上海橙乐餐饮管理有限公司与澳净国际贸易(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海橙乐餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：钱林，执行董事。
　　委托诉讼代理人：曾祺，上海市上正律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李荃，上海市上正律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：澳净国际贸易(上海)有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。
　　法定代表人：沈浩，执行董事。
　　委托诉讼代理人：申悦梅，上海弼兴律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：李梦园，上海弼兴律师事务所律师。
　　原告上海橙乐餐饮管理有限公司(以下简称橙乐公司)与被告澳净国际贸易(上海)有限公司(以下简称澳净公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用简易程序审理。审理中，澳净公司提出反诉，本院受理后与本诉合并于2019年6月25日第一次公开开庭审理，原告(反诉被告，以下简称原告)的法定代表人钱林及委托诉讼代理人曾祺、李荃、被告(反诉原告，以下简称被告)的委托诉讼代理人申悦梅到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案转为适用普通程序，于2019年10月29日第二次公开开庭审理，原告的法定代表人钱林及委托诉讼代理人曾祺、被告的委托诉讼代理人申悦梅、李梦园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告橙乐公司向本院提出诉讼请求：判令1.原、被告签订的《会员入驻合同》于2019年2月1日解除；2.被告返还保证金87,745.2元、租金83,950.2元、物业管理费3,795元；3.被告赔偿原告损失45,098元。事实和理由：原告授权代表钱林于2018年8月21日代表原告与被告签署了《会员入驻合同》，约定被告以会员入驻的方式向原告提供南京西路XXX号中创大厦202室房屋(以下简称202室)中编号为9号的铺位(以下简称涉案铺位)供原告经营使用，被告保证铺位在原告进场时可以正常使用，涉案铺位可以在2018年11月5日开业经营，会员期限及房屋使用期限均自2018年11月5日起计算。合同签署后，涉案铺位所在区域未通过消防验收、亦未办理环评手续、未取得公共场所卫生许可证，导致原告铺位所在区域多次被整顿或关闭，使原告无法正常开业经营。原告认为，被告的一系列违约行为使原告根本无法实现合同目的，给原告造成损失，故提起诉讼，要求判如所请。
　　被告针对原告的诉讼请求辩称，同意双方签订的合同于2019年2月1日解除，但不同意原告的其余诉讼请求，理由是：原告已实际占有涉案铺位，并实际收益，应支付租金及水电费、物业管理费；被告无违约行为，原告单方提出解除合同系原告违约，原告应向被告支付违约金，并依据合同约定支付占用费、物业管理费及逾期支付物业管理费的违约金；保证金用以抵扣前述费用，不应退还；原告主张的损失没有法律依据，装修损失、物料损失与被告无关，因违约在于原告，故被告无需赔偿。
　　被告澳净公司向本院提出反诉请求：判令1.原告支付违约金83,950.2元；2.原告支付房屋占用费278,300元(自2019年2月2日至2019年6月3日，按每天2,300元计算)；3.原告支付物业管理费2,996元(自2018年11月21日至2019年2月1日，按每月1,265元计算)；4.原告支付逾期支付物业管理费违约金(自2018年12月7日起至实际支付之日止，按每天27.98元计算)。
　　事实与理由：2018年8月21日，原告代表钱林与被告签订《会员入驻合同》，约定被告将涉案铺位出租给原告，租期自2018年11月5日至2028年6月5日；原告解除合同需向被告支付违约金83,950.2元；合同解除后，原告仍然占用铺位的，需支付占用费，以完成注销营业执照并返还铺位之日为准；原告应支付物业管理费，免租期内原告应支付物业管理费及水电气费。后原告仅支付了2018年8月21日至2018年11月30日的物业管理费。合同解除后，原告仍占用涉案铺位，故被告提起反诉。
