则违约方应就满足下述情形后违约期间内租金标准的贰倍向守约方支付违约金并赔偿守约方直接损失。10.2.5乙方迟延支付租金、物业管理费或各项公共事业费，当甲方向乙方发出书面催款通知超过15天仍未付款的。11.5在本合同约定的期限内，若乙方逾期未能返还房屋、乙方未按时将房屋恢复原状或逾期未达到甲方要求的返还标准，应按照每逾期一日，乙方须按届时租金标准的两倍按日支付违约金及本合同约定的其他费用，甲方可以直接从履约保证金中扣除。
　　2016年7月1日，尚虹公司(甲方、出租方)与冯垂桐(乙方、承租方)签订房屋租赁合同，约定，乙方租赁房屋用于宾馆、酒店、公寓、商业。甲方出租给乙方的租赁房屋坐落在上海市宝山区殷高西路XXX号XXX层商铺。双方确认，该房屋的建筑面积约为700平方米。租赁期为5年，2016年7月1日至2018年6月30日，月租金为44,000元；2018年7月1日至2020年6月30日，月租金为49,720元；2020年7月1日至2021年6月30日，月租金为56,183元。
　　2018年3月20日，景祥公司向尚虹公司发出律师函，主要内容为：1、在贵司收悉本律师函之日，委托人与贵司签署的《房屋租赁合同》解除。2、贵司应在2018年3月31日前按租赁合同第8.2条的约定将该房屋返还给委托人并向委托人支付拖欠的房屋租金……。尚虹公司于2018年3月22日收到该律师函。
　　另查明，原告景祥公司系系争房屋的产权人。
　　审理中，景祥公司与尚虹公司确认，2017年10月之前的租金尚虹公司已支付清结，尚虹公司缴纳的保证金243,508元可用于抵扣部分租金。
　　本院认为，景祥公司与尚虹公司就系争商铺签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有法律约束力。景祥公司因尚虹公司长期拖欠租金于2018年3月22日向尚虹公司送达解除函，故景祥公司要求确认双方签订的房屋租赁合同于2018年3月22日解除，本院予以准许。合同解除后，景祥公司要求尚虹公司及次承租人冯垂桐清腾返还系争房屋，于法有据，本院予以支持。关于景祥公司主张要求尚虹公司支付2017年11月1日至2018年3月22日所欠租金484,489.8元，尚虹公司也予以确认，本院予以支持。审理中，景祥公司与尚虹公司均确认尚虹公司交于景祥公司的履约保证金243,508元可用于抵扣未付租金，本院予以准许，故尚虹公司尚需支付景祥公司租金240,981.8元。关于景祥公司要求按照合同11.5条的约定计算占有使用费的标准，本院认为，该条款系原租赁合同终止后，承租方逾期返还房屋的约定，并不当然适用于合同解除后的占有使用费计算，故应按原租金标准，即2018年3月23日至2018年6月30日以月租金102,357元计算，共334,366.2元，2018年7月1日以后以月租金107,475元计算。关于景祥公司要求冯垂桐与尚虹公司共同承担支付占有使用费的主张，本院认为，景祥公司作为出租人与承租人尚虹公司、次承租人冯垂桐之间属不同的法律关系，本案中冯垂桐仅负有清腾返还系争房屋之义务，而景祥公司要求冯垂桐承担的其他责任，本案中不予处理。关于景祥公司主张的违约金，本院综合考虑尚虹公司的过错程度、景祥公司的实际损失，并兼顾合同的履行情况，认为景祥公司主张的违约金过高，根据公平原则酌定尚虹公司应支付景祥公司违约金30万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海景祥置业有限公司与被告上海尚虹游艺有限公司就上海市宝山区殷高西路XXX号XXX层的商铺签订的《房屋租赁合同》于2018年3月22日解除；
　　二、被告上海尚虹游艺有限公司及第三人冯垂桐于本判决生效之日起十日内将上海市宝山区殷高西路XXX号XXX层商铺返还给原告上海景祥置业有限公司；
　　三、被告上海尚虹游艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景祥置业有限公司租金240,981.8元；
　　四、被告上海尚虹游艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景祥置业有限公司2018年3月23日至2018年6月30日的占有使用费334,366.2元及按照月租金107,475元的标准，计算自2018年7月1日起至实际返还系争房屋之日止的占有使用费。
　　五、被告上海尚虹游艺有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景祥置业有限公司违约金30万元。
　　六、驳回原告上海景祥置业有限公司的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费减半收取6,137元，由被告上海尚虹游艺有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈凤琴

书记员：朱  丹