上海汇安汽车服务有限公司与上海昂立包装彩印有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海汇安汽车服务有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：毛开荣，执行董事。
　　委托诉讼代理人：余扬，上海市金马律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海昂立包装彩印有限公司，住所地上海市松江区。
　　法定代表人：孙钢，总经理。
　　委托诉讼代理人：瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：黄建刚，上海市志君律师事务所律师。
　　原告上海汇安汽车服务有限公司(以下简称“汇安公司”)与被告上海昂立包装彩印有限公司(以下简称“昂立公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。审理中，被告昂立公司提出反诉，本院受理后与本诉合并进行审理。经原告汇安公司提出申请，本院依法委托上海沪港建设咨询有限公司进行了司法审价。本案分别于2018年4月24日、2018年9月13日公开开庭进行了审理。原告汇安公司的委托诉讼代理人余扬、被告昂立公司的委托诉讼代理人瞿琼君到庭参加二次庭审。本案现已审理终结。
　　原告汇安公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告返还原告自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元；3.被告返还原告押金150,000元；4.被告赔偿原告装修费250,000元、2017年8月1日起至2017年9月30日止迟延搬离原址产生的房屋使用费187,941元(3,132.35元/日×估算的60日)。事实与理由：2016年1月1日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定被告将本区茸梅路XXX号的房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给原告，面积12,000平方米，月租金125,000元，押金150,000元，装修期2个月免收租金，被告负责帮助原告办理营业执照。合同签订后，被告未将涉案房屋全部交付给原告，原告向被告支付了自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元、押金150,000元，并产生装修费250,000元，另案外人上海遍地物流有限公司(以下简称“遍地公司”)向被告支付租金203,715.60元。但是，涉案房屋没有房产证，被告亦自称不能办理建设工程规划许可证，导致原告无法办理营业执照，故无法进行生产经营。2017年8月1日，被告向原告发送《解除房屋租赁合同通知书》。原告认为，原告的合同目的无法实现，故诉至本院，请求判如诉请。
　　被告昂立公司辩称：1.同意合同无效，涉案房屋确实没有产证和建设工程规划许可证，但是原告对此也有审查义务，在明知相应的法律后果前提下仍承租了房屋，后果应自行承担。2.确认收到原告相应租金，但即便合同无效，这也是原告应付的2016年3月1日起至2017年7月31日的房屋使用费。3.确认收到押金，但原告欠付了2016年3月1日起至2017年7月31日的水电费25万元左右，押金抵扣水电费后没有剩余，故不同意返还押金。4.合同约定装修不得破坏房屋的结构，但原告严重破坏了墙面，合同约定装修必须经过有关部门批准，原告也未经批准，原告在2017年7月就已经解除了装修合同，其产生25万元装修费存疑。5.60日的使用费是原告预估的，没有实际产生，即便实际产生也和被告没有因果关系。
　　审理中，被告昂立公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告自2016年1月1日起至2016年2月29日的免租期内占有使用费250,000元；2.反诉被告支付反诉原告自2016年1月1日起至2017年7月31日的水费47,377.50元、电费213,456.20元。
　　针对被告昂立公司的反诉请求，原告汇安公司辩称：不同意被告的反诉请求。合同无效的过错在被告，但免租条款应属有效。被告没有交付全部房屋，因被告和遍地公司也在厂房内办公，故被告无法证明水电费是原告使用而产生的。
　　经审理查明：2014年4月25日，被告与案外人遍地公司签订《租赁合同》，约定被告将本区茸梅路XXX号两幢厂房(1110平方米)出租给遍地公司，租期自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。
　　2016年1月1日，被告(乙方)与案外人上海金叶草投资管理有限公司(甲方)，约定乙方向甲方承租本区茸梅路XXX号的房屋，总建筑面积4,910.09平方米，用途为乙方办公及转租部分给汇安公司，租期自2016年1月1日起至2020年12月31日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。
