上海松江区创意幼儿园与上海健鹏纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海松江区创意幼儿园，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王卫国，理事长。
　　委托诉讼代理人：施卫国，上海丰启耘律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：殷敏，上海丰启耘律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海健鹏纺织有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：李来县，总经理。
　　委托诉讼代理人：朱佳倩，上海市新闵律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马嫄媛，上海市新闵律师事务所律师。
　　原告上海松江区创意幼儿园与被告上海健鹏纺织有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年08月03日立案后，依法适用普通程序。期间，被告提起反诉，本院受理后决定与本诉合并审理。原告的委托诉讼代理人施卫国、殷敏、被告的委托诉讼代理人马嫄媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海松江区创意幼儿园向本院提出诉讼请求：确认被告于2018年5月31日签发的房屋租赁合同到期告知公函无效，被告继续履行2016年3月1日签订的租赁合同。事实和理由：原告自2011年8月1日起承租被告所属的位于上海市九亭镇九谊路XXX号1幢的两层主厂房及一层门卫房，附带1幢和3幢之间的300平方米的草地，租赁房屋面积为3,292.31平方米(现改名上海市松江区九谊路XXX号,以下简称系争房屋)，开办松江区创意幼儿园，租期自2011年8月1日起至2016年7月31日，约定租金为第一年0.64元/每天/每平方米，以后租金每年递增5%。2016年3月1日原、被告双方就系争房屋重新签订了一份租期自2016年3月1日起至2024年12月31日的租赁合同，约定租金为第一年1.6元/每天/每平方米，以后租金每年递增10%。后原、被告于2016年9月1日签署一份租赁合同约定2016年9月1日至2018年8月31日二年租金不递增。合同签订后，被告于2018年5月31日向原告发出房屋租赁合同到期告知公函，以2016年9月1日签署的合同到期为由终止双方租赁合同关系。原告遂与被告协商，被告以提高租金至3元/每天/每平方米为条件，同意继续履行双方租赁合同。在双方无法谈拢的情况下，被告采取了在园区边上架起高音喇叭的行为，原告遂诉至法院。
　　被告上海健鹏纺织有限公司辩称：2018年8月31日双方租赁合同到期，双方并未续签任何的房屋租赁合同。原、被告于2016年9月1日签订的合同才是双方实际履行的合同，且被告支付租金的情况也可以证明双方实际履行的是2011年8月1日和2016年9月1日签订的合同。故请求驳回原告的诉请。同时，被告上海健鹏纺织有限公司提出反诉，请求判令：1、确认双方于2016年9月1日签订的租赁合同在2018年8月31日终止；2、原告搬离系争房屋。诉讼中，被告自行撤回第1项反诉请求。事实和理由：2018年8月31日双方租赁合同到期，原告应当返还系争房屋。
　　针对反诉，原告上海松江区创意幼儿园辩称，本案双方于2016年3月1日签订了8年期的合同，2016年9月1日签订的2年期的合同只是对前份合同租金进行调整，租期仍应按8年期合同履行，且由于已经存在前份合同，故未提出续租请求。同时，同等情况下，原告有优先承租权，要求履行8年期的合同。
　　经审理查明：2011年8月1日，原告作为承租方、被告作为出租方，签订一份《租赁合同》(以下简称合同1)，约定被告将上海市松江区九亭镇九谊路XXX号1幢的两层主厂房及一层门卫房，附带1幢和3幢之间的300平方米的草地(租赁房屋面积为3292.31平方米)出租原告，租赁期限自2011年8月1日起至2016年7月31日止；约定租金为第一年0.64元/每天/每平方米，以后租金第年递增5%；租赁保证金190,000元，租赁合同期满、原告支付全部租金及因租赁费用产生的一切费用并且返还被告房屋后，被告于10日内无条件退还保证金。合同1签订后，双方即履行各自义务。
　　上述合同1履行完毕后，原、被告再次签订了一份《厂房租赁合同》(以下简称合同2)，约定原告自2016年3月1日起至2024年12月31日止租赁系争房屋(租赁物未变，但合同记载为九谊路XXX号3号楼，建筑面积3292.31平方米)；租金为第一年按不含税1.6元每天/每平方米计算，往后每年3月1日房屋租金递增10%，租金按半年交纳；合同自双方签章并收到房租后生效。
