上海松江新城建设发展有限公司与放马过来(上海)众创空间管理有限公司、放马过来(上海)网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海松江新城建设发展有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：宋国林，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨雪明，上海市志致远律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：何斯斯，上海市志致远律师事务所律师。
　　被告：放马过来(上海)众创空间管理有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王雪，总经理。
　　被告：放马过来(上海)网络科技有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：王雪，总经理。
　　原告上海松江新城建设发展有限公司与被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司、放马过来(上海)网络科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案受理后，依法适用简易程序于2019年4月12日、7月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何斯斯以及二被告的法定代表人王雪到庭参加诉讼。审理过程中，当事人同意庭外和解的时间未计入审限。本案现已审理终结。
　　原告上海松江新城建设发展有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司(以下简称“放马过来管理公司”)的《房屋租赁合同》；2.判令被告放马过来管理公司返还位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋；3.判令被告放马过来管理公司向原告支付租金1,354,300元；4.判令被告放马过来管理公司向原告支付逾期支付违约金，暂计至2019年1月31日为184,840.45元；5.判令被告放马过来管理公司向原告支付房屋占用费，按照4元/平方米/日*1,732.34平方米，自判决确定的合同解除之日计算至被告实际腾退房屋之日止；6.判令被告放马过来(上海)网络科技有限公司(以下简称“放马过来科技公司”)对第3、4、5项诉请承担连带责任。事实与理由：2015年12月28日，原告与被告放马过来科技公司签订《房屋租赁合同》，约定由被告放马过来科技公司承租原告位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)，用于开设互联网+(教育、医疗、服务机器人)使用，租期为126个月，自2015年12月31日至2026年6月30日止，2015年12月31日至2016年6月30日为装修期免付租金，其后租金为每6个月支付一次，先付后用。合同签订后，原告按约向被告放马过来科技公司交付了涉案房屋。2017年6月27日，原告与二被告共同签订《合同主体变更补充协议》，约定原《房屋租赁合同》的权利、义务整体转让给被告放马过来管理公司，被告放马过来科技公司承担连带责任。2018年6月20日，被告放马过来管理公司应支付2018年7月1日至12月31日期间租金727,150元；2018年12月20日，被告放马过来管理公司应支付2019年1月1日至6月30日租金共计727,150元，但被告仅于2018年11月26日支付10万元，此后经原告多次催讨，被告放马过来管理公司仍未支付剩余租金。被告放马过来管理公司逾期支付租金达半年以上，故原告请求判如所请。
　　二被告共同辩称：对于欠付租金和已付租金的事实认可，被告并非故意拖欠租金，主要是因为被告内部投资人之间的投资款未到位导致，现在已经在积极解决；被告接收涉案房屋时，涉案房屋因空置多年，存在严重漏水的情况；被告准备在2019年6月30日之前把欠付租金支付完毕，并希望继续履行租赁合同。
　　当事人围绕诉讼请求提供了相应的证据，本院组织当事人进行了举证质证，并据此认定事实如下：
　　一、涉案房屋权属情况、房屋租赁合同签订情况及房屋交付情况
　　涉案房屋的登记所有权人为原告。
　　2015年12月28日，由原告作为出租方(甲方)与被告放马过来科技公司作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》(以下简称“租赁合同”)约定：1.乙方承租甲方名下涉案房屋，建筑面积1,732.34平方米，乙方向甲方承诺租赁涉案房屋作为开设互联网+(教育、医疗、服务机器人)使用，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。2.交付日期和租赁期限：房屋租赁期自2015年12月31日起至2026年6月30日止，共计126个月；其中2015年12月31日起至2016年6月30日为设计、装修期(免租期)，甲方免收乙方上述期限内的租金，2015年12月31日起至2016年6月30日除租金外的其他费用(包括但不限于物业管理费、电费、水费、通讯费等)由乙方承担。3.