上海暖暖酒店管理有限公司与魅立酒店管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海暖暖酒店管理有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：吴步德，总经理。
　　委托诉讼代理人王多林，上海市郑传本律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：魅立酒店管理(上海)有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：陈卫珍，总经理。
　　委托诉讼代理人：赵平，北京金城同达(上海)律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄建国，北京金城同达(上海)律师事务所律师。
　　
　　原告上海暖暖酒店管理有限公司诉被告魅立酒店管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月14日立案受理后，被告魅立酒店管理(上海)有限公司提起反诉，本院依法合并审理。本案依法适用普通程序，于2017年11月23日公开开庭进行了审理。原告上海暖暖酒店管理有限公司的委托代理人王多林、被告魅立酒店管理(上海)有限公司的委托代理人胡建敏、刘娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海暖暖酒店管理有限公司(下称暖暖酒店公司)诉称，原、被告于2017年3月27日签订了《房屋租赁合同》，被告租赁“天骄大厦”地下一层、地上一至三层的房屋(以下简称系争房屋)。合同签订后，原告按约交付了房屋，并配合被告将水、电、燃气等的缴费用户名变更至被告名下，便于被告缴纳相关费用，被告亦将注册地址变更至“天骄大厦”。由于被告拖欠租金，经原告催告后仍不支付，原告遂通知被告解除《房屋租赁合同》，被告已于2017年9月9日将租赁房屋交还原告。原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，故提起诉讼，要求：1、判令被告支付拖欠租金人民币(以下币种同)共计2,921,136.73元；2、判令被告支付违约金共计8,911,942.56元；3、判令被告将水、电、燃气等缴费用户名变更至原告名下；4、判令被告将租赁物恢复原状。审理过程中，原告将第1项诉讼请求调整为，要求被告支付拖欠租金1,156,189.70元，同时，被告撤回要求被告将租赁物恢复原状的请求，本院口头裁定予以准许。
　　被告魅立酒店管理(上海)有限公司(下称魅立酒店公司)辩称，原告的诉称与实际情况不符。第一，合同签订后，原告并未交付房屋给被告，因原告与系争房屋产权人上海圣莎酒店投资管理有限公司(以下简称圣莎公司)存在纠纷，在被告9月9日被强制搬出之前系争房屋仍由圣莎公司占用。第二，被告是按照合同约定履行义务，且提前支付了地下一层和地上一层的房租，解除合同是原告单方行为，是由于原告无法履行合同约定义务才借口解除，且据被告了解，曾有人出更高的价格承租系争房屋。第三，2017年9月9日，由于原告采取停水、停电等措施，使得被告装修工人无法进行施工装修，被告才被迫迁出，被告并不是自愿返还房屋。被告认为其并未违约，是原告单方解除合同、强行清退被告施工工人，造成被告巨大损失，对此被告已经提起反诉。
　　反诉原告魅立酒店管理(上海)有限公司诉称，2016年11月28日，反诉原告为开设酒店需要向反诉被告租赁了上海市金新路XXX号“天骄大厦”6-26层的房屋，为开设酒店配套需要，2017年3月27日，反诉原告又与反诉被告签订了租赁该大厦地下一层到地上三层的《房屋租赁合同》。合同签订后，由于反诉被告迟迟不能按2016年11月28日签订的《房屋租赁合同》提供约定的合同附件，也不能按双方签订的《合作协议书》第10条约定办理租赁备案登记，从而严重妨碍了反诉原告整体开设酒店的顺利进行，影响了2017年3月27日签订的《房屋租赁合同》的履行。由于反诉原告并非该大厦的产权所有人，租赁房屋中二、三楼一直放置着圣莎公司开餐饮店的一些厨房设备、餐饮桌椅及其他一些办公设备，一楼尚有一家日本料理店占据着场地，地下一层有一个据了解是圣莎公司老板的私人酒窖，因此，反诉被告一直无法实际交付租赁房屋。经反诉原告多次催告要求反诉被告清退房屋，反诉被告却寻找各种理由一拖再拖，反诉被告提出起租日重新延后至2017年9月1日，并于2017年8月20日发函催告反诉原告在2017年8月25日前将天骄大厦二楼、三楼租金提前做好准备并先支付给反诉被告，而反诉原告坚持要求反诉被告全面履行合同，岂料，反诉被告于2017年8月30日向反诉原告发出解除房屋租赁合同通知书，单方解除两份房屋租赁合同。