上海永铮物业管理有限公司与上海市闵行区春意苑业主委员会、上海赐安物业管理有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

　　原告：上海永铮物业管理有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王雪苇，执行董事。
　　委托代理人：贾志利，上海铭森律师事务所律师。
　　被告：上海市闵行区春意苑业主委员会，住所地上海市闵行区。
　　负责人：陈大建，主任。
　　委托代理人：金宏林，上海市希望律师事务所律师。
　　委托代理人：杨悦，上海市希望律师事务所律师。
　　被告：上海赐安物业管理有限公司，注册地上海市闵行区。
　　法定代表人：王关龙，董事长。
　　委托诉讼代理人：杨鸾凤，女。
　　委托诉讼代理人：顾金灿，男。
　　原告上海永铮物业管理有限公司(以下简称永铮公司)与被告上海市闵行区春意苑业主委员会(以下简称春意苑业委会)、被告上海赐安物业管理有限公司(以下简称赐安公司)排除妨害于2017年9月26日公开开庭进行了审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭，适用普通程序于2018年4月9日公开开庭予以审理。原告的法定代表人王雪苇及委托诉讼代理人贾志利，被告春意苑业委会的委托诉讼代理人金宏林、杨悦，被告赐安公司的委托诉讼代理人杨鸾凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告永铮公司本院提出诉讼请求：1.被告春意苑业委会、被告赐安公司立即停止对原告的合法权益的侵害，排除对原告正常经营、管理、使用、收益春意苑小区地下停车库的妨碍；2.被告春意苑业委会、被告赐安公司共同连带赔偿原告地下车库道闸及相关物品财产损失人民币(币种下同)42,000元；3.二被告承担原告律师代理费10,000元；诉请4.诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告系上海春意房地产发展有限公司(以下简称春意公司)为其开发建设的春意小区聘请的前期物业管理公司，2002年3月12日，原告和春意公司签订《协议书》，约定原告以40万元价格一次性买断上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX支弄春意苑小区地下车库使用权及相关设备设施。随后原告按约支付价款并取得《民防工程使用证》作为对车库享有使用、管理、收益等权利的权属凭证，并自2002年起经营、管理、使用车库至今。2016年10月起，二被告开始蓄意干扰原告地下车库的经营使用，要求租赁地下车库的业主不要缴纳停车费。2016年12月14日，被告春意苑业委会指示被告赐安公司强行拆除了原告所有的车库入口道闸及相关设施，原告阻止未果后报警，警方到场后对被告赐安公司的破坏行为予以制止。但警察走后，原告所有的车库出入口道闸仍被二被告恶意拆除损坏，并重新安装上被告春意苑业委会自行购置的车库道闸设备，此后还要求相关业主将停车费交至被告赐安公司处。2016年12月31日，原告发现车库收费处窗户张贴相关权利证明文件位置被二被告喷涂油漆，收费处的门锁亦被堵上，发现后原告再次报警。2017年1月，原告多次通过春意苑小区所属闵行区古美路街道房管部门和居委会，希望能与二被告协商沟通，解决纠纷，但调解无果。原告认为依据相关法律明确了原告的用益物权及其他相关权利，本案中二被告在明知原告对小区车库享有使用权的情况下，故意损毁车库道闸等设施，致使原告遭受经济损失，严重损害了原告的合法权益，故原告以讼称事由诉至法院。
　　被告春意苑业委会辩称，不同意原告的诉请。1、原告主体不适格，无权提起诉讼。根据物业管理条例，一个物业管理区域只能有一个物业机构管理，现被告赐安公司是选定的物业管理公司，故原告是无权收费的；2、对于原告主张的42,000元的损失并无依据，不予认可；3、原告主张的律师费也是偏高的，并无依据，不予认可；4、原告主张其对地下车库使用权所依据的协议书是否有效有待确认，但40万是以垃圾清运费的形式支出，生活垃圾费不能作为原告的费用支出，该协议是虚假的形式签订的协议，严重不合法。
　　被告赐安公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、被告赐安公司是受春意苑小区业委会和全体业主的委托对小区进行管理，并签了物业管理合同，该物业合同是有法律依据的；2、春意苑业委会给被告赐安公司的通知是明确委托被告赐安公司对地下车库进行收益管理的，赐安公司是有权行使管理职责；3、对于被告出售给个人的地下车库，物业管理公司有权进行管理；4、被告赐安公司仅仅履行的是管理职责，并获取相应管理费用，且该管理费用也是用于公共地库的保养和支出，故不同意原告的诉讼请求。
　　经审理查明，春意公司为春意苑小区的开发商，原告永铮公司为春意苑小区的前期管理物业公司。2000年8月24日，春意公司取得系争小区的建设规划许可证，地下车库建筑面积为1,717.37平方米。2002年1月27日，地下车库取得《上海市民防建设工程竣工验收备案表》，平时用途为停车库，战时用途为物资库，建设单位为春意公司。