　　原告针对被告的反诉请求辩称：不同意被告的全部反诉请求，理由是：1.被告构成违约，原告系合法解除合同，故不应向被告支付违约金；2.不同意支付占用使用费，合同中没有约定占用使用费，即使需要支付也应计算至2019年3月24日原告清空物品之日；被告计算占用使用费的标准过高，要求调低，不应超过一个月租金；原告支付物业管理费至2019年2月4日，原告支付的物业管理费已经超过了合同解除之日；原告不应支付逾期支付物业管理费的违约金，因为原告已经足额支付，即使原告应当支付违约金，被告的计算标准过高，应以1,265元的每日千分之一计算，对计算起点无异议。
　　当事人围绕诉讼请求依法递交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：
　　被告于2018年承租静安区中创大厦102室、202室(毛坯)后对202室地面、顶、墙面等部位进行装修，将地面进行分割成独立铺位后部分自用、部分对外转租；租客对所租铺位自行隔断，再由被告至工商部门办理铺位分割备案，租客据此可以办理营业执照。
　　2018年8月20日，原告委托案外人杜某某(合作意向方)与被告(甲方)签订《合作经营意向书》，载明：被告提供承租物业为202室部分区域，经营用途咖啡、果汁、沙拉，建筑面积23平方米，承租期限自合同签订之日至2024年11月4日，租金40元/平方米/天，物业管理费55元/平方米/月，免租装修期自合同签订之日至2018年11月4日，免租期内无需支付租金，但需支付物业管理费和水电气；付三押三(三个月租金+三个月物业管理费)，首期租金和物业管理费自合同签订之日起支付，免租期结束后，每季度第一个月15日前支付给甲方下季度租金和物业管理费，意向金27,983元，于意向书签订后3个工作日内支付。
　　同日，原告委托案外人梁某向被告支付意向金27,983元，该款后转为原告应向被告支付的保证金。
　　2018年8月21日，原告法定代表人钱林(乙方)与被告(甲方)签订《会员入驻合同》，约定：乙方自愿入驻涉案铺位(建筑面积23平方米)，用途占卜茶，未经甲方书面许可，乙方不得擅自转让或转租，也不得擅自变更铺位用途(包括但不限于变更至其他品牌或经营其他项目)；会员期限自2018年11月5日至2028年6月5日，若因甲方原因导致店铺不能在2018年11月5日开业经营的，则免收自2018年11月5日至实际开业经营之日期间的会费；第1-2年每月会费27,983.4元，第1-3年物业管理费55元/平方米/月；保证金3个月会费加3个月物业管理费，乙方应于合同生效后5个工作日内支付保证金和3个月会费和3个月物业管理费，之后的会费、物业管理费按季度支付，每个季度第一个月第5个工作日之前支付给甲方，逾期支付的，每逾期一日，乙方须按月会费的0.1%支付违约金；自合同签订至2018年11月4日为免租装修期，免租装修期内乙方须支付物业管理费和水电气费；会员关系终止时，保证金除抵充乙方应承担的费用、违约金、滞纳金外，剩余部分无息返还乙方；乙方应于合同届满之日返还铺位，乙方应自行判断在会员期限届满前一段时间内开始准备恢复原状并办理营业执照地址变更等相关手续；乙方返还铺位应当恢复原状或恢复至符合正常使用的甲方认可的状态，恢复原状包括拆除所有重新装修的店铺设施及其他项目，经甲方验收认可并结清各自承担的费用；自会员期限届满之日的次日至办妥交接手续为止，乙方须按每逾期一日100元/平方米向甲方支付延误期内的占用费；乙方拖欠会费的，甲方有权提前终止合同并提出赔偿；乙方不得擅自变更铺位用途(包括但不限于变更至其他品牌或经营其他项目)；经双方合意，双方均有权向另一方发送解除合同通知提前解除合同，主张解除合同的一方需向另一方支付三个月会费的违约金；若乙方拖欠会费或其他相关费用包括应补足保证金，经合理催告之后，自催告通知送达之日起30日内未支付或未补足的金额达1个月会费以上的、违反约定用途使用铺位且经甲方书面通知后15日内未予纠正的，甲方有权解除合同，剩余会员期限为8-10年的，违约金为24个月会费。
　　2018年8月23日，原告法定代表人钱林向被告支付147,507.4元，包括保证金59,762.2元、2018年11月5日至2019年2月4日的租金83,950.2元及2018年11月5日至2019年2月4日的物业管理费3,795元。
