上海汉锦建筑劳务有限公司、上海罗南经济发展公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告、反诉被告)：上海汉锦建筑劳务有限公司，住所地上海市崇明区。
　　法定代表人：叶祯梅，执行董事。
　　委托诉讼代理人：汪鹏，上海聚禄律师事务所律师。
　　上诉人(原审被告、反诉原告)：上海罗南经济发展公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：葛国强，总经理。
　　委托诉讼代理人：陈昆柏，上海市沪一律师事务所律师。
　　上诉人上海汉锦建筑劳务有限公司(以下简称“汉锦公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2018)沪0113民初16407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
　　汉锦公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判其无需赔偿上海罗南经济发展公司(以下简称“罗南公司”)租金损失。事实与理由：双方合同对于免租有明确约定，一审法院脱离合同约定，错误适用公平原则加重了汉锦公司的责任。
　　罗南公司辩称：一审判决合情合理，应当维持。
　　汉锦公司向一审法院起诉请求：要求罗南公司返还押金人民币2万元(以下币种均为人民币)，并按照中国人民银行同期贷款利率计算，支付该款从2018年6月25日起至实际清偿之日止的利息。
　　罗南公司反诉请求：汉锦公司赔偿2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金损失91,800元，支付擅自解约的违约金2万元。
　　一审法院认定事实：罗南公司租赁上海罗南房地产有限公司位于宝山区沪太路XXX-XXX号等东太路商业广场的房屋，作为招商引资办公楼使用。
　　2017年，罗南公司(甲方)与汉锦公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将宝山区沪太路XXX号(东太路商业广场)建筑面积约170平方米的房屋出租给乙方使用；租期暂定共5年，自2017年5月1日起至2022年4月30日；考虑到乙方进驻后办公室装修等费用支出，第一年可免去租费，第二年起租金按1.5元/平方米/天计(包括物业管理费)，以后每年递增5%，租金每半年一付，提前一个月支付，先付后用，合同成立之日乙方向甲方支付保证金2万元，如乙方逾期未付租金，则甲方有权解除本合同，乙方支付的押金作为违约金处理；甲方根据宝山区以及罗店镇现行财政扶持政策，对乙方经营后上缴国家税收所产生的镇级财力可冲抵其使用房屋租费，如冲抵后还有结余，甲方则按镇财力60%予以乙方奖励扶持(镇级财力：增值税21.6%，企业所得税13.3%，个人所得税14.6%)，如遇国家或地方财政政策变动时，则该条款作相应变动；为保证进驻企业的质量，乙方当年必须产生税收，且达到50万元以上，第二年起确保上缴税收100万元起，如达不到，甲方可解除合同；租赁期满甲方有权收回全部出租房屋，建筑物及装饰、装修、改建等到期归甲方所有，甲方不对乙方作任何补偿；合同成立起7日内，甲方需将房屋交付给乙方使用，乙方在租赁期间产生的各项水费、电费及电话费等均由乙方按实支付。2017年2月8日，汉锦公司支付罗南公司押金2万元。当月18日，罗南公司将系争房屋交付给汉锦公司。
　　一审审理中，汉锦公司表示，汉锦公司于租赁系争房屋期间在当地缴纳的税收很少，可忽略不计。汉锦公司为证明罗南公司要求汉锦公司搬离系争房屋，提供了与罗南公司工作人员的通话录音。罗南公司表示，对该录音的真实性不予认可。
　　一审认为，汉锦公司与罗南公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同约定，第一年可免去租费，第二年起租金按1.5元/平方米/天计(包括物业管理费)，以后每年递增5%；甲方根据宝山区以及罗店镇现行财政扶持政策，对乙方经营后上缴国家税收所产生的镇级财力可冲抵其使用房屋租费，如冲抵后还有结余，甲方则按镇财力60%予以乙方奖励扶持；为保证进驻企业的质量，乙方当年必须产生税收，且达到50万元以上，第二年起确保上缴税收100万元起，如达不到，甲方可解除合同。根据上述内容可以认定，罗南公司免除汉锦公司第一年租金与汉锦公司当年必须产生税收50万元以上是相互关联的。汉锦公司既不产生税收又要享受免除租金的权利，不符合合同约定，有违罗南公司订立该合同的目的，且有失公平。罗南公司要求汉锦公司赔偿2017年5月1日至2018年4月30日期间的租金损失，可予准许。鉴于合同中未对上述期间的租金进行过约定，按照合同中“第二年起租金按1.5元/平方米/天计(包括物业管理费)，以后每年递增5%”的约定，参照第二年租金降低5%酌情计算第一年的租金为88,000元。合同约定，如乙方逾期未付租金，则甲方有权解除本合同，乙方支付的押金作为违约金处理。合同约定汉锦公司第一年免租，故不存在逾期支付租金的情形，罗南公司要求汉锦公司支付2万元违约金，不符合约定，不予准许。汉锦公司要求退还押金2万元，可以准许。合同未约定罗南公司何时退还汉锦公司押金，且罗南公司与汉锦公司在退房后尚存争议，罗南公司在争议期间扣留押金亦有合理性，汉锦公司要求罗南公司支付押金利息，不予准许。
　　一审判决：一、罗南公司于判决生效之日起十日内，返还汉锦公司押金2万元；二、汉锦公司于判决生效之日起十日内，赔偿罗南公司租金损失88,000元；三、驳回汉锦公司的其他诉讼请求；四、驳回罗南公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉一审案件受理费减半收取为150元，反诉案件受理1,268元，由汉锦公司负担1,000元，罗南公司负担418元。
　　二审中，双方均未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
　　本院认为：在商事行为中，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。从汉锦公司与罗南公司签订的《房屋租赁合同》中可以看出，罗南公司根据宝山区以及罗店镇现行财政扶持政策，对汉锦公司经营后上缴国家税收所产生的镇级财力以冲抵房屋租费，为保证进驻企业的质量，汉锦公司当年必须产生税收，且达到50万元以上，第二年起确保上缴税收100万元起，如达不到，罗南公司可解除合同。根据上述内容可知罗南公司收益是与汉锦公司当年必须产生税收50万元以上相互关联。汉锦公司第一年的经营未能产生税收，汉锦公司如果再享受免除租金的待遇，将势必造成罗南公司的损失，有失公平。一审法院参照合同酌情计算罗南公司第一年的租金损失为88,000元。并无不当。
　　综上所述，汉锦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费2,000元，由上诉人上海汉锦建筑劳务有限公司负担。
　　本判决为终审判决。

审判员：王疆中

书记员：顾文怡