上海正前方贸易有限公司与魏广伦、刘丙凤房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海正前方贸易有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：潘静慈，执行董事。
　　委托诉讼代理人：张心田，上海科尚律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：周海波，上海科尚律师事务所律师。
　　被告：魏广伦，男，1974年8月27日生，汉族，户籍地四川省，现住上海市浦东新区。
　　被告：刘丙凤，女，1972年9月1日生，汉族，户籍地四川省，现住上海市浦东新区。
　　原告上海正前方贸易有限公司与被告魏广伦、刘丙凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月26日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月26日公开开庭进行了审理。原告上海正前方贸易有限公司的委托诉讼代理人张心田、被告魏广伦、刘丙凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海正前方贸易有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间签订的《使用权转让合同》无效；2.判令被告返还原告坐落于上海市浦东新区沪南路XXX号B-315室建筑(以下至判决主文前简称系争房屋)，由原告返还被告购房款人民币225,000元。事实和理由：原、被告于2013年2月24日签订《使用权转让合同》，约定由原告向被告转让其所有的系争房屋，总价225,000元。原告于合同签订之日向被告交付房屋。因系争房屋所在区域为工业用地，根据《中华人民共和国城乡规划法》及《合同法》相关规定，原、被告签订的合同应属无效，故被告应将相关建筑返还原告，原告返还相应钱款。经协商，被告拒绝返还系争房屋，故原告诉至法院要求判如所请。
　　被告魏广伦、刘丙凤辩称：一、事实上的房屋买卖关系成立，房屋转让合同应当有效。2011年原告在系争房屋大楼强势宣传系争房屋等，使其等受蒙蔽以和市场价相差无几的价格购买系争房屋。合同中约定，如果办理小产证房屋是归属被告的，所以签订合同的真实目的是买卖房屋，原告当时是默认该合同有效。没有办理产权证，不能作为合同无效的理由，房屋使用权的合同亦是由原告发起，事实上合同已经有效成立，买卖合同具有物权性质，业主获得基于买卖目的基础上具有准物权性质的居住权。合同法体现合同自愿原则，明确规定只有违反法律、行政法规的强制性规定的合同才属无效；二、工业用房可以办理产权证。原告因房价上涨好多倍，才以工业用房不能买卖为由要求确认合同无效、退房，工业用房可以办理产权证，在系争房屋附近就有同样情况的房屋办出产权证。没有产权证，并非是取得合同无效的否决条件。原告当初签订合同时承诺后续会给被告等办理产权证。2014年4月1日施行的《关于加强上海市工业用地出让管理的若干规定(试行)》规定工业用地不能分割、买卖，所以在2014年4月1日前买的工业分割用房，法律法规没有制止的，都受法律保护，故本案合同是有效的；三、原告违背诚实信用原则应承担责任。原告明知是工业用地，直到2018年才起诉，是因为房价飞涨的缘故，故请求驳回原告诉求。
　　本院经审理认定事实如下：2011年1月31日，系争房屋所在的上海市浦东新区宣桥镇沪南路XXX号房地产权利登记在原告上海正前方贸易有限公司名下，用途为工业，使用权面积为4026平方米。原告将该幢房屋分割成包括系争房屋在内的若干套房屋。
　　2013年2月24日，原告(甲方)与被告(乙方)签订了《使用权转让合同》，约定甲方同意将系争房屋使用权转让给乙方，建筑面积29.46平方米，单价7,637.47元/平米，总价为225,000元，于2012年12月1日支付定金20,000元、2012年12月19日支付50,000元、2013年2月24日支付155,000元，乙方交清全款及相关费用后，甲方于2013年2月24日将该房屋交付给乙方等。合同第十五条约定：“本房屋在使用过程中，如遇政策可以办理个人产权时，办理个人产证所需的一切费用由乙方承担。”合同签订后当日，被告按约付清购房款225,000元，原告亦将房屋交付给被告使用。
　　上述事实，由《使用权转让合同》、上海市房地产权证、庭审笔录等经庭审质证的证据证实。
　　本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告签订《使用权转让合同》后，被告已按约定付清全部购房款，原告亦将房屋交付给被告使用至今，可以说，合同的义务已履行。现因系争房屋所在区域为工业用地，导致客观上目前无法办理过户手续，不能发生物权变动。对此情形，原、被告在签订涉案合同时均已预知。鉴于涉案合同的订立系原、被告的真实意思表示，内容并无违反法律、法规的禁止性规定，原告要求确认《使用权转让合同》无效、相互返还房屋及购房款的诉求，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海正前方贸易有限公司的全部诉讼请求。
　　案件受理费4,675元，由原告上海正前方贸易有限公司负担(已交纳)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：马建红

书记员：王  金