上海森山仓储有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海市宝山区依玲小吃店，经营场所上海市宝山区呼兰西路XXX号XXX号楼XXX楼1-104。
　　经营者：朱建军，1979年6月25日生，汉族，住上海市宝山区合川路XXX号。
　　委托诉讼代理人：马宁，上海君恩律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：陈攀，上海君恩律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海森山仓储有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：谢贵贞，董事长。
　　委托诉讼代理人：刑宝亭，上海九泽律师事务所律师。
　　原告(反诉被告，以下简称“原告”)上海市宝山区依玲小吃店(以下简称“依玲小吃店”)诉被告(反诉原告，以下简称“被告”)上海森山仓储有限公司(以下简称“森山公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，被告森山公司向本院提出反诉，本院予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告依玲小吃店的经营人朱建军及其委托诉讼代理人马宁、陈攀，被告森山公司的委托诉讼代理人邢宝亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告依玲小吃店向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2015年1月10日签订的《房屋租赁合同》；2、确认原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》无效；3、被告赔偿原告装修房屋的损失430,110元。事实与理由：原告与被告分别于2015年1月10日、2016年3月1日签订两份《租赁合同》，约定被告将上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-1-4底楼及阁楼(以下简称系争房屋)出租给原告。底楼租赁面积156平方米，租赁期限自2014年11月10日起至2019年11月9日止；阁楼租赁面积126平米，租赁期限自2016年3月1日起至2019年11月9日止。《租赁合同》第五条约定，原告将租赁标的物用于员工餐厅。第十八条约定，租赁物如外墙、楼板、房顶、门窗(含把手、支撑)、消防设施、供电、供水系统、煤气、公共照明、道路、围墙、路灯及下水道等附属设施设备的日常维修、大修、保养，由被告负责并承担相关费用。原告承租后对房屋进行了装修，并支付了相关的装修费用，依法办理了营业执照等手续。消防喷淋等设施设备均由被告安装。根据合同约定该设施设备也应当由被告负责，但是被告安装的上述设备经消防部门检验后被认定为不合格，未能通过消防验收，原告无法正常经营，故被告理应对造成原告的装修损失等进行赔偿。二楼隔层也是被告擅自搭建，并且已被确认是违法搭建。被告明知该隔层系违法搭建，仍在合同第二条中谎称租赁标的具有物权凭证，骗取原告签订租赁合同以谋取利益，应当认定阁楼的租赁合同为无效合同。被告还应当赔偿原告对二层阁楼的装修损失。原告为维护合法权益，故诉至本院。
　　被告森山公司辩称，同意解除原、被告于2015年1月10日签订的《房屋租赁合同》，要求返还租赁物并支付租金247,912元；同意解除原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》，要求返还租赁物并支付租金114,000元。原告装修损失已有生效文书确认，应向案外人主某，而非向被告主某。原告应支付被告直至返还房屋前的租金及占有使用费。
　　被告森山公司向本院提出反诉请求：1、解除原、被告于2015年1月10日签订的《房屋租赁合同》，并立即返还上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼消防通道西侧1-1-4室底楼；2、解除原、被告于2016年3月1日签订的《房屋租赁合同》，原告立即返还租赁标的物上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼消防通道西侧1-1-4室阁楼；3、原告按每月19,048元向被告支付自2017年11月10日起至上述系争房屋返还之日止房屋租金。事实和理由：2015年1月10日双方就上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼消防通道西侧1-1-4室底楼签订租赁合同，租金每月租金13,048元；2016年3月1日双方就上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼消防通道西侧1-1-4室阁楼签订租赁合同，租金每月6,000元，合计每月19,048元。原告长期拖欠租金构成违约，被告有权解除租赁合同，并要求原告支付租金，返还系争房屋。
　　原告依玲小吃店针对反诉辩称，同意解除2015年1月10日签订的租赁合同。针对阁楼的租赁合同应当认定无效而非解除，阁楼是违章搭建，不能用于出租。系争房屋已于2019年5月10日返还给东源公司及其物业公司。自2017年11月20日起消防部门验收不合格，通知必须停业，原告无法营业。因租赁物未达到合同目的，应当减免或不付租金，故原告认为不应当支付租金。阁楼是违规搭建，不应用于牟利，故原告不应当支付租金或占有使用费等任何费用。前案件判决中酌定减免租金为每季度6万(864平方米)。原告已支付租金至2017年11月9日。
