上海来亚达置业发展有限公司与吴晓慧商品房预售合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海来亚达置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：陈国宝，董事长。
　　委托诉讼代理人：胡曦妍，京衡律师集团上海事务所律师。
　　被告(反诉原告)：吴晓慧，女，1987年2月17日生，汉族，户籍地江苏省大丰市，现住上海市虹口区。
　　委托诉讼代理人：韩静、薛雨思，上海科尚律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称原告)上海来亚达置业发展有限公司与被告(反诉原告，以下简称被告)吴晓慧间商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡曦妍、被告吴晓慧及其委托诉讼代理人薛雨思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出本诉诉讼请求：一、被告支付剩余房款人民币410万元(以下币种均为人民币)；二、被告支付逾期付款违约金1,441,660元。
　　事实和理由：2016年12月11日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市嘉定区汇源路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称讼争房屋)。房屋建筑面积为171.46平方米。总价款为496万元。被告应于2016年12月11日支付房款70万元，2016年12月31日前支付房款178万元，2017年1月31日前支付房款248万元。被告如未按约支付房款，应当按逾期未付金额的日万分之五支付违约金，违约金自合同约定的应付款之次日起计算至实际付款之日止。被告未付清全部房款的，原告有权不向被告交付房屋。合同另对其他事项作了约定。现被告仅支付了房款86万元，剩余房款410万元至今未予支付。经原告多次催讨，均未果。
　　被告辩称，不同意原告的诉讼请求。被告不存在违约行为，不应支付违约金。而被告未按约支付剩余房款原因在于原告。合同约定的第二笔房款付款时间为2016年12月31日前，但从2017年1月开始，本市开始全面整治类住宅。在被告前去询问相关事宜时，原告工作人员予以确认，并同意被告延迟付款。2017年5月17日，本市相关部门又联合发布了清理整顿的工作意见，明确不得在整改前交付房屋，也不得办理房屋过户手续。按照合同的约定，交房时间为2017年5月31日前。因此，在此情况下，原告也不可能交房，更无法办理过户手续。自被告最后一期付款时间即2017年1月31日前至原告发送催款函的时间即2018年6月21日，原告从未向被告主张要求付款，说明原告同意被告延迟付款。在此情况下，被告要求解除合同并追究原告的违约责任，因此不同意支付剩余房款。
　　被告向本院提出反诉诉讼请求：一、解除原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；二、原告返还房款100万元；三、原告支付违约金496,000元；四、原告支付利息(以100万元为基数，按照银行同期存款利率为标准，自付款之日起计算至实际清偿之日止)。
　　事实和理由：2016年12月11日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买讼争房屋。被告应于2016年12月11日支付房款70万元，2016年12月31日前支付房款178万元，2017年1月31日前支付房款248万元。原告应于2017年5月31日前交付房屋。但从2017年1月开始，本市开始全面整治类住宅。在被告前去询问相关事宜时，原告工作人员予以确认，并同意被告延迟付款。2017年5月17日，本市相关部门又联合发布了清理整顿的工作意见，明确不得在整改前交付房屋，也不得办理房屋过户手续。因此，原告逾期交房的行为已构成违约，使得被告无法实现合同目的。另外，被告购买讼争房屋系用于居住，但根据整改意见，类住宅禁止接通天然气，故更加无法满足居住条件，原告再次违约。在原告违约之情形下，根据合同约定，原告应承担支付总房款10%违约金的违约责任。
　　原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。合同明确约定了付款时间，且约定在被告付清全部房款后，原告才予以交房。现被告未按约支付房款，构成违约，其不享有合同解除权。现讼争房屋已符合交付条件，可以向被告交付房屋。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年12月11日，原、被告签订一份《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买讼争房屋，房屋总价暂定为496万元。房屋的规划用途为办公。被告应于2016年12月11日支付房款70万元，2016年12月31日前支付房款178万元，2017年1月31日前支付房款248万元。被告如未按约支付房款，应当按逾期未付金额的日万分之五支付违约金，违约金自合同约定的应付款之次日起计算至实际付款之日止。原告应于2017年5月31日前交付房屋，除不可抗力外。房屋交付的交付条件为原告通过竣工验收并取得《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》及《建设工程竣工验收备案表》。被告未向原告付清全部房款的(不论是否已申请房屋按揭贷款)，原告有权不向被告交付房屋。