　　2018年9月29日，原告法定代表人钱林(乙方)与案外人上海天翙餐饮管理有限公司(甲方)签订了《商业特许经营合同》，约定乙方为获得甲方享有的南塘畔品牌特许经营，应向甲方支付特许经营费67,800元，含加盟费，开店辅导费，装修设计费，选址咨询费，设备费。
　　2018年10月，原告对涉案铺位进行装修，包括搭建隔断等，并支付装修费18,800元。审理中，原告称，原告于2018年10月20日开始装修；原告支付第一笔40%装修款后，因装修工程质量太差，故没有装修完毕，后续款项未再支付；实际完成装修的内容包括水电、地板、吧台、刷墙面、大理石桌面；后来复原时当做装修垃圾扔了。
　　2018年11月5日，原告法定代表人钱林委托其配偶向上海天翙餐饮管理有限公司支付了购买物料的款项26,298元。
　　2018年11月5日后，202室内仍有部分铺位在进行装修，202室内部分区域堆放有装修垃圾。
　　2018年11月12日，被告完成202室分割铺位的备案登记，被告法定代表人沈浩通知各铺位自行办理营业执照。
　　2018年11月21日，原告取得营业执照，住所地为涉案铺位。
　　2018年11月29日，原告取得食品经营许可证，在涉案铺位内开始经营南塘畔(奶茶)，并在微信群内告知了被告法定代表人沈浩。
　　2019年1月7日，原告法定代表人钱林打电话给被告法定代表人沈浩，询问消防问题及开业时间，并反映202室内油烟很呛、部分铺位装修没有建围挡、整个商场人流少经营形势不好。关于油烟问题，沈浩回复已经让装修工人跟部分铺位协商安装排烟管道或者借用其他店铺的排烟管道、再分摊费用；关于消防问题，沈浩回复202室已于该日通过消防验收，小铺位的消防由被告统一管理、申报；关于开业时间，沈浩回复要等商场一楼入口处一家咖啡店、一家红酒店装修好，等澳大利亚总领馆来剪彩才能算正式开业，一月份肯定会正式剪彩。
　　2019年1月14日至1月19日，因消防部门检查，202室暂停营业。
　　2019年1月18日，被告取得102室、202室的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。
　　2019年2月1日，原告法定代表人钱林向被告寄送《关于钱林与澳净公司解除<会员入驻合同>的函》，载明：合同签署以来，因被告一直未办妥房屋所属商业区域经营所需的必要证件(如：消防许可证)及未完善各项商业设施(如排烟系统)，导致商业区多次停业整顿或关闭，原告无法正常使用各种设施亦无法证实开业经营，为减少被告违约行为对原告经营造成的影响，我方于2019年2月1日正式提出解除合同，被告应返还保证金、会员费、物业管理费共计175,490.4元。被告于次日收到该函。
　　2019年2月19日，202室取得建设项目环境影响备案登记。
　　2019年3月6日，被告向原告法定代表人钱林寄送了《律师函》，载明：合同签订后，贵方向被告支付了3个月会费及物业管理费87,745.2(自2018年11月5日至2019年2月4日)和保证金87,745.2元；……现同意双方合同自2019年2月1日解除，租期到期日为2019年2月1日；……请贵方于2019年3月10日前完成拆除铺位所有重新装修的设施，并于2019年3月31日完成注销或迁移营业执照；由于合同于2019年2月1日解除，请贵方在完成铺位的返还之日，按照100元/平方米/天的单价、实际占用天数(2019年2月日至实际返还之日)支付占用费；贵方支付的物业管理费(2018年11月5日至2019年2月4日)已到期，请贵方在完成铺位返还之日，按55元/平方米/月的单价、实际占用时间(2019年2月5日至实际返还之日)补齐物业管理费；贵方应承担三个月会费的违约金。2019年3月8日，钱林收到该《律师函》。
　　后原告开始将涉案铺位复原。
　　2019年3月23日，原告法定代表人钱林通知被告法定代表人沈浩，其已完成铺位复原。同日，被告法定代表人回复钱林，要求拆迁除地面装修后地面平整，水电无外露，无漏电漏水现象，无完全隐患，墙面刷白，顶补洞刷白。
　　2019年3月27日，原告法定代表人钱林通知被告法定代表人沈浩，告知还原已经完成，要求开具还原文件。
　　2019年4月28日，上海市静安区市场监督管理局出具了同意原告企业迁移的通知书。
