上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司与上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：周美芽，执行董事。
　　委托诉讼代理人：胡智勇、陈倩芸，北京国枫(上海)律师事务所律师。
　　被告：上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：郑宝芳，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨辉，上海仲悦律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：夏振华，上海沪达律师事务所律师。
　　原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司与被告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡智勇、被告的委托诉讼代理人杨辉、夏振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：一、被告支付曹安国际商城一区一至四楼至2018年9月30日的租金人民币2,160,012元(以下币种均为人民币)及违约金1,165,891.01元(违约金暂计至2018年9月30日，实际按照年利率24%的标准计算至全部清偿之日止)；二、被告支付曹安国际商城一区一至四楼至2018年9月30日的物业费1,916,398元及违约金453,845.75元(违约金暂计至2018年9月30日，实际按照年利率24%的标准计算至全部清偿之日止)。
　　事实和理由：2016年3月10日，原、被告签订一份《房屋租赁及合作合同》，约定原告将位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区一至四楼原告已回签的商铺出租给被告，并确认原告负责提供相应的物业管理服务。租期自交付房屋次日起至2020年4月30日。一至四楼第一、二年的租金标准分别为每天每平方米2元、1.10元、0.90元、0.85元。第三年起递增10%。租金每六个月支付一次，提前10天支付。如被告逾期支付租金的，需支付应交租金每日千分之三的违约金。物业费按照每天每平方米0.28元计算，与租金同步支付。逾期支付物业费的，需支付应交物业费每日千分之三的违约金。后原告分别于2016年3月15日、2016年4月21日向被告交付了相关商铺，并自房屋交付之日起依约提供相应物业管理服务。自2016年9月5日起，被告多次出现拒付、逾期支付租金及物业费的情形。经原告多次催讨，均未果。
　　被告辩称，认可拖欠租金和物业费的数额，但不同意支付违约金。被告拖欠租金和物业费系因原告并未按照合同约定履行相关义务，被告的行为系行使相关履行抗辩权，不应承担违约责任。即使存在违约金，违约金的标准亦过高，应予以调整。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年3月10日，原、被告签署一份《房屋租赁及合作合同》，约定被告向原告租赁位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区1至4楼的商铺用于经营酒店用品、设备商场及提供配套服务。租赁期限自双方签订房屋交接单之次日起至2020年4月30日止。房屋一至四楼第一、二年的租金标准分别为每天每平方米2元、1.10元、0.90元、0.85元。第三年起每年递增10%。合同签订3日内被告支付保证金190万元及首期约相当于3个月的租金300万元。租金每六个月支付一次，提前10天支付。如被告逾期支付租金的，每逾期一日，需支付应交租金千分之三的违约金。物业费按照每天每平方米0.28元的标准计算，与租金同步支付。如被告逾期支付物业费的，每逾期一日，需支付应交物业费千分之三的违约金。如被告需要单独安装中央空调，可利用商场内原有空调管道、出风口，原告可提供外机摆放位置，但所有费用由被告自行承担(第4.3条)。该房屋在签订本合同前曾出租给上海腾达国际酒店用品有限公司，签订协议前，原告已发函解除了与上海腾达国际酒店用品有限公司的所有租赁合同，被告已现场踏勘过房屋现状，同意按现状交付。签订本合同后，双方应共同签署《房屋交接单》作为房屋交付的标志。被告承租范围内的商场及商户管理、装修管理、消防管理、安全保障、商品质量管理、办证办照、投诉处理等由被告自行负责，被告还应负责其承租范围内商场的保安保洁，扶梯、货梯的检测、保养、维修、运行，消防设施的维修、维护、检测及安全管理，公共区域照明灯具的维修、维护及用电并承担因此产生的各项费用。原告同时也是该房屋所在商场的物业经营管理公司，负责该房屋外公共区域的公共秩序维护、保洁、维修及整体设备的维修、维护。被告须与原告签订并遵守上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约(附件五)、装修管理规定及消防安全管理责任书(附件六)。租赁期间，被告发现属于原告维保范围的该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知原告修复。原告应在接到被告通知后的3天内进行维修。逾期不维修的，被告可代为维修，费用由原告承担。租赁期间，原告保证属于其维保范围的房屋及附属设施处于正常的可使用和安全的状态。原告不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成被告财产损失或人身伤害的，原告应承担赔偿责任。因此影响被告正常使用的，则应当减少相应租金。合同另对其他事项作了约定。附件五《上海曹安国际商城物业管理和经营管理公约》第三章第二条(物业维修管理)规定，原告设市场维修部门，承担本商城公共设施设备，包括供电系统、供水系统、排水系统、污水系统、消防系统、电子监控系统、垂直运输系统、中央空调及风管、公共照明、通道、车道、停车场及市场附属物的例行维护保养和维修工作。2016年3月30日，双方签订四份《房屋交接单》，对相关商铺进行了交接。其中一区1楼、2楼的租赁期限自2016年4月21日至2020年4月30日。一区3楼、4楼的租赁期限自2016年3月15日至2020年4月30日。2016年9月起，原告多次向被告催讨租金、物业费，均未果。
