上海江南砂轮有限公司与上海品娇实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海江南砂轮有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：严秋菊，执行董事。
　　委托诉讼代理人：钱晓顺，男。
　　委托诉讼代理人：严德宝，男。
　　被告(反诉原告)：上海品娇实业有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：申龙平，董事长。
　　委托诉讼代理人：樊云，上海市淮海律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司(以下简称江南公司)与被告(反诉原告)上海品娇实业有限公司(以下简称品娇公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)江南公司的委托诉讼代理人钱晓顺、严德宝，被告(反诉原告)品娇公司的法定代表人申龙平及其委托诉讼代理人樊云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　江南公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告搬离上海市浦东新区航头镇西首闸航公路XXX号内11号乙房屋(面积1518平方米、以下简称11号乙房屋)和9号乙(面积561平方米)房屋，并将房屋交还原告；3、被告支付原告自2017年8月1日起至2018年1月31日止的欠付租金180,650元；4、被告支付原告房屋租金同等金额的违约金180,650元。事实和理由：原、被告于2013年5月18日签订房屋租赁合同，约定了9号乙房屋的租赁事项。7月15日又签订租赁合同，约定了11号乙房屋的租赁事项。自2017年8月1日起的租金被告未支付，但被告仍在涉案租赁房屋内正常生产经营。被告的行为已构成违约，故提起诉讼。审理中，原告表示不要求解除合同，变更诉讼请求为：1、被告支付原告11号乙房屋自2017年8月1日起至2018年7月31日止的租金305,000元，并按每天2,732.40元支付自2018年8月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用费；2、被告支付原告9号乙房屋自2017年10月1日起至2018年9月30日止的房屋租金112,600元，并按每天1,009.80元支付自2018年10月1日起至腾退房屋之日止的房屋使用费；3、被告支付原告与拖欠租金同等金额的违约金；4、被告将租赁房屋恢复原状；5、被告将租赁房屋归还原告。
　　品娇公司辩称，同意解除合同，但不同意原告的其他诉请。原告没有说明涉案房屋的性质，原告出租给被告的房屋不能用于被告的承租用途即生产加工玻璃，涉案租赁合同的承租用途不能实现，过错在于原告，被告不同意支付租金及其他费用。合同约定的违约金过高，应予以调整。被告搬离租赁房屋涉及搬迁费用、停产停业损失等。故反诉请求：1、解除双方间的两份房屋租赁合同；2、反诉被告支付反诉原告经济损失461.67万元(包括固定设备损失、员工遣散费、设备搬迁等各项费用)。
　　针对反诉，江南公司辩称，被告自2009年起租赁原告的房屋开展经营活动，其应当知晓开展经营需要按照法律规定办理经营手续。2013年被告续租，原告按房屋现状出租给被告。被告的工商注册不在涉案房屋处，被告在不具备开业资格的情况下违反环评要求进行生产经营，其违法经营造成的相关损失应由其自行承担。被告在涉案房屋内的生产经营一直在持续，直至合同期届满，故不同意赔偿损失。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明事实如下：2008年10月起，被告关联企业上海玉娇玻璃有限公司(以下简称玉娇公司)承租原告涉案房屋相邻的9号甲房屋开展玻璃生产加工经营。2013年5月18日，原告与玉娇公司就9号甲房屋续签了租赁合同，租赁期限自2013年10月25日起至2018年10月24日止。2010年5月，原告与品娇公司签订房屋租赁合同，约定原告将9号乙房屋(建筑面积561平方米)出租给品娇公司，租赁期限自2010年5月15日起至2013年9月30日止。
