上海松江新城建设工程服务有限公司与凡学(上海)教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海松江新城建设工程服务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：宋国林，董事长。
　　委托诉讼代理人：俞移冲，上海市申松律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：田苗，上海市申松律师事务所律师。
　　被告：凡学(上海)教育科技有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：殷彤彤，董事长。
　　委托诉讼代理人：刘苗芬，上海严诞生律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王琴芳，上海严诞生律师事务所律师。
　　原告上海松江新城建设工程服务有限公司与被告凡学(上海)教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月10日、4月29日公开开庭进行了审理。原告上海松江新城建设工程服务有限公司的委托诉讼代理人俞移冲、被告凡学(上海)教育科技有限公司的委托诉讼代理人刘苗芬到庭参加诉讼。原告上海松江新城建设工程服务有限公司的委托诉讼代理人田苗到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告上海松江新城建设工程服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年7月22日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月26日签订的补充协议；2、判令被告返还原告位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX楼728平方米的房屋；3、判令被告支付2018年11月1日至2019年4月30日的租金318,864元及2018年10月21日至实际支付日按未付租金千分之一计算的滞纳金；3、判令被告支付违约金157,248元；4、判令被告支付自租赁合同解除之日起至实际腾退房屋止的房屋使用费(按每日每平方米2.4元计算)。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：判令被告支付2018年11月1日起至2019年4月30日止的租金318,864元及2018年10月21日起至2019年4月30日止(192天，按未付租金的千分之一计算)的滞纳金61,221.89元。事实和理由：2014年7月22日，原、被告订立《房屋租赁合同》，被告租赁原告位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX楼728平方米的房屋，用于企业经营，租赁期为2014年9月1日至2019年8月31日。同年11月26日，双方订立补充协议，房屋租赁期调整为2014年11月1日至2019年8月31日。租金付款日也相应作了调整，即先付后租，每年4月20日、10月20日为租金付款日。合同订立后，双方按约履行义务。然被告2018年10月20日无故拒付原告2018年11月1日至2019年4月30日租金318,864元。原告多次催促付款，但被告置之不理。原告为维护合法权益，故诉至法院请求判如所请。
　　被告凡学(上海)教育科技有限公司辩称，向原告租赁房屋属实，但双方已于2018年12月协商解除租赁合同，被告已付清原告租金，原告已确认收回租赁房屋。即使被告欠付原告租金，被告尚有30余万元押金在原告处，可以直接抵扣。原告主张的滞纳金标准过高，请求法院予以调整。原告主张的违约金与滞纳金性质相同，被告不同意支付。因双方已于2018年12月解除租赁合同，故不存在房屋使用费的问题。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，认定事实如下：2014年7月22日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将位于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX楼的房屋出租给被告使用，租赁建筑面积728平方米，租赁期限自为2014年9月1日起至2019年8月31日止，计60个月；租金为第一年每天每平方米1.6元，第二年每天每平方米1.8元，第三年每天每平方米2.0元，第四年每天每平方米2.2元，第五年每天每平方米2.4元；租金每6个月为一个支付周期，先支付后使用。房屋租赁保证金为五年平均租金1个月即人民币43,680元，水电保证金为人民币50,000元；被告若逾期支付租金，每逾期一日，需按应付租金总额的千分之一向原告支付滞纳金;若被告逾期或不足额支付租金累计超过15天的,原告可书面通知被告解除合同,被告应向原告按每天每平方米2.4元三个月的租金支付违约金;合同如提前终止、解除或届满时，被告应于合同终止后的10天内将承租房屋返还原告,返还时，应经原告验收认可，并结清应承担的所有费用。双方并对其他事项作了约定。同年11月10日,被告向原告递交房屋起租时间延期的申请.同年11月26日,双方签订《房屋租赁合同》补充协议一份，约定：原合同中“关于交付日期和租赁期限”调整为，房屋租赁期限自2014年11月1日1日起至2019年10月月31日止，计60个月；原合同中“租金、支付方式和限期”调整为，租金每6个月为一个支付周期，先支付后使用，首期租金支付时间为2014年11月1日前，总额为人民币212，576元(大写：贰拾壹万贰仟伍佰柒拾陆元整)，以后被告应于每一个支付周期开始前十天(即4月20日和10月20日)向原告付清应付租金；租赁期间，非本合同规定的情况，被告中途擅自退租的，原告应该没收房屋租赁保证金，并按照每天每平方米2.4元的标准收取被告三个月的租金，若违约金不足抵付应该损失的，被告还应负责赔偿。上述合同及补充协议签订后，原、被告按约履行义务。2018年11月28日，原告向被告发租金催讨函，写明：截止2018年10月20日，被告尚欠原告租金318,864元，请被告在收到本函后五日内按合同的约定支付相应金额，若被告逾期不支付或未足额支付租金，原告将按合同约定收取滞纳金，并有权停止对租赁房屋内的水电供应。如果对本函内容有任何异议，请于五日内向原告书面提出，逾期视为同意。
