上海汇彩不动产经营管理有限公司与戴长水租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海汇彩不动产经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。
　　法定代表人：曹剑懿，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：章琦，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：张一宁，北京市隆安律师事务所上海分所律师。
　　被告(反诉原告)：戴长水，男，1976年1月7日出生，户籍地福建省莆田市。
　　委托诉讼代理人：耿震海，上海市广海律师事务所律师。
　　原告上海汇彩不动产经营管理有限公司与被告戴长水房屋租赁合同纠纷及反诉原告戴长水(以下均称被告)与反诉被告上海汇彩不动产经营管理有限公司(以下均称原告)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人章琦、张一宁，被告(反诉原告)的委托诉讼代理人耿震海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　上海汇彩不动产经营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的《与“128”商铺租赁户的协议》于2018年5月31日解除；2.判令被告搬离上海市鲁班路XXX号“古玩城”市场128号铺位，并将该铺位恢复原貌后交回原告；3.判令被告向原告支付2017年6月1日至2018年5月31日欠付的租金36,000元及相应的逾期付款违约金(2017年6月1日至2017年11月30日的违约金自2017年12月1日起算，2017年12月1日至2018年5月31日的违约金自2018年6月1日起算，均按照年利率24%的标准，计算至判决生效之日止)；4.判令被告向原告支付自2018年6月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每月9,000元的标准，从2018年6月1日起计算至被告实际搬离之日止)。审理中，原告撤回要求将铺位恢复原貌的诉讼请求。事实和理由：2015年10月28日，原、被告签订《与“128”商铺租赁户的协议》，约定被告承租位于上海市鲁班路XXX号“古玩城”市场128号铺位(以下简称系争商铺)，租赁期限为2015年12月至2016年5月底，月租金为2,800元。租赁期限期满后，双方未再签订书面合同，被告继续使用系争商铺，月租金自2016年6月1日起调整为3,000元。2017年12月15日，原告向被告送达《通知》，告知其租用系争商铺的最长期限仅限于2018年5月31日前，如被告在2018年5月31日前不能按期退铺，原告将按照市场统一租金即每月9,000元的标准收取被告实际使用系争商铺的费用并启动终止租赁关系的法律程序。被告于当日签收了该通知，但并未在2018年5月31日前退铺，仍占用系争商铺至今。同时，在合同的履行过程中，被告一直存在拖欠租金的违约行为。截止2018年5月31日，被告尚欠原告租金36,000元。原告因与被告交涉未果，故向法院提起诉讼，请求判如所请。
　　戴长水辩称，被告不认可原、被告之间签订的《与“128”商铺租赁户的协议》于2018年5月31日解除。租赁协议到期后双方未续签，目前处于不定期租赁状态。原告于2017年12月15日通知被告解除租赁协议的主张属于单方意思表示，被告签收该书面通知不代表双方就合同的解除达成合意，被告无意解除不定期租赁关系，且原告行使合同解除权没有给被告预留足够的合理时间，应属违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，对不定期租赁，只有承租人拥有随时解除权，出租人不享有随时解除权。被告认为双方的租赁合同应继续履行。由于双方是不定期租赁，且原、被告从未就房租的支付方式作出书面约定，也未就房租逾期支付约定过任何利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，所以被告可以在一年租赁期满后一次性支付一年的房租，被告不存在任何的违约行为，被告不需要支付逾期付款违约金。由于被告尚未找到合适的商铺，无法将系争商铺交付给原告，若原告需要被告尽快搬离，则应当支付被告足够的赔偿。因原告在其经营管理期间没有尽到管理义务，致使系争商铺处于“不适租”状态，依法应当减免相应租金。原告主张的房屋使用费，仅是原告的单方面主张，双方没有达成协议，故该诉请也应当驳回。原告作为经营实体，并具有上市公司背景，其在资金实力、法律资源等方面相较于被告的“个体经营”身份，处于明显的优势地位。原告在解除静安寺珠宝古玩城——大同古玩殿各家商铺租赁合同期间，分别给予不同的赔偿方案或赔付标准，人为造成处置不公，并在原告无法与被告就违约赔偿达成一致的情况下，妄图利用诉讼，摆脱其应当承担的民事责任。鉴于此，被告要求法院驳回原告的诉讼请求。
