上海梵岑实业发展有限公司与上海圣华食品销售有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海梵岑实业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：段厚锁，总经理。
　　委托诉讼代理人：曹乾坤，安徽寻求律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海圣华食品销售有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：林瑞柱，执行董事。
　　委托诉讼代理人：杨海峰，上海聚缘律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：金卫。
　　原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司(以下简称“梵岑公司”)与被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司(以下简称“圣华公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)梵岑公司法定代表人段厚锁及其委托诉讼代理人曹乾坤、被告(反诉原告)圣华公司的委托诉讼代理人杨海峰、金卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告诉称，2018年3月29日，原、被告双方签订《上海市标准租赁合同》，约定由被告租赁原告向他人承租的房屋，租赁标的物位于上海市嘉定区江桥镇发祥路XXX号，租赁面积为1600平方米。合同约定的租赁期限从2018年5月1日至2027年12月31日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)986,650元及环卫费46,800元。依照合同约定，若乙方租期未满退租，则要退还免租期的房租。合同生效后，原告依据合同约定向被告交付了租赁房屋，但被告未依约履行合同义务，拖欠原告租金达两个月之久，并向原告表示其不再继续承租。被告的行为严重损害了原告的合法权益。故原告诉至法院要求：1、依法判令解除原、被告双方签订的《上海市标准租赁合同》；2、被告支付拖欠原告租金合计258,362.5元，后原告调整此项诉请为要求被告支付拖欠原告租金合计602,845.88元(从2018年11月至2019年4月共计六个月的租金和一个月的免租期租金)；3、被告支付原告违约金258,362.5元；4、被告支付拖欠房屋租金的滞纳金51,660元(按日租金10%计算为每日287元，从2018年11月10日计算至2019年5月9日)；5、被告支付租赁期间拖欠原告的电费65,292.56元(从2018年11月至2019年4月)。
　　被告辩称，同意解除双方的租赁合同。因原告出租的房屋地址无法办理相关证照，所以被告未支付后续租金，被告并未恶意拖欠租金。原告实际交付房屋是在5月1日之后，由于原告违约在先，所以原告要求被告支付2018年3月29日至2018年5月1日期间免租期内的租金无事实和法律依据。原告在计算滞纳金时将环卫费计算到租金内有违合同约定。此外，原告所述的违约金和滞纳金都没有相关的事实依据和法律依据。
　　被告提出反诉称，被告于2018年5月27日支付了首期租金及环卫费(2018年5月1日至8月1日期间)共计258,362.5元，被告另支付押金172,241元。2018年7月27日，被告又向原告支付了第二期租金及环卫费计258,362.5元。被告支付首期租金及押金后原告向被告交付了房屋。嗣后，被告要求原告配合办理工商注册登记以及食品经营许可证等相关证照手续，但因为该地址上已经注册了另外一家公司(上海镀锌铁丝厂，也就是系争房屋产权人单位)，致使被告无法在承租的房屋地址上面办理工商注册登记。虽然后来在原告的协调下，原告将被告租用的房屋安排注册在发祥路XXX号一个办公室内，几经转折，经过半年多时间才办下来工商注册登记。期间，因为没有营业执照，实际上无法正常经营，失去了很多的客户。后来因为工商登记地址与实际经营地址不一致无法办理食品经营许可证，使被告承租的房屋无法正常合法的经营。2018年12月7日，被告通过邮寄的方式书面通知原告要求终止合同。因为无法正常经营，被告也没有支付后续的租金。原告后来通过断水断电的方式来迫使被告交纳房租，并将被告租赁房屋内的办公用品和货物留置在系争房屋内。根据双方签订的租赁合同之约定，任何一方违约将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方。如乙方需办理注册企业的，甲方应提供所有应有的手续。本案中，由于原告出租的房屋地址上面无法办理工商注册登记和食品经营许可证，致使被告承租的房屋无法正常经营，被告签订合同的目的不能实现，原告的行为已经构成违约。依据合同约定，原告应当向被告赔偿相当于三个月租金金额的违约金计246,662.5元，并赔偿被告为经营食品而租用的冷库的损失共计202,653元。双方合同中有关被告退租原告有权没收被告租赁保证金的条款违反了上海市房屋租赁条例第19条的规定，应当属于无效条款，且本案中被告并不属于擅自退租的情形，原告应当退还向被告收取的押金172,241元，并返还其留置被告的物品。故被告提出反诉要求：1、原告向被告返还租赁房屋内的物品；2、要求原告退还收取的相当于两个月租金金额的押金共计172,241元；3、要求原告承担违约责任，赔偿违约金246,662.5元。