　　同日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的厂房坐落在本区茸梅路XXX号，建筑面积12,000平方米；装修期2个月，自2016年1月1日起至2016年3月1日止，装修期间免收租金；租期自2016年1月1日起至2024年12月31日止；月租金125,000元，年租金1,500,000元，押金150,000元，前5年租金不变，第6年起租金递增率为5%，每3年递增一次；乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方书面同意，按规定须向有关部门审批的，还应由甲方报请有关部门批准后方可进行；租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负；甲方负责帮助乙方办理营业执照等有关手续，其费用由乙方承担。合同另对其他相关事宜进行了约定。
　　合同签订后，原告向被告支付了押金150,000元、自2016年3月1日起至2017年9月30日止的租金2,171,284.40元。
　　2016年6月27日，原告与案外人遍地公司签订《租赁合同》，约定原告将本区茸梅路XXX号一车间的南半段(770平方米)、四车间(405平方米)出租给遍地公司，租期自2016年7月15日起至2019年7月14日止。合同另对其他相关事宜进行了约定。
　　合同履行过程中，被告向上海市松江自来水有限公司支付了2016年1月1日起至2017年7月31日的水费47,377.50元，向国网上海市电力公司支付了2016年1月至2017年6月的电费213,456.20元。
　　2017年8月1日，被告向原告发送《解除房屋租赁合同通知书》，言明原告拖欠4个月房租，自本通知函发之日起，双方签订的厂房租赁合同解除；请原告在收到本书面通知后3日内(最迟在2017年8月5日前)搬出涉案房屋。
　　2017年8月5日，原告搬离涉案房屋。
　　2017年9月4日，原告向被告回复《律师函》，要求被告退还租金、押金并赔偿装修费。
　　审理中，原告为证明其主张，提交了如下证据材料：
　　1.装修合同书、结算书、付款凭证、发票，拟证明因被告没有房产证而无法办理营业执照，各部门通知原告停止装修，原告遂解除了装修合同并支付了25万元装修费。被告对证据不予认可，认为装修时间系在房屋交付1年零4个月之后，原告此时可能已经知道房屋无法办理环评手续进而无法办理营业执照，原告对于装修的扩大损失应该自行承担。
　　2.(2016)沪01民终12606号民事判决书，拟证明原、被告发生争议导致原告无法搬离原有房屋，原告需按上述判决确认的使用费标准支付案外人占有使用费。被告对证据的真实性没有异议，但认为该证据与本案无关，不能作为原告诉请的依据。
　　3.办事指南，载明公司设立登记需要公司住所证明，拟证明因被告无法提供房产证，导致原告无法办理营业执照。被告对证据的真实性没有异议，但认为被告仅有协助办理的义务，若原告于2016年1月前去办理营业执照则不存在障碍，系因原告拖延办证才导致营业执照无法办理。
　　同时，被告提交了房屋照片，拟证明原告没有实际进行装修，只是对涉案房屋进行了结构性破坏。原告对照片的真实性不予认可，表示该照片的拍摄时间不确定。
　　审理中，经原告申请，本院委托上海沪港建设咨询有限公司对上海市松江区茸梅路XXX号内原告装修形成附合的装饰装修的现值损失进行了司法审价，该鉴定机构于2018年7月26日出具了沪港司法[2018]0025号《司法审价报告》，确定上述装饰装修的现值金额为80,298元。原告对于鉴定金额没有异议，但认为此外原告还支付了垃圾清运费、窝工费、人员工资15万元。被告认为施工范围不明确、大部分项目参照原告和施工单位的结算书进行计算而没有参照市场价和信息价，鉴定金额偏高，有失公允。对此，鉴定机构表示原告所述的15万元损失现场并不可见；被告所述不属实，鉴定机构系根据现场情况、市场价格、参考信息价进行鉴定的。
　　另外，原告申请单志勇作为证人出庭作证。单志勇表示其系装修公司的现场负责人，其装修范围包括挖基础、排水管、拆除工程、垃圾清运，其中花费了15天清理了涉案房屋内的100多车的垃圾。原告对此没有异议，又表示厂房拆除和垃圾清运花费了15万元，黄沙水泥、窝工费共1万元。被告对此不予认可，表示对于证人身份不能确认，即便是装修公司的员工，其与原告也存在利害关系，且垃圾清理费并没有证据进行证明。
　　以上事实，由租赁合同、付款凭证、对账单、解除房屋租赁合同通知书、律师函、快递单、民事判决书、办事指南、房屋租赁合同、水费证明、电费发票、证人证言、司法审价报告以及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。
　　本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋没有建设工程规划许可证及房地产权证，故双方签订的厂房租赁合同因涉案房屋缺乏合法建造手续而应属无效。
