上海松江新城建设发展有限公司与上海巴黎婚纱摄影有限公司、上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海松江新城建设发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：宋国林，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何斯斯，上海市志致远律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海巴黎婚纱摄影有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：李翊玮，总经理。
　　委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。
　　被告：上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：李顺富，董事长。
　　委托诉讼代理人：凌嘉璐，上海市鹤铭律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司(以下简称“松江新城公司”)与被告(反诉原告)上海巴黎婚纱摄影有限公司(以下简称“巴黎婚纱公司”)、被告上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司(以下简称“玛莎莉莉公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月25日公开开庭进行了审理，于2019年7月26日受理被告巴黎婚纱公司的反诉并合并审理，分别于2019年9月5日、10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何斯斯、二被告的共同委托诉讼代理人凌嘉璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告巴黎婚纱公司向原告支付租金1,090,618元；2.判令被告巴黎婚纱公司向原告支付违约金，暂计至2019年5月5日为37,353.67元；3.判令被告玛莎莉莉公司对上述诉讼请求承担连带责任。审理中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与二被告之间签订的《房屋租赁合同》、《<房屋租赁合同>的补充协议》；2.判令被告巴黎婚纱公司于法院判决的合同解除之日起10日内腾退并返还租赁房屋；3.判令被告巴黎婚纱公司向原告支付自2019年1月1日起至合同解除之日的房屋租金以及之后除腾退期间10日之外的占有使用费，暂计至2019年9月30日为1,635,927元；4.判令被告巴黎婚纱公司向原告支付违约金，暂计至2019年9月30日为503,138.43元；5.判令被告玛莎莉莉公司对诉请2、3、4承担连带责任。事实和理由：2010年12月15日，原告与被告巴黎婚纱公司签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)，约定原告将位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX-XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告巴黎婚纱公司，同时约定了租金金额、支付期限等。租赁合同签订后，原告向被告交付涉案房屋。2012年9月4日，原告与二被告及案外人蕾吉娜婚纱摄影(上海)有限公司(以下简称“蕾吉娜公司”)签订《<上海市房屋租赁合同>的补充协议》(以下简称“补充协议”)约定，由二被告及蕾吉娜公司共同承租涉案房屋，被告玛莎莉莉公司与蕾吉娜公司向原告承担连带责任，目前，蕾吉娜公司已经注销。2019年1月10日前，二被告应向原告支付租金545,309元；2019年4月10日，两被告应向原告支付租金545,309元，但截止到原告起诉时，被告仍未支付。故原告诉至法院请求判如所请。本案审理过程中，被告巴黎婚纱公司提出反诉主张解除租赁合同，又被告长期拖欠租金，故原告变更诉请如上。
　　二被告共同辩称：二被告同意承担连带责任；对于涉案房屋的租金，被告同意按照第二期的租金标准继续支付并且继续履行租赁合同；如果按照现在原告主张的租金标准，则被告主张解除双方之间的租赁合同关系；且被告按照原租金标准支付租金时，原告收取且没有提出异议，故表明原告认可按照原租金标准收取租金；被告始终按照原租金标准和期限正常支付租金，不存在违约情形，也不应承担违约责任；被告从2018年1月开始已经和原告进行接触洽谈并主张解除合同、重新签订租赁合同。针对原告变更后的诉讼请求，二被告补充答辩如下：同意解除租赁合同；被告一直按期支付租金，并已经支付至2019年9月底，且原告没有提出异议，被告不存在违约，不同意支付差额租金和违约金；同意搬离和返还涉案房屋。
　　同时被告巴黎婚纱公司提出反诉请求：判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除。事实和理由：被告对于合同约定的现阶段租金客观上无法承受，涉案房屋存在无法正常使用的情形，且租赁合同约定被告可以在第八年开始主张解除合同，并不承担违约责任。
　　针对被告的反诉请求，原告辩称：不认可原告提出的解约理由，也不认可被告所述其可在第八年无责任解除合同。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，据此本院认定事实如下：
　　原告系涉案房屋的登记权利人。