　　2013年5月18日，原告(出租方、甲方)与品娇公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》，约定品娇公司续租江南公司出租的9号乙房屋用于玻璃生产加工使用，租赁期限自2013年10月1日起至2018年9月30日止。租金先付后用，第一年为102,400元，……第五年为112,600元。租金每年分四次支付，即每年10月1日、1月1日是、4月1日、7月1日前支付。
　　2013年7月15日，原告(出租方、甲方)与品娇公司(承租方、乙方)另签订《房屋租赁合同》，约定品娇公司承租江南公司出租的11号乙房屋(建筑面积1518平方米)用于玻璃生产加工使用，租赁期限自2013年8月1日起至2018年7月31日止。每年租金305,000元，先付后用。租金每年分四次支付，即每年8月1日、11月1日、2月1日、5月1日前支付。9号乙及11号乙房屋的租赁合同中均约定了：如乙方不能按时支付房屋租金，甲方将收回乙方租赁的所有房屋并处同等金额作为违约金，同时甲乙双方所签订的房屋租赁合同自行终止。合同签订后，品娇公司、玉娇公司在租赁物处共同经营。
　　2016年7月29日，上海市浦东新区城市管理行政执法局(以下简称城管局)向玉娇公司出具了行政处罚决定书，认定玉娇公司自2009年8月起未依法报批建设项目环境影响评价文件，建设项目需要配套建设的环保设施未经验收就投入玻璃制品生产，责令停止玻璃制品加工生产，罚款65,000元。履行期限为2016年8月20日。2016年12月5日，城管局对玉娇公司查封扣押部分设施。2017年7月1日，上海市浦东新区航头镇人民政府(以下简称航头镇政府)向江南公司、玉娇公司分别出具配合整改告知书，告知厂房内承租企业存在环保违法违规建设项目，要求于2017年8月10日前配合完成承租企业停产关闭。若未按时间关闭，将启动环保综合执法，若产生经济纠纷，后果自行承担。同日，航头镇政府向玉娇公司发出停产告知书，要求于2017年8月10日前自行停产关闭。
　　2017年4月，原告向被告发送房屋租金调价告知书，称双方的租赁合同于2018年7月31日到期，到期后将对租金价格作调整，调整后的房租价格为每平方米每天不少于1.80元，年租金不少于99.73万元，如继续租赁，要求于2017年12月31日前告知并签订续租合同。另称9号乙房屋的合同于2018年9月30日到期，到期后续租的租金每平方米每天不少于1.80元，年租金不少于36.86万元。若被告考虑续租，在2018年2月28日前告知并续签合同。被告代理人申龙平签收了该告知书。2017年7月-8月，原告向被告及玉娇公司催付2017年7月25日前及8月1日前的应付租金。2017年9月16日，原告向被告以及玉娇公司发送了房屋不再续租通知书，称被告及玉娇公司分别租赁原告的涉案房屋及9号甲房屋至2018年10月24日、9月30日、7月31日到期，到期后不再续租，要求做好搬迁准备工作，(租赁合同)到期时搬离。
　　被告已支付原告9号乙房屋的租金至2017年9月30日，支付原告11号乙房屋的租金至2017年7月31日。2017年11月15日，原、被告至本院，被告表示对解除合同没有异议，当天提出反诉主张。2018年7月，原告向被告发送通知，称关于11号乙的房屋租赁合同将于2018年7月31日到期，要求到期搬离。2018年8月30日，原告再次向被告发送通知，称关于9号乙的房屋租赁合同将于2018年9月30日到期，要求到期搬离。
　　2017年8月、10月，被告及玉娇公司共同向江南公司发函，称自2008年建立租赁关系后，江南公司未告知有关租赁房屋的环境评估和环保验收等情况，现被告受环保问题困扰，涉案房屋处不能办理环境评价和验收，2016年8月至今因环保问题停止了玉砂系列和烤漆产品的加工，损失巨大。要求江南公司与航头镇政府周旋，保护被告的权益，否则应赔偿被告的损失。