　　本院经审理认定事实如下：
　　上海市宝山区呼兰西路XXX号原门牌号为南蕰藻路XXX号，权利人为东源公司，房屋类型为仓库、堆栈。2014年6月11日，上海市宝山区公安消防支队向东源公司出具建设工程竣工验收消防备案受理凭证，内容为，东源公司经网上备案受理系统进行宝山仓库改建项目工程竣工验收消防备案，根据《建设工程消防监督管理规定》的规定，该工程未被确定为抽查对象。
　　2015年1月10日，森山公司(甲方)与朱建军(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-1-4底楼出租给乙方用于员工餐厅，租赁面积156平方米，租赁期限自2014年11月10日起至2019年11月9日，2014年11月10日至2015年2月9日为免租期，2017年2月10日至2019年2月9日每月租金13,048元，2019年2月10日至2020年2月9日每月租金13,997元。合同第四条约定，签署本合同前，乙方已对租赁标的物权利凭证记载的相关信息以及租赁标的物现状进行核实和实地查看，充分了解了租赁标的物状况，愿意根据本合同的约定承租租赁标的物。第十八条约定，租赁物如外墙、楼板、房顶、门窗(含把手、支撑)、消防设施、供电、供水系统、煤气、公共照明、道路、围墙、路灯及下水道等附属设施设备的日常维修、大修、保养，由甲方负责并承担相关费用。合同第22条约定，乙方应根据国家相关规定自行办理员工餐厅合法运营所需的工商、卫生、消防等所有手续，如因未办理等原因受到相关部门处罚的与甲方无关；如因乙方自身原因无法办理相关执照而需提前解除合同的属违约行为，乙方应承担第三十三条的违约责任。
　　2016年3月1日，森山公司(甲方)与朱建军(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-1-4阁楼，不含甲方自用办公司约22平方米，租赁面积126平方米，租赁期限自2016年3月1日起至2019年11月9日，免租期自2016年3月1日至4月30日，2017年5月1日至2019年4月30日每月租金6,000元，2019年5月1日至2019年11月9日每月租金6,500元。
　　2016年7月14日，朱建军在系争房屋地址设立依玲小吃店。依玲小吃店已支付租金至2017年11月9日。
　　2018年1月，上海东源企业发展股份有限公司(以下简称东源公司)向本院提起诉讼，要求确认东源公司与上海彩胜餐饮管理有限公司(以下简称彩胜公司)签订的租赁合同于2017年5月11日解除，彩胜公司恢复上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-103室、1-104室房屋原状并搬离后返还等，案号(2018)沪0113民初2267号。该案中，经彩胜公司申请，本院委托上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司对彩胜公司在系争房屋内的添附进行审价。上海现代建筑设计集团工程建设咨询有限公司于2018年7月16日出具鉴定意见，鉴定意见为，上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-103室、1-104室房屋固定添附造价为2,221,078元，其中彩胜公司工程造价为1,565,673元，依玲小吃店工程造价为655,405元，按平均年限法折旧，则现值为1,457,582元，其中彩胜公司现值为1,027,473元，依玲小吃店工程造价为430,110元。在后附“工程造价汇报表”中列明：依玲小吃店工程造价为655,405元中一楼造价267,175元，二楼造价388,230元，使用年限为33个月，折旧年限96个月，现值430,110元中一楼现值175,334元，二楼现值为254,776元。审理后，本院认为，“东源公司与彩胜公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。东源公司与依玲小吃店签订的租赁合同，双方并未实际履行，依玲小吃店主某该合同仅用于工商登记，法院予以采信。依玲小吃店主某东源公司同意彩胜公司将部分系争房屋交由依玲小吃店使用，法院予以采信。东源公司与彩胜公司签订的租赁合同约定，彩胜公司对租赁房屋的用途、功能、房屋现状进行核实和实地查看，充分了解租赁物的状况，愿意根据合同约定承租租赁物；彩胜公司根据国家规定自行办理员工食堂合法运营所需的工商、卫生、消防等所有手续，如无法办理或不办理而产生的损失与责任与东源公司无关。按照上述约定，彩胜公司对系争房屋的用途、功能、现状均系明知的，其在未确定系争房屋能否办理经营所需的相关证照的情况下，即投入装修及经营，现因消防问题导致无法经营，其对损失应承担主要责任。同时，系争房屋登记的用途为仓库、堆栈，而东源公司出租给彩胜公司的用途约定为餐饮，东源公司并没有对系争房屋进行餐饮用途的消防验收备案，彩胜公司实际上自己不能办出经营餐饮所需的消防验收证照，故东源公司对系争房屋因消防问题而无法经营的后果也应承担相应责任。