　　被告戴长水向本院提出反诉请求：1.确认2017年12月15日原告向被告送达的《通知》无效，要求继续履行原、被告之间签订的《与“128”商铺租赁户的协议》；2.请求免去自2017年6月1日起至2018年5月31月止的租金共计33,600元(每月2,800元)；3.若判令房屋租赁合同解除，则请求判令被告支付原告装修残值(具体金额以司法鉴定评估价值为准)、搬场损失20,000元；4.若判令房屋租赁合同解除，则要求原告赔偿解除合同的损失12,000元，并退还两个月房屋租赁押金5,600元。诉讼中，被告撤回租赁押金的反诉请求，并变更反诉请求为：1.要求确认2017年12月15日被告收到的原告解除合同《通知》无效，要求继续履行原、被告之间签订的《与“128”商铺租赁户的协议》；2.请求免去2017年6月1日至2018年5月31月间的租金共计36,000元(每月3,000元)；3.若判令房屋租赁合同解除，则请求判令被告支付原告装修残值60,000元、搬场损失20,000元；4.若判令合同解除，则要求原告赔偿解除合同的损失12,000元(即4个月的租金)。事实与理由：被告自2006年起承租静安寺珠宝古玩城的商铺，用于古玩杂项经营。2009年，静安寺珠宝古玩城原址因无法继续经营，要求原告搬迁至大同古玩殿(即上海市黄浦区鲁班路XXX号)。考虑到与上海九百股份有限公司(下简称九百公司)的良好经营合作关系，并且九百公司承诺为原告提供适宜经营场所作为补偿，故被告向原告承租上海市黄浦区鲁班路XXX号117号商铺(原告是九百公司通过上海奇乐经贸有限公司控股的关联企业)。2015年10月，因被告经营调整，原告提供系争商铺给被告承租使用，并约定月租金为2,800元。2015年11月至2016年1月，被告投入大量资金对系争商铺进行装修，并依照商铺实际尺寸，定制整套红木家具作为店铺陈设，仅定制家具的投入就过百万元。2016年，原、被告之间签订的《与“128”商铺租赁户的协议》到期后，双方未另行签订房屋租赁协议，一直处于事实租赁状态。2017年5月起，原告及其工作人员多次对外表示大同古玩殿将不再继续经营，房租将作为补偿给付各家商铺，并暂停空调、经营管理等服务，造成大同古玩殿无法继续正常经营，故被告自2017年6月起未及时支付房租。2017年5月至10月间，原告就是否继续经营、如何给付赔偿等问题一直未有明确说法，被告也因一直不能找到合适铺位无法搬迁。被告认为，被告作为承租方，一直积极遵守租赁协议，相反因为原告的原因致使被告无法继续经营，且造成被告巨额的经营损失，故被告提起反诉，请求判如所请。
　　上海汇彩不动产经营管理有限公司对戴长水的反诉辩称，不同意戴长水的诉讼请求。原、被告签订的《与“128”商铺租赁户的协议》已于2018年5月31日解除，被告主张继续履行合同无法律依据。被告在承租系争商铺期间欠付原告长达一年时间的租金，以致合同目的不能实现，被告已构成根本违约。原告曾多次以发函、电话联系、当面沟通的方式向被告催讨欠付的租金，但被告依旧未支付分文。依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，原告有权在此情形下解除与被告的租赁协议并收回系争商铺。且原告与系争商铺的产权人签订的委托经营管理协议也已于2018年5月31日到期不再续签，原告已不具备继续对外出租系争商铺的权利，故继续履行合同事实上也无可能。若被告愿意继续承租系争商铺，可以自行与系争商铺的产权人进行协商，不影响原、被告之间租赁协议的解除。原告要求被告承担每月9,000元的占用费符合法律规定。原告向被告送达的《通知》中明确写明系争商铺的最长期限仅限于2018年5月31日前，逾期退铺按每月9,000元收取占用费。被告收到该《通知》后在落款处签名，表明被告对通知内容的确认，双方已就系争商铺的退租和后续事宜达成协议，被告已对每月9,000元占用费标准认可。退一步讲，即使不能认定每月9,000元的占用费标准形成合意，被告逾期还房的违约行为也给原告造成了远远超过每月3,000元的损失。2018年5月31日前，原告与系争商铺的产权人孙某之间的租金为每月5,817.72元，另原告还承担产权人向税务机关支付的税款，总计支出成本为每月6,018.33元，且原告自2018年6月1日起仍然以2018年5月的收益金额为标准向孙某支付迟延还铺的商铺占用费。该金额远高于每月3,000元的金额，且尚未包括原告在经营过程中承担的物业管理费、经营管理费等支出。从填平原则及公平合理的原则出发，亦不能以原租赁价格作为占用费的依据，更何况被告仍在占用系争商铺，故被告要求免去2017年6月1日至2018年5月31月租金的反诉请求无法律依据。关于被告所诉之装修，由于被告在装修前并未向原告报告并征得原告同意，原告无法确认被告是否真的进行过装修，且即便被告未经原告同意自行装修了系争商铺，带来的损失也属于被告自行扩大的损失，应由被告自行承担。况且租赁协议系因被告违约解除，故该装修残值亦不应获得支持。至于租赁押金，被告根本没有支付过。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2015年10月28日，原、被告签订《与“128”商铺租赁户的协议》一份，约定：系争商铺“依据现时特定形势，双方协商，确定每月租金为2,800元”；租赁期限为2015年12月至2016年5月底；2016年6月起，被告若继续租赁系争商铺，则“另续租赁协议，但有一个原则当共同遵守，即每月租金不能低于现有租金2,800元，仍维持现有价格”；“现时租赁户(即被告)若转让，那租金的特殊优惠政策即告取消，不再延续至下一个租赁户”；系争商铺的租金优惠政策仅针对被告。
