原告(反诉被告):上海欧堃国际贸易有限公司,住所地上海市奉贤区。
法定代表人:陈俊贤。
委托诉讼代理人:路健,上海市龙华律师事务所律师。
被告(反诉原告):姚亚俊,男,1988年11月21日出生,汉族,住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人:康恺,上海市申房律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海欧堃国际贸易有限公司(以下简称欧堃公司)与被告(反诉原告)姚亚俊房屋租赁合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用简易程序,于2018年7月4日公开开庭进行了审理。后本案由简易程序转为普通程序,并于2018年9月13日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人路健、被告(反诉原告)的委托诉讼代理人康恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
欧堃公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2017年10月18日签订的《上海市房屋租赁合同》;2.判令被告归还原告租赁押金98,000元;3.判令被告支付原告解约违约金98,000元;4.判令被告赔偿原告物业押金损失14,370.48元、房屋装修损失10,000元,搬迁费3,000元。事实和理由:原、被告于2017年10月18日签订《上海市房屋租赁合同》,约定被告将上海市龙华中<fontclass=changeyuanw='&路&X&X&X&号&'>路XXX号XXX-XXX室</font>(以下简称系争房屋)租赁给原告使用,租赁期限为2017年11月6日至2018年11月5日,月租金为49,000元,租金支付方式为付二押二。租赁合同还约定了延期支付租金及合同解除的违约责任。然而,至2017年11月底,江苏省如皋市人民法院(以下简称如皋法院)至系争房屋处,口头告知原告,该法院已裁定对系争房屋的租金予以冻结,要求原告停止向被告支付租金。原告遂与被告联系并告知相关情况,被告表示无需理会,并要求原告继续向被告支付租金。2018年2月,原告致电如皋法院,法院再次表示不得向被告支付租金,并发出协助执行通知书一份,告知租金暂扣原告处待法院提取,如擅自向被告支付租金则将承担法律责任。嗣后,被告坚持要求原告向其支付租金,否则将收回系争房屋,但原告按照如皋法院的要求暂停支付租金。2018年3月9日,被告擅自对系争房屋采取停电措施,并取消了门禁系统,导致原告无法继续使用系争房屋。原告只得在外另行找房,并陆续搬走部分文件材料。原、被告双方就违约事宜多次协商无果,故原告提起上述诉请。
姚亚俊辩称,同意解除租赁合同。根据租赁合同之约定,租金先付后用,2017年12月30日前,原告应支付2018年1月6日至3月6日的租金,但直至2018年2月7日,原告仍未支付租金,已经构成违约,原告应承担违约责任。就租金的支付问题,原、被告一直在协商。被告认为2018年2月7日,原告才收到如皋法院寄送的执行裁定书和协助执行通知书,故2018年2月6日前,原告在并未收到法院文书的情况下,仅凭法院的口头通知便不向被告支付租金,不符合法律规定。况且,被告是系争房屋的共同共有人,与如皋法院的执行案件无关,并非该案的被执行人,被告仍享有收取系争房屋租金的权利。原告累计逾期30日未支付租金,符合合同解除的条件。2018年3月9日,被告至系争房屋,要求原告支付租金,原告仍以如皋法院不让支付为由拒绝支付租金,事实上,原告也未向如皋法院支付租金。当日,被告通知物业,希望通过断电措施敦促其支付租金,物业公司虽然发出温馨提示,但实际并未对系争房屋采取拉闸断电或取消门禁的行为。3月9日晚,原、被告协商未果,被告在系争房屋大门上挂锁,但原告强行撬锁恢复正常出入,并继续使用系争房屋。此后,原告因搬离大件家具需要物业开具出门单,被告表示因原、被告之间尚有纠纷,不同意原告搬走。现系争房屋内仍留有原告的冰箱、鱼缸,被告未收回系争房屋,原告仍应支付租金、物业费及电费等,故被告已垫付的2018年4月的物业费7,185.24元及电费634.68元应由原告承担。系争房屋出租给原告时,是精装修的,双方约定不能加隔断、不需要装修,原告仅仅布置了网络线而已,被告不同意支付装修费。同意以押金抵扣原告应支付的租金及物业费、电费。物业押金并非由被告收取,应由原告自行与物业结算,不同意支付物业押金损失。
