上海智社企业管理有限公司与上海明唐餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海智社企业管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：王佳栋，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨中伟，上海市联合律师事务所律师。
　　被告：上海明唐餐饮有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：唐善祥，董事长。
　　委托诉讼代理人：阎玉红，上海至合律师事务所律师。
　　原告上海智社企业管理有限公司(以下简称智社公司)诉被告上海明唐餐饮有限公司(以下简称明唐公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月12日公开开庭进行了审理。原告智社公司的委托诉讼代理人杨中伟，被告明唐公司的法定代表人唐善祥及委托诉讼代理人阎玉红到庭参加诉讼。审理中，经当事人一致同意，并报本院院长批准，本案延长适用简易程序审理期限三个月。本案现已审理终结。
　　原告智社公司向本院提出诉讼请求：1.明唐公司支付智社公司欠付租金331,224.50元、延付租金的违约金(其中2018年11月1日至2019年3月31日的五期租金各63,330元,均按照每日万分之五的标准，分别从当期租金前一月的25日开始，计算至实际付清之日止)、违约金126,660元；2.明唐公司支付智社公司律师费31,000元。庭审中，智社公司增加一项诉讼请求：明唐公司搬离上海市静安区定路XXX号XXX室房屋、将该房屋交还给智社公司，并向智社公司支付房屋占用费(按照日租金三倍的标准，自2019年4月1日起计算至实际返还房屋之日止)。事实与理由：智社公司和明唐公司于2017年12月1日签订了一份《房屋租赁合同》。约定智社公司将位于上海市静安区定路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给明唐公司用于开设餐厅,租期六年,自2017年12月1日起至2023年11月30日止。根据租赁合同约定,明唐公司应先付租金后用房屋,以一个月为一个付款周期;明唐公司逾期支付租金的,每逾期一天,应每天按应付该期费用的万分之五向智社公司支付滞纳金;明唐公司不支付或不足额支付租金或其他费用的,智社公司可书面通知解除合同,明唐公司同时应按当月租金的两倍支付违约金；双方因履行租赁合同产生争议的,由败诉方承担与诉讼有关的一切实际发生的费用(包括但不限于律师费、调查费、交通、住宿费或差旅费、公证费等)。合同签订后,智社公司依约履行了租赁房屋的交付义务,明唐公司经营的餐厅也正常开始营业,但明唐公司自2018年11月份起就以各种理由拖欠租金,虽多次以《欠款确认书》等形式向智社公司承诺付款,但始终未能依约履行付款义务。在多次当面、书面催促无效的情况下,智社公司依据《房屋租赁合同》的约定于2019年4月1日正式书面告知明唐公司双方租赁合同于2019年4月1日解除,明唐公司应于2019年4月7日向智社公司返还房屋并偿清欠付的租金及违约金、于合同解除之日起三十日内迁移或注销租赁房屋内的工商登记、税务登记等事宜。但是,明唐公司至今仍未履行合同义务,拖欠租金、延期付款滞纳金、违约赔偿金共计人民币478,213元，智社公司为维护自身权益支付的律师费31,000元。为此,智社公司向法院提出诉讼请求如上。
　　被告明唐公司辩称，租赁合同并未生效，双方是不定期租赁关系；如果法院认定合同已生效，明唐公司认为其已向智社公司支付了2018年11月的租金51,000元，并支付了合同约定的租赁保证金63,905元，相关费用应予扣除；合同中违约金约定过高，房屋占有使用费约定过高，请求法院依法酌情调整。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　涉案房屋登记的所有权人为上海铝铆钉厂，上海民政(集团)有限公司作为上海铝铆钉厂的上级企业，根据国资管理的相关规定行使涉案房屋的管理职权，将涉案房屋出租给智社公司，租期自2016年8月1日至2031年7月31日，并同意智社公司将相关房屋进行转租或分租。