因反诉原告为开设该酒店已投入2000多万元资金，故不同意解除房屋租赁合同，但反诉被告采取停水停电等措施，并于2017年9月9日将反诉原告在6-26层装修的人员强行清退出场。反诉被告单方解除合同，依法应承担违约责任，但反诉原告考虑到酒店项目的整体性和反诉被告不能全面履行合同的实际情况，只能同意解除合同。现反诉原告提起反诉，要求：1、判令反诉被告退还款项2,313,637元(包括押金和地下一层及一层两个月的租金)；2、判令反诉被告支付违约金200万元。
　　反诉被告上海暖暖酒店管理有限公司辩称，不同意反诉请求，反诉被告并没有违约，是反诉原告违约，解除合同是双方合意的，不存在反诉被告单方解除。
　　经审理查明：2017年3月27日，以原告暖暖酒店公司为甲方(出租人)、以被告魅立酒店管理(上海)有限公司为乙方(承租人)签订《房屋租赁合同》，合同第2.1条约定：“甲方租赁给乙方的房屋坐落在上海市浦东新区金新路XXX号的“天骄大厦”，出租范围为地下一层，地面1-3层(以下统称“该物业”)。”第4.1条：“甲乙双方约定，该物业的交付日如下：地下一楼：2017年5月15日；一楼：2017年5月15日，但一楼现日本料理区域180平米(以图纸为准)因有租约在先，现甲方无法向乙方交付。甲乙双方同意，该区域租约到期后甲乙双方签订补充协议，单价按照一楼同期的单价计算，自交付日起给予免租期6个月，之后的免租期参照本合同第5.2款。二楼：甲方提前15日向乙方发出书面交付通知书，通知书注明的日期则为交付日。三楼：甲方提前15日向乙方发出书面交付通知书，通知书注明的日期则为交付日。”第4.2条：“乙方应于第4.1条规定的交付日至物业所在地与甲方办理该物业的交接手续，而无需甲方再另行通知。在办理该物业的交接手续之前，乙方应付清根据本合同约定应于该物业交付时支付的所有款项，否则甲方无义务将该物业交付给乙方。在甲方全额收到该等支付后，甲方应向乙方交付该物业，甲方与乙方签署房屋交付凭证(见附件三)，即视为甲方已按照本合同约定条件履行了将该物业交付给乙方的义务。”第5.1条：“该物业的月租金按照面积固定租金计算，前5年不递增，满5年后按照每3年递增5%，具体如下表(含税)：2017年5月—2022年5月：地下室33元/平米、一楼108元/平米、二楼93元/平米、三楼93元/平米。”第5.2条：“免租期：自该物业交付日起4个月为免租期，以及2020年6月、2022年6月和2026年6月共计7个月。”第5.3条：“租金按照月份支付。乙方应当在每月的25日前(遇法定节假日，则相应提前)，向甲方一次性足额支付下个交租期固定租金。首期租金包含第一、第二个整月租金及第一个整月之前按照天数计算的租金(日租金为月租金/30天)，乙方应在交付日7日之前支付给甲方首期租金。以后租金逐月支付。”第6.1条：“甲乙双方约定，乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于合同期内最后两个月之固定租金(其单月的租金额，以第5.1条中约定的月固定租金单价计)金额作为房屋租赁保证金，保证金为人民币一百八十万五千三百七十五元五角整(1,805,375.50元)。”第6.2条：“乙方向甲方支付的保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证。如因乙方单方面提出解除本合同/或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可全部没收保证金而无须归还乙方。”第13.2条约定：“甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知违约乙方解除本合同，并应向甲方按中止日所在月的月固定租金(以第5.2条中约定的月固定租金计)的12倍支付违约金(该违约金不包括根据第6.2条没收的保证金)；如支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：(1)本合同签署后，乙方单方面提出解除本合同的……(4)乙方逾期不支付租金或其他应付费用，逾期付款超过30日的……”
