上海朴峰投资发展有限公司与朱静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海朴峰投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：陈雷，执行董事。
　　委托诉讼代理人：李鸿翱，上海市申华律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：曾迟先，上海辰禾律师事务所律师。
　　被告：朱静，女，1976年10月12日生，汉族，户籍地上海市普陀区。
　　委托诉讼代理人：沈伟，北京盈科(上海)律师事务所律师。
　　原告上海朴峰投资发展有限公司(以下简称朴峰公司)与被告朱静房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朴峰公司的委托诉讼代理人李鸿翱、曾迟先，被告朱静及其委托诉讼代理人沈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告朴峰公司向本院提出诉讼请求：1、要求朱静支付拖欠的租金(使用费)，自2015年12月1日算至实际交还房屋之日即2017年11月13日止，其中2015年12月1日到2016年5月31日期间，按照每月13,369.65元计算，2016年6月1日至2017年11月13日止，按照每月14,038.13元计算；2、被告朱静已经支付的押金25,466元，用以抵扣上述拖欠的租金及使用费；3、要求被告朱静支付拖欠的水电费8,282.17元(2015年10月26日前欠付的)；4、要求被告朱静支付2017年8月10日前欠付租金的利息，以285,100.05元以及8,282.17元为本金，从2018年7月11日起算到实际支付之日止。事实和理由：朴峰公司与朱静在2014年4月18日签订了一份房屋租赁合同，约定由朱静承租位于宝山区上大路XXX-XXX号一层面积为98.5平方米的房屋用于经营咖啡馆，期限为三年，2014年4月20日起至2017年5月30日止。包括系争房屋在内的房屋均是上海警备区空余房地产管理处出租给朴峰公司的，2015年11月期间部队和朴峰公司发生争议，部队向法院起诉朴峰公司要求解除双方的合同，经一审、二审法院审理后判决确认双方的租赁合同无效。现场有很多小租客不愿意搬迁，故朴峰公司和部队商量陆陆续续还房屋，但部队不同意，要求统一收房。因此法院判决之后，现场还是维持现状。部队直至2017年11月13日收回了所有房屋。包括朱静在内的房屋，朴峰公司大约在2017年7、8月期间就失去了控制。因朱静拖欠租金等未付，故涉讼。
　　被告朱静辩称，根据生效的判决，部队和朴峰公司的租赁合同是无效的，据此，朴峰公司与朱静签订的合同也是无效的，故朴峰公司没有权利向朱静再收取租金。2015年年底，朱静向部队提出要求搬迁的补偿，部队说要和朴峰公司进行诉讼了，当时朱静也无法联系到朴峰公司，部队直接接手了所有场地，朱静就把水电费交给部队了，部队承诺可以让朱静继续做，能做一天是一天，同时免收租金和使用费，但部队一旦要求走就必须随时走。从2015年12月1日起，朱静的确没有向朴峰公司支付租金。事实上，朱静于2017年4月3日清空搬离，4月5日向部队交还了钥匙，但没有书面的交接手续。另外，诉请超过诉讼时效，2016年10月之前的租金及使用费根据当时的民诉法规定已经超过了一年的诉讼时效，2016年10月之后部分的在起诉时也已经超过诉讼时效。关于已付的押金的金额没有异议。据此，要求驳回全部诉讼请求，即便法院认定要支付使用费，标准也应根据部队和朴峰公司的租金标准，不同意按照合同约定递增计算。关于其主张的水电费也没依据，朱静已经付清了全部的水电费用，没有拖欠。
　　本院经审理认定事实如下：2014年4月18日，朴峰公司作为甲方与朱静作为乙方签订了一份房屋租赁合同，约定由朱静承租位于宝山区上大路XXX-XXX号一层面积为98.5平方米的房屋用于经营餐饮，期限为三年，自2014年4月20日起至2017年5月30日止。租金从2014年5月30日开始计算，该房屋日租金一楼为4.25元每平方米每天，月租金为12,733元。房屋租金每年递增5%。每三个月支付一次，先付后用。本合同签订当日，乙方支付甲方保证金25,466元(2个月租金)。
　　另查明，中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处曾向本院起诉朴峰公司，要求确认与朴峰公司所签订的军队房地产租赁协议在2015年12月17日解除，朴峰公司返还房屋，并支付租金、滞纳金及违约金。本院经审理后，作出一审判决【(2016)沪0113民初919号】，后中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处不服判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月26日作出终审判决，确认双方签订的租赁合同因空房管理处未能提供系争房屋建设工程规划许可证而无效，朴峰公司应将房屋返还空房管理处并依照合同约定的标准支付房屋返还日前的占有使用费用。