　　2002年1月31日，春意公司、原告永铮公司(签约甲方)与上海市闵行区市政管理局莘庄镇环卫所签订《补充协议》一份，约定：2002年元月30日由春意公司(甲方)与闵行区市政管理局莘庄镇环卫所(乙方)对春意苑小区垃圾清运协议书进行了协商，并对第六条付款方式做了以下条款补充；甲方在一周内以支票形式支付乙方垃圾清运费25万元，其余40万元由甲方的委托单位永铮公司逐年付款；具体支付事项，2002年至2006年甲方支付乙方每年三万元计十五万元，2007年至2011年甲方支付乙方每年五万元计二十五万元。
　　2002年3月12日，春意公司(签约甲方)与原告永铮公司(签约乙方)签订《协议书》一份，约定：甲方决定将该车库使用权一次性卖断给乙方，总价格40万元，乙方表示同意。作为本协议的先决条件，甲方必须向乙方提供该车库使用权的有关资料、证明，保证该车库能够独立经营，否则本协议无效；双方商定此款项按甲方要求，由乙方用于支付甲方应支付给闵行区莘庄镇环卫所的小区生活垃圾清运费余款40万元；甲方应按施工图要求将车库设备配备完善，使该车库能正常使用后移交乙方经营管理；按甲、乙方与闵行区市政管理局莘庄镇环卫所2002年1月3日签订的补充协议，分期支付给闵行区市政管理局莘庄镇环卫所；甲乙双方应严格按本协议条款执行，任何一方违约必须赔偿对方的一切经济损失，赔偿金额不低于20万元。
　　2002年8月1日，原告永铮公司与上海市闵行区民防工程管理所签订养护协议，委托对地下车库进行养护。同日，原告永铮公司与上海市闵行区民防工程管理所签订《民防工程安全使用责任书》。2002年8月8日，原告永铮公司取得《民防工程使用证》，颁证单位为上海市民防办公室。
　　2016年1月19日，被告春意苑业委会与被告赐安公司签订《物业服务合同》，委托被告赐安公司对春意苑小区进行物业管理。2016年1月31日，原告永铮公司(签约甲方)、被告赐安公司(签约乙方)及被告春意苑业委会(见证方)签订《委托协议书》一份，约定：甲方将春意苑小区的地下停车库的日常使用、维护委托乙方管理；委托期限自2016年2月1日至2017年1月31日止；甲方应配备好地下车库的消防设施设备及防汛物资、排水泵、通风设施等能够正常启用。地下车库的设施设备维修60元以下费用由乙方承担，60元以上需要维修的物业先打报告给甲方，甲方书面回复乙方，乙方方可实施，增补更新费用应甲方承担，报修后甲方不及时修复，产生后果由甲方承担，乙方做好对地下车库的卫生、巡逻等日常管理工作；乙方做好对地下车库的卫生、巡逻等日常管理工作；乙方对地下车库的车辆维持正常交通秩序，确保道路畅通；甲方每月支付乙方25%每辆车的管理费(按59个车位计算，每部300元)，乙方不承担税金；对需要开发票的车主，由甲方开具，所产生的税费由甲方承担；因甲方造成的原因，导致车主无法进入地下车库，乙方有责任开启道闸的维护与保养由甲方承担；甲乙双方按每季度进行结账，当季费用结清(结算日为每季度最后一个月10号)，如甲方对车主调整收费金额，乙方也将调整管理服务费；由于不可抗力所引起的各类损失，乙方不承担任何赔偿责任等。
　　2016年10月20日，被告春意苑业委会在地下车库张贴《通知》，表示为了保障小区全体业主的利益，许多业主要求收回小区地下车库的权益，将开张征询表决工作，要求业主不要将2017年的地下车库停车费缴纳给永铮公司。2016年11月25日，被告春意苑业委会张贴公告表示97.06%的用户同意收回地下车库。2016年11月30日，被告春意苑业委会张贴公告，表示要收回地下车库的权益，永铮公司不得对地下车库使用和向业主收费。2016年12月28日，被告春意苑业委会及被告赐安公司张贴缴费通知，要求地下车库租赁车位业主即日起将2017年度的车位租赁费交至赐安公司。
　　2016年11月28日，被告春意苑业委会向被告赐安公司出具《通知》，载明：经我们小区全体业主表决通过，即日起我们全体业主收回我们小区地下车库的权益，特请贵司协助办理地下车库的停车，道闸、收费、管理的相关事宜。后被告春意苑业委会将原告的道闸等设施予以拆除后，重新安装相应设施，并将地下车库交付被告赐安公司管理。自2017年起承租车位的业主未向原告支付车位租金，部分业主将2017年的车位租金交付至被告赐安公司。
　　2016年12月31日，因地下停车库张贴通知被喷漆且收费处的门锁被堵上，故案外人万晓芸报警。原告永铮公司的法定代表人王雪苇信访要求协商处理该争议，2017年1月12日，原、被告及居委会等一起开会协商。协商未果后，上海市闵行区人民政府古美路街道办事处回复建议通过司法途径予以解决。
　　另查明，自2002年起原告永铮公司逐年向上海市闵行区市政管理局莘庄镇环卫所支付垃圾清运费。
　　还查明，被告春意苑业委会将本案系争地下车库原设道闸拆除后重新安装，原告永铮公司于庭审时表示，若被告可移交新设道闸之全部设备，同意替代使用。
　　上述事实，由原告提交的《民防工程使用证》、《协议书》、发票一组、《委托协议书》、照片一组、接报回执单、信访记录及会议纪要、《民防工程委托维修养护协议书》、《民防工程安全使用责任书》、垃圾清运费发票一组，由被告春意苑业委会提交的《建设工程规划许可证》、《建设工程项目表》三份、《上海市房屋面积勘丈表》、《上海市建设工程竣工规划验收合格证明》、《上海市民防建设工程竣工验收备案表》、《上海市房地产初始登记通知单》，由被告赐安公司提交的《物业服务合同》、通知等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。