基于上述事实,姚亚俊向本院提出反诉诉讼请求:1.要求确认反诉原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年5月6日解除;2.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的2018年1月6日至2018年5月5日的房屋租金196,000元;3.判令反诉被告支付逾期支付租金的违约金,2018年1月6日至2018年3月5日以98,000元为基数,2018年3月6日至实际支付之日止以196,000元为基数,均按日租金5%计算;4.判令反诉被告向反诉原告支付解除合同违约金98,000元。审理中,姚亚俊增加一项反诉诉请:判令反诉被告向反诉原告支付2018年4月的物业费7,185.24元、电费634.68元。
欧堃公司辩称,不同意全部反诉诉请。2018年3月9日物业向反诉被告发出通知后,无论其是否实际采取了断电措施,系争房屋肯定不能正常使用。反诉原告称反诉被告在3月9日以后继续使用系争房屋并非事实,反诉被告的工作人员进入系争房屋内是为了搬东西,而非正常营业,目前仍有大件物品在系争房屋内,反诉被告同意由反诉原告处置。反诉原、被告未就系争房屋进行交接。反诉被告不是不支付租金,而是不向反诉原告支付,如果如皋法院来扣划租金,反诉被告同意支付。反诉被告不存在违约行为,无须支付违约金。3月9日前的租金反诉被告同意支付,但支付对象不是反诉原告,应由如皋法院到反诉被告账上扣划。因3月9日反诉被告已搬离,故2018年4月的物业费及电费不应由反诉被告承担。
本院经审理认定事实如下:姚亚俊与案外人刘某某为系争房屋的共同共有人。
2017年10月18日,姚亚俊(出租方、甲方)的妻子桑某作为其委托代理人与欧堃公司(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同》,约定甲方将系争房屋出租给乙方,甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系,签订本合同前,甲方已告诉乙方该房屋已设定抵押。甲方于2017年10月23日前向乙方交付该房屋。租赁期自2017年11月6日起至2018年11月5日止。月租金总计为49,000元,租金一年内不变。乙方应于每次交房租的前七日向甲方支付租金。逾期支付的,逾期一日,则乙方需按日租金的5%支付违约金。押二付二(先付后用),首期租金为98,000元。保证金为98,000元。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方。租赁期间,使用该房屋所产生的发票、物业、电、宽带以及通讯等均由乙方承担。乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态。返还时,应经甲方验收认可,并相互结清各自应当承担的费用。甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的贰倍支付违约金;给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分:……(六)乙方逾期不支付租金累计超过30天。租赁期间,非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的,甲方应按提前收回月租的租金的贰倍向乙方支付违约金。若支付的违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿。租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前收回月租的租金的贰倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。补充条款:甲、乙双方约定:1.合同到期后续租价格仍为49,000元/月,收款人:桑某,中国工商银行上海分行……。嗣后,欧堃公司向姚亚俊支付保证金98,000元、租金98,000元。