……2017年2月起，因消防问题对彩胜公司的经营产生影响，法院根据双方的过错等因素，酌情确定东源公司按每季度6万元支付东源公司2017年5月12日起的租金及房屋使用费”，并判决一、解除东源公司与彩胜公司签订的租赁合同；二、彩胜公司、依玲小吃店于判决生效之日起十日内，搬离上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-103室、1-104室房屋，将该房屋返还给东源公司；三、彩胜公司于判决生效之日起十日内，支付东源公司从2016年8月12日起至2017年2月11日止的租金220,369.98元，并以110,184.99元为本金，按日万分之二点五计算，分别支付从2016年8月8日起，及从2016年11月8日起至实际付清之日止的滞纳金；四、彩胜公司于判决生效之日起十日内，按每季度6万元计算，支付东源公司从2017年5月12日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费；五、彩胜公司于判决生效之日起十日内，支付东源公司水电费共计47,629.80元；六、东源公司于判决生效之日起十日内，支付彩胜公司添附物补偿款440,000元；七、东源公司于彩胜公司结清全部租金及滞纳金、房屋使用费、水电费，并返还上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-103室、1-104室房屋同时，将保证金36,728.33元返还给上海彩胜餐饮管理有限公司；八、驳回东源公司的其他诉讼请求；九、驳回彩胜公司的其他反诉请求。彩胜公司不服本院作出的上述判决，上诉至上海市第二中级人民法院。上海市第二中级人民院于2019年5月10日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。2019年8月10日，经本院强制执行，上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼XXX楼消防通道西侧1-103室房屋返还给东源公司。
　　审理中，依玲小吃店表示其于2019年5月20日左右将系争房屋交还东源公司。森山公司表示，依玲小吃店2018年上半年还在营业，东源公司目前在对系争房屋进行装修。
　　本院认为，根据已生效的(2018)沪0113民初2267号案件判决认定，解除东源公司与彩胜公司之间的租赁合同，森山公司与依玲小吃店之间于2015年1月10日签订的转租合同因森山公司丧失出租权而履行不能，故双方之间的租赁合同亦应予以解除。关于2016年3月1日双方签订的《房屋租赁合同》，因森山公司将该加层部分作为独立租赁物单独出租，故该加层的租赁合同应属无效。关于装修损失，依玲小吃店依据合同相对性向作为实际出租人的森山公司主某符合法律规定，本院予以准许。关于依玲小吃店以鉴定意见确定的现值430,110元主某装修损失，因该金额确定的系以东源公司与彩胜公司之间租赁年限96个月进行折旧，该年限折旧不适用本案，底楼装修添附的折旧年限应以依玲小吃店与森山公司之间租赁期限确定。底楼装修残值损失，本院结合造价及折旧年限、使用年限酌情确定。关于阁楼装修损失，根据双方过错结合鉴定部门出具的造价费用由本院酌情确定。本院酌情确定森山公司赔偿依玲小吃店装修损失15万元。
　　关于系争房屋返还问题，结合依玲小吃店、森山公司陈述及1-103室房屋返还时间等事实，可以看出系争房屋已于2019年8月20日前返还给东源公司。因系争房屋已经返还给东源公司，故森山公司要求依玲小吃店返还系争房屋的主某，本院不予支持。关于森山公司主某依玲小吃店支付自2017年11月10日起至系争房屋实际返还之日的租金及占有使用费，依玲小吃店称自2017年11月20日起因消防问题无法营业，但其并未将系争房屋返还给森山公司，故依玲小吃店占有系争房屋期间的租金及房屋占有使用费理应支付。考虑消防问题对依玲小吃店使用系争房屋确有影响，结合双方过错等本案实际情况，本院酌情确定依玲小吃店支付森山公司租金及占有使用费19万元。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、解除原告(反诉被告)上海市宝山区依玲小吃店与被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司于2015年1月10日就上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼消防通道西侧1-1-4室底楼签订的《租赁合同》；
　　二、原告(反诉被告)上海市宝山区依玲小吃店与被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司于2016年3月1日就上海市宝山区南蕰藻路XXX号XXX号楼消防通道西侧1-1-4室阁楼签订的《租赁合同》无效；
　　三、被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿原告(反诉被告)上海市宝山区依玲小吃店装修损失15万元；
　　四、原告(反诉被告)上海市宝山区依玲小吃店于本判决生效之日起十日内，支付被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司房屋占有使用费19万元；
　　五、驳回被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司的其他反诉请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取计3,876元，由原告(反诉被告)上海市宝山区依玲小吃店承担2,226元，被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司承担1,650元。反诉案件受理费减半收取计3,364元，由原告(反诉被告)上海市宝山区依玲小吃店承担2,050元，被告(反诉原告)上海森山仓储有限公司承担1,314元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：武恩强

书记员：汤  娜