上海汇通房地产有限公司与维构(上海)文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海汇通房地产有限公司，住所地上海市长宁区。
　　法定代表人：王建伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：杨根水，上海浦银律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。
　　被告：维构(上海)文化传媒有限公司，住所地上海市普陀区。
　　法定代表人：徐只华，执行董事。
　　委托诉讼代理人：韦娟，上海市海燕律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：马立国，上海市海燕律师事务所律师。
　　原告上海汇通房地产有限公司诉被告维构(上海)文化传媒有限公司房屋租赁合同纠纷一案，原告上海汇通房地产有限公司于2018年2月24日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，后因有不宜适用简易程序的事由，本案裁定转为普通程序，于2018年7月2日公开开庭进行了审理。原告上海汇通房地产有限公司的委托诉讼代理人吴烨到庭参加诉讼。被告维构(上海)文化传媒有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。后被告出现，本院于2018年8月15日再次开庭审理。原告上海汇通房地产有限公司的委托诉讼代理人吴烨、被告维构(上海)文化传媒有限公司的委托诉讼代理人韦娟、马立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海汇通房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方的租赁合同于2017年11月30日解除；2.判令被告向原告支付涉案房屋2017年4月至同年11月以及免租期3个月合计11个月的租金3,339,391.11元；3.判令被告向原告支付2017年11月的物业管理费49,491.30元；4.判令被告向原告支付违约金2,118,433.86元(6个月租金及物业费之和)；5.判令被告向原告支付涉案房屋使用期间的公用事业费16,455.45元；6.判令被告支付涉案房屋使用期间发生的维修费用10,552元；7.本案诉讼费由被告承担。
　　事实和理由：2016年8月15日，原、被告签订上海市房屋租赁合同，约定原告将本市长宁区长宁路XXX号701-707单元(以下简称涉案房屋)出租给被告作为办公之用。合同约定装修期3个月，租赁期5年。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告进行装修并入住使用。但被告在支付2个月租金后，即未支付后续租金。原告多次催收无果。2017年11月，原告发现涉案房屋已无人办公，且无法与被告取得联系，遂先后发函催讨及解除合同，并随后收回房屋。原告认为，被告的行为侵害了原告的合法权益，应承担相应的责任，故原告提起诉讼。
　　被告维构(上海)文化传媒有限公司辩称，同意解除合同，但合同解除时间应当是2017年11月27日原告发函之日，虽然被告不认可原告有单方解除权，但接受合同解除的事实；被告实际使用房屋至2017年9月30日，十一长假结束后，被告到公司发现涉案房屋被原告上锁，被告与原告沟通后支付了65,237元预付11月的租金后，原告仍不让被告继续使用房屋；同意支付6个月的租金，但应当从保证金和意向金中抵扣；被告没有单方解除合同，不同意支付免租期的租金；被告已经缴清物业费且已经预付11月的物业费；被告没有提出解除合同，没有违约，被告和原告沟通得其同意可在原告开具发票后再行支付剩余租金，被告在10月预付费用后，原告仍然拒绝被告使用涉案房屋，是原告违约；被告不欠付公共事业费；玻璃损坏与被告无关，也不同意支付。综上，不同意原告的诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
　　根据当事人的陈述和经审查认定的租赁合同、收据、费用催交函、解除合同函、电表抄表单、快递单、照片、房地产登记簿等证据，本院认定事实如下：
　　本市长宁区长宁路XXX号7层产权人为原告。
　　2016年8月15日，原告(甲方)与被告(乙方)就涉案房屋签订房屋租赁合同，约定甲方将涉案房屋出租给乙方作办公使用，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。补充条款约定：房屋的计租面积为1649.71平方米。对于主合同第五条保证金和其他费用的补充为：签署合同后，乙方应按合同约定向甲方支付租赁保证金，作为履行义务的担保，如乙方违反其在本合同项下的义务，造成甲方损失的或应向甲方支付违约金的，则甲方有权从该租赁保证金中相应扣减。甲方根据本合同约定于房屋租赁保证金内扣减相应费用后，乙方应当于甲方通知的期限内补足保证金金额。