　　2010年12月15日，由原告作为出租方、甲方与被告巴黎婚纱公司作为承租方、乙方签订租赁合同，约定：1.乙方承租涉案房屋，面积1,969.74平方米，未设定抵押。2.甲方于2010年12月16日前将涉案房屋交付给乙方先行装修(装修期2011年1月1日起至2011年6月30日止),在装修期、免租期限内除租金外的其他费用(包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费等)由乙方承担，房屋租赁期自2011年7月1日起至2021年6月30日止，共计120个月，如甲方无法按照本合同约定的日期交付上述房屋，则装修期和免租期顺延。3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还；若乙方需要继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；若在本合同租赁期满前三个月，乙方未书面提出续租要求，甲方有权带领新租户进入该房屋看房。4.租金标准：总面积1,969.74平方米，其中一层面积832.66平方米；二、三层面积1,136.81平方米；一层租金：第一年免租；第二年-第四年1元/平方米*天；第五年-第七年2元/平方米*天；第八-第十年4元/平方米*天；二、三层租金：第一年免租；第二年-第四年0.6元/平方米*天；第五年-第七年1.20元/平方米*天；第八-第十年2.40元/平方米*天；具体见附件《租金计算表》。5.租金每3个月为一个支付周期，先支付后使用。首期租金支付时间为2012年6月20日，以后乙方应于每一个支付周期开始前十天(即每季的10日前)向甲方付清应付租金；若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日，甲方在收到租金后应开具正规发票给乙方。6.装修责任：在租赁期内若乙方中途整体退租，需提前三个月书面告知甲方，甲方承诺若乙方在租赁期内提出整体退租，甲方根据乙方退出的时间将一定比例的装修费用退给乙方。7.保证金，甲乙双方约定，在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金和水电保证金，房屋租赁保证金为2个月的平均租金即189,070元，水电保证金为1个月的租金即94,535元，甲方收取保证金后应向乙方开具书面收据，因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在保证金中扣除，并且无需乙方同意，乙方必须在接到甲方付款通知后五天内支付上述款项的不足部分并补足保证金；租赁关系终止时，乙方应在十日内将所有添置的可移动的动产部分搬出租赁房屋，并付清所有应付费用(包括但不限于租金、公共事业费、物业管理费等)，且在该房屋租赁期满后十日内，乙方应将注册于该房屋地址的营业执照、天然气及通讯设备变更地址或注销。上述工作完成之后三十个工作日内，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担费用外，剩余部分无息归还乙方。若乙方未在上述期限内将注册于该房屋的营业执照、天然气及通讯等设备注销的，乙方应向甲方支付赔偿金5万元。8.房屋建筑的屋顶、墙体渗水的维修及费用由甲方负责；其他维修费用由乙方负责。9.合同终止，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按当年度月租金的两倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期或不足额支付租金累计超过30天的……本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应于合同终止后的10天内将承租房屋返还甲方，乙方返还时应符合正常使用的状态，返还时，应经甲方验收认可，并结清应承担的所有费用。10.乙方应在本合同如提前终止、解除或届满后的10天内自行搬离，并拆除所有其自行投资且可以拆除的、不影响房屋正常使用的设施和设备，取回其所有的物品，乙方在所规定的日期前未拆除或取回物品，甲方可将乙方物品搬离出租房屋另行保管，搬离费用及保管费用由乙方承担，甲方不保证乙方物品的完整性，同时乙方应自行注销或变更该房屋内的营业执照、天然气及通讯等设备，并且甲方可以收回该房屋另行出租，乙方的保证金不予退还，违约金不足抵付甲方经济损失的，乙方还应负责赔偿甲方实际损失。11．违约责任：乙方应按时向甲方支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金总额的万分之五向甲方支付滞纳金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方在租赁期第一年至第七年退租的(含第七年)，乙方应按总平均租金(即1.61元/平方米/天)计算租赁期间的租金总额；该租金总额扣减乙方已交租金后的租金差额，乙方应补交给甲方，如甲方要求乙方提前退租的，甲方将赔偿由此造成乙方的损失；乙方根据本合同及法律法规规定应向甲方支付的违约金、赔偿金的，甲方可于租赁保证金中扣除，不足部分由乙方补足。12.租金计算表：自2011年7月1日至2012年月30日，免租金；自2012年7月1日至2015年6月30日，每3个月租金为136,328元；自2015年7月1日至2018年6月30日，每3个月租金为272,655元；自2018年7月1日至2021年6月30日，每3个月租金为545,309元。租赁合同另对其他事项作了约定。　　
　　租赁合同签订后，原告向被告巴黎婚纱公司交付了涉案房屋。被告巴黎婚纱公司向原告支付保证金合计301,881元。
　　2012年9月4日，由原告(甲方)作为出租方与被告巴黎婚纱公司(乙方)、蕾吉娜公司(丙方)、玛莎莉莉公司(丁方)作为承租方签订补充协议约定，乙方于签订租赁合同后，注册了蕾吉娜公司和玛莎莉莉公司，现将该两家公司追加为租赁合同的共同承租方，履行相关义务，乙方与该两家公司承担连带责任；补充协议签字并敲章后即刻生效，生效后即成为租赁合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；除补充协议明确所做修改的条文之外，租赁合同的其他部分应完全继续有效。另查明，蕾吉娜公司于2013年7月30日注销登记，股东为二被告。
　　关于涉案房屋租金的支付情况：原、被告在庭审中确认，截止到2018年6月30日的涉案房屋租金，二被告均按照租赁合同的租金标准已经向原告履行完毕。自2018年7月1日起的租金，被告分别于2018年6月22日支付272,655元、2018年9月25日支付272,655元、于2018年12月25日支付272,655元、2019年3月24日支付272,655元、2019年6月26日支付272,655元，以上合计1,363,275元。
