欢迎访问中国律师网!

咨询热线 023-8825-6629

上海沧华印刷包装有限公司与上海润煦建筑材料有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

2021-06-09 独角龙 评论0

  原告(反诉被告):上海沧华印刷包装有限公司,住所地上海市松江区。
  法定代表人:金银华,执行董事。
  委托诉讼代理人:王清坤,北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:肖鑫,北京金诚同达(上海)律师事务所律师。
  被告(反诉原告):上海润煦建筑材料有限公司,住所地上海市奉贤区。
  法定代表人:孙玲,总经理。
  委托诉讼代理人:王安辉,上海胜杰律师事务所律师。
  委托诉讼代理人:程玉祥,上海政锦律师事务所律师。
  原告上海沧华印刷包装有限公司(以下简称“沧华公司”)与被告上海润煦建筑材料有限公司(以下简称“润煦公司”)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月4日立案受理后,依法适用简易程序审理。嗣后,被告润煦公司向本院提起反诉,本院依法受理后与本诉合并,并于2018年8月9日、2018年9月17日第一、二次公开开庭进行了审理。后因案情复杂,本案转为适用普通程序,并于2018年12月20日、2019年2月25日第三、四次公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王清坤、肖鑫,被告的法定代表人孙玲及其委托诉讼代理人王安辉四次均到庭参加了诉讼。被告的委托诉讼代理人程玉祥到庭参加了第四次庭审。本案现已审理终结。
  原告沧华公司向本院提出本诉请求:1、判令原、被告签订的《房屋出租合同》于2018年6月17日解除;2、判令被告清理位于上海市松江区九亭镇龙高路XXX号2号工业用房内的物资,并将该房屋返还给原告;3、判令被告向原告支付自2018年5月11日起至2018年6月17日所拖欠的租金48,961.36元及逾期支付租金所产生的违约金79,396.8元,共计128,358.16元。4、判令被告向原告支付自2018年6月18日起至实际清理并返还上述房屋之日止按照1,323.28元/日租金标准计算的房屋占有使用费。事实与理由:2014年6月30日,原、被告签订《房屋出租合同》,约定原告将坐落于上海市松江区九亭镇久富开发区龙高路XXX号2幢楼的厂房(以下简称“系争厂房”)出租给被告,建筑面积约1,500平方米,租赁期限自2014年8月10日起至2022年8月9日止,年租金为460,000元,如未改建、重建、扩建、翻建的,3年租期以外按每叁年提增5%租金计算。双方在上述合同中,针对发生改建、扩建、重建、翻建等情形时双方的权利、义务作出的相应的约定。2018年3月16日,原告依照重建、翻建需要及合同约定向被告发函,告知其合同约定的终止事由已经发生,故被告应于收到上述函件之日起届满3个月的次日解除,并要求被告按期搬离,然被告未予履行。此后,被告逾期支付租金超过一个月,亦使合同约定的解除权成就。原告遂于2018年6月11日向被告发函,再次催告被告于2018年6月17日前搬离并返还系争厂房,并及时向原告支付拖欠的租金,然被告仍未理睬,双方协商未果,遂涉诉。本案审理过程中,原告变更诉讼请求为:判令被告向原告支付自2018年5月11日起至2019年1月9日止拖欠的租金321,557.04元以及逾期支付租金违约金79,396.80元。事实和理由为:其此前基于建设工程规划许可证载明的新建和改建,向被告发出解除通知,现规划期间已超过,其无法按期施工,解除事由已不存在,因此基于继续履行合同变更了诉请,被告自2018年5月11日起未向原告支付租金,故应承担相应的付款义务和违约责任,遂涉诉。