对主合同第九条解除合同条件的补充为：如乙方未能按照本合同规定在必须支付租金、管理费、补足房屋租赁保证金等其他费用的日期后的三十日内付清该租金、管理费、其他费用的，则甲方有权在事件发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部分，同时甲方有权没收房屋租赁保证金，且乙方应按剩余租期对应租金总额的50%或相当于六个月租金及物业管理费总和(两者取其高)向甲方支付违约金。对主合同第十条违约责任的补充为：若乙方未经甲方事先书面认可擅自提前解除合同的，则甲方有权没收乙方的房屋租赁保证金，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项和相当于剩余租期内租金总额的50%或相当于六个月租金及物业管理费总和(两者取其高)作为解约违约金，同时支付装修期和免租期内所减免的所有租金，并赔偿甲方因此遭受的一切损失。按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，如以挂号邮件的方式寄往一方在本合同附表三所列通讯地址或该方以挂号邮件方式通知对方更改的地址，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人。附表一：房屋交付日：2016年11月1日。装修期：自交付日至2017年1月31日。租金开始支付日：2017年2月1日。租赁期：2017年2月1日至2022年1月31日。合同期：2016年11月1日至2022年1月31日。乙方应按月向甲方支付租金。自2017年2月1日至2020年1月31日，涉案房屋的租金单价为每天每平方米6.05元，每月租金为303,581.01元；剩余期间的租赁单价为6.96元每天每平方米，每月租金349,243.61元。租金需按月汇入甲方帐户。附表二：管理费自合同期开始日起算，每月每平方米租赁面积为30元，每月管理费为49,491.30元。管理费按月汇入上海新世纪房产服务有限公司即物业公司帐户。涉案房屋内发生的公用事业费由乙方缴纳。房屋租赁保证金为三个月的租金及管理费之和1,059,216.93元。附表三：甲方和乙方的的注册地址以及通讯地址。附表六：租赁期间，甲方向乙方提供6个停车位，其中三个为平面车位，泊车费每月每个车位0元，另三个为机械车位，泊车位每个每月1,000元。停车管理费每月每个车位396元。合同主文与补充条款及附表若有不一致，以补充协议及附表的规定为准。
　　2016年6月20日，原告出具收据表示收到被告支付的意向金353,072.31元。
　　2016年9月6日，原告出具收据确认收到原告支付的租赁保证金706,144.62元。
　　原告确认上述两笔款项合计1,059,216.93元，为被告向其缴纳的租赁保证金。
　　2016年9月6日，原告出具收据确认收到被告支付的预付租金3,033,581.01元。原告确认该笔预收租金系支付起租日的首笔租金即2017年2月的租金。
　　2017年3月16日，原告出具收据确认收到被告支付的涉案房屋2017年3月的租金303,581.01元。
　　被告提供2017年1月至9月间的增值税专用发票，证明其已经支付了截止2017年10月的物业费，但原告一直未开具租金发票，被告未恶意拖欠租金；同时，被告还提供了一份2017年10月11日的银行回单，证明被告在该日向原告(实际系向物业公司)支付了65,237.25元费用，是应原告要求预付的11月的物业费、车位管理费(合计51,867.30元)、空调外机租摆费500元以及9月份的电费(8,149.95元)、9月份的停车费(2,900元)被告还陈述每次付款原告要求其支付多少，其就支付多少，被告不知道付款的明细。原告认为被告支付的65,237.25元，系支付2017年8月的维修费、电费、2017年9月租摆费、2017年10月的停车费、车位管理费以及物业管理费，并提供3张发票为证。被告对两份发票的真实性无异议，但认为即使三张发票的金额加起来为65,237.25元，也不能证明该笔款项是支付2017年10月的物业费，因为根据双方的交易往来，一直是被告先付款，原告才开具发票，故2017年10月的物业管理费被告在9月22日就支付了。
　　后因被告迟迟未付租金，原告多次催促无果。2017年11月，原告致函被告称被告欠付4-11月的租金，原告已经通过电话及邮件通知被告提交租户开票信息及补交租金，但均无回复。
　　2017年11月初，原告发现涉案房屋已无人员办公，且与被告无法取得联系，遂于11月8日，通过书面信函方式催促被告缴纳自2017年4月至11月的租金，并将信函分别寄送被告在合同中预留的注册地址及通讯地址。
　　2017年11月27日，原告向被告发送解除合同告知函，称原告于2017年10月上门催收，发现被告已擅自撤离租赁房屋，故原告致函解除并承担合同约定的违约责任，并将信函分别寄送被告在合同中预留的注册地址及通讯地址。
　　另据原告陈述，涉案房屋有独立的电表，原告每月抄表后送交租户确认，然后按照每度1.35元计算应付金额。涉案房屋2017年9月和10月的抄表数分别为6037以及2170，应付电费为8,149.95元和2,929.50元，合计11,079.45元。
　　原告称2017年11月27日，原告在日常巡查时发现，涉案房屋706单元内的玻璃爆裂，原告随后进行了更换维修，花费10,552元。
