上海沪维化工设备有限公司与上海叙仁实业有限公司、上海云灿实业有限公司等土地租赁合同纠纷二审民事判决书

　　上诉人(原审原告)：上海沪维化工设备有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：陶伟，总经理。
　　委托诉讼代理人：刘沪林，男。
　　委托诉讼代理人：李亚辉，上海明伦律师事务所律师。
　　被上诉人(原审被告)：上海叙仁实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：沈百华，总经理。
　　被上诉人(原审被告)：上海云灿实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：薛彩萍，经理。
　　原审被告：上海东石升实业有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：汪大林，总经理。
　　上诉人上海沪维化工设备有限公司(以下简称“沪维公司”)因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初7595号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
　　上诉人沪维公司的上诉请求：撤销一审判决，改判支持沪维公司一审全部诉讼请求。
　　事实与理由：一、为配合减量化征收行为,沪维公司积极清退租客,已不能再收取租客的租金,已收租金也已退还，相关收益已不存在，故沪维公司主张退还一年的租金是合理的。二、相关补偿表中载明的“其他”项补偿款人民币(以下币种均为人民币)1,356,188元，补偿内容包括了有证建筑、无证建筑两大类，属于沪维公司所有的无证建筑面积所对应的补偿款389,226.87元未获一审判决支持。此外，附属设施补偿中关于水设备、设施补偿,沪维公司主张113,786.98元,一审没有支持是没有依据的。水设施是作为主建筑物附属设施不可或缺的,沪维公司基于无证建筑的所有权,当然对附属设施有所有权。因此,按建筑面积主张该部分的补偿款是合理的。关于电的设备、设施补偿,沪维公司主张金额为402,528元，计算依据是《协议书》第三部分的第9条,对配电设备设施持有2/5产权份额。三、2018年的测算表记载项目名称为上海云灿企业投资咨询有限公司,该公司已经于2006年吊销营业执照。而该公司与上海叙仁实业有限公司(以下简称“叙仁公司”)签署协议时注明：乙方原为上海云灿企业投资咨询咨询有限公司。在与沪维公司签署的协议使用了上海云灿实业有限公司(以下简称“云灿公司”)名义。两家公司的实际控制人为陆云生，相关记载的拆除无证建筑物姓名为陆云生，沪维公司拿到的280万元也是从陆云生的女儿账户支付的。补偿款究竟是转入云灿公司还是云灿企业公司,均不影响这笔款项实际是叙仁公司从减量办直接分配给陆云生。叙仁公司、陆云生均明知无证建筑的权利人并非陆云生一人,承租其场地的也并非云灿公司一家,明知补偿款中有沪维公司款项,却未通知沪维公司参与分配,所以沪维公司主张叙仁公司与云灿公司承担连带责任应得到支持。
　　沪维公司向一审法院提起诉讼的上诉请求：1.判令沪维公司与叙仁公司、云灿公司等签署的《场地租赁及厂房买卖协议书》解除；2.判令叙仁公司返还已付的2016年9月-2017年8月租金192,000元；3.判令叙仁公司支付青浦区华新镇叙中村叙北路XXX号(现562号)2#、3#(4#)厂房、2#、3#厂房中间建筑物及其他附属设备因拆迁获得的各类补偿款项1,246,040元；4.判令叙仁公司支付补偿款项资金占用费(以1,246,040元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，从2018年12月30日起算至实际给付日止)；5.判令云灿公司对叙仁公司第3、4项承担连带给付责任。
　　被上诉人叙仁公司、云灿公司未作答辩。
　　原审被告上海东石升实业有限公司(以下简称“东石升公司”)未作述称。
　　一审法院经审理查明，2012年8月12日，叙仁公司(甲方)、云灿公司(乙方)、东石升公司(丙方)签订《协议书》，约定：甲方出租给丙方场地7.3亩(其中含丙方购房的乙方自建厂房所占地面积5.5亩，厂房旁边的空场地1.8亩)，场地租期自2012年8月9日至2029年8月18日；乙方将青浦区华新镇叙中村叙北266号(现为叙中村叙北路XXX号)内乙方自建第2、3幢厂房建筑面积3,700平方米以390万元价格一次性出售给丙方。协议书另对其他内容进行了约定。