　　2017年4月5日，被告通过银行转账方式支付原告1,805,975.50元，用途一栏载明：租赁费-1至3楼2个月的押金。2017年4月14日，原、被告签署房屋/场地交接书，载明：“(双方)于2017年4月14日在租赁现场对房屋/场地地下一楼、一楼(除日本料理外)进行现场交接。现乙方确认甲方交付内容完全符合合同约定条件，乙方已谨慎查验，予以认可。”2017年4月20日，被告通过银行转账方式支付508,262.04元，用途载明一栏载明：租赁费-1至1楼2个月的租金。2017年6月8日，原、被告在《会议既要》上盖章，会议主题为“需业主方配合等事宜”，议题包括供水过户、电信协议转让、员工宿舍、二楼物业费、前期支付票据不齐全、装修保函、一楼日本料理的租赁手续交接、小业主付款及免租期确认后议、租赁备案登记，答复主要为“暖暖跟进配合”。2017年6月9日，原、被告签署房屋/场地交接书，载明：“甲乙双方根据2017年3月27日签署的《天骄大厦项目房屋租赁合同》(下称“合同”)第4.1条约定的交房时间、附件X约定的交房物业标准，于2017年6月9日在租赁现场对房屋/场地二楼、三楼进行现场交接。现乙方确认甲方交付内容完全符合合同约定条件，乙方已谨慎查验，予以认可。甲乙双方确认此房屋/场地二楼、三楼起租日为2017年7月1日。乙方在此房屋/场地二楼、三楼需敲墙的时候，甲方在接到乙方通知3天内必须清场。”
　　2017年8月20日，原告发函给被告，表示：“本月25日前，请贵司将天骄大厦二、三楼租金提前做好准备并及时支付给我司，以免造成违约；关于一层日料区域租期未到事宜，经我司与圣莎、日料方积极沟通已达成一致，特此通知贵司可自行安排；关于日料部分区域的实际起租日，按照我司近期通知贵司交接并实际交接之日起起算。特此函告提示。”2017年8月30日，原告发给被告解除房屋租赁合同通知书，表示：“贵司无正当理由拒不支付房屋租金，经我司多次催告后，仍拒不履行支付租金的义务，根据我国合同法相关规定，我作为出租人有权解除我们之前签订的《房屋租赁合同》。因此，我现在依法通知您：一、自本通知函发之日起，您我之间签订的《房屋租赁合同》解除，请您在收到本书面通知后2日内(最迟在2017年9月1日24时前)搬出位于天骄大厦地下一层、地上一至三层房屋……”2017年9月9日，原告打印《天骄大厦现场交接书》并在该交接书上盖章，该交接书上打印部分载明：“鉴于魅立酒店管理(上海)有限公司无力承租金新路XXX号房屋，现经双方协商，决定于2017年9月9日晚7点向上海暖暖酒店管理有限公司进行现场清场交接，交接内容包括现场安保人员及魅立公司于天骄大厦现场所有员工私人用品。”被告工作人员徐飞在交接书上签字并手写以下文字：“现场部分办公及私人物品于9月9日20：00现场封存。位于一楼临时物业办公室。”双方庭审中一致确认被告已于2017年9月9日撤场。
　　上述事实，由房屋租赁合同、房屋/场地交接书、付款通知书、银行转账凭证、收据、会议纪要、解约通知书、现场交接书等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行，原告应当按约交付房屋，被告应当按照合同约定支付相应租金。原告诉称是被告不付租金导致其行使合同解除权，被告则抗辩称，合同签订后，系争房屋的二楼、三楼在被告2017年9月9日被强制搬出之前仍由产权人圣莎公司占用，系争房屋的一楼有实测面积为342.70平方米的日料店系第三方承租，被告认为原告从未实际交付系争房屋给被告，解除合同是原告单方行为，是原告违约。对此本院认为，租赁合同第4.1条对于一楼日本料理店现无法交付进行了明确约定(只是对面积的估算有误，对此原告也表示愿意按照实际面积据实结算)，且从被告提供的《会议纪要》及《关于天骄大厦裙楼租金支付和交接问题的函》等证据来看，被告要求将一楼日料店按实际面积据实结算租金、二楼、三楼要求将圣莎公司的物品清理完毕，由此可见被告对于一楼有日料店、二楼、三楼有圣莎公司的物品的情况始终是明知的，被告在明知系争房屋实际状态的情况下，分别于2017年4月14日就地下一层和一层、2017年6月9日就二楼、三楼与原告签订了《房屋/场地交接书》，应视为被告认可系争房屋按实际状态交付，其再抗辩称原告未实际交付房屋，本院不予认可。
　　关于交付日期。合同第4.1条约定地下一楼及一楼的交付日期为2017年5月15日，现原告于2017年4月14日与被告签署交接书，系原告自愿提前交房，交付日仍应按照合同约定的2017年5月15日计算。关于二楼、三楼的交付日期，虽然合同第4.1条约定“二楼、三楼由原告提前15日向被告发出书面交付通知书，通知书注明的日期为交付日”，但原、被告实际上并未严格按照合同约定履行，而是在2017年6月9日以直接签署了房屋/场地交接书的方式完成了对二楼、三楼的实际交接。
