上海梅龙镇广场有限公司与康素餐饮管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：王邦煜，董事长。
　　委托诉讼代理人：高健，上海天尚律师事务所律师。
　　被告：康素餐饮管理(上海)有限公司，住所地上海市金山区。
　　法定代表人：殷少斌。
　　原告上海梅龙镇广场有限公司(以下简称梅龙镇广场)与被告康素餐饮管理(上海)有限公司(以下简称康素公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用简易程序，并于2018年8月27日公开开庭进行了审理。原告梅龙镇广场委托诉讼代理人高健、被告康素公司法定代表人殷少斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告梅龙镇广场向本院提出诉讼请求：1.判令双方租赁合同于2018年7月18日解除；2.康素公司支付拖欠的租金20,054.55元(2018年7月1日至2018年7月18日)，管理费2,655.37元(2018年7月1日至2018年7月18日)，房屋使用费8,913.14元(2018年7月19日至2018年7月23日，按双倍日租金计算)，水电费3,425.3元(2018年5月1日至2018年7月18日)；3.康素公司支付2018年6月迟延支付租金、管理费的滞纳金450.3元(以2018年6月租金34,583.4元及管理费4,573.14元为基数，按日万分之五自2018年6月2日计至2018年6月23日)及2018年7月1日至2018年7月18日拖欠的租金、管理费的滞纳金暂计249.81元(以22,709.92元为基数，按日万分之五暂计算至2018年7月23日，具体以实际支付日为准)；4.判令梅龙镇广场不予返还康素公司支付的保证金117,334.62元(相当于3个月租金及物业管理费)；5.康素公司向梅龙镇广场支付恢复原状费22,977元；6.本案诉讼费由康素公司承担。
　　事实和理由：当事人双方于2016年11月签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《补充条款》及其附件，约定梅龙镇广场将位于本市南京西路XXX号501-502号铺位出租给康素公司，租赁期限自2017年1月9日至2020年1月8日。嗣后，梅龙镇广场依约将商铺交予康素公司使用，但康素公司未支付自2018年7月1日起的租金、管理费，并有欠缴水电费、违反合同约定擅自关店等情形。经多次催告未果，梅龙镇广场发送收铺通知，故双方租赁合同应于2018年7月18日解除。梅龙镇广场于同月24日收回商铺。因康素公司违约给梅龙镇广场造成巨大损失，遂涉诉。
　　被告康素公司辩称，同意双方签订的租赁合同于2018年7月18日解除，对梅龙镇广场主张的欠付租金、管理费、房屋使用费的计算方式无异议，但其曾与梅龙镇广场沟通告知过只经营至2018年6月底，自2018年7月起即没有实际经营使用，故不应支付。解除合同系梅龙镇广场单方提出，未要求康素公司清场，故不应支付房屋使用费。认可尚欠水电费3,425.3元。对梅龙镇广场主张的滞纳金计算方式无异议，但曾与梅陇镇广场沟通过，故无需支付。康素公司未给梅龙镇广场造成巨大损失，保证金全额作为违约金扣除过高，至多能扣掉1/3。认可梅龙镇广场为系争商铺恢复原状支付了22,977元，但其事先并未与康素公司沟通，该费用过高。
　　本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。案外人上海梅龙镇(集团)有限公司系本市静安区南京西路XXX号501-502号铺位的房屋权利人，产权人授权梅龙镇广场签署涉及上述房屋使用权经营活动的所有合同并进行物业管理。
　　2016年11月，双方当事人签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定梅龙镇广场(甲方)将上述系争房屋租赁给康素公司(乙方)商用；租赁期限自2017年1月9日至2020年1月8日；乙方可享有最多不超过60天的装修期(即自2016年11月10日至2017年1月8日)，装修期不包括在租赁期内，如提前完成装修的，则实际起租日应为乙方完成装修并实际经营之日，最晚不得超过2017年1月9日；装修期内免收乙方承租费，但其他如商场管理费等费用乙方仍须交付，并不得免除本合同及其附件《装修守则》规定的一切义务和约束；2017年1月9日至2018年1月8日期间乙方每月缴纳限额承租费31,340.4元，此期间任一月度营业总额超过31,340