　　之后，原、被告又签订了第三份《厂房租赁合同》(以下简称合同3)，约定原告自2016年9月1日起至2018年8月31日止租赁系争房屋(租赁物仍未变，但合同记载为九谊路XXX号，2号楼包括两层主厂房及一层门卫以及院内草坪，建筑面积3292.31平方米)；租赁期满，被告有权收回房屋，原告应如期交还，原告如要续租，则必须在租赁期满三个月前书面通知被告，被告同意后，重新签订租赁合同；租金为税前1.6元每平方米/天计算，即每年租金1,922,709元；租金每季度提前10日支付；合同1中约定的保证金本合同继续延用；如原告装修或设置对房屋结构有影响的，租赁期满后，被告有权要求原告恢复原状(原告不恢复原状，被告收取恢复工程实际发生的费用)；被告在租赁期满后仍要出租的，在同等情况下，原告享有优先承租权。
　　合同3的租赁届满后，被告发函告知原告房屋租赁合同到期，要求原告搬离系争房屋。原告认为合同2租赁期并未到期，要求被告继续履行合同未果，遂涉诉。
　　另查明，合同1到期后，2016年9月20日，原告按照合同3的标准支付9月至11月的房租费用480,677.26元，同时交纳8月租金81,474元(其中1,865.9元为水电费)，8月租金与合同1中约定的2015年8月1日到2016年7月31日的日租金为人民币0.78元/每天/每平方米一致。
　　再查明，被告于2017年8月31日取得上海市松江区九亭镇九谊路XXX号房屋的不动产权。产权登记的399号1幢和399号3幢房屋类型为工厂，建筑面积合计3292.31平方米。
　　审理中，原告表示又支付被告2018年9月至11月的租金480,677元，被告确认收到，但不认可为租金，同意充抵使用费。同时，双方确认租赁保证金为19万元，同意在本案中一并处理。而使用费被告要求按结束至原告实际搬离之日止。
　　以上事实，由相关租赁合同、房地产权证及宗地图、银行收款通知、收款收据、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，本案所涉的三份租赁合同，系当事人双方真实意思表示，租赁房屋具备房地产权证，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，可以认定为合法有效。现双方争议的焦点在于合同1履行完毕后，双方履行的究竟是合同2、3中的哪一份。对此，本院认为：一则，从合同形成的时间看，合同2先签，合同3后签，两份合同的主体、租赁物等相同，但是租期、租金、支付方式、支付期限等均有所改变，合同内容并非同一性，在无特别约定的前提下，一般应理解为后合同取代前合同，双方的租赁合同关系以后合同为准；二则，从双方的租金支付履行看，原告2016年8月31日之前支付的租金是按照合同1的租金标准支付，2016年9月之后是按照合同3的租金标准支付，并未按合同2的租金标准履行，应理解为双方以自己的行为表明愿意履行的是合同3，非合同2；三则，合同2并非双方签字即生效的合同，根据该合同约定，需要实际支付按该合同约定的租金合同才生效，而原告从未按该合同约定支付租金，故合同2未达生效条件。据此，本院认为，原、被告在合同1到期后，双方实际履行的应为合同3，该合同系双方真实意思表示，合法有效。合同到期后，双方未就续租事宜达成一致，被告有权收回房屋，原告应当予以返还。
　　鉴于当事人提出就使用费、保证金、诉讼中的已付款一并结算处理，为减少当事人讼累，降低诉讼成本，本院酌情一并结算。因被告现仍实际占用系争房屋，而该部使用的对价利益适用价值返还原则，被告应比照合同3约定之“租金”标准承担自2018年9月1日起至实际返还之日止的使用费。被告自愿就收取的3个月费用冲抵原告欠付的使用费，并无不当，本院予以准许。租赁保证金本院亦酌情抵扣使用费处理。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、第七十七条、第二百三十五条的规定判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海松江区创意幼儿园于本判决生效之日起十日内搬离并返还被告(反诉原告)上海健鹏纺织有限公司位于上海市松江区九亭镇九谊路XXX号2号楼包括两层主厂房及一层门卫以及院内草坪，建筑面积3292.31平方米【沪(2017)松字不动产权第033977号不动产登记显示为399号1幢、3幢，建筑面积合计3292.31平方米】；
　　二、原告(反诉被告)上海松江区创意幼儿园于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海健鹏纺织有限公司自2018年12月1日起至实际搬离返还上述房屋之日止的使用费(按每年1,922,709元标准计算，租赁保证金190,000元可与使用费一并冲抵结算)；
　　三、驳回原告(反诉被告)上海松江区创意幼儿园的诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费90,920元，反诉案件受理费80元，合计诉讼费91,000元，由原告上海松江区创意幼儿园负担90,960元(已付90,920元，余款40元于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告上海健鹏纺织有限公司负担40元(已付)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：暨秉恒

书记员：张  孜