上海正大帝盈商业发展有限公司与上海道鉴企业营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海正大帝盈商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：俞德中，总经理。
　　委托诉讼代理人：应骏。
　　被告(反诉原告)：上海道鉴企业营销策划有限公司，住所地上海市奉贤区。
　　法定代表人：成涌玲，总经理。
　　委托诉讼代理人：彭勇，上海兴浦律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)：上海正大帝盈商业发展有限公司(以下简称“帝盈公司”)与被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司(以下简称“道鉴公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)帝盈公司的委托诉讼代理人应骏，被告(反诉原告)道鉴公司的委托诉讼代理人彭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)帝盈公司向本院提出诉讼请求：1、判令道鉴公司支付2016年10月1日至2017年7月31日期间的租金人民币276,601.50元(以下币种均为人民币)，并以27,660.15元为本金，按每日千分之一计算，分别支付上述期间内每月应付款之次日起(前月的25日起)至实际付清之日止的滞纳金。2、判令道鉴公司支付2016年8月1日起至2016年8月31日止的物业管理费13,875.17元，并按日千分之一计算，支付该款从2016年7月25日起至实际付清该款之日止的滞纳金，及支付从2016年9月1日起至2017年7月31日期间的物业管理费153,002.52元，并以13,909.32元为本金，按每日千分之一计算，分别支付上述期间每月应付款之次日起(前月的25日起)至实际付清该款之日止的滞纳金。3、判令道鉴公司支付2016年6月1日至2017年7月31日期间的广告推广费19,281.87元，并按日千分之一计算，支付该款从2016年7月25日起至实际支付之日止的滞纳金。4、判令道鉴公司支付2017年7月1日起至2017年7月31日期间的餐余垃圾费14,040元。5、判令道鉴公司支付违约金124,708.41元，道鉴公司已付租赁保证金予以没收。事实和理由：2015年9月，帝盈公司与道鉴公司签订了《正大乐城租赁合同》，约定，道鉴公司租赁帝盈公司宝山区陆翔路XXX号正大乐城2F-003商铺，用于经营大龙一番品牌日式餐饮，租期从2015年10月15日起至2020年11月28日止，2015年10月15日至2017年11月28日每月租金27,729元(2016年7月起因营改增调整为27,660.15元)，物业管理费每月13,813元(2016年7月因营改增调整为13,909.32元)，宣传推广费为当月商铺销售额的1.5%。道鉴公司在经营过程中多次拖欠租金、物业管理费等，帝盈公司数次催讨未果。2017年11月20日，帝盈公司与道鉴公司签订了终止协议，约定，双方于2017年7月31日终止租赁关系，租赁合同终止不影响双方具体结算工作。但道鉴公司直至2018年1月才搬离了系争房屋。
　　被告(反诉原告)道鉴公司反诉并辩称，道鉴公司的租金支付至2016年9月底，物业管理费支付至2017年2月底，并于2017年7月搬离了系争房屋。帝盈公司交付的系争房屋实际面积比合同约定的面积少了34平方米，道鉴公司一直与帝盈公司交涉按照实际面积计算租金等费用，故道鉴公司未按约支付租金等费用不构成违约，不同意支付滞纳金、违约金及没收保证金。如果构成违约，要求对滞纳金、违约金进行调低。帝盈公司起诉1年之前的租金已经超过诉讼时效，不应予以支持。道鉴公司同意支付帝盈公司诉请的餐余垃圾费。帝盈公司从未进行过广告推广，不同意支付该费用。道鉴公司反诉要求：判令帝盈公司返还道鉴公司按实际面积计算后多支付的租金、物业管理费及押金共计203,988元。
　　原告(反诉被告)帝盈公司针对反诉辩称，租赁合同约定系争商铺的租赁面积为图纸面积，且约定了如果道鉴公司对面积有异议应在10日内提出异议，但道鉴公司在合同履行中从未提出过异议。不同意道鉴公司的反诉请求。