  被告润煦公司辩称,被告拒付租金是因为原告在不具备解除合同的法定及约定事由时,向被告发出了解除通知,此后被告随即回函,表示不同意原告所称的解除合同,愿意在原告消除违约行为后立即支付租金。被告确实自2018年5月11日起未支付租金,但此系原告违约要求解除合同并采取不法手段阻碍被告经营所致,被告系行使不安抗辩权,不应承担违约责任。此外,对于原告主张的租金标准,鉴于原告交付的系争厂房建筑面积为1,491平方米,与合同约定的1,500平方米存在差异,且合同履行过程中871.21平方米的大棚被拆除,故租金应按照30.49元每年计算[即双方约定的租金标准每年483,000元/(1,491平方米+871.21平方米)*1,491平方米]。
  被告润煦公司向本院提出反诉请求:1、判令原告返还被告租金9,545元;2、判令原告赔偿其违约行为造成被告的损失9,379.8元;3、判令原告支付被告用电费用22,512元;4、判令原告向被告赔礼道歉并支付精神损失费用50,000元。本案审理过程中,被告变更反诉请求为:1、判令原告返还被告多支付的租金334,300元;2、判令原告支付被告因堵门造成的损失9,379.80元;3、判令原告赔偿被告私自使用电力造成的损失50,000元。事实与理由:原、被告所签订的《房屋出租合同》约定系争厂房面积为1,500平方米,然系争厂房实际面积仅有1,491平方米,存在9平方米的差额,被告自2014年8月10日至2018年5月10日期间就此多付租金共计6,900元。同时,双方约定的租赁标的物包含为面积871.21平方米的大棚,然大棚已于2016年6月23日拆除,故被告就大棚多支付的租金为327,400元,上述多付租金合计334,300元,原告应予返还。此外,在合同履行过程中,原告为迫使被告搬离,采取了恶意堵门、私窃电力、恶意解约等手段,给被告的生产经营带来困难,亦造成相应损失。被告遂就此提出反诉。
  原告沧华公司针对被告润煦公司的反诉请求辩称,不同意被告的全部反诉请求。双方约定的租赁标的物即为系争厂房本身,并非按照面积计算租金,大棚免费提供给被告使用,并未计算租金。大棚拆除后,被告并未要求减少租金,亦印证了大棚未计租。退一步讲,即便被告存在多付租金,也已超过诉讼时效。另,被告诉请的相应损失,缺乏事实依据,原告不予认可。
  本院经审理,对于双方当事人无争议的事实认定如下:
  2014年6月30日,原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就系争厂房签订《房屋出租合同》一份,约定甲方将系争厂房,建筑面积1,500平方米,出租给乙方做铝合金生产加工,租赁期限自2014年8月10日起至2022年8月9日止。合同第四条约定,系争厂房全年租金460,000“包括大棚,不开票”元整。合同第五条约定,乙方应于本合同生效之日向甲方支付一个月的房租作为押金40,000元整。租金按季度结算,由乙方于每季度的第一个月的10日前交付给甲方。合同第十二条第2款约定,因出租方改建、重建、扩建、翻建的需要,需腾空或者拆除出租房的,出租方有权提前3个月通知承租方终止本合同。如该等情形发生在3年租期内,出租方应免收3个月通知期的租金,但承租方仍需缴纳水电煤等费用。如该等情形发生在3年租期以外,承租方仍需缴纳全部租金。如该房屋未改建、重建、扩建、翻建的,3年租期以外按每叁年提增5%租金。合同第十三条约定,租赁期限内双方必须信守合同,任何一方违反本合同的约定,须向对方交纳二个月租金的违约金。合同另对其他相关事项进行了约定。
  2017年6月23日,原告就系争厂房所在地块取得不动产权证书。
  2018年1月10日,上海市松江区规划和土地管理局向原告颁发沪松建(2018)FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》(以下简称“6532号建设工程规划许可证”),建设项目名称为“生产用房”,建设位置为“松江区九亭镇龙高路XXX号”,建设规模为“4,221平方米”,建设名称为“车间1,建筑面积1,237.6平方米;车间2,建筑面积1,491.7平方米;车间3,建筑面积1,491.7平方米”。原、被告均确认,系争厂房即为上述“车间2”。
