上海法门斯电气有限公司与上海德盛展示用品有限公司、贾海波房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海法门斯电气有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：王建国，总经理。
　　委托诉讼代理人：王海尔，女，1983年5月10日出生，汉族，户籍所在地浙江省温州市。
　　被告：贾海波，男，1979年12月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省。
　　委托诉讼代理人：孙鸿书，上海富明律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：孙一天，上海富明律师事务所律师。
　　被告：上海德盛展示用品有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：曹斌，董事长。
　　委托诉讼代理人：武国宝，上海市申光律师事务所律师。
　　原告上海法门斯电气有限公司诉被告贾海波、上海德盛展示用品有限公司(以下简称德盛公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2018年8月13日公开开庭进行了审理，原告上海法门斯电气有限公司的法定代表人王建国及委托诉讼代理人王海尔，被告贾海波及委托诉讼代理人孙一天，被告德盛公司的委托诉讼代理人武国宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海法门斯电气有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告贾海波签订的《房屋租赁协议》；2、被告贾海波赔偿违约金人民币70,000元；3、两被告共同赔偿房屋财产损失；4、两被告共同承担损失鉴定费。审理中，原告撤回第3、4项诉讼请求，并增加诉讼请求，要求两被告腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号房屋。事实和理由：2012年9月28日，原告与被告贾海波签订《房屋租赁协议》，租期至2022年11月。被告贾海波将房屋转租给被告德盛公司，被告德盛公司因为经营管理不善，于2018年1月20日引发厂房大火，造成原告房屋受损。经上海市青浦区公安消防支队调查，起火原因为彩钢板隔间电箱处电气线路故障引发火灾，由被告德盛公司承担全责，并受到行政处罚。原被告签订的租赁协议第四条约定被告贾海波租赁期间要注意防火安全，如发生火灾，一切的责任和损失都由被告贾海波承担，被告贾海波必须赔偿原告房产及其他一切损失。现原告房屋因火灾受损，被告贾海波理应承担违约责任，故原告起诉至本院。
　　被告贾海波辩称：不同意原告的诉讼请求，没有出现合同约定的解除情形，原告无权解除合同，要求继续履行。被告已经依照原告的要求对房屋进行了修缮，系争房屋达到了可以使用的状况，故被告贾海波不存在违约，不应当承担违约金。
　　被告德盛公司辩称：德盛公司在承租期间因电线过墙未装保护套，外层橡皮套被磨掉导致火灾，德盛公司为此缴纳了30万元罚款。德盛公司已经按照原告的要求进行整改，现已恢复正常使用，要求继续使用系争房屋。
　　经开庭审理查明：本案系争房屋位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号，权利人为原告，房屋类型为工厂。
　　2012年9月28日，原告(甲方)与被告贾海波(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，厂房面积5,360.07平方米。租期自2012年9月28日至2022年11月28日。2012年9月28日至2012年11月28日为免租期。2012年11月29日至2014年11月28日期间年租金847,784元，2014年11月29日至2018年11月28日期间年租金899,956元，2016年11月29日至2020年11月28日期间年租金1,004,298元，2020年11月29日至2022年11月28日期间年租金1,056,470元(以上价格含发票税)。乙方支付甲方押金7万元。租金先付后用，半年一付，提前十天支付。乙方租赁期限未满提前退房，甲方不退押金7万元。甲方租期未满要求乙方提前退房(除国家动迁和征用外)，甲方赔偿7万元给乙方，并赔偿对方损失。租赁期间，房屋和设备的日常维修由乙方承担。乙方在租赁期可以转租，但乙方转租的任何公司所做的任何事情，责任由乙方承担。乙方租赁期间要注意防火安全，如发生火灾，一切的责任和损失都由乙方承担，与甲方无关。此外乙方必须赔偿给甲方房产及其他一切损失。乙方返还房屋应当符合正常使用的状态等。
　　合同签订后，原告将房屋交付被告贾海波使用。被告贾海波支付了7万元押金，并支付租金至2018年11月28日。被告贾海波将房屋转租给被告德盛公司，被告德盛公司对房屋进行了装修，并且在房屋中安装彩钢板隔间。
　　2018年1月20日，系争房屋发生火灾。上海市青浦区公安消防支队出具《火灾事故简易调查认定书》，认定起火原因为配电房南侧彩钢板隔间电箱处电气线路故障。被告德盛公司认可系其装修的电气线路故障所致，并且向上海市青浦区公安消防支队缴纳了罚款30万元。
　　火灾后，原告向被告贾海波发送了《关于法门斯厂房XXX号楼灾后整改要求》，要求贾海波按照以下要求进行整改：一、一楼所有铝合金窗户全部更换成新的有品牌的铝合金窗户，铝合金厚度为1.2mm……八、因火灾造成的房屋结构损坏需一次性赔偿50万元。被告做好以上整改措施，经原告验收达标，将续租，若不能达到原告的整改要求，原告将强制结束租赁合同。
　　被告德盛公司在火灾后对系争房屋进行了修缮，两被告不同意赔偿原告50万元损失。两被告认为目前已经修缮完毕可以正常使用，原告对此予以否认，双方协商无果致讼。
　　审理中，原告表示被告德盛公司的整改未达到要求，如果法院判令合同解除，不要求被告德盛公司继续整改。针对火灾引发的房屋损失，保留另案起诉的权利。如果法院认定原告主张的违约金不适用合同第四条第一款，则原告放弃违约金的诉讼请求。被告贾海波表示如果合同解除，就相关装修添附的损失选择另案处理。
　　以上查明的事实，由原、被告的陈述、《房屋租赁协议》、上海市房地产权证、《火灾事故简易调查认定书》、收据、照片、《关于法门斯厂房XXX号楼灾后整改要求》等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
　　根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告贾海波签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思的表示，未违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。被告贾海波在承租系争房屋后将房屋转租给被告德盛公司。系争房屋因被告德盛公司装修使用不当引发火灾导致受损，被告贾海波作为承租人，有义务保障房屋的使用安全，对于被告德盛公司使用不当造成房屋损毁，根据合同约定和法律规定，理应承担法律责任。根据原告提供的证据，系争房屋经历火灾后受到了损害，两被告未达到原告提出的全部整改要求，原告有权要求解除合同，本院认定原告与被告贾海波之间的租赁合同于本案诉状送达被告贾海波之日即2018年7月24日解除。合同解除后，两被告理应腾退系争房屋。因本案非被告贾海波提前退房而解除，故原告主张的违约金对应的合同依据不足，本院不予支持。关于押金，鉴于两被告尚未腾退，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海法门斯电气有限公司与被告贾海波于2012年9月28日签订的《房屋租赁协议》于2018年7月24日解除；
　　二、被告贾海波、上海德盛展示用品有限公司应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区赵巷镇崧辉路XXX号房屋；
　　三、原告上海法门斯电气有限公司的其余诉讼请求不予支持。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费1,550元，减半收取计775元，由原告上海法门斯电气有限公司负担735元，被告贾海波负担40元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　

审判员：金  艳

书记员：谭泓洁