　　2017年12月1日，智社公司和明唐公司签订《房屋租赁合同》，约定智社公司将涉案房屋出租给明唐公司用于开设餐厅,租期自2017年12月1日起至2023年11月30日止；含税租金标准为2017年12月1日至2020年11月30日期间每月63,330元、2020年12月1日至2023年11月30日期间每月68,379元；自2017年12月1日至2018年3月31日期间为装修免租期；租金以一个月为一个付款周期，先付后用，除第一期租金应于本合同签订后五日内支付，明唐公司应于每期租金开始计付的前一个月的25日之前支付;明唐公司应向智社公司支付租赁保证金126,660元，租赁保证金除用以抵充合同约定由明唐公司承担的费用外，剩余部分无息返还；若明唐公司逾期支付租金等费用超过三天，其逾期的天数，应每天按应付该期费用的万分之五向智社公司支付违约金，逾期十日仍未支付的，智社公司无供电、供水的义务，由此产生的包括但不限于停水、停电、停业等法律责任由明唐公司承担;若明唐公司不支付或不足额支付租金或其他费用的,智社公司可书面通知解除合同,明唐公司同时应按当月租金的两倍支付违约金；除智社公司同意明唐公司续租外，明唐公司应在本合同的租期届满之日返还涉案房屋，未经同意逾期返还的，每逾期一日，明唐公司应按租期届满当日的日租金标准的三倍向智社公司支付租赁标的物占用期间使用费；双方因履行租赁合同生争议的,由败诉方承担与诉讼有关的一切实际发生的费用(包括但不限于律师费、调查费、交通、住宿费或差旅费、公证费等)；本合同经双方签字盖章、明唐公司向智社公司支付第一期的租金和房屋租赁保证金后生效；合同还对其它租赁相关事项进行了约定。
　　上述合同签订后,智社公司依约将涉案房屋交付给明唐公司使用，明唐公司向智社公司支付了租赁保证金63,905元，并按照约定的标准支付租金至2018年10月31日。
　　此后，明唐公司因未能正常履行支付租金之义务，于2019年1月8日向智社公司出具了《欠款确认书》，确认其已拖欠租金126,660元，并称将积极配合，尽早履行付款义务。
　　然而，明唐公司仍未能及时支付欠款，智社公司遂委托涉案房屋的物业管理企业上海长翎咨询有限公司于2019年3月6日发给明唐公司《催款通知》，称其已于此前通过书面方式向明唐公司催缴2018年11月1日至2019年3月31日期间的租金316,650元和租赁保证金62,755元，并催缴2018年12月1日至2019年3月31日期间的物业费30,560元，现要求明唐公司于2019年3月11日前支付欠款，如不能按期支付，将追索欠款利息并按照约定标准计取违约金；此外，通知对方将于2019年3月15日对其进行断水断电以促进尽早还清债务。
　　因明唐公司未能按照前述要求付清欠款，智社公司于2019年4月1日发给对方《告知函》，告知：《房屋租赁合同》即日解除，要求明唐公司于收函当日终止营业并于2019年4月7日前返还涉案房屋；明唐公司应于2019年4月7日前向智社公司支付租赁保证金52,040元、2018年11月1日至2019年3月31日期间的租金316,650元、违约金(暂计至2019年3月31日)14,660元。
　　明唐公司在收函后仍未付清欠款，亦未与智社公司办理房屋交接手续以退出涉案房屋。2019年4月8日，智社公司对涉案房屋采取停水停电、张贴封条、派人看守等措施，明唐公司遂停止经营。随后，智社公司起诉至法院，要求判如所请。
　　另查，明唐公司的工作人员曾于2019年3月期间多次通过支付宝转账和现金方式向智社公司的工作人员支付款项共计51,000元。明唐公司认为该款应从智社公司主张的欠租中扣除；智社公司亦同意以此款抵扣所欠最早的租金。
　　再查，智社公司委托上海市联合事务所就本案诉讼提供法律服务，智社公司为此支付了律师服务费31,000元。
　　庭审中，明唐公司认为双方在合同中约定了除签字、盖章外，还要明唐公司支付首期租金和租赁保证金后才生效的条件，而明唐公司未足额支付约定的租赁保证金，故《房屋租赁合同》未生效。智社公司则认为其已履行了全部合同义务，而明唐公司也已实际使用房屋至2019年4月，双方已在事实上履行合同，故即使明唐公司未全额支付租赁保证金，不影响合同已生效。此外，对于已付的租赁保证金，智社公司主张在对方付清全部欠款后予以退还，而明唐公司则主张在本案中抵扣其未付的租金。
　　经本院释明并引导，庭审后，双方于2019年7月2日办理了房屋交接手续，明唐公司将涉案房屋交还给智社公司。此后，智社公司向本院申请撤回了要求明唐公司搬离并返还涉案房屋的相关诉请，并明确其要求明唐公司支付房屋占用费的内容为2019年4月1日至2019年7月2日期间的费用计580,900.32元(按照日租金的三倍标准计算)。
　　本院认为，智社公司和明唐公司签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，且不存在违反法律、行政法规禁止性规定之处，应属依法成立的合同。该合同中有关于生效条件的相关约定，该合同事实上已由双方当事人签字盖章，且明唐公司也已向智社公司支付了首期租金和部分的租赁保证金，明唐公司却辩称其未足额支付租赁保证金致使合同未生效，对此本院分析如下：首先，从形式上讲，合同已由当事人签字盖章，明唐公司也已支付首期租金和部分租赁保证金，而是否需要以支付全额保证金作为合同生效要件合同并未明确说明，故明唐公司之辩称意见并非对条文的唯一解释，有失偏颇；从实质上讲，明唐公司不仅支付了首期租金和部分租赁保证金，还在此之后支付了数期租金，已事实上履行租赁合同，若合同尚未生效何来履行之说？故明唐公司之辩称意见显然违背事实。其次，根据合同法的相关规定，对于附条件的合同，若当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；本案中，即便认为足额支付租赁保证金系合同生效的条件，然而支付租赁保证金系明唐公司的基本合同义务，若认定未足额支付租赁保证金可导致合同未生效，那么明唐公司未按约履行义务却产生了对其相对有利的法律后果，该假设前提与所得结论明显有违诚实信用原则，故可将明唐公司未足额支付租赁保证金认定为其为自己的利益不正当地阻止条件成就，应依法视作合同生效的条件已成就，以确保合同履行能体现正义性。