.4元时，按照超过部分10%向甲方额外支付提成承租费；2018年1月9日至2019年1月8日，限额承租费为34,538.4元，此期间任一月度营业总额超过34,538.4元时，按照超过部分10%向甲方额外支付提成承租费等；限额承租费须于每月首日或之前缴纳，提成承租费须于当月终结后15日内缴纳；若乙方未能按期缴交承租费及各项费用，甲方有权向乙方按所欠缴的承租费及其它费用的0.05%按日计收逾期付款利息；若乙方欠缴任何费用达14天，甲方除扣除保证金及向乙方征收滞纳金外，有权选择终止本合同，扣留乙方已交的保证金，并向乙方追偿由此造成的损失；乙方应缴保证金为107,740.62元，相当于3个月承租费及商场管理费，并随承租费及商场管理费作相应调整；商场管理费自2016年11月10日至2020年1月8日每月为4,573.14元，收取方式与承租费相同；乙方同意按安装的分表或甲方出示的账册缴清一切与该铺位有关的税费、电费、燃气费等；商场营业时间为每天上午十点至晚上十点，公众假期及周末照常营业，乙方保证遵守并于上述营业时间内保持店铺、橱窗、店招等设施、设备的照明系统正常开启，如违反约定并经甲方提醒仍未改正的，甲方有权即时单方解除合同，收回铺位，并将保证金作为违约金罚没；乙方应在提前终止合同或合同期满之日及时清场，将场地及其设施恢复至毛坯状态或甲方认可的状态，每逾期一天将向甲方缴纳滞留金(相当于当年二倍的日租金)，逾期10天，乙方被视为自动放弃装修产权，包括所有设备和物品，甲方有权就此作出处理，若甲方为清理场地支付费用的，甲方有权就该费用向乙方追偿；乙方应对在装修期、承租期内由于其违约行为给甲方造成的一切损失，包括但不限于租金、租赁产生的其他费用、损害赔偿、诉讼费等承担责任。
　　梅陇镇广场于2016年11月10日向康素公司交付房屋，并从该日起开始计收管理费，于2017年1月9日起计收租金。合同履行中，康素公司实际支付保证金117,334.62元，并支付租金、管理费至2018年6月底。其中，2018年6月的租金、管理费存在延期支付。
　　2018年7月2日，梅龙镇广场向康素公司送达通知函，称康素公司于2018年7月1日起擅自关闭系争商铺并停止营业，违反合同约定，现正式通知应于2018年7月3日前正常开启店铺营业，否则梅龙镇广场有权终止租赁合同，扣除履约保证金并追偿由此造成的损失。
　　2018年7月4日，梅龙镇广场向本市菊太路XXX弄XXX号XXX室寄送通知函，称康素公司开店时间存在非常大的随意性，且截至2018年7月3日，康素公司已欠付当月租金、管理费、上月水电费等合计41,340.84元，要求于2018年7月6日下午4点前结清，否则有权终止合同，扣除履约保证金并追偿由此造成的损失。该函于同月5日以快递柜方式签收。
　　2018年7月16日，梅龙镇广场向康素公司法定代表人电子邮箱发送通知函，称因康素公司至今未支付拖欠费用，系争店铺亦始终处于停止营业状态，要求康素公司于2018年7月18日前付清，否则有权终止合同，扣除履约保证金并追偿由此造成的损失。该函同时于次日以EMS邮寄方式寄往本市菊太路XXX弄XXX号XXX室，但于同月19日被退回。
　　2018年7月18日，梅龙镇广场出具收铺通知，称因康素公司至今未支付任何拖欠费用，且店铺一直处于闭店状态，严重违反合同约定，遂通知自该通知出具之日起租赁合同解除，并将扣留全部履约保证金，于2018年7月23日收回租赁铺位，请康素公司在2018年7月23日前搬离铺位、支付拖欠费用、清空铺内物品、将铺面恢复原状；否则梅陇镇广场将自行将铺位恢复原状，复原费用由康素公司承担，回收过程中铺位内的物品将按无主物处置。该通知于同日发送至康素公司法定代表人的电子邮箱，并于次日以EMS邮寄方式寄往本市菊太路XXX弄XXX号XXX室，但于同月21日被退回。
　　2018年7月24日，梅龙镇广场收回系争房屋，将房屋内物品另行保管，并为此支付复原费用22,977元。2018年9月底，康素公司从梅龙镇广场处取回店内物品，双方对系争房屋内物品设施交接均无异议。
　　另查明：截至2018年7月18日，康素公司尚欠付水电费共计3,425.3元。
　　审理中，康素公司表示，菊太路XXX弄XXX号XXX室系该公司前任法定代表人陈凯雷的家庭住址，陈凯雷现已与康素公司无任何关系；陈凯雷亦从未告知收到相关函件的情况；平时其与梅龙镇广场通过法定代表人电子邮箱进行联系。
　　以上事实，有双方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