　　2014年12月13日，叙仁公司(甲方)、云灿公司(乙方)、东石升公司(丙方)、沪维公司(丁方)签订《场地租赁及厂房买卖协议书》，约定：第一部分场地租赁：甲方为华新镇叙中村叙北路XXX号(现为叙中村叙北路XXX号)场地权利人，房地产权证为沪房地青字2006第012734号；甲方将7.3亩场地(附件1《场地及厂房平面图》中的2#、3#厂房所占地面积5.5亩以及2#、3#厂房中间及旁边空场地1.8亩)出租给丁方；甲乙丙丁均同意：甲方与乙方的租赁合同于2012年8月12日终止、甲方与丙方就该场地签订的租赁合同于2014年12月13日终止，合同终止前的租金由甲方和丙方自行结清；自本协议签订之日起，甲方与丁方直接建立土地租赁合同关系，甲方将该场地出租给丁方的期限为2014年12月14日至2029年8月18日止，2014年12月14日至2017年8月18日年租金为192,000元。第二部分厂房买卖：丙方出售给丁方的厂房包括：第2#幢厂房、第3#幢厂房、第2#3#幢厂房之间的顶棚、第3#幢厂房附属二楼办公房、河道旁简易房(详见附件1《场地及厂房位置图》)；丙丁同意丙方以450万元总价出售给丁方，该价格包括厂房配电箱、电线、电灯等配套设备设施、固定装修在内。第三部分甲乙丙丁四方特别约定：对现有的500KV电容量分配方式四方一致确认：乙方拥有电容量300KV产权及配电设备设施，丁方拥有电容量200KV产权及配电设备设施；乙丁对公共道路的维护费按各自租赁甲方场地的面积比例分摊，乙丁对电力设施的维修费用按各半分摊(维修费需经乙丁确认后维修)，水电费由乙丁按照各自实际使用的量交纳，公共道路(占地1亩)使用费每年2.5万元，由丁方直接支付给乙方；本协议签订之日起，该厂房所有权包括占有使用收益处分抵押权等权利归丁方所有；如在本协议期限内发生经合法程序审批的政府征收拆迁行为，拆迁所得补偿款由甲方和丁方按照国家拆迁条款和当地的拆迁规定进行分配，土地补偿所得归甲方所有，建筑物及附属设施补偿所得归丁方所有。协议另对其他内容进行了约定。
　　沪维公司与东石升公司就协议中的房屋买卖已经履行完毕，款项结清、房屋交付。沪维公司就7.3亩土地支付叙仁公司土地租金至2017年8月18日。
　　一审法院另查明，2017年华新镇叙中村村民委员会发送《告知书》给云灿公司相关人员，表示：你单位位于叙中村叙北路拥有违法建筑18,840.21平方米，根据相关法律法规，违法建筑必须拆除。你户在规定时间内腾空建筑且签约的可对建筑旧材料进行收购，拆违工作将由我镇组织力量实施。附相应收购价格。
　　2017年12月26日，经青浦区华新镇人民政府委托，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具《上海叙仁实业有限公司位于青浦区华新镇叙中村叙北266号的无证房屋旧材料回收补偿咨询报告》(报告编号：SC2017沪TXXXXX1-005-1)，该报告载明：无证建筑面积为18,471.96平方米，按旧材料回购价评估为4,958,436元；其中旧材料回购明细表中：序号6，配电间，10.65平方米，回购金额2,130元；序号19，厂房，3,781.74平方米，回购金额1,134,522元;序号19-1，厂房，建筑面积88.21平方米，回购金额17,642元；序号20，厂房，建筑面积1,061.23平方米，回购金额265,308元；序号21，厂房，建筑面积2,203.63平方米，回购金额661,089平方米。沪维公司认为上述序号6的五分之二、序号19的二分之一、序号19-1、序号20、序号21均系沪维公司购买和享有权属的建筑物。
　　经青浦区华新镇人民政府委托，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司出具《上海叙仁实业有限公司位于青浦区华新镇叙中村叙北266号的房屋、装修、附属设施建安重置现值及设备物品的搬迁补偿费估价报告》，该报告载明：有证土地有证建筑中附属设施评估价格为1,615,339元，有证土地有证建筑中机器设备及其他物品搬迁补偿评估价格为707,580元。沪维公司认为其中涉及的水电附属设施，虽然列在有证部分评估，但沪维公司根据买卖协议享有所有权，应当依协议约定的权属比例及使用房屋面积占比享有补偿利益。
　　2017年6月26日，本案所涉违法建筑被拆除。
　　2018年12月7日，青浦区华新镇建设用地减量化工作办公室(甲方)、青浦区华新镇叙中村村民委员会(乙方)、叙仁公司(丙方)签订《建设用地减量协议》，约定：丙方用地位于叙北路XXX号的用地，面积30.47亩，建筑面积21,093.15平方米，经商定：本协议签订之日起，终止乙丙之前所签的地块相关土地协议；丙方自签订本协议之日起至2018年12月30日前完成腾退搬迁工作(含地块内所有企业)；丙方获得协议地块土地减量总补偿(补贴)为29,680,508元；签订本协议起30天内，甲方向丙方指定收款人云灿企业公司(叙仁实业租户)支付总补偿款中的15,492,651元，剩余补偿款14,187,857元待叙仁公司股权确认后依据相关确认文件，股东之间清算完毕后，乙方向甲方提出资金申请拨付至相关账户，未清算完毕不予支付。协议另对其他内容进行了约定。
　　青浦区华新镇叙中村村民委员会制作的《2017工矿建设用地减量化测算表》中列明：项目上海叙仁实业有限公司，地址叙北路XXX号；1.有证土地面积30.47亩，土地价格1,035.98万元；2.有证建筑面积2,621.19平方米，评估价格282.8057万元；3.无证建筑面积18,471.96平方米，评估价格495.8432万元；4.有证土地有证建筑中基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散补偿估价369.8404万元；5.无证土地无证建筑中基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散补偿估价447.9627万元；6.其他(有证土地附属设施补差估价)135.6188万元；7、奖励200万元；合计2,968.0508万元。