　　2016年6月1日起，系争商铺由被告继续租赁，租金调整为每月3,000元，但双方未重新签订书面租赁合同。
　　2017年12月15日，原告向被告送达《通知》，内容为：“由于128商铺从2018年5月31日起租赁权将归还至上家业主，故您租用128商铺的最长期限仅限于2018年5月31日前。在2018年5月31日前您可择时通知我方市场部进行退铺，接到您的正式退铺通知后我司暂定给予你两个月免租迁离期至2018年5月31日止。如果在2018年5月31日前不能按期退铺，我司则按市场统一租金每月9,000元收取您实际占用128铺位的费用，并启动终止租赁关系法律程序，以早日将铺位归还业主。此外，如果您确实需要谈商铺，我方将为您提供商家业主的联系方式，您可在2018年5月31日前自行和业主协商租赁事宜！望戴长水先生接到通知，尽早准备！并给予我方确切答复”。当日，被告在该《通知》签收人处签名。
　　2018年3月16日，原告以挂号信形式向被告邮寄送达《催租函》，原告在函中称：“截止到二〇一八年三月三十一日，你尚欠我司商铺租金叁万元整未支付。故特请你在收到本函之日起五日内付清全部所欠款项。否则，我司将通过法律途径，追究你的违约责任”。该份信函因“收件人外出”被退回。
　　又查明：2016年12月13日，被告向原告支付了系争商铺自2016年6月起至2016年11月止的租金18,000元。2017年8月16日，被告向原告支付了系争商铺自2016年12月起至2017年5月止的租金18,000元。2017年6月1日至2018年5月31日的租金36,000元，被告未支付。
　　再查明：上海市鲁班路XXX号128室房屋(即系争商铺)的产权人为案外人孙某，该商铺的建筑面积为72.15平方米，房屋类型为商场，房屋用途为商业。2013年4月18日，案外人孙某书面同意继续委托原告经营管理系争商铺，委托期限自2013年6月1日至2018年5月31日，其中2013年6月1日至2016年5月31日的业主收益金额以2013年5月的收益金额为基数上涨10%，2016年6月1日至2018年5月31日的业主收益金额以2013年5月的收益金额为基数上涨15%，维持两年不变。2018年5月5日，原告向案外人孙某转账17,543.16元，在《中国建设银行单位客户专用回单》上记载用途为“租金”。2018年6月27日，上海市黄浦区国家税务局向原告开具了《上海市增值税普通发票》，其中记载，系争商铺“出租2018.6.1-6.30”，金额为6,018.33元。2018年7月25日，原告向案外人孙某转账5,817.72元，在《中国建设银行单位客户专用回单》上记载用途为“占用费”。2018年7月19日，国家税务总局上海市黄浦区税务局向原告开具了《上海市增值税普通发票》，其中记载，系争商铺“出租2018.7.1-7.31”，金额为6,018.33元。2018年8月24日，原告向案外人孙某转账5,817.72元，在《中国建设银行单位客户专用回单》上记载用途为“占用费”。2018年8月22日，国家税务总局上海市黄浦区税务局向原告开具了《上海市增值税普通发票》，其中记载，系争商铺“出租2018.8.1-8.31”，金额为6,018.33元。
　　审理中，原告向本院递交《情况说明》，称：“我方除向业主支付商铺租金外，还承担了业主需缴纳的房产税及个人所得税，税额为200.61元，由我方代业主向税务部门缴纳。故我方转租系争商铺每月实际支出的总资金成本为5,817.72(月租金)+200.61(税金)=6,018.33元，发票即根据该金额开具。另外由于税务部门电脑系统里会自动生成一个速算扣除数，所以税收缴款书显示的计税金额为5,731.74元，比实际月租金5,817.72元略低。此外，上述金额仅系我司支付给上家业主的直接费用，在我司实际经营过程中，还需另外承担水、电(含中央空调)、物业服务及安保等费用，所以在我司的出租合同中会收取物业管理费和经营管理费”。
　　审理中，原、被告确认被告没有支付过租赁押金，现系争商铺由被告在使用。
　　审理中，原告为证明其给予被告租金优惠，提供了案外人张某某在2013年6月1日至2014年5月31日期间租赁系争商铺与原告签订的《市场铺位租赁经营合同》，该合同中约定租金为每月9,584元(包括物业管理费1,804元、经营管理费1,082元)。
　　审理中，被告为证明原告提供的系争商铺处于“不适租”状态，提供《古玩城经营管理方(汇彩不动产)仓促退出给商户带来的无法估量的损失》、《静安寺珠宝古玩城大同店》、《静安寺珠宝古玩城经营管理方突然终止经营造成动荡》等，其中记载：“因鲁班路XXX号(古玩城)经营方汇彩不动产有限公司在无接管方的情况下，于2018年3月26日突然宣布2018年5月30日之后退出古玩城的经营管理。由此给仍在正常经营、毫无退路的各户商家带来了巨大的、不可估量的各种损失！”