　　另查明，2017年11月，航头镇政府针对被告就环保问题(闸航路XXX号内土地能否用于生产加工、能否办理环评手续，是否属于104板块土地)的信访回复，回复称：由于2009年土地利用总体规划调整，该区域划入198地块，即不属于104工业地块。198地块原则上不再对生产型企业进行环评办理，企业由于受限于地块限制，无法办理相关环评手续，同时无法作为生产加工厂房使用。航头镇政府在答复意见中称玉娇公司属办理环评审批类行业。经核实信访企业无环保手续，应依法取缔。造成的损失建议与房东进行协商，协商不成可通过法律途径解决。
　　再查明，沪房地南汇字(1999)第000146号房地产权证记载，位于航头镇汇达村十一组(航头镇西首)房地产权利人为江南公司，土地用途为制造工业，房屋建筑面积5493.17平方米。附记房屋状况：14幢全幢建筑面积367.47平方米。2001年8月，航头镇政府曾出具“关于上海江南砂轮有限公司修建生产车间的请示”，内容涉及江南公司在公司范围内拆除二个旧车间和一幢附属用房，建造占地面积为1500元平方米生产车间。江南公司向本院陈述，涉案租赁标的中9号乙即房地产权证记载的14幢房屋，江南公司于2001年进行过修建，修建后面积大于产证面积。11号乙房屋依据前述请示报告建造。
　　审理中，品娇公司于2018年1月向本院提出申请，要求对涉案租赁物的装修损失、停产停业损失以及搬迁费进行鉴定及评估。经本院委托，上海四海建设工程造价咨询监理有限公司(以下简称鉴定机构)向本院出具了“关于上海市浦东新区航头镇闸航路XXX号9号乙、11号乙的装修费用评估司法鉴定意见书”，载明受理日期为2018年2月12日。鉴定日期为2018年3月22日。鉴定意见1、9号乙厂房装修工程造价326,284元。其中装饰部分造价279,457元，安装部分造价46,827元。11号乙厂房装修工程造价1,402,683元。其中装饰部分造价842,930元，安装部分造价559,753元。鉴定分析说明，鉴定机构已通知原告参加现场勘查，但原告拒收快递，也未至现场查勘。关于装修折旧问题，建议按照剩余租赁期限/整个合同租赁期限×100%计算，以接受法院委托日期作为评估时点，根据原、被告间的合同租赁期限，9号乙厂房装修折旧率为12.6%，11号乙厂房装修折旧率为9.3%。被告提出合同无效，应按照现场实物的新旧程度折旧。若根据被告意见，通过现场查勘，综合考虑现场装修实物的新旧程度为70%，如何取舍，由法院裁定。2018年10月25日，鉴定机构根据当事人的异议内容，对司法鉴定意见书中的鉴定意见作相应调整，调整后9号乙厂房装修工程造价355,497元。其中装饰部分造价312,322元，安装部分造价43,175元。11号乙厂房装修工程造价1,054,618元。其中装饰部分造价842,930元，安装部分造价211,688元。经庭审质证，原告认为鉴定机构没有对被告提供的鉴定资料的真实性、合法性进行审查，被告提供的材料中存在造假；鉴定人员没有依法独立、客观、公正进行鉴定，使用的标准和方法不当；9号乙和11号乙的项目中存在多处与现场不符，9号乙的地坪是被告方在前份合同时自行施工的；司法鉴定意见书是无效的，不应采纳。被告认为应当按照房屋的性质及使用年限确定损失。鉴定机构向本院陈述，鉴定前已通知原、被告到场，但原告未到场，工程量根据被告确认的现场实测记录确定，套用定额计算。
　　上海达智资产评估有限公司向本院出具了司法鉴定报告。报告以2018年7月31日为评估基准日，经评估，涉案标的物的停产停业及搬迁费在基准日的价值为1,856,872.31元。包括1、设备搬迁损失1,037,300元；2、经营订单损失308,521.68元；3、固定开支等损失511,050.63元(2016年8月-2018年7月期间)。经庭审质证，原告认为，上述费用均与原告无关，租赁合同到期后被告应自行承担前述费用；被告所列的租赁物内设备与现状不符；纠纷发生期间被告一直正常使用租赁物，订单与固定开支的损失不存在，若存在订单损失与被告有无经营证照有关，被告在涉案场地已持续经营了十年，从未因房屋影响其生产而提出退房要求，被告不存在经营损失。被告认为本次鉴定没有将被告的预期利润和广告费用计算进去，被告自2016年起就有一部分生产线不能运行，被责令停产，损失的合同、订单、外加工均未计算在内。鉴定人员到庭称，鉴定时原告经通知未到场，报告涉及的相关设施均是现场看到的，由于环保的原因，被告的有些设备和管道已经拆除，故评估时已扣除。部分合同不是以被告名义签订，已排除。固定开支是根据被告的账面、按比例折算。被告有两个公司(另案玉娇公司)，人员存在混同，现金部分均计算入另案。鉴定人员称于2018年6月底至租赁物现场，现场处于生产状态。