　　青浦区华新镇叙中村村民委员会制作的《2018工矿建设用地减量化测算表》中列明项目名称上海云灿企业投资管理咨询有限公司，地址叙北路XXX号；1.无证建筑面积18,471.96平方米，评估价格495.8432万元；2.无证土地无证建筑中基础设施、装修、停产搬迁、职工遣散补偿估价447.9627万元；3.其他(有证土地附属设施补差估价)135.6188万元；4.奖励200万元；合计1,179.4247万元。
　　2019年1月7日，沪维公司认为云灿公司转账支付沪维公司补偿款280万元，银行流水所见为陆婷个人账户支付此些款项。
　　2019年5月10日，沪维公司向东石升公司出具《承诺书》，表示本案起诉中不向东石升公司主张权益，望贵单位能配合我单位的起诉工作。
　　一审法院经审理后认为，叙仁公司、云灿公司、东石升公司及沪维公司于2014年12月13日签订的《场地租赁及厂房买卖协议书》中包括叙仁公司与沪维公司就7.3亩土地的租赁合同关系和东石升公司与沪维公司之间房屋买卖合同关系，因东石升公司与沪维公司之间的房屋买卖合同关系已经履行终结，故对该买卖合同关系，此处不作评论。沪维公司与叙仁公司之间的土地租赁关系，系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属合法有效，当事人均应按约履行各自合同义务。
　　在叙仁公司与沪维公司的土地租赁合同履行过程中，事实上发生了土地减量化及相应补偿，致土地租赁合同客观上无法继续履行而解除，法院以土地上建筑物被拆除的时间确定为合同解除的时间。叙仁公司理应将房屋被拆除后、合同解除后的土地租金退还给沪维公司。从叙仁公司与土地减量部门、村委会签订的《建设用地减量协议》以及相关减量化测算表记载内容可见，补偿的内容中包含有沪维公司购买的地上建筑物、附属设施等所涉的补偿款，法院依据测算表中的面积、价格、项目，结合沪维公司使用的房屋土地面积、剩余租期及配合减量化的态度等多种因素，酌情核定沪维公司应得的建筑物、基础设施装修、停产搬迁、职工遣散及其他和奖励补偿合计为3,465,718元，扣除沪维公司自认已经收到的280万元，叙仁公司尚应支付沪维公司补偿款665,718元。沪维公司基于土地租赁合同关系提起本案诉讼，叙仁公司是土地租赁合同的相对方，云灿公司既不是土地租赁合同的相对方，也不是土地减量化补偿协议的补偿对象，沪维公司要求云灿公司承担补偿款的连带支付责任，没有事实和法律依据，法院不予支持。叙仁公司与沪维公司之间补偿款的分割，因存在争议而涉诉，现由法院查明事实后进行厘清和分配，沪维公司以2018年12月30日起算和主张补偿款占用利息，亦没有事实和法律依据，法院不予支持。叙仁公司、云灿公司一审中经法院合法传唤后，无正当理由拒不到庭，系其自愿放弃答辩、质证等诉讼权利之行为，应承担由此而引起的法律后果。
　　一审法院据此作出判决：一、上海沪维化工设备有限公司与上海叙仁实业有限公司、上海云灿实业有限公司、上海东石升实业有限公司签订的《场地租赁及厂房买卖协议书》于2017年6月26日解除；二、上海叙仁实业有限公司应于判决生效之日起十日内退还上海沪维化工设备有限公司土地租金人民币30,000元；三、上海叙仁实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海沪维化工设备有限公司土地减量补偿款人民币665,718元；四、上海沪维化工设备有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。
　　本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据，对涉案的合同关系所作认定及处理，并无不当，本院予以认同。在此基础上，一审法院基于案件的综合情况酌情确定沪维公司应得的补偿金额，并就合同解除、租金退还等诸项诉讼请求所作的相应判决，并无明显不公，本院亦予以认同。现沪维公司提起上诉，但未提交新的证据以证明其主张的受偿的计算标准符合有关单位在涉案地块减量化过程中所使用的标准，故本院对沪维公司就其应得补偿款金额的主张，不予采纳。就租金退还一节，一审法院基于合同解除时间节点作出的相应判决，符合法律规定。沪维公司主张于2016年开始腾退已无法获取收益，但并无相应证据证明，其亦未提交证据证明应归责于叙仁公司，故沪维公司要求退还2016年9月起的相应租金的上诉请求，本院不予支持。
　　综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费人民币7,203.94元，由上诉人上海沪维化工设备有限公司负担。
　　本判决为终审判决。
　　法官助理　　朱丹丹

审判员：成  皿

书记员：徐  江