上海武跆会文化传媒有限公司与上海瑞虹新城有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海武跆会文化传媒有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：张中伟。
　　委托诉讼代理人：马伟，上海申泽律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口区。
　　法定代表人：李日清，董事长。
　　委托诉讼代理人：冯兢，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：郑小杏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
　　上诉人上海武跆会文化传媒有限公司(以下简称“武跆会公司”)因与被上诉人上海瑞虹新城有限公司(以下简称“瑞虹新城公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院(2018)沪0109民初7162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　武跆会公司上诉请求：撤销一审判决主文第三项、第四项、第六项，发回重审或依法改判武跆会公司不支付瑞虹新城公司违约金8万元及律师费1.3万元，并改判瑞虹新城公司赔偿武跆会公司装修损失20万元。事实和理由：1、武跆会公司的经营范围中虽未明确写明“少儿项目”字样，但“健身服务”却应当包括成人和少儿，武跆会公司提交的证据足以认定瑞虹新城公司明知武跆会公司经营的项目中有少儿参与。瑞虹新城公司作为专业从事商业房屋租赁的企业，亦应明知《建筑设计防火规范》中关于地下一层不能经营有少儿参与的项目的规定，但其仍将本市天宝路XXX弄XXX号地下一层18室部分房屋(以下简称“系争房屋”)出租给武跆会公司经营，使武跆会公司在不知情的情况下承租了该经营场所，付出大量的装修费用，却无法取得消防备案而经营受阻，消防部门多次口头要求整改，消防部门不予备案是不出具书面文书的，但不能备案却是不争的事实，武跆会公司因无法取得消防备案而经营受阻也是客观事实。武跆会公司的合同目的不能实现，瑞虹新城公司已构成根本违约，应当赔偿武跆会公司损失。武跆会公司因瑞虹新城公司的根本违约而搬离系争房屋，不应承担违约责任。2、即使是武跆会公司违约，一审判决武跆会公司支付8万元违约金，远远超出瑞虹新城公司的实际损失。在租赁合同未经法院确认解除前，武跆会公司已经搬离，而瑞虹新城公司将系争房屋出租给案外人，收取租金，故不存在房屋空租情况，且其利用了武跆会公司的装修获取了利益，因此瑞虹新城公司没有实际损失，不应要求武跆会公司承担违约责任。
　　被上诉人瑞虹新城公司辩称：武跆会公司违约事实清楚，一审法院确定的违约金金额适当。双方签订的《房屋租赁合同》对律师费的承担有约定，武跆会公司理应支付。合同解除系武跆会公司欠付租金违约所致，且一审中武跆会公司未按时交纳评估费用，是武跆会公司自己放弃了权利，故装修损失不应得到支持。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
　　瑞虹新城公司向一审法院起诉请求：1、确认瑞虹新城公司与武跆会公司之间签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；2、判令武跆会公司向瑞虹新城公司支付拖欠的房屋租金59,765.65元、推广费3,159元、物业管理费49,374.12元、公用事业费4,084.30元；3、判令武跆会公司支付房屋租金的逾期利息6,253.87元、推广费的逾期利息327.48元、物业管理费的逾期利息8,318.32元、公用事业费的逾期利息344.12元(暂计至2018年3月15日，请求按照每日0.1%计算至实际支付之日止)；4、判令武跆会公司支付瑞虹新城公司优惠租金差额54,729.69元；5、判令武跆会公司支付瑞虹新城公司恢复原状违约金52,650元；6、判令武跆会公司支付瑞虹新城公司解约违约金89,271.37元；7、判令武跆会公司支付瑞虹新城公司律师费13,000元。
　　武跆会公司反诉请求：判令解除瑞虹新城公司、武跆会公司之间的租赁合同，瑞虹新城公司赔偿武跆会公司装修损失20万元。
　　一审法院认定事实：瑞虹新城公司是上海市天宝路280弄等房屋的产权人。
　　2016年12月23日，瑞虹新城公司(甲方)与武跆会公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定武跆会公司向瑞虹新城公司承租系争房屋作店铺经营，套内建筑面积105.30平方米，租期自2016年12月26日至2019年12月31日；其中2016年12月26日至2017年4月25日为优惠租金每月4,488.41元，2017年4月26日至2017年12月31日(第一租赁年度第二阶段)保底租金为5.50元/天/平方米，2018年的保底租金为6元/天/平方米，每月应付租金还应加上增值税；乙方应支付保证金89,271.37元、公用事业费押金3,000元；物业管理费为每月每平方米61.33元加增值税，推广费每月每平方米9.44元加增值税;乙方应在每月第一天前缴付当月费用。合同5.3条约定，租赁期限内，若乙方未足额支付款项，甲方可按实际数额从保证金中扣除抵偿，乙方应立即补足保证金。合同5.5条约定，租赁期满终止或提前终止时，甲方从保证金中扣除乙方根据合同应支付之违约金及其他费用后，如有剩余则返还乙方。合同13.1条约定，若乙方拖欠应付费用，应按日息0.1%支付逾期利息及甲方因追讨欠款而支出的律师费等。合同13.3条约定，若乙方有拖欠应付费用超过7天等行为的，甲方有权收回房屋，合同提前终止，乙方已付保证金不予退还，乙方还应向甲方支付相当于剩余租期租金总额的款项作为违约金，按第一租赁年度第二阶段的租金标准向甲方支付其已享受的租赁期内优惠金额之差额，并支付律师费等。合同13.9条约定，租期届满或提前终止，若乙方未按约将房屋恢复原状，则应向甲方支付违约金，按套内面积乘以500元/平方米计算。合同附表四约定，乙方承诺租赁该房屋以“武跆会”为店名作为“跆拳道、武术、泰拳服务”使用，乙方确保在租赁期内所有与经营相关的批准和许可证的持续有效，甲方并不保证该房屋适用作上述用途。