　　原告针对反诉答辩称，对第一项反诉请求没有异议。被告要求退回押金无事实和法律依据。双方合同C6条当中约定，乙方中途退租须支付三个月租金的违约金且甲方有权没收租赁保证金。现被告主张原告违约，与事实不符。实际情况是被告未按时交纳租金构成违约，而原告并无违约行为，被告无权要求原告承担违约责任并支付违约金。
　　经审理查明，2018年3月29日，梵岑公司(甲方)和圣华公司(乙方)签订《上海市标准租赁合同》，约定圣华公司向梵岑公司承租系争房屋，租赁面积为1600平方米。合同约定租赁期限从2018年5月1日至2027年12月31日止，从合同签订之日至起租日为甲方给予乙方的免租期，若乙方租期未满退租，则要退还免租期房租。租金、保证金的支付方式和期限为：付三个月押两个月，税前租金每年合计986,650元，年环卫费46,800元。每期支付房租及物业费须提前十天支付，先付后用。每三个月支付房租及环卫费金额为258,362.5元。押金两个月合计172,241元。租赁协议签订时，乙方应在一个工作日内向甲方支付172,241元作为租赁押金。若不在规定时间内支付，则视为乙方违约。租赁关系终止时，乙方办理好公司注册迁移后，甲方收取的租赁保证金用于抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。若乙方需求办理注册迁移公司，甲方提供所有应有的手续。(乙方)每拖缴(租金)超过一天按日租金的10%滞纳金收取，甲方有权采取停水、停电、关闭门等措施。乙方不按时支付租金超过10天，甲方有权无条件收回房屋，并收取房屋滞纳金，同时有权终止合同，并对承租方厂房内物资进行清理，乙方承担因拖欠租金对自己所造成的所有损失(停水停电等)。合同还约定出租方违反合同约定，使承租方无法使用租赁房屋及承租方不支付或不按时支付租金超过10天以上者，守约方有权单方面解除合同。任何一方违约将以三个月租金作为违约金赔偿给守约方。合同C6条约定，非本合同规定的情况，乙方在租赁期中途擅自退租的，乙方应向甲方支付三个月租金作为违约金，甲方有权没收乙方两个月租赁保证金。为保证厂房的完整，乙方装修的部分以及添置物无偿归甲方。上述合同签订后，圣华公司向梵岑公司支付租金和环卫费至2018年10月，并支付押金172,241元。2018年11月12日，梵岑公司向圣华公司发出通知称圣华公司逾期支付租金已达20余日，要求圣华公司在收到通知后三日内支付，否则梵岑公司将采取必要手段(断水电)，如造成圣华公司损失概不负责。2018年12月10日，梵岑公司对系争房屋采取了封堵屋门的措施。2019年4月，梵岑公司起诉来院。
　　另查，圣华公司称其于2018年12月7日向梵岑公司发出一份《告知书》，称由于合同签订的地址和房产证地址不符，圣华公司租赁的房屋已经有别的公司注册在里面，圣华公司只能注册在办公楼里。因以上情况致使圣华公司在办理执照时拖延达六个多月，使圣华公司原先谈好的客户因时间拖延而纷纷取消和圣华公司合作。另外由于执照办在办公楼里，和实际租房(地址)不符合也就无法办理食品经营许可证，食品销售很难开展。现圣华公司在租赁房屋内进行了一定的装修并安装了冷库，租金也都按合同约定支付，总计花费近90万元。由于销售业务无法开展，经济损失严重。鉴于上述种种原因，圣华公司将终止双方间的房屋租赁关系，保留追诉(梵岑公司)给圣华公司带来经济损失的权利。
　　梵岑公司称其收到过圣华公司发送的《告知书》，但内容与圣华公司提交的上述《告知书》内容不一致，为此梵岑公司向本院提交了另一份《告知书》，该份《告知书》大致内容为，圣华公司与梵岑公司签订了《房屋租赁合同》，后因梵岑公司提供的合同签订地址与实际房产证地址不符、且圣华公司租赁期内需要办理的工商执照等手续无法正常办理(租赁地址已被其他单位或个人注册办理)，致使圣华公司在租赁期内无法正常开展业务、办理相关手续，且经济损失巨大。鉴于因梵岑公司合同签订地址错误、租赁房屋工商地址被他方注册等因素造成圣华公司各类损失，圣华公司多次与梵岑公司协商解决，均得不到有效解决，故正式书面告知梵岑公司要求赔偿圣华公司各类经济损失并终止双方签订的《房屋租赁合同》及其相关租赁关系，保留由此造成圣华公司经济损失的一切法律追责权利。
　　审理中，梵岑公司表示进出系争房屋的门牌号为发祥路XXX号，与梵岑公司和圣华公司所签租赁合同记载的租赁标的物地址一致，但系争房屋实际房地产登记的地址位于发祥路XXX号。梵岑公司为此提供了登记权利人为上海镀锌铁丝厂、房地产座落为江桥工业园区发祥路XXX号的上海市房地产权证，并提供了其与上海镀锌铁丝厂签订的租赁合同。梵岑公司称其与上海镀锌铁丝厂签订的租赁合同约定的租赁面积1173平方米，即房地产权证附记上登记幢号为3号的建筑物，建筑面积为1172.89平方米，梵岑公司将该建筑物转租给圣华公司，转租合同记载的租赁面积1600平方米是因为包含了公摊面积。圣华公司则表示对梵岑公司所述情况其原来并不清楚。梵岑公司还提供了户名为上海镀锌铁丝厂的电费发票，认为相关电费应由圣华公司承担；圣华公司则表示梵岑公司无法证明该电表系圣华公司独用，梵岑公司要求圣华公司支付该部分电费没有依据。