　　原告与二被告在履行租赁合同及补充协议期间就2018年7月1日起的租金支付标准产生争议，被告巴黎婚纱公司向本院提交了落款时间为2018年5月31日向原告寄送的函件，主要内容为，来函诉求：1.双方协商解除租赁合同；2.被告巴黎婚纱公司无需承担任何违约责任；3.双方另行签署一份租赁合同，期限为六年至十年，并约定租金为周边各商铺租金的平均水平。原告称没有收到上述被告寄送给原告的函件，但是收到类似内容的函件后明确告知被告不同意解除合同，可以协商租金标准但是未达成一致意见，被告亦称就其提出的协商解除合同的主张，原告未给出明确答复。原告于2019年4月1日向被告巴黎婚纱公司书面回复：不同意被告于2018年8月9日提出的协商解除租赁合同的诉求；原告不同意调整租金，请被告按期支付租金及相关费用。被告确认收到该回复，但认为其按照季度租金272,655元的标准支付了自2018年7月1日起的租金，且原告从未提出异议，表明原告愿意按照此标准继续履行合同。
　　审理中，2019年10月21日，原告与二被告签订房屋交接书，二被告将涉案房屋返还原告。
　　以上事实，主要由租赁合同、补充协议、房地产权证、函件、银行凭证、交接书及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，租赁合同和补充协议是当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制规定，属有效合同，当事人均应恪守。补充协议中的丙方蕾吉娜公司已经注销，其相应的责任应由股东即二被告予以承担。同时按照补充协议的约定，被告玛莎莉莉公司及蕾吉娜公司是作为共同承租方，因此，就租赁合同及补充协议项下的权利义务，应由二被告共同承担。
　　本案的第一个争议焦点在于，被告巴黎婚纱公司是否享有租赁合同的任意解除权，被告为此举证提供租赁合同，认为租赁合同第十二条第三款赋予被告无需承担违约责任的退租权利。然该条款是指在非本合同规定的情况乙方中途擅自退租的后果，且租赁前七年内的租金差额应由乙方补交，但并不涉及被告在第八年开始的任意解除权以及无需承担违约责任，且在此条款之前的第十一条已经就合同履行过程中的各方违约行为的违约责任作出明确约定，因此被告的上述意见，本院不予支持。
　　本案的第二争议焦点在于，原告是否享有单方解除权。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照租赁合同约定，被告承租涉案房屋，自2018年7月1日起的租金应该按照季度租金545,309元的标准支付，现被告仅按照季度租金272,655元的标准支付，不足额支付租金累计超过30天，原告据此主张解除合同，符合双方合同约定，本院予以支持。至于合同解除之日，应为原告主张合同解除之日到达被告之时，本案中应以原告变更诉请申请书到达被告之日，即2019年9月19日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　原告基于合同解除要求被告腾退涉案房屋并返还的诉讼请求，与法有据，本院予以支持。审理中，双方于2019年10月21日办理了房屋交接，本院予以确认，故就该项请求，本院不再做出确认。
　　至于租金和使用费。按照租赁合同约定的租金标准，自2018年7月1日起截止到合同解除之日(包括解除之日当日2019年9月19日)的租金，被告应支付金额为2,659,896元，扣除被告已付金额1,363,275元，被告还需支付租金为1,296,621元；至于合同解除之日次日即2019年9月20日起，被告应按照原合同月租金标准支付截止到2019年10月21日的占有使用费，考虑到原告自愿给予被告10天搬离期不收取使用费，故经本院核算，被告还需向原告支付占有使用费为133,298元。综上，被告合计应当支付的租金和占有使用费(截止到2019年10月21日)为1,429,919元。
　　关于违约金，原告主张的两笔违约金分别为解约违约金和逾期付款违约金。其中逾期付款违约金，于合同约定有据，但是其计算期限应为到期未付租金自逾期之日起至合同解除之日止，原告主张自2019年1月11日起计算逾期未付租金的违约金，并无不当，但其标准显然过高，本院予以调整至以日万分之二为标准。经核算，被告应付逾期付款违约金为49,023元。至于解约违约金，原告主张解约违约金符合合同约定，但是其主张金额过高，本院酌情予以调整为181,770元。综上，被告需承担违约金合计为230,793元。
　　至于被告已付保证金301,881元，原告同意退还，并无不当，本院予以支持。但鉴于双方在交接时对于水电费尚未结算完毕，则原告可在退还保证金时抵扣被告应付水电费等费用，且可用于抵扣被告应付原告的租金及占有使用费。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
　　一、确认原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司与被告(反诉原告)上海巴黎婚纱摄影有限公司、被告上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司之间就位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX-XXX号房屋成立的房屋租赁合同关系于2019年9月19日解除；
　　二、被告(反诉原告)上海巴黎婚纱摄影有限公司、被告上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司截止至2019年10月21日止的未付租金及占有使用费合计1,429,919元(原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司应返还的保证金301,881元在扣除被告(反诉原告)上海巴黎婚纱摄影有限公司、被告上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司应付水电费等费用后可进行抵扣)；
　　三、被告(反诉原告)上海巴黎婚纱摄影有限公司、被告上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司违约金230,793元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费23,992元，减半收取11,996元、反诉案件受理费40元，合计诉讼费12,036元，由原告(反诉被告)上海松江新城建设发展有限公司负担2,122.50元(已付)，被告(反诉原告)上海巴黎婚纱摄影有限公司、被告上海玛莎莉莉婚纱摄影有限公司负担9,913.50元(已付40元，余款9,873.50元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