　　合同签订后，双方按约履行。武跆会公司在系争房屋办理了分公司营业执照，注册经营范围有健身服务等，未记载少儿内容。2017年下半年起，武跆会公司开始欠付租金等相关费用。2018年1月27日起，瑞虹新城公司对系争房屋停水停电。2018年1月31日，瑞虹新城公司向武跆会公司发送终止函，同时自行收回房屋。2018年4月16日，瑞虹新城公司将系争房屋出租给他人，租期两个月。瑞虹新城公司为本案诉讼支出律师费13,000元。
　　一审审理中，武跆会公司申请对系争房屋内的装修价值进行评估，但经催告后仍未缴纳评估费用，致评估未能进行。
　　一审法院认为，武跆会公司未按合同约定支付租金等相关费用，构成违约；瑞虹新城公司按约解除合同，追讨欠款，并追究武跆会公司的违约责任，符合法律规定，应予支持。武跆会公司辩称瑞虹新城公司提供的系争房屋违反消防规定，不能用于少儿服务项目，致使消防部门限制其营业，无法实现合同目的，却未提供任何证据对此予以证明；且武跆会公司在合同中并未约定房屋用途涉及少儿服务，在办理的营业执照中也未涉及该内容，无理由认为瑞虹新城公司存在违约，故对武跆会公司的抗辩理由无法采纳。关于武跆会公司已付的保证金，合同中既有约定抵偿欠费，也有约定甲方可没收不予返还，一审法院根据本案实际情况，考虑到交易惯例、公平原则等因素，认为应首先抵偿欠费为宜。对公用事业押金，则应充抵相应欠费。瑞虹新城公司诉请的解约违约金、逾期利息、优惠租金差额等违约责任，相比瑞虹新城公司实际损失而言显然过高，应当予以调整降低。法院酌情确定武跆会公司应支付瑞虹新城公司违约金8万元，对逾期利息、优惠租金差额不再重复支持。瑞虹新城公司诉请的律师费，符合合同约定，应予支持。瑞虹新城公司诉请的恢复原状违约金，因瑞虹新城公司发出解约函的同时即自行将房屋收回，显然未给予对方合理的恢复原状时间，故对此不予支持。武跆会公司反诉的装修费，因其未预缴评估费，致无法评估装修价值，故缺乏事实认定基础，一审法院无法支持。
　　一审法院判决：一、确认上海瑞虹新城有限公司与上海武跆会文化传媒有限公司就上海市天宝路XXX弄XXX号地下一层18室部分房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年1月31日解除；二、上海武跆会文化传媒有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海瑞虹新城有限公司欠付的房屋租金、推广费、物业管理费、公用事业费合计24,111.70元(已抵扣保证金89,271.37元和公用事业费押金3,000元)；三、上海武跆会文化传媒有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海瑞虹新城有限公司违约金8万元；四、上海武跆会文化传媒有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海瑞虹新城有限公司律师费13,000元；五、驳回上海瑞虹新城有限公司的其他诉讼请求；六、驳回上海武跆会文化传媒有限公司的其他反诉请求。
　　本院对一审查明的事实予以确认。
　　本院认为，瑞虹新城公司与武跆会公司的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按照合同履行。因武跆会公司逾期未支付租金等费用构成违约，理应承担相应的违约责任。武跆会公司上诉称，瑞虹新城公司提供的系争房屋无法取得消防备案，不能用于少儿服务项目，致使武跆会公司经营受阻，合同目的无法实现，但武跆会公司并未提供证据证明其主张，故其以此为由否定其违约责任，缺乏依据，本院不予支持。至于违约金是否合理的问题，本院认为，从违约金的性质出发，违约金既有弥补损失的作用，也包含了对违约方一定的惩罚性。综合考量涉案合同的约定、合同实际履行情况、当事人过错程度及瑞虹新城公司的损失等多种因素，本院认为，一审法院酌定由武跆会公司支付瑞虹新城公司8万元违约金，具有合理性，本院认同。关于瑞虹新城公司主张的律师费，双方在《房屋租赁合同》有明确约定，武跆会公司理应承担。关于武跆会公司主张的装修损失20万元，因其一审中未预缴评估费，导致无法评估装修价值，故其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，武跆会公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。一审法院所作判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币5,695元，由上诉人上海武跆会文化传媒有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　徐　晨

审判员：徐  江

书记员：陈  俊