　　庭审中，在本院作出释明的情况下，梵岑公司和圣华公司均明确表示不愿继续履行租赁合同。本院遂提示双方为避免损失扩大，要求双方尽快办理系争房屋交接手续。2019年5月17日，梵岑公司和圣华公司签署交接证明，圣华公司已携其财产搬离系争房屋。
　　本院认为，梵岑公司和圣华公司所签租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。圣华公司未能按照合同约定支付租金和其他费用，已经构成违约，应承担相应的违约责任。梵岑公司以圣华公司逾期支付租金构成违约为由要求解除合同，合法有据，本院予以支持。本院确认上述合同于梵岑公司起诉状副本送达圣华公司之日即2019年4月12日起解除。梵岑公司要求圣华公司支付所拖欠的租金和环卫费(2018年11月至2019年4月)，支付拖欠房屋租金的滞纳金并支付违约金，符合合同约定，本院均予以支持。圣华公司按合同约定本应支付给梵岑公司2018年11月至2019年4月期间的租金和环卫费的金额为516,725元，但考虑到2018年12月10日梵岑公司对系争房屋采取封堵屋门措施后圣华公司无法正常使用系争房屋等因素，本院酌情将该时间段内的圣华公司应付租金和环卫费金额调整为400,000元。梵岑公司对拖欠房屋租金的滞纳金的计算方式(将环卫费纳入滞纳金计算基数)及对违约金金额的计算均有误，本院予以纠正且一并酌情予以确定。关于梵岑公司主张的一个月的免租期租金，因合同约定圣华公司租期未满退租应予退还(此处实际应为赔偿)，故梵岑公司通常可以要求圣华公司赔偿，但鉴于梵岑公司未能证明其已经按照合同约定在免租期开始之时即已交付系争房屋，故本院对梵岑公司要求圣华公司支付(赔偿)一个月免租期租金的诉请，不予支持。梵岑公司要求圣华公司支付所拖欠的电费的证据尚不充分，本院难以支持。
　　圣华公司所述工商注册登记及食品经营许可证办理之事，在双方未作特别约定的情况下，作为出租方的梵岑公司通常仅负有协助办理之义务。现圣华公司自述其工商注册登记已经办理，又未能提供证据证明其无法办理食品经营许可证系梵岑公司未尽协助办理义务所致，故圣华公司据此认为梵岑公司已经构成违约的理由不能成立，其要求梵岑公司支付违约金的反诉请求，本院不予支持。合同约定圣华公司在租赁期中途擅自退租的，圣华公司应向梵岑公司支付三个月租金作为违约金且梵岑公司有权没收圣华公司两个月租赁保证金，表明圣华公司支付三个月租金的违约金及梵岑公司没收租赁保证金均属圣华公司违约前提下的违约责任承担方式。但考虑到圣华公司要求调整违约金及本案的实际情况，本院对上述违约责任承担方式作出调整，即在本院已经判令圣华公司承担相当于三个月租金的违约金的情况下，对梵岑公司要求没收租赁保证金(押金)的主张不再予以支持。梵岑公司应将已收取圣华公司的押金172,241元返还给圣华公司。梵岑公司和圣华公司已于2019年5月17日签署交接证明，圣华公司已携其财产搬离系争房屋。故对圣华公司要求梵岑公司将租赁房屋内的物品返还给圣华公司的反诉诉请，本院不再予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司与被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司于2018年3月29日签订的《上海市标准租赁合同》自2019年4月12日起解除；
　　二、被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司支付2018年11月至2019年4月期间的租金和环卫费400,000元；
　　三、被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司支付违约金246,662.5元；
　　四、被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司支付拖欠房屋租金的滞纳金30,000元；
　　五、原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司返还押金172,241元；
　　六、原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
　　七、被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案本诉案件受理费13,064元，减半收取6,532元，反诉受理费3,791.5元，合计收取诉讼费10,323.5元，由原告(反诉被告)上海梵岑实业发展有限公司负担3,323.5元，被告(反诉原告)上海圣华食品销售有限公司负担7,000元，双方负担之款应于本判决生效之日起七日内给付。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。　　　　

审判员：秦  忠

书记员：张  浩