上诉人(原审原告):上海松缘木材加工厂,住所地上海市宝山区。
投资人:吴建荣,总经理。
委托诉讼代理人:王超,上海市江华律师事务所律师。
委托诉讼代理人:魏佳璐,上海市江华律师事务所律师。
被上诉人(原审被告):上海市宝山区武琴禽类养殖园,经营地上海市宝山区。
经营者:武琴,女,1978年10月9日生,汉族,户籍所在地上海市宝山区罗泾镇陈行村。
被上诉人(原审被告):张素红,男,1967年12月5日生,汉族,户籍所在地上海市宝山区。
上诉人上海松缘木材加工厂(以下简称“松缘木材厂”)因与被上诉人上海市宝山区武琴禽类养殖园(以下简称“武琴养殖园”)、张素红租赁合同纠纷一案,不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初13664号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月3日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
松缘木材厂上诉请求:撤销一审判决第二、三项,改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:被上诉人隐瞒了系争房屋土地的情况,导致合同无效,应当承担全部的责任,装修损失、停产停业损失以及搬迁费用被上诉人均应当承担。上诉人于2017年1月、2月进行了搬迁,并未实际经营,该两个月租金应当退还。鉴定费也应由被上诉人承担。
武琴养殖园、张素红辩称,不同意上诉人的上诉请求。由于上诉人自身存在安全隐患和污染问题,因此被处罚,被要求搬走。合同约定上诉人擅自建房装修的,被上诉人不应进行赔偿。
松缘木材厂向一审法院起诉请求:1、判令确认松缘木材厂和武琴养殖园于2014年3月2日签订的土地租赁协议书无效;2、判令武琴养殖园、张素红共同赔偿松缘木材厂投资建设、装修装饰损失人民币817,460元(以下币种均为人民币);3、判令武琴养殖园、张素红支付搬迁三个月停业损失1,395,570.42元;4、判令武琴养殖园、张素红支付搬迁费712,000元;5、判令武琴养殖园退还松缘木材厂未使用的租金120,000元。
一审法院认定事实:2014年3月2日,松缘木材厂(乙方)与武琴养殖园(甲方)签订《土地租赁协议书》,主要约定甲方将位于上海市宝山区潘泾路XXX号陈行村鸡场出租给乙方用于堆放木材加工使用,共计9,408平方米,其中厂房1,328平方米,住房612平方米。租期从2014年7月10日至2019年7月9日止。年租金64万元,先付后用,第一年一次支付,次年后半年一付,并提前一个月支付。协议第3.5条约定,乙方因堆放贵重红木需搭建简易雨棚和搭建小型木结构样板房作展示房,以及增建水泥地,应事先得到甲方同意,甲方疏通有关部门后方可进行,雨棚和水泥地由甲方建造等。协议第7.1条约定,甲方租赁后将120KV电、生活用水通到现场,并在厂房场地先做600平方米左右水泥地,以后根据乙方需要甲方可逐步完善场地平整及浇灌水泥地,乙方应支付相关费用。协议甲方落款处除有武琴养殖园盖章外,另有张素红签字。
合同签订后,武琴养殖园按约向松缘木材厂交付了租赁物,松缘木材厂亦按约支付租金。2016年12月11日,张素红向松缘木材厂出具收条,上写明“今收到美森公司潘泾路XXX号原养鸡场场地租费共计32万元整,因政府有政策要求停工,租金按时退还(2017年1月10日至2017年7月9日)”。经松缘木材厂、武琴养殖园、张素红共同确认,其中20万元已由武琴养殖园、张素红退还给松缘木材厂。在审理过程中,美森公司向法院出具情况说明,称其为松缘木材厂的关联企业,2016年12月,美森公司向武琴养殖园的实际经营人张素红支付2017年1月10日至2017年7月9日期间的租金32万元,该笔款项系该公司代松缘木材厂支付;如法院判决武琴养殖园和张素红需退还该部分租金,美森公司同意并确认直接将款项退还给松缘木材厂。
2017年1月6日,上海市宝山区罗泾镇人民政府送达《宝山区罗泾镇生态环境综合整治告知书》和《上海市宝山区罗泾镇违法搭建法律后果及负面影响告知单》,认定松缘木材厂租赁场地内存在违法搭建,要求其于2017年1月20日前采取拆除违法建筑,停止违法经营,迅速清退租户等措施。2017年3月21日,松缘木材厂迁出系争场地并与武琴养殖园、张素红办理了交接手续。
另查明,租赁房屋无产权证或建设工程规划许可证;租赁场地性质为农村集体土地,用途为农用地(耕地)。
在审理过程中,经松缘木材厂申请,法院通过上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对租赁场地建造的房屋和装饰装修的造价、现值进行了审价鉴定,根据其出具的“东方”(2017)沪0113民初13664号鉴定意见书,系争场地上建造的房屋及装饰装修现值为375,969.19元。对此,松缘木材厂发表质证意见:鉴定金额比实际发生的费用低,部分实物已被拆除,故鉴定公司没有审价。武琴养殖园、张素红均表示不认可鉴定金额。鉴定人员发表意见称,其根据有关部门发布的信息价套出来的价格进行鉴定,如现场没有实物,则无法评估。
松缘木材厂另就其停业损失,设备搬迁损失,员工安置、遣散、补偿损失申请司法审计。2018年4月4日,法院通过市高院委托的上海沪中会计师事务所有限公司向法院发函,称松缘木材厂提供的相关收据没有抬头,且财务资料不规范,无法满足司法鉴定的基本要求,故将鉴定委托退回。法院已将相关情况告知松缘木材厂并释明诉讼风险,松缘木材厂表示知晓如无法提供其他确凿证据,将就此承担举证不能的法律后果。
