上海梅龙镇广场有限公司与上海渔牧情餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所上海市。
　　法定代表人：王邦煜，董事长。
　　委托诉讼代理人：高健，上海天尚律师事务所律师。
　　被告：上海渔牧情餐饮管理有限公司，住所上海市崇明区。
　　法定代表人：吴灵通，经理。
　　委托诉讼代理人：姜建清。
　　原告上海梅龙镇广场有限公司诉被告上海渔牧情餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案。本院于2018年7月4日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月2日公开开庭进行审理。原告上海梅龙镇广场有限公司委托诉讼代理人高健，被告上海渔牧情餐饮管理有限公司委托诉讼代理人姜建清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令双方的租赁合同已于2018年6月11日解除；2、请求判令被告向原告支付拖欠(2018年5月1日至2018年6月11日)租金231,879.60元、管理费56,241.80元，支付电费30,804元，支付水费6,095元，污水排污费(2018年5月)2,430.86元，合计327,451.26元；3、请求判令被告支付滞纳金，以拖欠费用(诉请二，即327,451.26元)为基数，日万分之五的标准，自2018年6月26日起计算至实际支付日；4、请求判令原告没收被告的履约保证金630,316.62元(相当于3个月的承租费及管理费)；5、请求判令被告将自行安装在系争房屋的燃气表登记的欠费15,029.20元付清并注销；6、请求判令被告按照租赁合同约定的标准向原告返还房屋，并恢复原状，承担房屋使用费(相当于两倍的日租金即以月租金169,668元除以30日，计算至2018年6月25日，计13日)147,045.60元；7、请求判令被告支付恢复原状费用173,944元；8、请求判令被告将注册在系争房屋的主体地址迁移。
　　事实与理由如下：
　　原告诉称，原告系上海市南京西路XXX号梅龙镇广场物业的权利人。2016年4月原、被告签署了《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》及其附件，约定由被告承租上海市南京西路XXX号梅龙镇广场XXX室，租赁期限为2016年7月15日至2022年7月15日止。但自2018年5月1日起，被告开始拖欠租金、管理费、水电费、燃气费等。2018年6月11日，被告擅自将店铺关停，严重违约，被告单方表示解除合同。被告未能按照合同约定交付房屋，未注销其燃气账户，亦未将承租房屋恢复毛胚或原告认可状态，导致原告在收回房屋过程中支付了恢复原状费用。因被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，被告应向原告支付租金、履约保证金、管理费、水电费、排污费、装修费用等。故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。
　　被告辩称，对原告提出的诉讼请求一、四、五、八无异议，但不同意其他诉请。对诉请二的租金、管理费无异议，但对水电费有异议，被告主张2018年3月、4月水电费已经付过。对诉请三的滞纳金标准无异议，但本金计算有异议。不同意诉请六，被告于2018年6月11日归还了钥匙。不同意诉请七，被告交还钥匙后，无法恢复装修，而原告的恢复原状未经过被告确认，被告认为费用过高。
　　经审理查明，案外人上海梅龙镇(集团)有限公司系上海市南京西路XXX号房屋房地产权证登记权利人。2006年7月24日案外人上海梅龙镇(集团)有限公司将上海市南京西路XXX号梅龙镇广场物业的使用权移交给原告。2016年4月8日，原、被告就上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第X层XXX号铺位(以下简称涉案房屋)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及其《补充条款》，约定由被告承租涉案房屋，租赁期间为2016年7月16日起至2022年7月15日止，装修免租期为91天，承租面积为565.56平方米。《补充条款》第6.1条约定2016年7月16日至2018年7月15日，限额承租费为每月169,668.00元，先付后用；第6.4条约定各项费用每日逾期付款利息为欠缴费用的0.05%；第6.7条约定欠缴费用达14天时，原告得扣除保证金、征收滞纳金、终止合同等；第8.2条约定履约保证金为630,316.62元；第18.1条约定被告应将场地及设施恢复至毛胚状态或原告认可状态返还，逾期交房的，被告应向原告支付两倍日租金的滞纳金。合同附件H第一条约定商场管理费为每月每平方米71.50元，即涉案房屋每月管理费为40,437.54元。
　　2018年5月1日起，被告未再支付租金，并拖欠管理费、水电费等费用。2018年6月11日，原告向被告发函，催缴被告拖欠租金、管理费、水电费、滞纳金等费用，并表示根据被告的违约行为，原告有权终止合同，扣除履约保证金，征收逾期付款利息，并要求赔偿损失。同日，被告表示，因经营不善，无力支付相关费用，将场地退还原告。2018年6月13日，被告发函表示将于2018年6月25日前搬离，并承诺拆除铺位内所有装修。2018年6月25日，原告发函告知被告，被告擅自离场且未搬离物品、未将涉案房屋恢复原状，原告试图沟通但未获回复，该函件于次日签收。
