上海武进副食品市场经营管理有限公司与王丰森房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海武进副食品市场经营管理有限公司，住所地上海市。
　　法定代表人：邵钧，总经理。
　　委托诉讼代理人：洪流，上海市山峰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：饶徉，上海市山峰律师事务所律师。
　　被告：王丰森，男，1958年10月6日出生，汉族，住江西省上饶市。
　　原告上海武进副食品市场经营管理有限公司(以下简称武进副食品公司)与被告王丰森房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告武进副食品公司的法定代表人邵钧及其委托诉讼代理人洪流，被告王丰森，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告武进副食品公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2015年2月25日至2016年5月5日期间的房屋租金535,058.63元；被告按每日10元/平方米的标准向原告支付租金逾期费(租金逾期费分段计算，分别以87,189.04元为本金，自2015年5月4日起计算至被告实际支付之日止，以492,746.30元为本金，自2016年5月5日起计算至实际支付之日止)；被告向原告支付房屋占有使用费667,500元。事实和理由：2011年3月26日，王丰森与武进副食品公司签订了《市场商铺租赁合同》，约定王丰森向武进副食品公司承租上海市武进路XXX号(以下简称系争房屋)武进综合市场内A1、A2商铺用于餐饮，租期自2011年5月5日至2016年5月5日，年租金为468,000元，第四年起租金每年递增5%。双方同时约定,租金三个月为一个支付期进行支付,并应于支付期首月15日前支付，逾期支付租金的，王丰森应按每日10元/平方米支付租金逾期费；租期届满前应返还房屋，逾期交还房屋的，应按每日10元/平方米支付占有期间使用费。王丰森租期内未按约支付房租履行合同，经多次催讨仍拒不履约,并在租赁合同到期后继续占用房屋直至2017年7月25日。综上，王丰森的行为违约行为使武进副食品公司蒙受重大经济损失，故起诉法院要求判如所请。
　　被告王丰森辩称：不同意原告的诉请。根据2016年6月15日双方签订的《停业迁出协议》，租金应按每月15,440.35元计算，扣除3万元，自2015年4月计算至2016年6月，双方口头约定房租在王丰森获得的补偿款中扣除，故未约定支付时间。房租实际支付到2015年1月5日，之后2015年1月到3月的租金是用押金抵扣的，故在《停业迁出协议》中约定从2015年4月1日开始付房租。双方签订租赁合同后，租期内王丰森均按约支付租金，从不拖欠。为了合法经营，规范操作，王丰森按食药监、环保等政府部门要求投入120多万元装修及经营格局调整，添置必备的设备，搭建了44平方米的阁楼。2014年3月31日，上海市虹口区人民政府作出《房屋征收决定》，系争房屋被列入征收范围。2014年6月30日公告生效，大量居民搬离小区，王丰森的汤包馆生意一落千丈，根本无法经营，二十多名员工被提前解聘，又花掉了违约金及安置费二十多万元。由于王丰森并非被征收人，无法直接与征收部门商谈搬迁补偿事宜，只能与房屋产权人上海联合木材工业有限公司(以下简称联合木材公司)协商，但因双方分歧很大，经政府调解仍无法解决，直至2018年6月，上海市第二中级人民法院二审维持了联合木材公司向武进副食品公司支付补偿款100万元的原审判决，但武进副食品公司拒不支付王丰森补偿。故王丰森起诉至法院要求武进副食品公司支付补偿款50万元。