　　本案审理过程中，朴峰公司提供了房屋租金、水电费缴款通知书若干份，证明朴峰公司就朱静迟延支付的租金及水电费一直在进行催讨，并不存在超过诉讼时效的问题。朱静对有签字签收的予以确认，其余不予认可。
　　关于双方争议的水电费问题，朱静指出，根据朴峰公司提供的房屋租金水电费缴款通知书，水电费缴款通知上明确2015年10月15日到2015年11月5日之间，朱静欠付746.6元电费，另一张租金水电费缴款通知中载明，截止到2015年10月14日，朱静欠付水电费6,681元，而朱静在2015年11月26日付清了上述款7,427元，即朱静已经付清了2015年11月5日前的水电费。此时，电费的抄表数是24112度数。而根据朱静向部队支付电费的开始的抄表数就是24112度，所以水电费朱静没有拖欠。朴峰公司表示，对于24112度的抄表数没有异议，此后的电费朱静付给部队朴峰公司也没有意见。最后一笔支付的金额也是7,427元，朴峰公司所主张的是从开业起算的，有差额8,000多元未付，具体哪一段朴峰公司无法确认。
　　关于双方争议的交还房屋时间的问题，朱静为此提供了以下证据材料：1、微信记录(朱静本人的朋友圈)，证明朱静于2017年4月1日宣布咖啡馆歇业；2、视频(2017年4月3日拍摄的)，证明朱静于2017年4月3日进行咖啡馆搬迁，现场视频2段；视频保存界面截图，证明视频于手机中保存界面截图，显示拍摄时间为2017年4月3日；3、通话记录，证明朱静于2017年4月5日交还钥匙，部队收取钥匙人员(XXXXXXXXXXX，现为空号)与朱静通话记录；通话记录保存界面截屏，证明上述通话记录截屏保存界面，显示通话时间为2017年4月5日；4、照片，证明2017年8月20日大风雷电过后现场照片，显示朱静咖啡馆此前已被城管用宣传布遮挡封门；网页截屏，证明2017年8月19日大风雷电预警新闻报道。对上述证据，朴峰公司的质证意见为：1、在朋友圈中发布的信息是带有个人的感情色彩，对此朴峰公司不认可，不符合事实；2、视频的真实性无法认可，从视频中可以看出搬迁的动作很大，和朴峰公司在2017年5月15日拍摄的门面照片不符；3、关于通话记录，如果部队可以确认在2017年4月5日接受了朱静的房屋并不需要再缴纳房租的话，朴峰公司可以认可；4、通话记录无法证明朱静的主张，通话时间也不能证明部队收房的事实。
　　本院认为，根据生效判决，已经确认中国人民解放军上海警备区空余房地产管理处与朴峰公司之间就包括系争房屋在内所签订的租赁合同无效，据此，朴峰公司与朱静的转租合同也应一并依法确认为无效。根据法律规定，合同无效后，因合同所取得的财产应各自返还。故朱静应从房屋中清退并返还给出租方。同时，应依据合同约定的租金标准向朴峰公司支付房屋占有使用费。庭审中，朱静自认自2015年12月1日起未付租金，故该日后的使用费应予以计算。关于使用费付款期限的问题，根据上述分析，合同无效后，承租方应完成腾退以及交还的义务，本案中尽管朱静提供若干证据，包括照片、微信朋友圈的截屏、网页截屏等，从一定程度上可以反映出朱静自2017年4月3日起未正常使用系争房屋用于开展经营活动，但其未能提供直接、充分的证据证明已向朴峰公司或者部队完成房屋交接义务的事实，据此，朱静对于房屋返还一节的事实证明力不足，应对此承担举证不能的法律后果。部队于2017年11月13日统一收取包括系争商铺在内的房屋，故朴峰公司主张的使用费截止于该日，并无不当，本院予以准许。
　　其次，双方合同中对租金进行了明确约定，现朴峰公司以该笔金额作为月租金标准并结合合同约定的每年递增的标准主张使用费和利息，符合法律和合同约定，本院一并予以准许。朴峰公司要求将其保证金抵扣拖欠的使用费，于法不悖，本院予以确认。至于水电费的问题，朱静已出具最后一期付款的转账凭证，对此朴峰公司予以认可，现朴峰公司认为还有未付部分，对此未能进一步举证证明，并且根据公司的催款单，其中明确载明主张欠付金额是截止于2015年10月14日，即该日前除却朴峰公司当时主张的金额之外，朱静已无欠费，故朴峰公司再行要求朱静支付拖欠的金额，缺乏事实以及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　一、原告上海朴峰投资发展有限公司与被告朱静就宝山区上大路XXX-XXX号一层房屋所签订的房屋租赁合同无效；
　　二、被告朱静于本判决生效之日起十日内，向原告上海朴峰投资发展有限公司支付自2015年12月1日起至2017年11月13日止的房屋占有使用费(其中2015年12月1日到2016年5月31日期间，按照每月13,369.65元计算，2016年6月1日至2017年11月13日止，按照每月14,038.13元计算)；
　　三、被告朱静已经支付的押金25,466元，用以抵扣上述拖欠的使用费；
　　四、被告朱静于本判决生效之日起十日内，向原告上海朴峰投资发展有限公司支付2017年8月10日前欠付租金的利息，以285,100.05元为本金，从2018年7月11日起算到判决生效之日止；
　　五、原告上海朴峰投资发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费减半收取2,414元，由被告朱静负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陶  芳

书记员：张雨柏