　　2018年5月1日至2018年6月11日被告确认欠付租金231,879.60元、管理费56,241.80元。2018年4月被告应付水、电费为10,622元，5月应付水、电、排污费为13,939.86元，6月应付水、电费为3,371元，
　　2018年7月20日，案外人上海易川消防工程有限公司开具发票，载明710-716消防复原工程款价税合计60,785.00元。同日，案外人上海飞天拆房有限公司开具发票，载明710-716拆装修工程款价税合计94,547.00元。2018年7月24日，案外人上海绿岛物业发展有限公司开具发票，载明梅龙镇广场XXX店铺建筑服务工程款价税合计18,612.00元。
　　另外，2018年6月上海大众燃气有限公司开具票据，载明涉案房屋内燃气表户名为被告，亦载明存在欠费。
　　以上事实，有双方当事人当庭陈述，原告提供的《上海市房地产权证》、《上海梅龙镇(集团)有限公司文件》、《上海市房屋租赁/商品房预租合同》及其《补充条款》、附件、原告于2018年6月11日发给被告的函、同日被告回复给原告的函、被告于2018年6月13日发给原告的函、原告于2018年6月25日发给被告的《告知函》、邮件号码为XXXXXXXXXXXXX的快递单及其物流状态、编号为XXXXXXXX的发票、编号为XXXXXXXX的发票、编号为XXXXXXXX的发票等证据证明，并经庭审查证属实，本院予以确认。
　　庭审中，原告表示电费组成是由抄表额加上300元，该笔款项为双方约定，属于电费，被告认可。原告认可被告已经支付了2018年3月的水电费11,397元。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。合同项下的权利、义务，双方均应遵守。根据合同约定，限额承租费先付后用，即被告应于2018年5月1日之前交付下一个月的租金，但被告逾期、已远超过14天未缴纳，构成根本违约，按照合同约定，原告有权终止合同、扣留保证金，并向被告追偿损失。2018年6月11日，原告发函主张权利，被告亦于同日回函，即原告意思表示于当日到达被告，本院确认双方之间的租赁合同已于2018年6月11日解除。当事人一方不履行合同义务的，应当承担违约责任。因合同解除系被告未付租金的违约行为造成，被告应当按照合同约定承担责任，故被告已支付的履约保证金630,316.62元依照合同约定不再返还。合同虽已解除，但被告应付未付的租金、管理费、水、电费、污水处理费仍应支付。被告虽辩称部分水电费已经支付，但未在法院指定的期限内提交缴款凭证，本院对该内容中除原告认可的部分外不予采信。按照合同约定，被告应当以欠款总额316,054.26元为本金，向原告支付0.05%每日的逾期付款利息至实际支付之日止。另，根据合同约定，被告应将涉案房屋恢复至毛胚状态或原告认可的状态后归还，但被告未遵守合同约定，原告发函后亦未作为，遂原告自行拆除装修、恢复消防，并支付相关工程款，该款项应由被告负担。现被告主张该工程款过高，但未提供证据，本院不予采纳。因被告未按约返还房屋产生的房屋使用费，由被告负担，但原告主张的标准过高，考虑到本案的实际情况以及原告因此遭受的损失，本院酌情调整房屋使用费为80,000元。涉案房屋已被原告收回，恢复原状的费用本院亦已处理，故对原告要求被告恢复原状按照合同标准交房的要求不再予以支持。原告主张被告付清燃气欠费并注销燃气账户，因燃气表户名为被告，应由被告自行支付欠费，该费用与原告并无利害关系，注销燃气表亦非本案处理的范围，故本院在本案中不予处理。关于迁出注册在涉案房屋内的营业执照一事，并非民事案件的处理范围，故本院不予处理，原告可向有关主管机构另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海梅龙镇广场有限公司与被告上海渔牧情餐饮管理有限公司就上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第XXX层XXX号铺位签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年6月11日解除；
　　二、被告上海渔牧情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付租金231,879.60元、管理费56,241.80元、水、电、排污费27,932.86元；
　　三、被告上海渔牧情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付房屋使用费80,000元；
　　四、被告上海渔牧情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付逾期付款利息(以316,054.26元为基数，按照每日0.05%计算，自2018年6月26日起计算至实际支付之日止)；
　　五、被告上海渔牧情餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付恢复原状费用共计173,944元；
　　六、原告上海梅龙镇广场有限公司收取的保证金630,316.62元不再返还；
　　七、对原告上海梅龙镇广场有限公司要求被告上海渔牧情餐饮管理有限公司返还上海市南京西路XXX号梅龙镇广场第XXX层XXX号铺位并恢复原状的诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　保全费2,300元，由被告上海渔牧情餐饮管理有限公司负担。
　　案件受理费16,206元，减半收取为8,103元，由被告上海渔牧情餐饮管理有限公司负担。
　　如不服本判决，双方当事人可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：李  彦

书记员：唐莹琪