上海正前方贸易有限公司与干玮房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海正前方贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：潘静慈，执行董事。
　　委托诉讼代理人：陆晨奇，上海科尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。
　　被告：干玮，男，1981年1月10日生，汉族，住四川省成都市。
　　原告上海正前方贸易有限公司与被告干玮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月13日立案后，依法适用简易程序，于2018年5月10日公开开庭进行了审理，原告上海正前方贸易有限公司的委托诉讼代理人张心田、被告干玮到庭参加了诉讼。后本案依法转为适用普通程序，于2018年10月25日再次公开开庭进行了审理，原告上海正前方贸易有限公司的委托诉讼代理人陆晨奇到庭参加了诉讼，被告干玮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海正前方贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《使用权转让合同》无效；2.判令被告返还原告坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号A-618室建筑(以下至判决主文前简称系争房屋)，由原告返还被告购房款人民币162,750元。事实和理由：原、被告于2011年11月17日签订《使用权转让合同》，约定由原告向被告转让其所有的系争房屋，总价162,750元。原告于2012年2月10日向被告交付房屋。因系争房屋所在区域为工业用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》及《合同法》相关规定，原、被告签订的合同应属无效，故被告应将相关建筑返还原告，原告返还相应钱款。经协商，被告拒绝返还系争房屋，故原告诉至法院要求判如所请。
　　被告干玮辩称：一、事实上的房屋买卖关系成立，房屋转让合同应当有效。2011年原告在系争房屋大楼强势宣传系争房屋等，使其等受蒙蔽以和市场价相差无几的价格购买系争房屋。合同中约定，如果办理小产证房屋是归属被告的，所以签订合同的真实目的是买卖房屋，原告当时是默认该合同有效。没有办理产权证，不能作为合同无效的理由，房屋使用权的合同亦是由原告发起，事实上合同已经有效成立，买卖合同具有物权性质，业主获得基于买卖目的基础上具有准物权性质的居住权。合同法体现合同自愿原则，明确规定只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效；二、工业用房可以办理产权证。原告因房价上涨好多倍，才以工业用房不能买卖为由要求确认合同无效、退房，工业用房可以办理产权证，在系争房屋附近就有同样情况的房屋办出产权证。没有产权证，并非是取得合同无效的否决条件。原告当初签订合同时承诺后续会给被告等办理产权证。2014年4月1日施行的《关于加强上海市工业用地出让管理的若干规定(试行)》规定工业用地不能分割、买卖，所以在2014年4月1日前买的工业分割用房，法律法规没有制止的，都受法律保护，故本案合同是有效的；三、原告违背诚实信用原则应承担责任。原告明知是工业用地，直到2018年才起诉，是因为房价飞涨的缘故，故请求驳回原告诉求。
　　本院经审理认定事实如下：2011年1月31日，系争房屋所在的上海市浦东新区宣桥镇沪南路XXX号房地产权利登记在原告上海正前方贸易有限公司名下，用途为工业，使用权面积为4026平方米。原告将该幢房屋分割成包括系争房屋在内的若干套房屋。
　　2011年11月17日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《使用权转让合同》，约定甲方同意将系争房屋使用权转让给乙方，建筑面积21.556平方米，单价7,550.10元/平米，总价为162,750元，于2011年11月14日支付定金30,000元、2011年11月17日支付132,750元，乙方交清全款及相关费用后，甲方于2012年2月10日将该房屋交付给乙方等。合同第十五条约定：“本房屋在使用过程中，如遇政策可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。”该合同尾部还手写备注：“合同有效期内不得以公司名义以任何理由让住户搬迁。”合同签订后当日，被告按约付清购房款162,750元，原告亦将房屋交付给被告使用。
　　上述事实，由原告提供的《使用权转让合同》、上海市房地产权证及被告提供的《使用权转让合同》、上海市房地产权证、宣传资料、照片等经庭审质证的证据证实。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《使用权转让合同》后，被告已按约定付清全部购房款，原告亦将房屋交付给被告使用至今，可以说，合同的义务已履行。现因系争房屋所在区域为工业用地，导致客观上目前无法办理过户手续，不能发生物权变动。对此情形，原、被告在签订涉案合同时均已预知。鉴于涉案合同的订立系原、被告的真实意思表示，内容并无违反法律、法规的禁止性规定，原告要求确认《使用权转让合同》无效、相互返还房屋及购房款的诉求，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海正前方贸易有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费3,555元，由原告上海正前方贸易有限公司负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：王  金