　　关于涉案房屋的使用情况，原告向本院提供了涉案房屋处2015年间、2017年1月至2018年9月期间的电费凭证(含水费)；2018年2月-10月期间对租赁物拍摄的照片。证明涉案房屋处每月用电费用没有明显变化，照片反映经营状态，证明被告一直在持续生产。被告向本院说明其在2014年至2016年间的每月用电数接近2万元(含品娇公司)，最高2.30万元，自2016年7月政府下达环保通知后，生产跌入低谷，2017-2018年度每月用电约万元左右，原因系员工住房增加空调，外购玻璃清洗烘干、设备保养维修用电增加所致。
　　2018年10月27日，原、被告处理涉案房屋的交还事宜。原、被告在《房屋到期归还清单》上出租方、承租方处盖章。该清单上有打印文字“2018年10月27日承租方将厂房交付给出租方如下：1、11号乙占地面积1518平方米。2、9号乙，建筑暂定面积561平方米”本清单一式两份，出租方和承租方各执一份。前述清单“”内有涂抹痕迹。印章下方空白处有手写字样“上海品娇实业有限公司需支付上海江南砂轮有限公司下列租金、电费、违约金和费用，具体如下：1、支付11号乙2017年8月1日至2018年7月31日房屋租金305,000元。2、支付9号乙自2017年10月25日至2018年10月24日租金112,600元。3、支付11号乙租房合同到期至腾退房屋之前每天占用费2,732.40元。4、支付9号乙租房合同到期至腾退房屋之前每天占用费1,009.80元。5支付拖欠房屋租金同等金额违约金737,705元。6、支付2018年9月电费197,05.59元。……11、需要支付10天时间的恢复清理时间。以上各项请上海品娇实业有限公司尽快(15天内)支付给上海江南砂轮有限公司。”江南公司委托代理人严德宝在该手写文字尾部签名。经庭审质证，被告对前述清单上手写文字均不予确认，被告称其在10月27日已全部搬离，通知原告交接，将盖好被告印章的清单交给原告，但原告不同意盖章，要求涂改被告的打印文字并要求在交接清单上添加文字，被告未同意，故被告没有拿交接清单。原告确认涉案房屋在2018年10月27日完成交还，交还时被告拆除了一部分设施，包括灯具，房屋的墙面、地面遭到了破坏。
　　本院认为，原、被告就9号乙房屋签订的租赁合同系续租合同，被告关联企业玉娇公司早在2008起就在涉案房屋处承租原告的出租房屋，故被告对涉案9号乙以及11号乙房屋的属性以及租赁物是否能满足其承租目的在签订合同时均已明知。关于9号乙房屋的租赁合同记载的租赁物建筑面积为561平方米，原告提供的租赁物权属凭证上房屋状况涉及该房屋即14号全幢的面积为367.47平方米，原告自称对14号全幢进行过修建，修建后房屋面积大于产证记载的面积，然原告提供的关于修建车间的请示文件并非9号乙房屋的建设工程规划许可证明，故对超过产证面积而修建的房屋，因未取得建设工程规划许可证，超过面积部分的合同为无效。11号乙房屋同样不具备建设工程规划许可证，双方就该租赁物签订的房屋租赁合同亦属无效合同。前述两份合同约定的承租用途为玻璃制品生产加工，在签订涉案租赁合同以后，被告与其关联企业玉娇公司在涉案租赁物以及相邻的9号甲房屋处共同开展经营，因被告与玉娇公司的经营未取得环保许可，在2016-2017年间遭行政执法部门的部分查封、罚款等行政处罚。2017年7月，政府部门限期被告及玉娇公司停产关闭，此后答复被告及玉娇公司系受限于地块限制，涉案房屋处无法办理环评手续。鉴于被告的承租目的客观上无法实现，被告于2017年11月15日来院表示同意解除合同并同时反诉提出解除合同之诉请，本院认定涉案合同的有效部分于2017年11月15日解除。原告主张的9号乙房屋的租金(含房屋使用费)均系其起诉后发生的欠付费用，11号乙房屋的租赁合同无效，故原告主张被告支付与拖欠租金同等金额的违约金，本院不予支持。