　　审理中，被告称：对于装修60,000元，被告没有正规图纸，也没有书面证据；对于搬场损失20,000元、解除合同的损失12,000元尚未发生，是被告估算的。
　　本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《与“128”商铺租赁户的协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，故为有效合同，当事人均应恪守。根据我国的法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。鉴于《与“128”商铺租赁户的协议》约定的租赁期限是至2016年5月底，之后双方未续签书面合同，原告对被告继续使用系争商铺予以认可并收取租金，故原《与“128”商铺租赁户的协议》继续有效，但租赁期限为不定期，2016年6月1日起的月租金为3,000元。对于不定期租赁，我国法律规定当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。鉴于原、被告之间是不定期租赁，原告在2017年12月15日向被告送达的《通知》中已明确告知双方的租赁期限最迟至2018年5月31日止，要求被告在2018年5月31日前退铺，因此应认定原告已通知被告解除租赁合同，并已给被告充足的合理期限，原告并未违约。被告反诉要求确认2017年12月15日《通知》无效，并要求继续履行《与“128”商铺租赁户的协议》，于法无据，本院对该反诉请求不予支持。至于合同解除日，因为原告给予被告的最后搬离期限为2018年5月31日，故本院认定该日为双方租赁合同的解除日。原告要求确认双方租赁合同关系于2018年5月31日解除的诉请于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告继续占有系争商铺的合法依据就不存在，所以被告应当将系争商铺返还给原告，并结清相关费用。鉴于被告自认占用系争商铺至今，故原告有权要求被告搬离系争商铺，并结清所欠的租金以及占用系争房屋期间的房屋使用费等。根据本院查明的事实，2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金36,000元被告没有支付，且该期间系争商铺是被告在实际使用，故被告应当给付该租金。被告反诉要求免去该期间的租金36,000元缺乏相关的证据，本院对该反诉请求不予支持。至于该租金逾期付款违约金，鉴于《与“128”商铺租赁户的协议》中对租金的支付时间没有约定，故本院对原告此诉请不予支持。对于2018年6月1日起的房屋使用费，鉴于《与“128”商铺租赁户的协议》中约定的月租金2,800元以及调整后的月租金3,000元，均是原告给予被告租赁期间的特殊优惠，原告实际支付给业主孙某的租金、使用费为每月5,817.72元，税务部门开具的《上海市增值税普通发票》中记载的2018年6月1日至2018年8月31日的每月租金金额为6,018.33元，该金额含税，另原告还存在相关的管理费用等，且被告在原告给予的合理期限届满后不搬离不存在合法依据，故本院综合上述各方面因素，根据公平原则，酌情判决2018年6月1日起的房屋使用费为每月6,500元。原告要求被告按照每月9,000元的标准支付房屋使用费因于法无据，本院不予支持。至于被告反诉要求原告赔偿装修残值60,000元、搬场损失20,000元以及解除合同的损失12,000元，因于法无据，本院对该反诉请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十八条、第二百二十六条、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
　　一、上海汇彩不动产经营管理有限公司与戴长水关于上海市鲁班路XXX号128室房屋的租赁合同于2018年5月31日解除；
　　二、戴长水应于本判决生效之日起十日内携其人员和物品搬离上海市鲁班路XXX号128室房屋，并将该房屋归还上海汇彩不动产经营管理有限公司；
　　三、戴长水应于本判决生效之日起十日内支付上海汇彩不动产经营管理有限公司自2017年6月1日至2018年5月31日止的租金36,000元；
　　四、戴长水应于本判决生效之日起十日内支付上海汇彩不动产经营管理有限公司自2018年6日1日起至实际搬离之日止的房屋使用费(按照每月6,500元的标准计算)；
　　五、驳回上海汇彩不动产经营管理有限公司的其他诉讼请求；
　　六、驳回戴长水的反诉请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费700元，由上海汇彩不动产经营管理有限公司负担20元，戴长水负担680元。
　　反诉案件受理费530元，由戴长水负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　

审判员：路真诚

书记员：王蓓蕾