　　经审理查明，2015年9月23日，帝盈公司(甲方)与道鉴公司(乙方)签订了《正大乐城租赁合同》，约定，甲方将座落于正大乐城的商铺出租给乙方，商铺租赁部位编号见合同附件一，该商铺具体位置在本合同附件三中予以标注，该商铺租赁面积(不含公摊面积)、建筑面积见附件一，该商铺的租赁面积为图纸租赁面积，即根据图纸测量得出的租赁面积，见本合同附件一，如乙方对该租赁面积有异议，乙方应于商铺交付日起10日内向甲方提出书面异议，否则租赁面积不再调整，乙方提出异议的，应自行委托经甲方认可的专业测绘机构进行测量，若误差在3%以内，面积不予调整，测绘费由乙方承担，若误差在3%以上，租赁面积按实调整，测绘费由甲方承担，在确定实际租赁面积之前，所有根据图纸租赁面积计算的金额，例如租金、物业管理费和其他费用暂按照图纸租赁面积确定；乙方应自计租日开始按照本合同的约定承担该商铺租金，除首月基本租金于合同签订之后三日内支付外，乙方须于每月25日前支付下月基本租金；自计租日起，乙方应缴纳物业管理费，物业管理费按该商铺建筑面积计算，物业管理费标准见合同附件一，装修免租期间，乙方仍应按约定支付装修期间的物业管理费；首月物业管理费与租金一并支付，每月25日前支付下月物业管理费；乙方应当每月支付甲方整体宣传推广费，宣传推广费标准见附件一；乙方于计租日起按照合同约定缴纳宣传推广费，按销售额收取的宣传推广费，从第二月起，于每月25日前支付上月宣传推广费；乙方租赁保证金数额为3个月合同期内最高月基本租金和物业管理费之总和；本合同项下甲方收取的租金(包括基本租金和提成租金)、物业管理费、宣传推广费等一切费用均不含税，其税额由乙方承担，乙方向甲方支付每一项费用时，还应同时支付各项税额，合同期内任何一项费用的税种和税率若有新的调整，乙方应支付的税额亦相应调整；乙方应当于本合同约定的租赁期限届满或一方以任何原因书面确定终止合同的当日22：00前交还该商铺，乙方已实际撤离该商铺，乙方在该商铺内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行处置；租赁期内乙方逾期支付租金或物业管理费或宣传推广费及其他应付款的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的千分之一支付滞纳金；租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，收回该商铺，乙方支付的保证金及当月未履行的部分租金、物业管理费不予退还，且乙方还应支付甲方合同解除当月基本租金的三倍作为违约金赔偿给甲方：拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日；任何文件通知或其他通讯往来，如以一般邮寄方式，在寄出后第7日将被视作已送达，如以特快专递寄出的，则在寄出后第3日将被视作已送达，快递机构的邮件发送记录将作为有效证明。合同附件一约定，甲方将位于正大乐城2F-003号商铺出租给乙方使用，该商铺租赁面积为151.94平方米，建筑面积为276.25平方米，租赁面积与约定面积不符的，按照合同相关条款约定确认；租期从2015年10月15日至2020年11月28日，含装修免租期45天；乙方每月缴纳基本租金或每月营业额提成二者中高者作为租金，本合同所述租金为未含税租金加签约时适用的税种、税率核算的税金，若税种税率发生调整，甲方书面通知乙方调整租金金额；基本租金：2015年10月15日至2017年11月28日月租金27,729元，2017年11月29日至2019年11月28日月租金32,351元，2019年11月29日至2020年11月28日月租金36,972元；自2015年10月15日起至2020年11月28日止，乙方物业管理费标准暂为每月每平方米50元，管理费按该房屋建筑面积276.25平方米计算，即每月物业管理费13,813元；乙方应当支付每月销售额的1.5%作为正大乐城整体宣传推广费用，由甲方或物业公司支配使用；保证金为152,355元；商铺交付日期为2015年10月15日之前，开业时间为2015年11月29日。合同签订后，道鉴公司支付帝盈公司保证金152,355元，并支付了至2016年9月底的租金。