　　合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同既属无效，被告基于合同而取得的押金150,000元应予返还。对于原告已经取得的占有利益，原告应参照合同约定的租金标准支付被告房屋占有使用费以返还占有利益给被告。原告主张其在免租期内不应支付使用费，但合同无效，免租期的相应条款亦因此无效，原告应支付相应的占有使用费，原告的主张缺乏依据，本院不予支持。但是，从查明的情况来看，原告实际于2017年8月5日搬离，故原告的占有使用费应自2016年1月1日计算至2017年8月5日为止。同时，被告无法提供房屋的合法建造手续而导致原告无法办理营业执照，影响了原告对于房屋的正常使用，本院根据合同履行情况、双方过错程度酌情确定原告应按照合同约定的标准的50%支付上述期间的占有使用费。经计算，原告应付2016年1月1日起至2016年2月29日的占有使用费金额为125,000元[(125,000元/月×2个月)×50%];原告应付的2016年3月1日起至2017年8月5日的占有使用费金额为1,072,580.65元[(125,000元/月×17个月＋125,000元/月÷31日×5日)]×50%,对此原告已付2016年3月1日起至2017年9月30日止的使用费2,171,284.40元，故被告应返还原告多付的使用费1,098,703.75元。原告要求被告赔偿装修费250,000元，但经鉴定，原告形成附合的装饰装修的现值损失为80,298元。对于合同无效的过错问题，本院认为，被告作为出租人应提供具有合法建造手续的房屋供承租人正常经营使用，而原告作为承租人亦应具有合理的审慎义务，应核查涉案房屋确实具有合法建造手续后再予以承租，本院根据合同履行情况酌情确定被告应承担原告装修费损失80,298元的70%即56,208.60元，原告应自行承担80,298元的30%即24,089.40元。原告主张的鉴定金额之外的垃圾清运费、窝工费、人员工资等，被告不予认可，原告的证人与其具有利害关系，且原告未提供其他证据对此进行佐证，本院对此不予采纳。原告主张被告赔偿原告因迟延搬离原址而支付给案外人的某于其他房屋的占有使用费，本院认为，原告支付给案外人的占有使用费是基于另案判决书确定的原告对于其他房屋的实际占有，与被告缺乏关联性，本院对此主张不予支持。关于水电费的问题，本院认为，涉案房屋由原告及遍地公司实际使用，相应水电费应由原告及遍地公司支付给水电公司，现被告代为支付了2016年1月1日起至2017年7月31日水费36,667.10元、电费165,201.20元，但原告及遍地公司对此各自应分摊的比例却不明确。本院根据合同履行情况、原告及遍地公司各自面积的比例，酌情确定原告应承担2016年1月1日起至2017年7月31日水费43,113.50元、电费194,245.14元。原告在合同履行近两年后辩称被告未交付全部房屋，缺乏依据，本院不予支持。
　　依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条第二项的规定，判决如下：　　
　　一、原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司与被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司于2016年1月1日签订的《厂房租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司自2016年3月1日起至2017年9月30日的使用费1,098,703.75元；
　　三、被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司于本判决生效之日起十日内返还(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司押金150,000元；
　　四、被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司装修费56,208.60元；
　　五、原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司自2016年1月1日起至2016年2月29日的占有使用费125,000元；
　　六、原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司自2016年1月1日起至2017年7月31日水费36,667.10元、电费165,201.20元。
　　七、驳回原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费28,954元，减半收取计14,477元，反诉案件受理费4,454元，司法鉴定费7,500元，合计诉讼费26,431元，由原告(反诉被告)上海汇安汽车服务有限公司负担13,514元(已付)，被告(反诉原告)上海昂立包装彩印有限公司负担12,917元(已付4,881.25元，余款8,035.75元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：洪  飞

书记员：刘思钰