　　本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为联合木材公司。武进副食品公司向联合木材公司承租了系争房屋的部分面积。2011年3月26日，武进副食品公司作为甲方，王丰森、案外人饶德寿作为乙方，签订《市场商铺租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋武进综合市场内A1、A2部位出租给乙方，用于经营小吃；租期自2011年5月5日至2016年5月5日，年租金为468,000元；租金每三个月为一期支付，即117,000元，先付后用，每个支付期开始之前的第十五天为支付租金的支付日，逢节假日提前支付；乙方逾期支付租金的，每逾期一日按10元/平方米/天向甲方支付逾期费；合同订立时，乙方向甲方支付保证金39,000元；乙方承租第四年开始，租金每年递增5%；乙方另需装修或增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；该房屋(门面)因城市建设需要被依法列入拆迁许可范围的，所造成属于乙方的经济损失，由动迁方按国家相关政策执行赔偿，本合同终止，双方互不承担责任。甲方签章处有案外人徐礼签字，并加盖武进副食品公司印章。合同签订后，由王丰森使用了系争房屋内约230.74平方米的面积用于经营汤包馆。2011年9月，饶德寿退出租赁关系，由王丰森一人履行上述租赁合同。
　　2013年11月20日，甲方联合木材公司与乙方武进副食品公司签订《租赁合同》，约定：甲方将系争房屋建筑面积1,012平方米出租给乙方用于市场；租赁期限自2013年11月10日至2014年11月9日；年租金432,600元，房屋被依法拆迁或被依法征收征用，本合同自行终止，互不承担违约以及补偿责任。租赁期限届满后，武进副食品公司与联合木材公司未继续签订书面的租赁合同。上述系争房屋内1012平方米面积中230.74平方米由王丰森经营汤包馆，另有约18平方米由案外人用于经营熟食店，其余面积由武进副食品公司用于经营菜市场。
　　2014年3月31日，上海市虹口区人民政府作出《房屋征收决定》，系争房屋被列入征收范围。2014年8月25日，联合木材公司向武进副食品公司发出《通知函》，载明：双方租赁合同于2014年11月9日到期，由于该地块已被虹口区政府列入旧城区改造动迁范围，双方合同到期后不再续签租赁协议，请武进副食品公司尽早做撤离的各项准备工作，按时交还房屋。2015年1月4日，武进副食品公司将其向联合木材公司承租的系争房屋中用于经营菜市场的部分，全部归还联合木材公司。2015年1月26日，甲方联合木材公司与乙方武进副食品公司签订《补充协议书》，约定：乙方经营的菜市场，已于2015年1月1日起开始搬离，目前搬离完毕，甲方将从乙方租赁的1,012平方米的厂房面积中扣除764平方米，并同意将于2015年1月4日起扣除部分免收其租金；乙方租赁甲方剩余的248平方米的门面厂房，租金继续支付，每日一平方米租金为2.20元，直至搬离；关于动迁补偿问题，甲方将根据动迁公司评估的结果，按实给予乙方在副食品市场经营和装修方面的补偿。
　　2016年6月15日，王丰森与武进副食品公司签订《关于武进路副食品经营管理有限公司与汤包馆停业迁出协议》(以下简称《停业迁出协议》)一份，约定：一、汤包馆於2016年6月20日前停业迁出，配合房东断水、断电、断煤气，封门并停止经营工作(留一扇小门进出，留一路照明用电)；二、汤包馆支付2015年4月1日至2016年6月份租金(按每月15,440.35元计算)扣除已付人民币3万元；三、动迁补偿款如在50万以上付武进副食品公司30%，如不到50万不支付；四、汤包馆所有发生水、电、煤及各种费用由汤包馆自己付清；五、如上述第一、二、三、四款违约,所订本协议无效。嗣后，汤包馆停止经营，并封闭门面，王丰森仍占用系争房屋。武进副食品公司多次发函要求王丰森搬离并支付租金。