租金、支付方式和限期：自收取租金之日起，第一、二租赁年度租金为2.10元/㎡/天，第三、四租赁年度租金为2.30元/㎡/天，第五、六租赁年度租金为2.50元/㎡/天、第七、八租赁年度租金为2.70元/㎡/天，第九、十租赁年度租金为2.90元/㎡/天；租金每6个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为2016年4月20日前，总额为663,919元，以后乙方应于每一个支付周期开始前10天即12月20日和6月20日前向甲方付清应付租金，其中2015年12月31日-2016年6月30日免租金、2016年7月1日-2016年12月31日期间租金663,919元应于2016年4月20日前支付、2017年1月1日-2017年6月30日期间租金663,919元应于2016年12月20日前支付、2017年7月1日-2017年12月31日期间租金663,919元应于2017年6月20日前支付、2018年1月1日-2018年6月30日期间租金663,919元应于2017年12月20日前支付、2018年7月1日-2018年12月31日期间租金727,150元应于2018年6月20日前支付、2019年1月1日-2019年6月30日期间租金727,150元应于2018年12月20日前支付，2019年7月1日-2019年12月31日期间租金727,150元应于2019年6月20日前支付……若租金支付最后一日恰逢法定休假日，则提前至法定休假日前的最后一个工作日，甲方在收到租金后一周内应开具正规发票给乙方。4.在签订本合同的同时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，房屋租赁保证金为十年平均租金3个月的租金，即389,777元，甲方收取保证金后应向乙方开具书面收据；因乙方违反本合同的约定而产生的违约金、损害赔偿金及其他相关费用，甲方可在房屋租赁保证金中扣除，无需乙方同意，且乙方必须在接到甲方付款通知后五天内支付上述款项用于补全保证金。5.房屋交付，本合同签订前，乙方已对甲方提供的租赁物业相关证照进行了核对，并现场查勘了物业的现状，甲方按房屋现状移交乙方，若乙方认为租赁物业的结构安全存在缺陷可能导致妨碍本合同履行的，应自租赁物业交付之日起3日内，以书面形式向甲方提出并附相应证明，否则视租赁房屋的结构符合安全要求并视为甲方已向乙方交付了租赁物业。6.第八条，房屋返还时的状态，若本合同提前终止、解除或届满时，乙方应在本合同终止后15天内自行搬离，并取回所有可移动的设施及设备和物品……乙方不按甲方要求返还而继续占用租赁物业的，自擅自占用之日起每日应当按4.0元/天/平方米的租金标准向甲方支付使用费直至返还之日。7.有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按2.90元/天/平方米三个月的租金支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……乙方逾期或不足额支付租金累计超过1个月的……本合同如提前终止、解除或届满时，乙方应于合同终止后的15天内将承租房屋返还甲方，乙方返还时应符合正常使用的状态。8.违约责任：乙方应按实向甲方支付租金，若逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付未付租金总额的千分之一向甲方支付滞纳金，但非因乙方原因导致未按约支付的除外。租赁合同另对其他事项作了约定。
　　租赁合同签订后，原告向被告放马过来科技公司交付了涉案房屋。
　　2017年6月27日，由原告作为甲方、被告放马过来科技公司作为乙方、被告放马过来管理公司作为丙方签订《合同主体变更补充协议》(以下简称“补充协议”)约定：自本补充协议签订日起，乙方自行退出租赁合同，租赁合同中乙方的权利义务由丙方享有和承担，乙方承担连带责任，等。
　　二、租金和保证金支付情况
　　另查明，关于涉案房屋租金的支付：2016年7月1日至2018年6月30日期间的租金，原告和二被告均确认已支付完毕。自2018年7月1日起至今的租金，被告方仅于2018年11月26日支付了100,000元。
　　原告确认已收取被告方支付的保证金389,777元，并同意该保证金可用于抵扣被告方应付租金等费用且在本案中一并处理。
　　三、租赁合同的解除及释明
　　又查明，关于解除租赁合同的通知，原告在审理中确认在本次诉讼前未通知二被告，二被告确认于2019年3月20日收到本院寄送的起诉状副本等材料。
　　本院于首次开庭当庭向二被告释明，若调解未果，被告方就租赁合同解除有反诉请求的，需在2019年6月30日前向本院提出反诉，逾期未提交本院将不在本案中受理被告的反诉，但被告可另案起诉。被告方未在指定期限内提出反诉。本院同时向被告方释明应及时将涉案房屋返还原告以避免损失的扩大。
　　审理过程中，二被告提出以继续履行租赁合同为主要内容的调解意向，原告同意就本案与二被告庭外进行调解，后原告于2019年6月13日向本院出具书面情况说明，表示多次与被告联系无法达成一致调解意见，且被告方在庭后未支付任何租金，不再继续与被告进行调解。