原告如未在约定期限内交付讼争房屋的，应当向被告支付违约金，违约金按已付房价款的日万分之三计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天的，被告有权单方解除合同，原告应将被告已支付的房款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算)全部退还被告，并承担总房价款的10%的赔偿金。合同另对其他事项作了约定。2016年11月19日、11月23日、12月5日，被告分别向原告支付了房款10万元、20万元、40万元。2016年12月31日前，被告向原告支付了房款16万元。上述房款共计86万元。2018年6月21日至22日间，原告曾要求被告付清剩余房款，未果。2018年12月3日，被告签署一份《关于178号房子尾款给付方案》，载明被告于12月12日前补进总款50%即162万元，同时提供相关贷款材料，由开发商办理剩余50%贷款。如贷款额度不足50%，则由被告10天内补足。如贷款批不下来，再行商定50%款项的付款时间(考虑春节因素，原则上不超过3个月)。因原告认为被告未按约付款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故涉讼。
　　另查，2016年10月26日，被告向案外人上海易好房网络科技有限公司(以下简称易好房公司)支付了30万元款项。2016年12月16日，易好房公司向原告支付了房款16万元。
　　2017年1月7日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《本市集中清理核查商业办公项目，在此期间暂停此类项目的网上签约》通知，载明经调查发现，本市部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等改变房屋使用性质情况，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。为保障购房人的合法权益，规范市场秩序，自2017年1月6日起，市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。2017年5月9日，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门联合出台一份《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，载明各区要组织开展全面检查和集中整治，严肃查处违法行为并公布典型案例；本市停止审批公寓式办公项目；加强商业办公项目建设、销售监管；对在售商业办公项目区分不同情况，分类清理整顿；对已交付入住的项目，从严管控，相关信息记入房屋交易登记信息系统。开发企业和业主承担整改责任以及房屋使用安全责任。2017年6月12日，上海市住房和城乡建设管理委员会发出一份《坚决稳妥推进商业办公项目清理整顿工作，依法督促开发商整改，切实维护购房人权益》通知，载明为进一步维护好购房人的正当合法权益，对已实际成交并完成销售合同网上备案的，购房人要求退房的，支持购房人依法维权，开发企业必须积极配合。购房人希望继续履行合同的，可交付使用，相关信息记入房屋交易登记系统。
　　2017年12月5日，原告取得讼争房屋所在商业办公项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2018年6月14日，原告取得讼争房屋的大产证。
　　庭审中，被告表示，其已另行购房，如合同继续履行，其亦无力支付剩余房款。
　　本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。根据查明的事实，被告未按约支付房款的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。而原告直至2017年12月5日才取得讼争房屋所在商业办公项目的《建设工程竣工验收备案证书》，该取得时间晚于合同约定的交房时间，即原告无法在合同约定的时间交房，其行为同样构成违约，亦应承担相应的违约责任。本院根据本案的实际情况，确定双方互不承担违约责任为宜，故原、被告均要求对方支付违约金及被告要求原告支付利息的诉讼请求，本院均不予支持。关于合同解除问题，因双方在合同履行过程中均存在违约行为，故均不享有合同约定的解除权，但鉴于本案的实际情况，且被告在庭审中亦表示已无力支付剩余房款，故本院确定合同以解除为宜。合同解除后，原告理应将房款退还予被告。关于退还的金额，根据查明的事实，可以确定原告收取的房款数额为86万元而非100万元。至于另外款项14万元，被告可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　一、驳回原告上海来亚达置业发展有限公司的全部本诉诉讼请求;
　　二、确认原告上海来亚达置业发展有限公司与被告吴晓慧于2016年12月11日签订的《上海市商品房预售合同》解除；
　　三、原告上海来亚达置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告吴晓慧退还购房款人民币86万元；
　　四、被告吴晓慧的其余反诉诉讼请求，不予支持。
　　如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉受理费48,941元，减半收取24,470.50元，由原告负担。反诉受理费9,132元(已减半收取)，由被告负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：周  平

书记员：俞佳悦