　　2016年，帝盈公司(甲方)与道鉴公司(乙方)签订了补充协议，约定，自2016年5月1日起至2017年11月28日，乙方每月基本租金为26,343元，自2017年11月29日至2019年11月28日，每月基本租金为30,733元，自2019年11月29日起至2020年11月28日,，每月基本租金为35,123元；乙方物业管理费计算标准暂为每月每平方米47.50元，管理费按房屋建筑面积276.25元每平方米计算，每月物业管理费为13,122元；乙方按每月营业总额(含税)1.43%支付推广宣传费；就本合同提及的甲方向乙方收取的任何租金、物业管理费、推广宣传费、公用事业费、保证金等一切通过甲方开票的费用，均为不含税金额，乙方在向甲方支付本协议约定的一切费用时，还应同时支付税额，甲方向乙方开具相应的发票；合同其他条款保持不变。
　　2017年11月20日，帝盈公司(甲方)与道鉴公司(乙方)
　　签订终止协议，约定，甲乙双方同意于2017年7月31日终止《正大乐城租赁合同》，该合同终止不影响双方具体结算工作，甲方有权对乙方未缴清的费用进行追偿。
　　2017年12月31日，道鉴公司签署了正大乐城宝山店物品出门单，将店内设备、物品等搬离。
　　审理中，帝盈公司提供了如下证据：
　　1、销售额统计表，及推广费计算表，按销售额1.43%计算广告推广费，加上税金后，广告推广费共计19,281.87元。
　　2、2017年8月10日、9月19日、10月18日、11月24日以及2018年2月9日，帝盈公司向道鉴公司在合同中所留通讯地址邮寄的欠缴租金、管理费及其他费用催告函，及寄件凭证、快递查询信息，查询信息显示2017年8月11日、9月20日、11月1日、11月27日及2018年2月12日，邮件被签收。
　　道鉴公司表示，对上述证据1真实性不予认可，道鉴公司没有收到证据2中的催告函。
　　审理过程中，道鉴公司经本院释明，未提供支付租金、物业管理费、广告推广费的付款凭证。
　　以上事实，有帝盈公司提供的《正大乐城租赁合同》及附件、催告函及邮寄凭证、快递查询信息、补充协议、终止协议、物品出门单，及当事人的陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
　　本院认为，帝盈公司与道鉴公司签订的《正大乐城租赁合同》系双方当事人真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。合同约定，系争商铺的租赁面积为图纸租赁面积，即根据图纸测量得出的租赁面积，如乙方对该租赁面积有异议，乙方应于商铺交付日起10日内向甲方提出书面异议，否则租赁面积不再调整，乙方提出异议的，应自行委托经甲方认可的专业测绘机构进行测量，若误差在3%以内，面积不予调整，测绘费由乙方承担，若误差在3%以上，租赁面积按实调整，测绘费由甲方承担，在确定实际租赁面积之前，所有根据图纸租赁面积计算的金额应暂按照上述图纸租赁面积确定。道鉴公司在商铺交付后10日内未就商铺面积向帝盈公司提出异议，且按合同约定的标准支付了租金、物业管理费，双方在2016年签订补充协议时，道鉴公司亦未就该问题提出异议。现道鉴公司以商铺约定面积与实际面积不符，要求调整并返还租金、物业管理费等费用，不符合约定，本院不予准许。合同约定，任何文件通知或其他通讯往来，如以一般邮寄方式，在寄出后第7日将被视作已送达，如以特快专递寄出的，则在寄出后第3日将被视作已送达，快递机构的邮件发送记录将作为有效证明。2017年8月起，帝盈公司向道鉴公司在合同上所留通讯地址发送了催告函，并提供了邮寄凭证及查询信息，按照上述约定，不论道鉴公司是否实际收到，均可视为已送达。道鉴公司主张帝盈公司诉请的租金超过诉讼时效，本院不予采纳。
　　合同约定，乙方须于每月25日前支付下月基本租金，每月25日前支付下月物业管理费，于每月25日前支付上月宣传推广费；乙方逾期支付租金或物业管理费、广告推广费，每逾期一日，按逾期交付金额的千分之一支付滞纳金。补充协议约定，自2016年5月1日起至2017年11月28日，乙方每月基本租金为26,343元；每月物业管理费为13,122元；乙方在向甲方支付本协议约定的一切费用时，还应同时支付税额。租赁合同于2017年7月31日终止，道鉴公司认可租金支付至2016年9月底，帝盈公司要求道鉴公司支付2016年10月1日至2017年7月31日期间的租金276,601.50元(含税)，及相应的滞纳金，符合约定。道鉴公司作为承租人，对支付物业管理费的情况负有举证责任，道鉴公司未对此提供相应证据，应承担不利后果。