在本案纠纷发生期间，虽然政府向被告方已出具了限期停产关闭的告知书，然现有证据表明，被告及其关联企业玉娇公司在本案审理期间，并未实际停产关闭，两企业的每月用电数额及原告每月对租赁物现场拍摄的图像表明其在诉讼期间仍处于经营状态，被告占有使用涉案房屋期间的租金和房屋使用费，被告仍应支付。考虑到房屋的适用性，本院参照合同约定的租金标准按80%计付9号乙房屋自2017年10月1日起、11号乙房屋自2017年8月1日起的租金和房屋使用费。原告发送给被告的续租通知单上的租金价格，系原告单方的意思表示，并不表明被告同意于租赁合同到期后按此价格计付房屋使用费，也不能证明该价格为涉案房屋在合同到期以后的市场租金价格，原告要求参照续租通知单上的租金价格计算合同到期以后的房屋使用费，本院不予采纳。双方确认涉案房屋已于2018年10月27日交还，原告主张被告恢复原状、交还房屋的诉请，本院不予支持。对房屋使用费，本院计算至2018年10月27日。关于《房屋到期归还清单》上由原告代理人手写的应付费用等内容，手写内容在被告盖章的下方，不能证明该内容已经被告确认。被告对该份清单形成过程的描述更接近涉案原、被告之间的纠纷现状，原告认为被告已确认并同意支付清单记载的欠付费用，本院不予采纳。
　　关于被告的反诉请求，由于涉案两份合同解除、无效并非原告的单方过错所致，并且被告在合同履行的较长时间内以及涉案纠纷审理期间在涉案房屋处一直处于经营状态，因涉案纠纷的处理，被告实际搬离租赁物的日期已届满原租赁期限。对于被告主张的装修损失，本院以鉴定意见作为参考，综合考虑纠纷的发生时间、原因以及涉案合同的效力、履行状况等因素，确定反诉被告赔偿反诉原告9号乙房屋的装修损失4万元、11号乙房屋的装修损失26万元。评估报告涉及的设备搬迁损失及经营订单损失、固定开支损失，并非因涉案纠纷所造成被告的必然损失或与纠纷存在因果关系，本院均不予支持。
　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司与被告(反诉原告)上海品娇实业有限公司就上海市浦东新区航头镇闸航公路XXX号9号乙房屋于2013年5月18日签订的《房屋租赁合同》部分无效，有效部分于2017年11月15日解除；
　　二、原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司与被告(反诉原告)上海品娇实业有限公司就上海市浦东新区航头镇闸航公路XXX号11号乙房屋于2013年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效；
　　三、被告(反诉原告)上海品娇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司就上海市浦东新区航头镇闸航公路XXX号9号乙房屋自2017年10月1日起至2018年10月27日止的租金及房屋使用费，按每年90,080元为计算标准；
　　四、被告(反诉原告)上海品娇实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海江南砂轮有限公司就上海市浦东新区航头镇闸航公路XXX号11号乙房屋自2017年8月1日起至2018年10月27日止的房屋使用费，按每年244,000元为计算标准；
　　五、反诉被告上海江南砂轮有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告上海品娇实业有限公司经济损失30万元；
　　六、驳回原告上海江南砂轮有限公司的其他诉讼请求。
　　本诉案件受理费12,152元，财产保全费1,282元，合计13,434元，由原告上海江南砂轮有限公司、被告上海品娇实业有限公司各半负担6,717元。反诉案件受理费减半收取计21,866元，由反诉原告上海品娇实业有限公司负担11,866元，反诉被告上海江南砂轮有限公司负担10,000元。司法鉴定费48,000元，由原告上海江南砂轮有限公司负担18,000元，被告上海品娇实业有限公司负担30,000元。评估费20,000元，由被告上海品娇实业有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：顾洪基

书记员：何绍辉