  2018年3月16日,原告向被告发出《解除租赁合同通知》,其上载明,因原告拟将系争厂房收回自行使用并改建,因此根据双方合同约定,提前终止租赁合同,被告自收到该通知之日起满三个月后的次日双方租赁合同解除,被告应及时搬离并结清相关费用。上述通知于2018年3月17日送达被告。
  2018年4月18日,上海市松江区规划和土地管理局向原告颁发沪松建(2018)FAXXXXXXXXXXXXXX号《建设工程规划许可证》(以下简称“6929号建设工程规划许可证”),建设项目名称为“改建生产用房”,建设位置为“松江区九亭镇龙高路1,280号”,建设规模为“6,278.65平方米(其中地下建筑面积485.37平方米,计容建筑面积5,670平方米”,建设名称为“车间3扩建,计容建筑面积5,670平方米”。
  2018年5月20日,被告向原告回函称,系争厂房不存在改建,原告如执意解约,需赔偿被告相应损失,租金将在解决问题后一并处理。
  2018年6月11日,原告向被告发送律师函称,鉴于系争厂房改建,其已于2018年3月16日向被告发出终止租赁合同的书面通知,现要求被告于2018年6月17日搬离系争厂房,且被告逾期支付自2018年5月11日起的租金,原告亦有权据此解除合同,被告需支付相应租金及逾期付款违约金。
  2018年6月15日,被告向原告回复律师函称,原告提出的解约理由缺乏依据,如原告坚持解约,需给予被告相应赔偿及补偿,被告曾提出电表度数问题,原告未予答复,现等待警方处理,系争厂房租金将在解决上述问题时一并处理。
  庭审中,双方当事人一致确认,被告已按约将系争厂房租金支付至2018年5月10日。
  审理中,双方当事人就有争议的事实发表提供以下证据并发表如下意见:
  (一)双方约定的租金标准是否针对具体面积以及大棚是否计收租金?
  原告称,双方约定的租赁标的物即为系争厂房,并非按照面积计算租金,被告承租系争厂房后,还使用了系争厂房以外的餐厅、厨房等,实际使用面积超过1,500平方米,当年原告本打算拆除大棚,被告表示其承租后要用,遂无偿提供给被告使用,大棚确于2016年6月23日拆除,此后被告从未要求过减少租金,均是按约支付。
  被告则称,承租时原告曾提出拆除大棚,其表示不用拆除,由其支付加固费,原告曾要求加租,其表示因为大棚拆除,故不能再加租,并要求减免租金,然原告不予同意,考虑到租期较长,被告就未再坚持。
  被告另提供微信记录打印件一份,称此为2014年5月、6月时,被告工作人员与中介的聊天内容,其上体现了租赁标的物面积1,500平方米且包括大棚。原告对上述证据三性均不予认可。
  (二)原告是否曾实施过堵门及私自使用电力行为?
  被告为此提供2018年4月16日、2018年7月13日的报警记录两份、案外人书某的证明一份以及原、被告法定代表人通话记录,并称:报警记录显示被告法定代表人曾报警称,系争厂房电表存在问题,电费偏高以及原告将面包车停在系争厂房内,挡住了系争厂房的门等;证明显示案外人称2018年2月期间工厂未开工,电费却和平时一致;通话记录显示被告法定代表人曾就电力问题等与原告法定代表人交涉。被告另明确,其本案中主张的相应损失系估算。原告对上述证据均不予认可,认为报警记录仅是被告单方陈述,证明属证人证言应出庭作证,录音材料无法听取,被告自行估算的损失缺乏依据。
  本案审理过程中,本院曾就6532号建设工程规划许可证是针对系争厂房本身颁布还是针对系争厂房改建颁布,分别于2018年10月16日、2018年11月12日两次向上海市松江区规划和土地管理局发函,该局在回复意见中称,事实按新建项目审批。
  以上事实,有房屋出租合同、不动产权证、6532号建设工程规划许可证、6929号建设工程规划许可证、解除租赁合同通知、回函、律师函及当事人陈述等证据证实,本院予以确认。
