上海永升物业管理有限公司与纪超物业服务合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海永升物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：周洪斌，该公司总裁。
　　委托诉讼代理人：张云沙，上海沃江律师事务所律师。
　　被告：纪超，男，1992年2月4日生，汉族，住上海市嘉定区。
　　原告上海永升物业管理有限公司(以下简称永升物业)与被告纪超物业服务合同纠纷一案，本院于2019年1月3日受理后，依法适用简易程序(小额诉讼)，公开开庭进行了审理。原告永升物业委托诉讼代理人张云沙、被告纪超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
　　原告永升物业诉请：要求被告纪超支付2017年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费人民币(以下币种均为人民币)6,928.35元及违约金1,195.04元。
　　被告纪超辩称，欠费属实，对欠费期间无异议。此前一直按时缴纳物业费，后续不缴纳物业费事出有因：1、每天凌晨5点左右总有楼下商铺的大货车进入小区卸货，噪音严重，影响其睡眠，向物业反映多次无果；2、物业费一直以来均按照每月每平方米4.50元的标准收取，有业主与开发商签订的补充协议为证，且被告于2018年12月收到原告发来的缴费通知单，要求被告缴付2018年1月至12月的物业费，其载明的单价为每月每平方米4.50元，故被告不应按照每月每平方米6.50元的标准收取物业费。综上，被告要求原告为其解决噪音问题，待解决后被告愿意按照每月每平方米4.50元的价格支付物业费。
　　审理中，针对被告的答辩，原告认为前期物业服务合同约定的收费标准一直为每月每平方米6.50元，因开发商针对按时缴纳物业费的业主提供每月每平方米2元的物业费补贴，该补贴由开发商直接支付原告，故按时缴纳物业费时业主仅需按照每月每平方米4.50元的价格支付，现被告逾期缴费，不再享受开发商的物业费补贴，原告有权依照前期物业服务合同的约定按每月每平方米6.50元收取。物业费催缴通知单有截止日期，超过截止日期就要按照每月每平方米6.50元的标准收取物业费。被告购买的房屋性质为商住两用房，底层为商铺，被告在购买时应已知晓其房屋的特殊性，不同于普通住宅，对于被告所反映的噪音问题，原告已与相关的商铺业主多次沟通，但因原告没有执法权，无法强制要求商铺更改卸货时间，且该项工作并非物业服务合同中约定原告应承担的义务，被告不得以此理由拒交物业费。原告一直按照物业服务合同的约定履行管理义务，被告应按约全额支付物业管理费。
　　经审理查明，被告纪超系原告提供物业管理服务的上海市嘉定区宝翔路XXX弄XXX号XXX室的业主，房屋建筑面积48.45平方米。根据前期物业服务合同及前期物业服务合同续约协议的约定：原告于2017年1月1日至2018年10月31日期间为被告房屋提供物业服务，办公楼收取物业管理费标准为每月每平米6.50元；物业管理费按月缴纳，业主应在每月10日前履行交纳义务；逾期交纳物业管理费的，原告有权按每日万分之五收取违约金。被告一直未支付2017年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费，原告经催收未果，遂诉讼来院。
　　又查明：1、2015年5月25日，案外人上海旭为置业有限公司(以下简称旭为置业)与被告签订了《关于旭辉南翔商都项目促销优惠的约定》(以下简称《约定》)，约定：“旭辉南翔商都”项目物业服务费(办公楼)收费标准为每月6.5元/平方米；凡在2014年4月前购房的业主，开发单位给予业主一定的优惠奖励，即届时按规定日期办理入住手续并按时足额缴付物业服务费的用户，自完成入住手续办理的次月起，业户仅需按每月4.5元/平方米支付物业管理费；差额部分作为对业户的优惠，由开发商直接向物业服务企业支付；优惠有效日期为按规定日期办理完成入住手续的次月起至2018年5月31日止；逾期不缴纳物业服务费的将终止本项优惠条款；2、2018年12月26日，原告向被告发出《缴费通知单》，通知被告于2018年12月28日之前缴付物业管理费，费用发生期间为2018年1月至12月，单价4.5元，应付金额为2,616元。
　　本院认为，建设单位与原告签订的前期物业服务合同、续期协议合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。原告依法对被告所在的小区提供服务和管理，被告理应依据服务合同的约定按时支付物业费。关于物业费收取标准，基于合同相对性原则，被告与旭为置业签订的《约定》仅对合同当事人即被告与旭为置业具有法律约束力，对原告没有法律约束力，且《约定》明确旭为置业仅向按时足额缴纳物业费的业主提供相应补贴，逾期不缴费的业主不再享受补贴；原告向被告发出的缴费通知单性质上属于要约，该要约的承诺期限为2018年12月28日，承诺方式为受要约人即被告缴纳物业服务费，现被告未在承诺期限内缴纳物业费，应视为未作出同意要约的意思表示，该要约已失效，不构成对前期物业服务合同中物业费缴纳条款的实质性变更。故对被告认为应按每月每平方米4.50元收取物业费的抗辩主张，本院不予采纳，原告主张按照前期物业服务合同约定的每月每平方米6.50元标准收取物业费于法有据，本院予以支持。至于被告反映的噪音问题，系由其他业主造成，且与本案非属同一法律关系，被告可另案诉讼主张权利，该纠纷不足以作为被告拒交或少交物业费的正当理由，故原告要求被告支付物业费6,928.35元的请求本院予以支持。原告作为一家物业服务单位，本身负有为业主提供良好的、全面的物业服务的义务，应多倾听业主的意见和建议，提高物业服务的质量，考虑到被告未付物业管理费事出有因，故原告主张违约金的诉请本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：
　　一、被告纪超应于本判决生效之日起十日内支付原告上海永升物业管理有限公司2017年1月1日至2018年10月31日期间的物业管理费人民币6,928.35元；
　　二、驳回原告上海永升物业管理有限公司要求被告纪超支付违约金1,195.04元的诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人，如未能在本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费10元，由被告纪超负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　本判决为终审判决。

审判员：朱维平

书记员：顾益琳