2017年11月22日,如皋法院作出执行裁定书[案号:(2016)苏0682执3944号之一],载明:“关于蒋某与江苏弘霖建设集团有限公司、姚某某、刘某某、江苏绘天建设集团有限公司民间借贷纠纷一案,本案在审理中查封了上海市龙华中路603、604室的不动产,现已转为执行中的查封,执行中查明被执行人未履行生效法律文书确定的义务,上海市龙华中路603、604室的不动产已出租、有租金收入。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条规定,裁定如下:冻结(扣留)位于上海市龙华中路603、604室的不动产的房屋租金收入1000万元。本裁定立即执行。”
2017年12月,如皋法院执行庭法官至系争房屋内,将有关查封、冻结事项口头告知欧堃公司。欧堃公司遂暂停向姚亚俊支付当期租金。
2018年2月5日,如皋法院向欧堃公司寄送协助执行通知书[案号:(2016)苏0682执3944号之一],要求协助办理以下事项:冻结(扣留)位于上海市龙华中路603、604室的不动产的房屋租金收入1000万元。扣留于你单位不得向任何人支付或挪作他用,待本院提取。
2018年2月6日14:19,欧堃公司员工[通讯录名片记载为胡经理(欧堃绿地中心租客出纳)]向姚亚俊发送短信(本段下同),称:“房东你好,我是欧堃国际的员工,法院寄出的快递是EMS,单号为XXXXXXXXXXXXX,EMS实在有点慢,星期一发出的,到现在还没有派件,应该要明天才能收到了,所以非常抱歉和你说一下,明天收到立即给你发送照片”。姚亚俊回复:“1.你方公司要提供法院裁定书和协助通知书2.收到裁定书和协助通知书后你方公司要向我提供你们打给法院账号2018年1-2月租金的转账凭证。谢谢”。2月7日10:59,欧堃公司员工称:“姚总快递今天收到了”,并发送执行裁定书及协助执行通知书的照片。姚亚俊回复:“已联系对方法院的人,我会提交执行异议书,走完流程后法官会通知你们一半的房租还是要直接打给我。”欧堃公司员工回复:“好的”。2018年3月7日13:56,姚亚俊称:“你们老板有答复没?”同日16:39,姚亚俊称:“胡经理,我想了想还是决定请你们在3月9号本周五当天搬走,我不想再出租了,这是我作为房东现在通知你老板的信息。截止3月9号,产生房租计14,225元,这笔钱我可以不收,但你们要把3月份物业费付掉,我周五会过来收房。发生了这些琐事我不想再有任何烦扰,反正办公室空置我也无所谓。”欧堃公司员工回复:“姚总,撇开其他不谈,你也不能说让我们搬就让我们搬啊!你让我们搬去哪里?你也要给我们时间,不可能说搬就搬啊。其次房屋租赁合同在这边,你违约必须赔付我们2个月房租”。姚亚俊回复:“你们逾期2个多月未付房租,违约在先,我还没提罚没你们押金,追讨未付的房租及违约金。凭以上你方违约条款我已经可以单方面终止租赁合同赶你们搬离。”
2018年3月9日,系争房屋的物业管理单位长城物业集团股份有限公司(以下简称长城物业)向欧堃公司发出温馨提示,告知:应贵室户业主的要求,现向贵公司告知,本管理处将于2018年3月9日17:30准时断电。届时,门禁会因此而失效,电器设备也请提前关闭。望贵公司知晓,并做好相应准备。如有异议,请与业主直接沟通联系,由业主告知物业下一步措施。嗣后,欧堃公司开始陆续将办公物品搬离系争房屋。2018年4月15日,欧堃公司要求搬离大件办公物品,因姚亚俊不同意,长城物业未开具出门证,欧堃公司无法搬离大件办公物品。此后,双方并未就系争房屋办理交接手续。审理中,欧堃公司称,系争房屋内的遗留物品不再主张,由姚亚俊处置,门禁卡不再交接,姚亚俊更换密码即可。