　　以上事实，主要由房地产权证、租赁合同、补充协议及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。原告与被告放马过来科技公司签订的租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，原告与被告放马过来科技公司均应恪守。原告与二被告签订补充协议，实际是共同确认将租赁合同项下被告放马过来科技公司的权利义务概括转移至被告放马过来管理公司，也即被告放马过来管理公司成为租赁合同项下的承租方，则租赁合同对被告放马过来管理公司具有拘束力，被告放马过来管理公司应恪守租赁合同的约定。同时按照补充协议的约定，被告放马过来科技公司应承担连带责任，则原告主张被告放马过来科技公司承担连带责任，并无不当，被告对此亦不持异议，本院予以确认。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。按照合同约定原告应于2018年6月20日前支付2018年7月1日至2018年12月31日期间租金727,150元，应于2018年12月20日前支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租金727,150元，但上述期间的租金，被告仅于2018年11月26日向原告支付100,000元，逾期支付租金已经累计超过1个月，原告以此主张解除与被告放马过来管理公司之间的租赁合同，符合双方的约定，本院予以支持。至于租赁合同的解除日期，原告系以本次诉讼首次向被告提出合同解除之主张，故送达被告诉状副本的日期即2019年3月20日为合同解除之日。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　租赁合同解除后，被告理应将涉案房屋返还给原告，故对于原告主张被告放马过来管理公司向其返还涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。被告还应向原告支付合同解除之前欠付的租金以及合同解除之后至被告实际返还涉案房屋之日止的占有使用费。经核算，自2018年7月1日起至2019年3月20日止，原告应付租金为1,041,916.18元，　　扣除被告方已支付的100,000元租金及原告方同意抵扣的租赁保证金389,777元，被告还需支付上述期间的租金552,139.18元。自2019年3月21日起的占有使用费，原告主张按照4元/平方米/日为标准计算，其依据为租赁合同的第八条，对此，本院认为，租赁合同第八条约定的使用费其适用前提应为原告在起诉前已经通知被告合同解除等事宜且被告拒不配合的情形，但在本次诉讼前，原告未曾向被告发出过此项通知，则原告依据该条款要求被告支付占有使用费，本院难以支持，本院认为，仍应以租赁合同约定的租金标准支付自2019年3月21日起的占有使用费(2019年3月21日至2020年6月30日期间为2.30元/天/平方米，2020年7月1日至2022年6月30日期间为2.50元/天/平方米，依次依租赁合同约定日租金标准计算使用费)。
　　至于逾期支付租金的违约金，应按照合同约定的租赁合同解除之前每笔应付而未付租金之日起计算至租赁合同解除之日止，经核算，该违约金应为252,455.45元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第八十二条、第八十五条、第八十八条、第八十九条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决如下：
　　一、确认原告上海松江新城建设发展有限公司与被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司之间的房屋租赁合同于2019年3月20日解除；
　　二、被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海松江新城建设发展有限公司坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋；
　　三、被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设发展有限公司自2018年7月1日起至2019年3月20日止的欠付租金552,139.18元(已扣除已付租金100,000元及已付租赁保证金389,777元)；
　　四、被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设发展有限公司自2019年3月21日起至实际返还坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋之日止的房屋占有使用费(面积为1,732.34平方米，使用费标准为2019年3月21日至2020年6月30日期间为2.30元/天/平方米，2020年7月1日至2022年6月30日期间为2.50元/天/平方米，其后期间依房屋租赁合同约定日租金标准计算使用费)；
　　五、被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设发展有限公司逾期付款违约金252,455.45元；
　　六、被告放马过来(上海)网络科技有限公司对被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司上述第三至五项承担连带清偿责任。
　　如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费18,652元，减半收取9,326元，由被告放马过来(上海)众创空间管理有限公司、放马过来(上海)网络科技有限公司负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：李晓蕾

书记员：顾家俊