　　2016年8月16日，联合木材公司与征收人上海市虹口区住房保障和房屋管理局、征收实施单位上海市虹口第一房屋征收服务事务所有限公司签订了三份《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》(征收编号分别为187084、187085、187086，以下简称187084、187085、187086号征收协议)。根据187084号征收协议，房屋认定建筑面积366平方米，未认定建筑面积6.70平方米；房屋价值补偿款8,659,560元(23,660元/平方米*366平方米)；停产停业损失865,956元(8,659,560元*10%)；各类补贴奖励包括按期签约搬迁奖励费354,426.80元、搬场费用补贴5,490元、非居装潢补贴366,000元、未认定建筑面积残值补偿4,020元。根据187085号征收协议，房屋认定建筑面积927平方米，未认定建筑面积268.50平方米；房屋价值补偿款22,053,330元(23,790元/平方米*927平方米)；停产停业损失2,205,333元(22,053,330元*10%)；各类补贴奖励包括按期签约搬迁奖励费756,759.90元、搬场费用补贴13,905元、非居装潢补贴927,000元、未认定建筑面积残值补偿161,100元。根据187086号征收协议，房屋认定建筑面积1184.35平方米，未认定建筑面积387.15平方米；房屋价值补偿款28,199,373.50元(23,810元/平方米*1184.35平方米)；停产停业损失2,819,937.35元(28,199,373.50元*10%)；各类补贴奖励包括按期签约搬迁奖励费941,221.21元、搬场费用补贴17,765.25元、非居装潢补贴1,184,350元、未认定建筑面积残值补偿232,290元。
　　2017年4月18日，联合木材公司向本院起诉武进副食品公司房屋租赁合同纠纷一案，要求：1、武进副食品公司立即返还系争房屋厂房；2.武进副食品公司支付2013年11月10日起至2014年11月9日期间的房屋租金和物业管理费，共计115,860元；3.武进副食品公司支付逾期支付租金和物业管理费的违约金(按115,860元的每日万分之四计算，自2015年11月20日起算至被告实际付款之日止)；4.武进副食品公司支付2014年11月10日起至其实际返还房屋之日止的房屋使用费(2014年11月10日起至2014年12月31日期间按每日2,226.40元计算，2015年1月1日起至2015年4月1日期间按每日545.60元计算，2015年4月7日起至实际返还房屋之日期间按每日507.63元计算)。该案中，联合木材公司、武进副食品公司确认王丰森于2018年6月20日停止在系争房屋内经营，仅有物品堆放，武进副食品公司并曾表示未获补偿前不同意迁出系争房屋，房屋前后均已被封闭，已无法正常使用，系联合木材公司嘱咐武进副食品公司看管好系争房屋，故不应支付租金和占用费。该案审理中，本院依法通知王丰森作为第三人参加诉讼，王丰森同意于2017年7月20日前迁出系争房屋，联合木材公司、武进副食品公司确认，2015年12月8日由王丰森向联合木材公司支付了3万元租金，并在2017年7月19日的调解笔录中确认王丰森已迁出系争房屋，房屋由联合木材公司收回。经本院主持调解，当事人于同年7月19日自愿达成如下协议：一、武进副食品公司于2017年12月31日前支付联合木材公司欠付的房屋租金、物业管理费及房屋使用费共计22万元；二、联合木材公司与武进副食品公司就本案无其他争议。武进副食品公司和王丰森均表示，就系争房屋的征收补偿利益另行向联合木材公司提出主张。
　　2017年6月，武进副食品公司向本院起诉联合木材公司要求联合木材公司支付补偿款4,547,534.30元并支付相应利息，王丰森作为该案有独立请求权的第三人参加诉讼，王丰森要求联合木材公司支付动迁款967,368元。经本院审理，于2018年2月9日作出判决由联合木材公司酌情补偿武进副食品公司100万元，未支持王丰森的诉讼请求。武进副食品公司不服该判决提出上诉，二审法院经审理维持原审判决。