2018年3月29日,如皋法院执行法官至系争房屋,与欧堃公司的员工柏某、姚亚俊谈话。如皋法院问:“本院之前向你公司口头告知扣留位于龙华中路XXX号A座603-604室的租金,后于2018年2月5日向你公司邮寄送达了执行裁定书与协助执行通知书,你们有无收到。”柏某答:“收到。”如皋法院问:“目前该房屋的租金缴纳至什么时候了?”柏某答:“第一次签合同的时候,给付了两个98,000元,其中一个98,000是押金,另一个98,000是11、12月份租金,目前已经缴纳至2018年1月5日的租金。后来的,因为法院告知我们没有付,所以我们没有支付给房主,租金我们没有挪作他用,钱在我们账上。”姚亚俊答:“他们说(的)是事实。”如皋法院问:“根据我们与申请人协商,对方同意支付一半租金给姚亚俊,你们现在什么意见。”柏某答:“因为房东在将(系争房屋)租赁给我们时,隐瞒了该房屋已被法院查封的事实,我们已经向徐汇区人民法院提起诉讼了。”如皋法院问:“因你们无法协调租金的问题,本院现在向欧堃公司送达(2016)苏0682执3944号之二执行裁定书、协助执行通知书及履行到期债务通知书,具体要求详见文书。”柏某:“好的,我们收到。”根据如皋法院于2018年3月29日出具的协助执行通知书[案号:(2016)苏0682执3944号之二],要求欧堃公司协助办理如下事项:提取截止至2018年3月29日应支付的位于上海市龙华中路603、604室的不动产的房屋租金,以1000万元为限。
2018年4月28日,欧堃公司就本案提起诉讼。
另查明,欧堃公司于2017年11月向长城物业缴纳二个月物业费押金14,370.48元。欧堃公司支付物业费、电费至2017年3月。2018年4月的物业费7,185.24元、电费634.68元由姚亚俊支付。
以上事实,除原、被告庭审陈述外,另有上海市房地产权证、上海市房屋租赁合同、收据、江苏省如皋市人民法院执行裁定书、协助执行通知书、短信截图、温馨提示、长城物业押金收据、付款通知单及发票等证据证实,本院予以认定。
审理中,欧堃公司称如皋法院执行法官曾于2017年12月至系争房屋内,因系争房屋的租金收入被冻结,要求欧堃公司暂停向姚亚俊支付租金。对此,姚亚俊确认如皋法院执行法官到过系争房屋,但因其不再现场,故对告知内容不予确认。姚亚俊认为,欧堃公司收到书面执行裁定书和协助执行通知书的时间晚于其应支付2018年1月6日至2018年3月5日租金的时间,欧堃公司应承担逾期支付租金的违约责任。
审理中,欧堃公司提供了其与案外人马某于2018年4月10日签订的《上海市房屋租赁合同》,载明租赁期自2018年5月2日起至2020年5月1日止,证明其自2018年3月9日陆续将办公物品搬离系争房屋,4月份搬入新租赁的办公场所。姚亚俊认为,租赁合同的真实性由法院审查,但对其关联性不予认可。系争房屋虽被如皋法院查封,但不影响欧堃公司的正常租赁使用,在双方租赁合同尚未解除的情况下,欧堃公司在外租借新的办公场所,与本案无关。
本院认为,系争房屋为姚亚俊与刘某某共同共有,姚亚俊作为所有权人(代表)与欧堃公司就系争房屋签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示,合法、有效,本院予以确认。合同当事人应当全面履行合同约定的义务,遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据已查明事实,系争房屋在姚亚俊与欧堃公司签订租赁合同之前即被如皋法院因诉讼查封,而此节与系争房屋相关的有可能影响到租赁关系建立、履行的重大信息,姚亚俊在出租时未向欧堃公司披露,未能尽到出租人如实告知的义务。在租赁期间,欧堃公司接到如皋法院执行人员上门告知,即暂停向姚亚俊支付当期租金,为此双方发生争议,姚亚俊认为欧堃公司在未收到法院书面执行通知的情况下,仍应当按期向其支付租金。对此,本院认为,欧堃公司基于对国家审判机关公权力的权威与服从,暂停(中止)向姚亚俊支付租金,属正当行使不安抗辩权,此时暂停支付租金尚不构成违约。在2月7日欧堃公司员工将如皋法院执行裁定书及协助执行通知书的照片发送给姚亚俊时,姚亚俊的回复“已联系对方法院的人,我会提交执行异议书,走完流程后法官会通知你们一半的房租还是要直接打给我”,表示其对欧堃公司暂停向其支付租金的行为是认同的。故姚亚俊反诉要求欧堃公司支付逾期支付租金违约金之请求,本院不予支持。