　　另查明，原告系上海市松江区三新北路XXX弄XXX号房屋的权利人。
　　原告同意被告交付的房屋租赁保证金43,680元、水电保证金50,000元，在本案主张的租金中予以抵扣。
　　审理中，被告提供(2019)沪0117民初4238号上海新桃源物业管理有限公司(以下简称“新桃源物业公司”)诉被告物业服务合同纠纷一案的相关诉讼材料，用于证明被告于2018年12月已搬离租赁房屋。在上述案件庭审中，新桃源物业公司陈述被告搬离租赁房屋时间为2018年12月，被告陈述尚未与原告签订解除租赁合同。对此，原告认为新桃源物业公司在上述案件中的陈述与本案无关联性，被告并未与原告解除租赁合同，也未办理退房交接手续。
　　以上事实，由上海市房地产权证、上海市不动产登记簿、房屋租赁合同、房屋起租时间延期的申请、补充协议、租金催缴函、(2019)沪0117民初4238号民事起诉状、庭审笔录及当事人在庭审中的陈述等证据证实，本院予以确认。
　　本院认为，原、被告于2014年7月22日、11月26日签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。本案的争议焦点一是双方是否已于2018年12月协商解除租赁合同，被告是否已将房屋返还原告；二是若双方尚未解除合同，现解除合同的违约责任在哪一方。
　　对于争议焦点一，根据庭审原、被告提供的证据及陈述，双方签订《房屋租赁合同》及补充协议后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告向原告交付了房屋租赁保证金43,680元及水电保证金50,000元，并按约支付了2014年11月1日至2018年10月31日期间的租金。后，被告未按约支付原告租金，原告曾向被告催讨2018年11月1日至2019年4月30日期间租金318,864元。根据《房屋租赁合同》约定，如提前解除本合同，被告返还承租房屋时，应经原告验收认可，并结清所有费用。而案外人新桃源物业公司在(2019)沪0117民初4238号物业服务合同纠纷一案庭审中的陈述，仅说明被告于2018年12月后未正常使用租赁房屋，且被告在上述案件庭审中承认尚未与原告签订解除合同。故对于被告关于双方已于2018年12月协商解除租赁合同，原告已确认收回房屋的辩称意见，本院难以采信。鉴于此，本院认定原、被告尚未解除《房屋租赁合同》，被告亦未将房屋返还原告。原告同意被告交付的房屋租赁保证金43,680元、水电保证金50,000元，在本案主张的租金中抵扣，系其处分自己的民事权利，本院予以准许。
　　对于争议焦点二，本院认为，被告未能按照约定支付租金，显属违约，按照双方合同约定，原告有权提前解除合同，故系争租赁合同于2019年3月9日诉状副本等送达被告时解除，故本院确认原、被告双方的《房屋租赁合同》补充协议于2019年3月9日解除。合同解除的违约责任在于被告，被告应当承担违约责任，按照合同约定支付违约金或滞纳金。因被告对于滞纳金、违约金提出异议，请求予以适当减少，故本院根据本案实际情况，依法调整违约金为50,000元。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定，判决如下：
　　一、原告上海松江新城建设工程服务有限公司与被告凡学(上海)教育科技有限公司于2014年7月22日签订的《房屋租赁合同》及2014年11月26日签订的补充协议于2019年3月9日解除；
　　二、被告凡学(上海)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区三新北路XXX弄XXX号XXX楼728平方米的房屋返还给原告上海松江新城建设工程服务有限公司；
　　三、被告凡学(上海)教育科技有限公司支付原告上海松江新城建设工程服务有限公司2018年11月1日至2019年3月9日期间的租金282,173元,扣除交付的房屋租赁保证金43,680元、水电保证金50,000元，余款188,493元由被告凡学(上海)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设工程服务有限公司；
　　四、被告凡学(上海)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设工程服务有限公司违约金50,000元；
　　五、被告凡学(上海)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海松江新城建设工程服务有限公司自2019年3月10日起至实际返还房屋日止的占有使用费(按每日每平方米2.4元计算)；
　　六、驳回原告上海松江新城建设工程服务有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费8,442元，减半收取4,221元，由原告上海松江新城建设工程服务有限公司负担1,080元(已付)，由被告凡学(上海)教育科技有限公司负担3,141元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：张  勤

书记员：吴有良