帝盈公司要求道鉴公司支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的物业管理费166,877.69元(含税)，及相应滞纳金，符合约定。以上租金和物业管理费的滞纳金标准较高，道鉴公司要求调整，可予准许，本院酌情调整上述滞纳金按日万分之二点五计算。补充协议约定，道鉴公司按每月营业总额(含税)1.43%支付推广宣传费。帝盈公司提供的道鉴公司销售额统计表未经道鉴公司确认，道鉴公司对该统计表也不认可，帝盈公司要求按该统计表计收广告推广费，本院不予准许。道鉴公司在审理中未提供确切的、经双方一致确认的销售额统计表，考虑到道鉴公司确有经营，本院酌情确定道鉴公司应付广告推广费1万元(含税)。双方对广告推广费一直未确定，道鉴公司未支付该款不构成违约，帝盈公司要求支付该款滞纳金，本院不予准许。帝盈公司要求道鉴公司支付餐余垃圾费14,040元(含税)，道鉴公司无异议，本院予以准许。合同约定，租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，乙方支付的保证金不予退还，且乙方还应支付甲方合同解除当月基本租金的三倍作为违约金赔偿给甲方：拖欠支付租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或累计超过30日。帝盈公司要求没收保证金，并要求道鉴公司支付违约金79,029元(26,343元×3)，符合约定，本院予以准许，其余部分不予准许。鉴于帝盈公司主张的租金、物业管理费至2017年7月31日，道鉴公司实际于2017年底才搬离，故帝盈公司主张没收的保证金及要求道鉴公司支付的违约金，相较于其损失并不过高，道鉴公司主张返还保证金、调低违约金，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司2016年10月1日至2017年7月31日期间的租金276,601.50元(含税)，并以每月租金27,660.15元为本金，按每日万分之二点五计算，分别支付从2016年9月26日起、10月26日起、……(依次从每月的26日起)、2017年6月26日起至实际付清上述租金之日止的滞纳金；
　　二、被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司物业管理费166,877.69元(含税)，并以13,875.17元为本金，按每日万分之二点五计算，支付从2016年7月26日起至实际付清该款之日止的滞纳金，及以13,909.32元为本金，按每日万分之二点五计算，分别支付从2016年8月26日起、9月26日起、……(依次从每月的26日起)、2017年6月26日起至实际付清上述物业管理费之日止的滞纳金；
　　三、被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司广告推广费1万元(含税)、餐余垃圾费14,040元(含税)；
　　四、被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司违约金79,029元；
　　五、被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司已付保证金152,355元，归原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司所有；
　　六、驳回原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司的其他诉讼请求；
　　七、驳回被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司要求退还租金、物业管理费等费用的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费减半收取为4,908元，反诉案件受理费2,180元，由原告(反诉被告)上海正大帝盈商业发展有限公司负担378元，被告(反诉原告)上海道鉴企业营销策划有限公司负担6,710元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：杨利民

书记员：贾  路