  本院认为,原、被告间签订的《房屋出租合同》系当事人真实意思的表示,并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定,应属有效合同,双方当事人均应恪守。现原、被告主要争议在于:1、被告需就系争厂房支付的租金标准为何?2、被告是否存在逾期支付租金行为以及应否承担违约责任?3、被告主张的相应损失有无事实和法律依据?
  对于第一个争议焦点,本院认为,首先,被告作为承租人,应是在对租赁标的物情况知晓的基础上缔约。而结合合同内容来看,双方约定的租金计算标准为房屋年租金,并非按照面积计算单价,故本院由此推定,缔约之时,被告以支付租金为对价,意图取得是针对整幢系争厂房本身的承租权,而非1,500平方米租赁面积的承租权。其次,被告虽称大棚拆除后,租金应予减少,然其亦曾自认,在向原告要求过减免租金未果后,考虑到租期较长,就未再坚持。再次,从大棚拆除到本案诉讼前,长达两年多的时间内,被告均系按照合同约定的标准支付租金。综上,本院认定,原、被告已就大棚拆除后租金不做减少,达成了合意并实际履行。鉴于此,被告以系争厂房实测面积与合同约定面积存在差额、承租过程中大棚被拆为由,要求减少租金的抗辩意见,本院不予采信。
  现按照双方约定,原告诉请期间即2018年5月11日起至2019年1月9日止的租金支付条件已成就,被告需按约支付上述期间的租金,现原告自愿按照321,577.04元主张,此系其对自身权益的处分,于法不悖,本院予以准许,对于原告的该项本诉请求,本院亦予支持。对于被告要求返还租金的反诉请求,本院不予支持。
  对于第二个争议焦点,根据双方约定,被告应在每季度的第一个的10日内支付原告该季度租金。本案中,被告虽存在未按期支付租金之行为,但本案纠纷系因原告于2018年3月16日向被告发出解除租赁合同通知,并以系争厂房将要改建为由要求解约而起,此后被告多次回函对原告解约行为提出异议,并表示其租金将在原告收回违约解除行为等时予以支付,故被告并无拖欠租金的恶意。而根据本案查明的事实,原告在前述解约通知中所称的解除理由依据不足。原告违约在先,被告以拒付租金为抗辩具有一定的合理性。鉴于此,对于原告要求被告向其支付违约金的诉请,本院不予支持。
  对于被告主张相应损失,其提供的证据尚不足以证明原告实施了其所称的损害行为,就损失金额本身而言,被告亦仅仅是自行估算,依据不足,故被告要求原告支付其堵门损失、电力损失的反诉请求,缺乏事实依据和法律依据,本院亦不支持。
  据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定,判决如下:  
  一、被告(反诉原告)上海润煦建筑材料有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海沧华印刷包装有限公司2018年5月11日起至2019年1月9日止的租金321,577.04元;
  二、驳回原告(反诉被告)上海沧华印刷包装有限公司的其余本诉请求;
  三、驳回被告(反诉原告)上海润煦建筑材料有限公司的全部反诉请求。
  如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费7,314元,反诉案件受理费3,602.50元,合计诉讼费用10,916.50元,由原告(反诉被告)上海沧华印刷包装有限公司负担1,190元(已付),由被告(反诉原告)上海润煦建筑材料有限公司负担9,726.50元(已付4,245.50元,剩余5,481元于本判决生效之日起七日内交至本院)。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员:沙  莎

书记员:康晓莉

Related posts

评论

成为第一个评论者

发表评论

评论

你的邮件地址不会公开. *表示必填

Top