　　另查，2016年8月至2017年2月，被告多次向原告发函，告知原告未履行“尽全力配合我司开展商铺回签”、“支持我司对连接体1楼改造”、“配合将我司注册地址变更到曹安1833号内”、9号货梯瘫痪、玻璃雨棚的维修及未履行维护并开启中央空调的义务，造成其招商经营遇到重大困难。鉴于此，通知原告在第二个租期先行支付2个月的租金和物业费，直至原告按约完全履行上述义务后，其将余款一并支付。2017年2月17日，原告发送一份《关于玻璃雨棚事项的第三次回复》，载明关于玻璃雨棚维修及清洁问题，原告已在2017年1月18日、2月13日两次进行了回复并在2月13日就雨棚维修、清洁事宜通知了被告及各业主、商户。原告已安排在2月19日开始对玻璃雨棚进行清洁施工，对损害的玻璃维修已请厂家量好尺寸在定制中，要求被告予以配合。2018年4月，被告向原告发出一份《工作联络函》，告知原告擅自变更停车优惠措施及擅自收取停车费违反了合同约定，应立即予以取消。
　　2017年7月20日，本院出具一份(2017)沪0114民初2301号民事判决书，认定原告有对中央空调及风管例行维护保养和维修的义务。判决：1、上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起二十日内对位于上海市嘉定区曹安公路XXX号曹安国际商城一区的中央空调系统进行维修，恢复中央空调的正常使用功能；2、上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司支付降温费用人民币137,250元。2017年10月31日，上海市第二中级人民法院出具一份(2017)沪02民终8199号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年11月27日，原告向被告支付了降温费用137,250元。
　　2018年1月12日，原、被告签订一份《曹安与万润和谈约定》，约定：1、被告在一周内付清至2017年11月底的租金及部分物业费3,173,932.74元(双方财务两天内核对为准)；2、原告有权向曹安公路XXX号区域内未回签商铺业主征收物业管理费，被告予以协调配合；3、原告保证在2018年6月15日前将中央空调修缮完毕，确保正常启运。被告保证在合同期内正常使用空调并支付相应费用。该和谈约定对其他事项亦作了约定。
　　2018年7月中旬，中央空调正式投入运行。被告支付了相应电费。
　　本案所涉中央空调系开利空调产品，机组名称为离心式冷水机组。
　　本院认为，原、被告签署的《房屋租赁及合作合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。现双方就至2018年9月30日的租金2,160,012元和物业费1,916,398元均不持异议，本院予以确认，被告理应向原告支付拖欠的上述费用。关于违约金问题，根据生效判决的认定及查明的相关事实，原告有对中央空调维护保养和房屋外公共区域相关设施、设备维修、维护的义务，在原告未及时履行上述义务的情况下，确对被告使用租赁物造成一定影响，被告暂缓支付相应租金、物业费具有一定理由。根据被告拖欠租金、物业费的数额，结合合同约定的租金、物业费的标准及上述影响被告使用租赁物的情形，本院确定被告可不予支付上述期间的违约金，故对原告要求被告支付租金、物业费的违约金的诉讼请求，本院不予支持。另外，根据查明的事实，本案所涉中央空调系离心式冷水机组，即单冷空调，并不具备制热功能。因本院仅就被告在2016年度的损失(2016年7月至2016年9月间的冰块降温费用)进行了处理，在原告未及时履行维修义务之情形下，势必导致被告至中央空调正常运行之日止的损失，该损失可作为租金减少部分在本案中一并予以处理，该损失的金额可参照2016年度的损失金额即137,250元确定，在被告应付的租金中予以扣除，故被告实际应付租金金额为2,022,762元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、被告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司支付至2018年9月30日的租金人民币2,022,762元；
　　二、被告上海万润国际酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司支付至2018年9月30日的物业费人民币1,916,398元；
　　三、原告上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费51,948元，减半收取25,974元，财产保全费5,000元，由原告负担9,701元，被告负担21,273元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