　　2017年7月25日，甲方联合木材公司与乙方武进副食品公司签订《关于武进路XXX号房屋移交确认书》一份，载明联合木材公司与武进副食品公司房屋租赁合同纠纷一案，已于2017年6月23日由虹口区人民法院审理，并于2017年7月7日达成调解协议，具体移交如下：武进副食品公司给苏州汤包馆的租赁房屋于2017年7月25日搬离并归还甲方；至此甲方收到乙方整体1012平方米租赁房屋(包括之前归还的764平方米厂房和目前苏州汤包馆占用的厂房)；乙方将苏州汤包馆租赁房屋钥匙交给甲方代表人；乙方承诺负责处置苏州汤包馆煤气设备；苏州汤包馆搬离以后，在租赁场所存在的物品视为无用品，乙方同意甲方处理。
　　审理中，武进副食品公司认可押金抵扣后，王丰森的租金付到2015年3月底。故变更诉讼请求，从2015年4月1日开始主张房屋租金，租金逾期费相应进行调整。
　　审理中，武进副食品公司表示，鉴于征收确实对王丰森经营有一定影响，加上双方当时关系较好，故《停业迁出协议》中适当调整了租金标准，但前提是原告必须将租金付清，否则该协议无效。关于协议在约定封门并停止经营工作的同时约定“留一扇小门进出，留一路照明用电”的含义，武进副食品公司法定代表人曾表示“因原告没有拿到钱，不肯走，所以留了原告夫妻和几个员工，做点小生意，原告夫妻在里面煮煮饭。”之后，武进副食品公司否认该意思表示，认为该约定并非认可王丰森人员不搬离，只是客观表述王丰森留了一扇小门、做做小生意。
　　上述事实由《市场商铺租赁合同》、《停业迁出协议》、上海市虹口区徐亿小吃店营业执照、汤包馆建筑平面图、《关于“上海市虹口区徐亿小吃店”环境影响报告表的审批意见》、《租赁合同》、(2017)沪0109民初20327号民事判决书、(2017)沪0109民初8715号案庭审笔录、调解笔录等证据佐证，本院予以确认。
　　本院认为：系争房屋的征收决定下达时，王丰森与武进副食品公司之间的租赁合同仍在履行期内。征收决定作出后，征收范围内居民陆续搬迁，2015年初系争房屋其他部位的租户被清退，房屋由产权人收回，对王丰森在租期内的营业确会产生一定影响，对此，武进副食品公司在审理中也已确认,并基于此在《停业迁出协议》中对2015年4月至2016年6月期间的租金标准进行了调整。关于武进副食品公司认为王丰森未按《停业迁出协议》的约定履约故该协议无效的意见，本院认为，武进副食品公司在他案中确认王丰森已于2016年6月20日封门并停止经营，并无证据证明产权人联合木材公司要求王丰森断水、断电、断煤气而王丰森不予配合，另根据“留一扇小门进出，留一路照明用电”的约定以及武进副食品公司的相关陈述，可以认定签订该协议时武进副食品公司认可王丰森居住在系争房屋内；因双方并未在该协议中约定租金、水电费等的支付时间，在因征收影响营业且王丰森尚未取得补偿的情况下，王丰森未支付款项确有一定理由，且在王丰森实际迁出前，武进副食品公司亦未向联合木材公司支付该期间的租金，武进副食品公司亦未曾向王丰森催讨过水电费，综上，武进副食品公司认为《停业迁出协议》无效，依据不足。2015年4月1日至2016年6月20日期间的租金应扣除王丰森已支付的3万元后，按双方约定的每月15,440.35元的标准计算。双方对2016年6月20日之后王丰森占用该房屋的使用费虽未做约定，但嗣后武进副食品公司多次发函要求王丰森迁出，王丰森未迁出应当支付占用费，鉴于王丰森经营的汤包馆已停业，正常进出的大门均已封闭，本院酌情认定该期间的占用费。武进副食品公司主张的租金逾期费，于法无据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
　　一、被告王丰森应于本判决生效之日起7日内向原告上海武进副食品市场经营管理有限公司支付租金196,458.47元；
　　二、被告王丰森应于本判决生效之日起7日内向原告上海武进副食品市场经营管理有限公司支付房屋占用费20,000元；
　　三、对于原告上海武进副食品市场经营管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费15,623.03元，减半收取7,811.52元，由原告上海武进副食品市场经营管理有限公司负担5,311.52元，由被告王丰森负担2,500元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：赖维娜

书记员：周  梅