　　2019年11月3日，原告将2018年8月21日至2018年11月4日的物业管理费3,120.33元交至本院代管。
　　审理中，原告称，2018年11月5日被告对202室的装修已经完成，不影响原告的装修，但影响原告开业；原告的经营模式是现场和外卖都做；原告于2019年1月10日自行去静安区消防局咨询，得到的答复是不能营业，故于2019年1月11日停业，之后未再营业，2019年1月11日停业未告知被告，原告将员工工资结清就把店铺停业了；消防部门未向原告出具过停止营业的书面通知，也未出具过要求202室停业的书面通知；如果法院认定原告存在违约，则被告主张的违约金过高，要求法院调低；原告复原于2019年3月24日全部拆完。被告称，其于2018年11月5日之前将公共区域的水泥地铺好，店铺的隔墙是业主自己搭的；商场内的一装和二装是同时进行的；2019年3月24日原告达到复原标准。
　　本院认为，原、被告签订的《会员入驻合同》系当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或解除合同。原告已将涉案铺位复原交还给被告，双方之间的合同已实际解除。现原告要求合同于2019年2月1日解除，被告对此不持异议，故本院认定《会员入驻合同》已于2019年2月1日解除，原告该项诉请，本院予以支持。
　　一、关于合同解除的责任问题。
　　审理中，原告认为，被告提供的房屋未取得消防许可证、环评审批，已使原告无法实现合同目的，违约责任在于被告。被告则认为，原告提前解除合同未提前三个月通知被告，违约责任在于原告。对此，本院做如下分析。原告对涉案铺位装修后已取得营业执照、食品经营许可证，并于2018年11月29日起开始营业。虽然2019年1月14日至1月19日期间原告因消防部门检查无法营业，但之后被告取得了消防许可证照，原告继续经营的障碍已不存在。同时，虽然被告于2019年2月19日取得202室的环评备案登记，但原告经营在此之前并未因环评备案登记问题受影响。审理中，原告称其于2019年1月11日自行停业，但此时202室尚未因消防证照问题被强制停业。本院认为，原告在被告取得202室消防许可证照后提出解除合同，已构成违约，合同解除的责任在于原告，其应当承担相应的违约责任。原告相关意见，本院不予采纳，被告相关意见，本院予以采纳。
　　二、关于合同解除后费用的承担问题。
　　1.关于保证金退还及原告应支付的违约金
　　考虑到合同解除的责任在于原告，原告应向被告支付违约金。综合考虑原、被告合同履行的情况，本院酌情确定原告需向被告支付违约金75,000元。关于保证金，考虑到双方合同已解除，本院认为应由被告退还给原告。
　　2.关于2018年11月5日至2019年2月1日期间的租金、物业管理费
　　根据约定，因被告原因致原告无法在2018年11月5日开业的，则免收2018年11月5日至实际开业经营之日期间的租金。本院认为，被告于2018年11月12日完成202室铺位分割备案的登记，之后原告才可以据此申请营业执照开展营业活动，故对于2018年11月5日至2018年11月12日期间的租金不应由原告承担，但考虑到该段时间内原告已实际占用涉案铺位，故该段时间内的物业管理费仍由原告承担。2019年1月14日至2019年1月19日期间因消防检查致原告无法营业，此系被告原因所致，故该段时间内的租金、物业管理费均不应由原告承担。考虑到202室已于2019年1月18日取得消防合格许可证，在此之前原告使用系争铺位的确受到了一定影响，且202室确实存在油烟及堆放建筑垃圾等情形，故本院对2018年11月13日至2019年1月13日期间原告应支付的租金标准及2018年11月5日至2019年1月13日期间原告应支付的物业管理费标准较合同约定标准适当降低。故原告应向被告支付2018年11月13日至2019年1月13日的租金53,000元、2019年1月20日至2019年2月1日的租金11,734.97元、2018年11月5日至2019年1月13日的物业管理费2,700元、2019年1月20日至2019年2月1日的物业管理费530.48元。
　　3.关于2019年2月2日之后的房屋占用费及物业管理费