　　2018年3月及5月，原告将涉案房屋中的707单元及701－706单元分别出租给案外人。
　　本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方的真实意思表示，合同内容符合相关法律规定，应认定合法有效，双方均应恪守履行。原告作为出租方，依约将涉案房屋交付给被告使用，被告在前期也能按约支付租金。但自2017年4月后，被告迟迟未支付租金，直至2017年11月原告发现涉案房屋已经空关，遂在催促无果后于2017年11月27日发函解除。根据合同约定，信函寄出三个工作日后视为签收，故本院确认涉案房屋的租赁合同于2017年11月30日解除。被告认为合同解除之日应以原告发函解除之日，没有法律和合同依据，本院不予采纳。被告辩称经与原告协商后，原告同意待发票开具后再行支付租金，被告迟延支付租金没有违约，且原告将涉案房屋上锁不许被告经营，是原告违约，因被告对其辩称未提供证据证明，原告也不认可，且承租方的主要义务是支付租金，故本院对于被告的此项抗辩不予采纳。被告认为原告的解约函上写明已经发现被告10月撤场，原告还将解约函寄送至涉案房屋以外的地址，对此，本院认为原告陈述10月撤场是笔误，应是11月，即使原告发现被告10月撤场，也会有与被告核实情况确定是否发函解除，故原告在随后的11月发函解除，也属合理；同时合同明确规定，双方有约定的联系地址应寄送联系地址，故被告所述没有依据，本院不予采信。
　　合同解除后，被告应当将欠付的租金及管理费、电费、停车费等支付给原告。同时根据合同约定，原告还有权要求被告补交三个月免租期内的租金以及支付相当于六个月租金及物业费的解约违约金。现原告提出上述主张，本院予以照准。被告辩称不欠付公共事业费，但并未提供已经缴纳公共事业费的依据，故本院不予采信。被告辩称租赁保证金可以优先冲抵应付费用，原告主张的违约责任过高，应调整为5万元，对此，本院认为尽管合同约定在被告违约的情况下，原告有权没收保证金并要求被告承担相当于六个月租金及物业费的违约金，并支付免租期内的租金，即有权要求被告承担12个月租金及物业费及补付3月租金的违约责任，该违约金相较于被告违约给原告带来的损失而言，明显过高，本院结合本案的履行情况、原告另行出租的时间节点等综合考虑，酌情由被告承担6个月租金及物业费以及3个月租金的违约金。
　　至于被告要求原告退回10月11日预付的费用65,237.25元用以抵扣租金。本院认为，原告所述该笔款项系用于支付2017年10月、9月以及8月欠付的费用较被告所述更有可信度。首先，原告三张发票的金额恰好是65,237.25元，即使100元维修费的发票是复印件，扣除之后的数额与被告所主张的支付明细之总和，更接近10月11日的支付金额；其次，按照被告的辩称其每次付款均是原告要求其支付多少，其就支付多少，被告不知道付款的明细，不符合常理；其三，被告辩称原告在10月初就将涉案房屋上锁，不允许被告进入，如真如此，按照常理，原告应当要求被告支付租金而不是要求支付物业费等杂费才更合理；其四，先开发票还是先付款，双方各执一词，均有可能，因被告没有证据证明原告对涉案房屋上锁，并拒绝被告使用，故本院仅能推断系被告要提前搬离，一个要提前搬离的公司同意预付未使用房屋的物业费用，不合常理。综上，本院采信原告的陈述。
　　至于原告要求被告支付维修费用，因涉案房屋玻璃爆裂时被告已经离开，原告没有证据证明玻璃的爆裂系被告故意为之，原告有义务保证涉案房屋的正常使用，故对于原告的此项诉请本院不予准许。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
　　一、原告上海汇通房地产有限公司与被告维构(上海)文化传媒有限公司之间的租赁合同于2017年11月30日解除；
　　二、被告维构(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇通房地产有限公司欠付的租金3,339,391.11元；
　　三、被告维构(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇通房地产有限公司欠付的物业费49,491.30元；
　　四、被告维构(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇通房地产有限公司违约金2,118,433.86元；
　　五、被告维构(上海)文化传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海汇通房地产有限公司社会公共费用16,455.45元；
　　(上述2-5项的费用从租赁保证金1,059,216.93元中先行抵扣)
　　六、驳回原告上海汇通房地产有限公司的其余诉讼请求。
　　如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费50,540.20元，由原告上海汇通房地产有限公司负担96.36元，由被告维构(上海)文化传媒有限公司负担50,443.84元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　
　　

审判员：杨耀丰

书记员：胡桂霞