在欧堃公司暂停(中止)支付租金后一段时间内,姚亚俊作为出租方,未能消除系争房屋上的查封,在其明确知道欧堃公司将按照如皋法院裁定及协助执行通知书规定的扣留租金收入时,姚亚俊于3月7日发信息给欧堃公司“胡经理,我想了想还是决定请你们在3月9号本周五当天搬走,我不想再出租了,这是我作为房东现在通知你老板的信息。……”,这条信息明确载明姚亚俊在欧堃公司将扣留租金待法院提取的情况下,不再愿意提供系争房屋供欧堃公司使用,姚亚俊首次提出解除租赁合同。当日,欧堃公司对姚亚俊提出的解除合同方案未予同意。3月9日姚亚俊又通过长城物业向欧堃公司发告示,表示将于当日17:30采取断电等措施。无论3月9日之后物业公司是否真的采取断电措施,此时姚亚俊单方面要求解除合同的意思表示已非常明确,结合欧堃公司在此压力下另寻办公场所,之后搬离系争房屋的事实,本院认定双方的租赁合同于3月9日解除。姚亚俊在自身无力解决如皋法院生效裁定确定的义务前提下,并在欧堃公司正当行使不安抗辩权的情形下,单方提出解除合同,系违约,应当按照合同约定向欧堃公司支付违约金。欧堃公司要求判令租赁合同于3月9日解除、姚亚俊赔偿解约违约金98,000元之诉讼请求,本院予以支持。
3月9日租赁合同解除后,欧堃公司已不能正常使用系争房屋,其陆续搬出至4月15日欧堃公司要求搬离大件物品开具出门证被拒期间的房屋使用费,本院认为应由姚亚俊和欧堃公司按比例分摊。考虑到解除合同系姚亚俊过错,本院酌定欧堃公司按照原租赁合同约定的月租金的40%比例支付上述期间房屋使用费。4月15日之后,欧堃公司只留有几件大型物品,故可推定欧堃公司此后不再使用系争房屋,且大件物品滞留系争房屋系姚亚俊不配合开具出门证所致,4月15日之后的占用损失由姚亚俊自行承担。关于姚亚俊主张的4月份物业费7,185.24元及电费634.68元,由于3月份物业费已由欧堃公司支付,按照本院确定的前述比例,欧堃公司已支付比例超过40%,故4月份物业费由姚亚俊承担。电费应遵循“谁使用谁付费”原则,4月15日之后,虽欧堃公司不再使用系争房屋,但因其有物品滞留系争房屋,也没有迹象表明姚亚俊自行或另行委托他人进入系争房屋使用,由此推断4月份电费产生于前半个月的盖然性更大,姚亚俊要求欧堃公司支付电费634.68元,本院予以支持。
租赁合同约定,租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还。现租赁合同解除,欧堃公司要求退还租赁保证金98,000元,本院予以支持。关于长城物业收取欧堃公司的押金14,370.48元,欧堃公司应于租赁关系终止后按规定与该公司结算,现并无证据证明此押金无法退还已形成实际损失,故欧堃公司要求姚亚俊赔偿,于法无据,本院不予支持。另,欧堃公司主张装修损失1万元、搬迁费损失3,000元,审理中并未提供相关依据;退一步讲,即便以上损失成立,欧堃公司因姚亚俊违约取得的违约金也足以弥补,故欧堃公司该两项损失,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第六十九条、第一百一十四条第一款规定,判决如下:
一、姚亚俊与上海欧堃国际贸易有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年3月9日解除;
二、姚亚俊于本判决生效之日起十日内向上海欧堃国际贸易有限公司退还租赁保证金98,000元;
三、姚亚俊于本判决生效之日起十日内向上海欧堃国际贸易有限公司支付解除合同违约金98,000元;
四、上海欧堃国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向姚亚俊支付2018年1月6日至3月9日止的房屋租金104,400元;
五、上海欧堃国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向姚亚俊支付2018年3月10日至4月15日止的房屋使用费23,520元;
六、上海欧堃国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向姚亚俊支付2018年4月份电费634.68元;
七、驳回上海欧堃国际贸易有限公司的其余诉讼请求;
八、驳回姚亚俊的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4,652元,由上海欧堃国际贸易有限公司负担572元,姚亚俊负担4,080元;反诉案件受理费2,793元,由上海欧堃国际贸易有限公司负担1,245元,姚亚俊负担1,548元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员:陈国元
书记员:袁 欣
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