　　本院认为，双方当事人签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》合法有效，双方理应恪守。
　　首先，合同明确约定康素公司应遵守商场营业时间，但康素公司于2018年7月起即停止营业，并无证据证明获得梅龙镇广场的许可或双方已协议解除合同，故显属违约。合同明确约定，固定租金、管理费均应于每月首日或之前支付，欠缴任何费用达14天，梅龙镇广场即有权解除合同。而康素公司至今未缴纳2018年7月的租金及管理费，故2018年7月18日梅龙镇广场发送收铺通知时，其行使单方解除权的条件即已成就。该收铺通知于同日已送达至康素公司法定代表人电子邮箱，故2018年7月18日系争合同已解除。鉴于康素公司未清场并实际占有系争房屋，故应当依约支付截至2018年7月18日合同解除之日的租金20,054.55元和管理费2,655.37元。
　　其次，合同解除后，康素公司未依约即时清场，且在梅龙镇广场明确通知将于2018年7月23日收回租赁铺位的情况下，未予联系和配合，故应当支付自合同解除至实际清场期间的房屋使用费。系争合同约定该使用费以当年二倍的日租金计算，且康素公司对该计算方式亦无异议，梅龙镇广场仅主张8,913.14元于法不悖，本院予以支持。
　　第三，康素公司应支付其使用系争房屋期间的水电费，其对梅龙镇广场主张的金额3,425.3元无异议，故本院对梅龙镇广场该项诉请，依法予以支持。
　　第四，合同明确约定限额租金、管理费均应在每月首日或之前支付，逾期则按日万分之五的标准计收逾期付款利息。现康素公司支付2018年6月、7月的租金、管理费均存在逾期，故梅龙镇广场按逾期天数及合同约定的标准计收滞纳金，并无不当。康素公司无证据证明梅龙镇广场承诺放弃滞纳金，故梅龙镇广场有权收取。康素公司对梅龙镇广场提出的计算方式无异议，但根据该计算方式，康素公司2018年6月租金及管理费的滞纳金应为430.72元，本院依法予以确认。
　　第五，梅龙镇广场收取的保证金本应于合同解除之后返还给康素公司，但鉴于康素公司违约导致合同提前解除，梅龙镇广场有权要求其支付违约金。系争合同约定违约金金额为3个月租金及商场管理费，综合考虑商业租赁的盈利性、重新招商的空置期及违约金一定的惩罚性，本院认为梅龙镇广场主张违约金117,334.62元尚属合理。因此，本院对梅龙镇广场要求不予退还保证金117,334.62元的诉请依法予以支持。
　　最后，梅龙镇广场主张的恢复原状费系属因康素公司违约导致的实际损失，由于梅龙镇广场已通过主张违约金的方式追究违约责任，而其主张的实际损失金额未超过违约金金额，故不宜在主张违约金的同时再主张赔偿损失，故本院对其该项诉请，不予支持。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：
　　一、确认原告上海梅龙镇广场有限公司与被告康素餐饮管理(上海)有限公司就上海市南京西路XXX号501-502号房屋签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2018年7月18日解除；
　　二、被告康素餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付租金20,054.55元、管理费2,655.37元、房屋使用费8,913.14元、水电费3,425.3元；
　　三、被告康素餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付2018年6月租金、管理费的滞纳金430.72元；
　　四、被告康素餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付2018年7月1日至2018年7月18日租金、管理费的滞纳金(以22,709.92元为基数，按日万分之五的标准自2018年7月2日计至实际支付之日止)；
　　五、被告康素餐饮管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海梅龙镇广场有限公司支付违约金117,334.62元(该款与康素餐饮管理(上海)有限公司缴纳的保证金117,334.62元相抵扣)；
　　六、驳回原告上海梅龙镇广场有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费3,821元，减半收取计1,910.5元，由被告康素餐饮管理(上海)有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈  钰

书记员：张  蕾