　　根据审理查明的事实，原告于2019年3月24日将涉案铺位复原交还给被告，故原告应支付2019年2月2日至2019年3月24日期间的房屋占用费及物业管理费，具体标准应参照合同约定的标准确定。被告关于房屋占用费的计算标准过高，本院予以调低。同时，原告于2019年4月28日将其注册地址自涉案铺位迁出，之后已不会对被告使用涉案铺位造成妨碍，故房屋占用费应计算至2019年4月28日。对于2019年3月25日至4月28日期间的房屋占用费，本院酌情确定为100元/天，且此期间原告无需支付物业管理费。故原告应向被告支付2019年2月2日至2019年4月28日期间的房屋占用费52,245.28元及2019年2月2日至2019年3月24日的物业管理费。
　　4.关于租金、物业管理费退还、2018年11月21日至2019年2月1日的物业管理费的支付及逾期支付物业管理费的违约金
　　根据上述分析，原告应向被告支付2018年11月13日至2019年1月13日的租金53,000元、2019年1月20日至2019年2月1日的租金11,734.97元、2018年11月5日至2019年1月13日的物业管理费2,700元、2019年1月20日至2019年2月4日的物业管理费530.48元。因双方之间的合同于2019年2月1日解除，故合同解除之前，原告应向被告支付租金，合同解除之后已无需支付租金，仅需支付房屋占用费。考虑到原告向被告支付2019年2月2日之后的房屋占用费已获本院支持，故被告应退还原告租金19,215.23元。
　　关于被告所提原告应支付2018年11月21日至2019年2月1日的物业管理费2,996元及逾期支付物业管理费的违约金的请求。根据审理查明的事实，原告于2018年8月23日支付的款项中包含了2018年11月5日至2019年2月4日的物业管理费3,795元，故被告关于该3,795元为2018年8月21日至2018年11月20日期间的物业管理费的意见，本院不予采纳。结合上述分析，2018年11月21日至2018年2月1日期间的物业管理费已由原告支付的费用覆盖且有余额，同时被告应退还原告物业管理费442.1元。鉴于原告已支付2018年11月21日至2019年2月1日的物业管理费，故原告无需支付相应逾期支付的违约金。关于原告未支付的其余时间段内的物业管理费，被告可另案主张。
　　5.关于原告主张的损失
　　根据前述分析，解除合同的原因在于原告，故原告要求被告赔偿损失的诉请，本院难以支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：
　　一、原告上海橙乐餐饮管理有限公司与被告澳净国际贸易(上海)有限公司之间的《会员入驻合同》于2019年2月1日解除；
　　二、被告澳净国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海橙乐餐饮管理有限公司保证金87,745.2元；
　　三、被告澳净国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海橙乐餐饮管理有限公司房屋租金19,215.23元；
　　四、被告澳净国际贸易(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告上海橙乐餐饮管理有限公司物业管理费442.1元；
　　五、反诉被告上海橙乐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告澳净国际贸易(上海)有限公司违约金75,000元；
　　六、反诉被告上海橙乐餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告澳净国际贸易(上海)有限公司房屋占用费52,245.28元；
　　七、原告上海橙乐餐饮管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持；
　　八、反诉原告澳净国际贸易(上海)有限公司的其余反诉请求，不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费4,608元，由原告上海橙乐餐饮管理有限公司负担2,160元，由被告澳净国际贸易(上海)有限公司负担2,448元；反诉案件受理费3,389.3元，由反诉原告澳净国际贸易(上海)有限公司负担1,967.3元，由反诉被告上海橙乐餐饮管理有限公司负担1,422元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：梁钟芳

书记员：魏  凯