　　关于租金支付时间。根据合同第5.3条约定，“首期租金包含第一、第二个整月租金及第一个整月之前按照天数计算的租金(日租金为月租金/30天)，乙方(被告)应在交付日7日之前支付给甲方首期租金。”现被告已经支付了地下一层及一层的租金，关于二楼、三楼的租金是否应当支付，原、被告双方对2017年6月9日签署的交接书上“起租日为2017年7月1日”应当如何理解存在分歧，原告认为该表述视为被告放弃免租期，应从该日开始计算租金，被告则认为交接书不能视为双方实际完成交接，也不能视为被告放弃免租期。对此本院认为，租赁合同第5.2条对于免租期明确约定为交付之日起4个月，被告无故放弃4个月免租期不符合常理，且该交接书上被告确实并未明确作出放弃免租期的意思表示，故“起租日为2017年7月1日”解释为从2017年7月1日开始计算租期更为合理。结合合同第5.3条“乙方(被告)应在交付日7日之前支付给甲方首期租金”，故在2017年7月1日之前的7日之内被告应当支付二楼、三楼的首期租金，但是被告至今未支付，构成违约，应当承担相应的违约责任。
　　庭审中双方对于解除房屋租赁合同没有异议，但是对合同解除时间存在争议，原告认为自2017年8月31日原告向被告面交解除通知之日合同解除，被告则认为经过本案诉讼答辩后被告才同意解除合同。对此本院认为，本案是被告不付租金导致原告行使合同解除权，被告庭审中陈述其于2017年9月1日收到解除通知函，故本院确认合同自该日解除。本诉部分，对于原告要求被告支付拖欠租金的诉讼请求，本院认为根据合同第5.2条，免租期为自该物业交付日起4个月，故地下一楼及一楼的免租期为2017年5月15日起计算4个月，即至2017年9月14日止；二楼、三楼应从2017年7月1日开始计算4个月，即到2017年10月31日止。综上，至2017年9月9日被告实际迁出之日止系争房屋仍在免租期内，故对本诉部分原告主张的该部分租金的诉讼请求，本院不予支持；对反诉原告要求退还其已支付的地下一楼及一楼的租金共计508,262.04元，本院予以支持。对于被告反诉要求退还其已支付的保证金1,805,975.50元，原告庭审中表示根据合同第6.2条要求没收保证金，对此本院认为，鉴于本院前述已经认定本案是被告违约，原告据此要求按照合同约定没收保证金，于法不悖，故驳回反诉原告要求退还保证金1,805,975.50元的反诉请求，对于反诉原告要求反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院也不予支持。对于本诉部分原告要求被告支付违约金的诉讼请求，符合约定，但被告提出违约金过高，要求法院予以调整，本院综合考虑本案实际情况、被告违约的恶意程度、原告已没收保证金等情形，酌情确定被告支付原告违约金100万元。对于原告要求被告将水、电、燃气等缴费用户名变更至原告名下的诉讼请求，被告庭审中明确表示愿意协助，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)魅立酒店管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海暖暖酒店管理有限公司违约金100万元；
　　二、被告(反诉原告)魅立酒店管理(上海)有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告(反诉被告)上海暖暖酒店管理有限公司办理上海市浦东新区金新路XXX号“天骄大厦”地下一层、地上一至三层房屋内水、电、燃气用户名由被告(反诉原告)魅立酒店管理(上海)有限公司变更至原告(反诉被告)上海暖暖酒店管理有限公司名下的手续；
　　三、原告(反诉被告)上海暖暖酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)魅立酒店管理(上海)有限公司租金508,262.04元；
　　四、驳回原告(反诉被告)上海暖暖酒店管理有限公司的其余诉讼请求；
　　五、驳回被告(反诉原告)魅立酒店管理(上海)有限公司的其余反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费92,798元，由原告上海暖暖酒店管理有限公司负担70,454元，被告魅立酒店管理(上海)有限公司负担21,344元；反诉案件受理费减半收取计20,654.50元，由反诉原告魅立酒店管理(上海)有限公司负担18,176.50元，反诉被告上海暖暖酒店管理有限公司负担2,478元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：周  婉

书记员：张卓郁