　　现本案争议焦点在于系争地下车库的产权是否归春意苑小区业主全体所有。被告春意苑业委会认为开发商春意公司在建造系争地下车库时已将建造成本计入房价中再行出售给业主，系争地下车库的建设成本已经分摊计入房价之中，故全体业主入住后成为该车库的真正投资者；同时，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，春意苑小区现聘被告赐安公司进行物业管理，原告已非物业管理公司，故请求驳回原告的诉讼请求。本院认为，本案系争人防车库确由开发商春意公司投资建造，地下车库虽为公共设施，却符合建筑物区分所有中的专有部分，构造独立，使用排他，也能登记成为所有权的客体，系独立的物，并不属于商品房的从物，故其所有权的归属不能以公共配套设施必然随商品房转让而转移的主从物理论而简单推导属于全体业主所有。另开发商建造房屋后出售属商业营利行为，开发建造房屋过程中计算相应成本并谋利。开发商出售房屋的房价中除包含建设成本，还谋取了相应利润，故出售房价中无法简单区分成本及利润之占比，被告认为系争人防车库成本已分摊计入房价中的观点，本院难以支持。另，单独具备使用功能的独立使用空间如车库、会所、人防工程等不计入共有建筑面积，系争人防车库竣工后并未作为该小区的公用面积进行分摊，被告春意苑业委会认为系争人防车库属全体业主共有的主张，本院不予支持。依据《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条之规定，对结合新建民用建筑修建的民防工程，平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；依据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定：“地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”，春意公司虽未进行产权登记，但作为该工程的投资者，依法取得系争地下车库的所有权。又依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款之规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”；同时，依据《上海市民防工程建设和使用管理办法》第二十一条之规定：“民防工程的所有权人可以采取多种形式使用民防工程，但不得影响民防工程的防护效能，并且应当符合国家和本市有关消防、治安、卫生、房地等方面的规定；民防工程用作经营场所的，还应当符合国家和本市有关工商、物价、税收等方面的规定”，春意公司与原告达成协议，将系争车库所有权中的使用权益有偿让渡给原告，原告依约支付了相应对价，并未违法法律强制性规定，原告系本案适合主体。
　　关于小区内的物业管理，本院注意到，春意苑小区在聘用被告赐安公司后，原告已退出小区物业管理。2016年1月31日，原、被告三方签订《委托协议书》，明确对于系争地下车库之管理，由被告赐安公司进行，并由被告赐安公司留存停车费的25%作为管理费用，对此被告春意苑业委会系明知并予以同意。在此情况下，三方已明确了系争车库亦由被告赐安公司进行管理，故并未存在被告春意苑业委会所述的两家物业公司共同管理同一小区之矛盾。综上，原告永铮公司请求被告停止侵害、排除妨害的诉讼请求，本院予以支持。关于原告永铮公司主张的财产损失，实际使用过程中，被告春意苑业委会将本案系争地下车库原设道闸拆除后重新安装。对于拆除之原道闸，被告春意苑业委会应恢复原状或赔偿损失，在被告春意苑业委会重新安装道闸的情况下，再次拆除安装必然造成资源之浪费及当事人的额外损失。原告永铮公司经本院释明后，愿意利用新设道闸之全部设备替代使用，可弥补原告损失也可减少被告春意苑业委会重复支出，本院予以支持。至于原告主张的律师费，并无依据，本院不予支持。就本案系争车库，在排除妨害后，原、被告三方可另行协商管理方式。
　　综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十五条、第七十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海市闵行区春意苑业主委员会、上海赐安物业管理有限公司排除对春意苑小区内人防车库的妨害(停止对原告上海永铮物业管理有限公司对该车库经营、管理、使用、收益的侵害)；
　　二、被告上海市闵行区春意苑业主委员会、上海赐安物业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将春意苑小区内人防车库现有道闸之全部设备移交原告上海永铮物业管理有限公司；
　　三、驳回原告上海永铮物业管理有限公司的其余诉讼请求。
　　案件受理费1,100元，由原告上海永铮物业管理有限公司负担211.54元，由被告上海市闵行区春意苑业主委员会负担888.46元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：尹  萍

书记员：殷  雪