　　综上分析，智社公司和明唐公司签订的《房屋租赁合同》已依法成立并生效，双方当事人均应恪守履行。智社公司已履行将涉案房屋交付明唐公司使用的基本义务，明唐公司应当按约履行支付租金的基本义务，否则应当承担相应的违约责任。事实上，明唐公司仅支付租金至2018年10月31日，此后未再按约付款，其行为已构成根本违约。智社公司多次催促后明唐公司仍未及时付款，智社公司有权依约行使合同解除权并要求被告承担相应的违约责任。鉴于智社公司在起诉前已通过书面方式通知对方解除合同，故本院依法确认《房屋租赁合同》已于2019年4月1日解除。合同解除后，由于明唐公司未能及时与智社公司办理房屋交接手续以交还涉案房屋，故明唐公司仍应支付欠付的租金及实际占用涉案房屋期间的房屋占用费，智社公司主张按照日租金的三倍标准计算房屋占用费，而明唐公司认为该标准过高，对此本院认为，纵观合同约定，智社公司所主张的三倍标准系关于租期届满后逾期返还房屋的使用费计算方式，并不适用于本案之情形，故房屋占用费应参照租金标准计算为宜。另，关于2019年3月期间支付51,000元的问题,鉴于双方当事人均同意用以抵扣所欠租金，并无不妥，本院对此予以确认，该款就用于抵扣明唐公司所欠最早的一期租金。故本院认定明唐公司应支付智社公司2018年11月1日至2019年7月2日期间的租金和房屋占用费共计459,804.16元(计算方式63330×8+63330×12÷365×2-51000)。智社公司要求明唐公司支付逾期支付租金的违约金，其主张有事实和法律依据，应予支持，因存在相关款项抵扣的情形，故具体支付方式应为：分别以12,330元、63,330元、63,330元、63,330元、63,330元为本金，自2018年10月25日、2018年11月25日、2018年12月25日、2019年1月25日、2019年2月25日起，均按照每日万分之五之标准，计算至本判决生效之日为止。《房屋租赁合同》因明唐公司之故导致提前解除，故智社公司要求明唐公司支付违约金126,660元，有事实和法律依据，而明唐公司请求法院调整违约金金额则依据不足，故本院对智社公司该诉请亦予支持。关于已付的租赁保证金，结合双方意见，本院认为从避免当事人诉累的角度出发，该款应在本案中一并予以结算，用于抵扣明唐公司欠付的租金为宜。此外，智社公司主张明唐公司承担律师费31,000元，该费用系因当事人为维护自身合法权益而产生的合理支出，智社公司的主张符合合同约定，且有事实依据，本院依法予以支持。审理中，智社公司向本院申请撤回要求明唐公司搬离并返还涉案房屋的相关诉请，系其鉴于案情发展而对自身诉讼权利的正当处分，并无不当，依法应予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、被告上海明唐餐饮有限公司应支付原告上海智社企业管理有限公司2018年11月1日至2019年7月2日期间的租金及房屋使用费459,804.16元(该款扣除已付租赁保证金63,905元，余款395,899.16元应于本判决生效之日起十日内支付)；
　　二、被告上海明唐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智社企业管理有限公司逾期付款违约金(分别以12,330元、63,330元、63,330元、63,330元、63,330元为本金，自2018年10月25日、2018年11月25日、2018年12月25日、2019年1月25日、2019年2月25日起，均按照每日万分之五之标准，计算至本判决生效之日为止)；
　　三、被告上海明唐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智社企业管理有限公司解除合同违约金126,660元；
　　四、被告上海明唐餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海智社企业管理有限公司律师费31,000元；
　　五、原告上海智社企业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,692元，减半收取计6,346元，由原告上海智社企业管理有限公司负担1,257元，被告上海明唐餐饮有限公司负担5,089元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：巫建强

书记员：王心颖