上海沃隆实业有限公司与林月斌房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海沃隆实业有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：李佳莲，该公司执行董事。
　　委托诉讼代理人：汪瑞华，上海志道律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王烨婷，上海志道律师事务所律师。
　　被告：林月斌，女，1963年12月27日生，汉族，住福建省。
　　原告上海沃隆实业有限公司与被告林月斌房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，因被告林月斌下落不明，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人汪瑞华、王烨婷到庭参加诉讼。被告林月斌经本院依法送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
　　原告向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告之间于2016年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效，被告立即迁出位于上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号一层门面房(建筑面积40平方米)及二、三层房屋(建筑面积1200平方米)、南侧辅助房(建筑面积260平方米)、楼梯过道(100平方米)，并将上述房屋返还原告；2、被告向原告支付自2017年7月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费(按每日758.90元计算)，暂计至2017年12月31日为人民币138,500元。事实与理由：2013年4月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定由被告向原告承租位于上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号、5764号(无房产证)房屋，租期为6年，第一个租期为2013年7月1日起至2016年6月30日止，第二个租期为2016年7月1日至2019年6月30日止。第一个租期届满后，原、被告于2016年7月1日重新签订了一份《房屋租赁协议》，约定被告向原告承租位于上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号(实际门牌号为沪宜公路XXX号)二、三层及底层一间房屋(建筑面积为1500平方米,无房产证)，并明确了第二期(2016年7月1日至2019年6月30日)年租金为人民币277,000元，每半年支付一次(即人民币138,500元)。原告自签约后就将上述房屋交付被告使用至今。但被告迟迟未向原告支付2016年上半年度的部分租金50,000元及2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金人民币138,500元。2016年7月4日，被告向张海明借款，由张海明代被告直接付清了截止2016年12月31日的租金欠款共计188,500元。2017年上半年度租金被告已支付，但其至今未向原告支付2017年7月1日起的租金。原告认为，租赁房屋无产证，双方之间的房屋租赁协议系无效协议，但被告应按双方约定的租金标准向原告支付实际使用房屋期间的使用费，现被告拖延付款的行为已侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉。
　　被告未作答辩。
　　本院经审理认定事实如下：位于上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号北侧一幢三层楼(建筑面积1800平方米)系原告从上海外冈实业发展有限公司承租而来，门牌号码为上海市嘉定区外冈镇沪宜公路5752—5762号。2013年4月10日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，原告将位于上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号、5764号无房产证的房屋出租给被告使用，租房层次为：底层门面房一间、二三层全部，南面新建一二两层房屋，面积1500平方米。租期为6年，2013年7月1日起至2016年7月1日止，前三年为第一期，年租金为250,000元，2016年7月1日至2019年7月1日的租金在前三年的基础上递增每天每平方米0.05元。付款方式：每半年一付。2016年7月1日，原、被告重新签订了一份《房屋租赁协议》，约定原告将位于上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号出租给被告，无产证，租房层次为第二、三层底层1间，建筑面积共计1500平方米，租赁期限为三年一个期限(可承租二期)，第二期租金每年为277,000元。付款方式，先付后用，每年一次性付清，第二年提前一个月付款，一次性付清。逾期一个月不付租金，视为自愿终止合同。该协议还约定，经双方友好协商，被告在第二个租期内每半年付一次租金为138,500元。该协议签订后，被告正常缴纳租金至2017年6月30日，之后未向原告支付过租金。故原告诉至本院。
　　另查明，1、就涉案房屋的具体位置及门牌号码，原告庭后进行了核实，原告明确其出租给被告的房屋为上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号一层门面房及二、三层全部，包括南侧楼梯间及南侧辅助房。原告庭后还补充了涉案房屋位置的立面图及现场照片。2、据原告陈述，原、被告签订的两份租赁合同中出现的5764号门牌号码实际并不存在，是原告针对被告承租的二、三层房屋另编的门牌号码。3、庭审中，对于诉请第一项涉及的南侧楼梯过道部分，原告明确其另行主张。
　　本院认为，原、被告于2016年7月1日签订的《房屋租赁协议》中所涉及的租赁标的物，没有取得相应的建设规划许可，故依照相关规定，上述协议应当确认无效。合同确认无效后，被告应当将涉案房屋返还原告。对于原告要求被告迁出并返还涉案房屋的诉请，本院予以支持。由于涉案房屋仍具有使用价值，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋使用费的，应予支持。据此，被告在实际使用该房屋期间应当向原告支付房屋使用费。被告从2017年7月起开始拖欠使用费至今，对于原告要求被告支付从2017年7月至实际返还房屋之日止的房屋使用费，本院予以支持。被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证、答辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件>适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海沃隆实业有限公司与被告林月斌于2016年7月1日签订的《房屋租赁协议》无效；
　　二、被告林月斌应于本判决生效之日起十日内携财产从上海市嘉定区外冈镇沪宜公路XXX号一层门面房、二、三层及南侧辅助房中搬离，并将上述房屋返还原告上海沃隆实业有限公司；
　　三、被告林月斌应于本判决生效之日起十日内支付原告上海沃隆实业有限公司房屋使用费，按照277,000元/年的标准，从2017年7月1日支付至被告实际返还房屋之日止。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费3,070元，公告费560元，合计3,630元，由被告林月斌负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：韩  颖

书记员：秦  忠