一审法院认为,根据松缘木材厂、武琴养殖园双方的合同约定,系争租赁物为房屋和场地。双方在审理中均确认系争房屋未取得合法的房地产权利证书或建设工程规划许可证;另根据法院查明的事实,系争场地性质为农村集体土地,用途是农用地(耕地),武琴养殖园、张素红未经批准擅自改变土地用途出租给松缘木材厂用于商业经营,违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的相关强制性规定。据此应认定松缘木材厂、武琴养殖园、张素红签订的租赁合同无效,松缘木材厂的相关诉请,法院予以确认。
根据相关法律规定,租赁合同无效,出租人仍有权请求承租人参照合同约定的租金标准承担占有使用费。根据已查明的事实,松缘木材厂已向武琴养殖园、张素红支付2017年1月10日至2017年7月9日的租金32万元(其中20万元已退回),其后于2017年3月21日将租赁物交还武琴养殖园、张素红,武琴养殖园、张素红据此认为松缘木材厂仍应承担占用期间的费用,于法有据,相关意见法院予以采纳。根据每日1,777.78元(320,000元÷180天)的标准,2017年1月10日至2017年3月20日期间产生的租赁费用已超过12万元,且张素红于2016年12月11日出具的收条中亦无全额退款的承诺,故松缘木材厂要求武琴养殖园、张素红返还12万元租金的请求,法院难以支持。
关于松缘木材厂要求武琴养殖园、张素红赔偿投资建设、装修装饰损失817,460元的诉请,法院认为,武琴养殖园、张素红在庭审中虽坚持松缘木材厂在装修时未征得其允许、也不同意利用装修,但从双方合同约定来看,合同明确租赁目的是作堆放木材加工,武琴养殖园、张素红也承认系争场地原为养鸡场,根据常理,松缘木材厂将其作为木材加工厂使用必须先进行一定的装饰装修才能正常经营;另从合同实际履行情况来看,武琴养殖园、张素红承认在租赁期间去过场地查看,其也未提供证据证明在近四年租赁期间曾就松缘木材厂装修提出过异议。综合以上情况,法院认定松缘木材厂对系争房屋进行装饰装修得到了武琴养殖园、张素红的同意或者默许。根据相关规定,承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中,松缘木材厂、武琴养殖园、张素红在系争房屋未取得房产权证、系争场地仍为农用地(耕地)的情况下签订了租赁合同,导致租赁合同无效,松缘木材厂、武琴养殖园、张素红各方均有过错,武琴养殖园、张素红作为出租人应承担主要责任,松缘木材厂作为承租人承担次要责任。武琴养殖园为个体工商户,张素红系其实际经营人,故两者应向松缘木材厂承担共同赔偿责任。法院根据导致合同无效的原因、当事人的过错程度、合同的实际履行情况等各项因素,酌定松缘木材厂承担百分之三十的责任,武琴养殖园和张素红承担百分之七十的责任。上海东方投资监理有限公司关于系争场地上建造的房屋及装饰装修现值为375,969.19元的鉴定意见,法院予以采纳,松缘木材厂的相关质证意见,依据不足,法院均不予采纳。根据前述责任分担比例,武琴养殖园和张素红应向松缘木材厂赔偿装修损失263,178.43元。松缘木材厂另关于停业损失及搬迁费的诉请,依据不足,法院不予支持。
据此,一审法院判决如下:一、上海松缘木材加工厂与上海市宝山区武琴禽类养殖园于2014年3月2日就上海市宝山区潘泾路XXX号陈行村鸡场签订的土地租赁协议书无效;二、上海市宝山区武琴禽类养殖园、张素红于判决生效之日起十日内,向上海松缘木材加工厂赔偿损失263,178.43元;三、驳回上海松缘木材加工厂的其余诉讼请求。
本院二审期间,张素红提交证据四份:1、建设用地申报表,建造660平方米库房以及100平方米场地;2、陈行村会议纪要;3、其与村委会的租赁协议;4、行政处罚决定书,以证明租赁标的是有手续的,被上诉人不能生产是因为其自身有安全隐患。上诉人认为证据1、2不能证明待证事实,该些证据不能代替规划许可证,对证据3的真实性不认可,证据4没有相关机构盖章,且时间是2014年,与本案无关。
本院认为,根据松缘木材厂、武琴养殖园双方的合同约定,系争租赁物为房屋和场地,双方在一审审理中均确认系争房屋未取得合法的房地产权利证书或建设工程规划许可证,系争场地性质为农村集体土地,用途是农用地(耕地),武琴养殖园、张素红未经批准擅自改变土地用途出租给松缘木材厂用于商业经营,违反了《中华人民共和国土地管理法》等法律、行政法规的相关强制性规定。故一审法院认定合同无效,并无不当。张素红提交的建设用地申报表,建造660平方米库房以及100平方米场地作为农业辅助设施,而合同约定的租赁标的是场地9,408平方米,其中厂房1,328平方米,住房612平方米,故该证据不足以推翻一审法院的认定。上诉人主张于2017年1月、2月进行了搬迁,并未实际经营,但上诉人仍在使用该房屋,于3月份交还,故一审法院对上诉人请求武琴养殖园、张素红返还12万元租金的诉请不予支持,并无不当。一审法院根据导致合同无效的原因、当事人的过错程度、合同的实际履行情况等各项因素,酌定武琴养殖园和张素红应向松缘木材厂赔偿装修损失263,178.43元,对松缘木材厂另关于停业损失及搬迁费的诉请不予支持,尚属合理,可以维持。
综上所述,上诉人上海松缘木材加工厂的上诉请求均不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费人民币31,160元,由上诉人上海松缘木材加工厂负担。
本判决为终审判决。
审判员:徐 江
书记员:成 皿
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