上海正前方贸易有限公司与邢江丽房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海正前方贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：潘静慈，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。
　　被告：邢江丽(曾用名：邢江莉)，女，1972年3月29日出生，汉族，住河北省唐山市。
　　委托诉讼代理人：方建国(系被告邢江丽丈夫)，户籍地天津市。
　　原告上海正前方贸易有限公司诉被告邢江丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海正前方贸易有限公司的委托诉讼代理人张心田，被告邢江丽的委托诉讼代理人方建国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　上海正前方贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.被告支付欠缴的2017年租金5,000元，以及从2018年1月1日起算至实际返还之日止的租金，按照日租金158.90元计算；3.被告向原告返还上海市浦东新区宣桥镇沪南公路XXX号5幢1层房屋(以下简称系争房屋)；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租系争房屋，租金每年58,000元，先付后用。至今被告拖欠2017年度租金5,000元，2018年度租金尚未支付。为此原告曾委托律师发律师函进行催收，被告仍置之不理，故恳请法院判如所请。
　　邢江丽辩称，不同意解除合同，同意支付租金48,500元，其中2017年5,000元，2018年前三季度43,500元。被告承租系争房屋有6年了，2017年1月1日租赁合同续约后被告续办了名下药房营业执照，重新办理了医疗器械备案证、食品经营许可证、药品经营许可证、药品经营质量管理规范认证证书(简称GSP认证)、执业药师注册证等证件，并与复美国大医药连锁续签了5年的加盟经营合同。其中GSP认证，2018年5月才申办下来，之前为期5月余按照相关法律法规无法经营，所以如果被告搬走，损失巨大。被告还有一个超市，租赁合同续约后被告续办了超市的营业执照，并于2018年2月申请办理了烟草专卖许可证，如营业地址发生变更，烟草专卖许可证将影响2个月不能订购烟草，且会导致许可证等级下降。因为2017年1月1日和原告签订了租赁合同，被告才花费时间精力办了上述证件。被告在系争房屋经营多年，原告突然让迁走，没有任何补偿，不合理。2017年11月7日，原告在系争房屋所在大楼一层贴清算通知，事实上原告将房产整体出售给案外人。本着买卖不破租赁的原则，被告有权在合同期限内继续经营。原告口头承诺不再向被告收取房租，也不向被告提供补偿，并要求被告尽快迁址搬走，双方就搬离事宜未能达成一致。之后原告没有安排任何人来收取房租，也未通过任何方式来催讨房租。2018年1月30日，原告发了律师函要求支付租金，被告主动与原告进行协商，但原告仍拒绝提供任何补偿给被告，只强调不收所欠的几个月房租，让被告尽快搬走。之后原告就起诉被告了。原告应当保证被告在租期内正常经营。被告租赁系争房屋6年内从未欠付租金，之所以现在欠付租金就是因为双方就搬迁未能达成一致。被告愿意支付欠付的租金，但是原告应当提供正常的租赁房屋给被告使用。在张贴清算通知后，原告多次采取停水停电手段，逼迫被告离开，原告的行为显属违约。如果原告坚持要求被告搬走，应当给被告相应的损失补偿合计42万元。
　　本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同书》，约定被告承租系争房屋，租期为2017年1月1日至2021年12月31日；被告每年向原告支付租金58,000元，先付后租。至今被告仍欠付2017年的租金5,000元及2018年1月1日至今的租金。为此原告委托律师于2018年1月29日向被告发送了《律师函》，要求被告在收到《律师函》之日起五日内支付拖欠的租金63,000元，若在宽限期内仍不支付原告将与被告解除合同。该份函件寄往了系争房屋所在地并于次日签收。庭审中，原告表示被告支付的保证金5,000元用于抵扣租金。并称原告与楼上小业主就退房事宜确实进行过磋商，发生过矛盾纠纷，对大楼的营业确实造成了影响；系争房屋间歇停水停电五天左右，同意免除被告相应天数的租金。
　　本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力。原告向被告交付系争房屋，被告理应按约支付租金。被告以双方就搬迁问题未能达成一致意见为由拒付租金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。现被告拖欠租金，经原告发函催告后仍未支付，故根据法律规定原告有权解除合同。合同解除后，被告理应返还系争房屋并按照合同约定的租金标准支付欠付的租金及使用费。被告同意全额支付2017年的欠租及2018年前三季度的租金，原告自愿减让断水断电期间的租金，因双方对断水断电时间各执一词，且无证据可佐证，故本院酌定减免租金1,500元。另，被告答辩意见中提及损失赔偿42万元，但并未于本案中提起反诉，也没有提供证明被告存在42万元损失的确凿证据，若被告有此诉求，可另行提起诉讼。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，判决如下：
　　一、解除上海正前方贸易有限公司与邢江丽就上海市浦东新区宣桥镇沪南公路XXX号5幢1层房屋签订的《房屋租赁合同书》；
　　二、邢江丽于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区宣桥镇沪南公路XXX号5幢1层房屋，并向上海正前方贸易有限公司返还前述房屋；
　　三、邢江丽于本判决生效之日起十五日内向上海正前方贸易有限公司支付2017年欠付的租金3,500元；
　　四、邢江丽于本判决生效之日起十五日内向上海正前方贸易有限公司支付租金及使用费(以每年58,000元标准，从2018年1月1日起计算至实际返还之日止，保证金5,000元直接用于抵扣该费用)。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费1,375元，减半收取计687.50元，由邢江丽负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：全炜琦

书记员：陆佳佳