上海泛申置业有限公司与聚亮(上海)餐饮管理有限公司、早安世界(北京)餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海泛申置业有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：潘思源，董事长。
　　委托诉讼代理人：朱明辉，男。
　　委托诉讼代理人：李正，上海市君志律师事务所律师。
　　被告：聚亮(上海)餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。
　　法定代表人：胡文锦。
　　被告：早安世界(北京)餐饮管理有限公司，住所地北京市。
　　法定代表人：曲岩炜。
　　原告上海泛申置业有限公司(以下简称泛申公司)与被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司(以下简称聚亮公司)、早安世界(北京)餐饮管理有限公司(以下简称早安公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月24日立案后，依法适用普通程序。因被告聚亮公司、早安公司下落不明，向其公告送达起诉状副本及传票等诉讼文书，于2019年9月9日公开开庭进行了审理。原告泛申公司委托诉讼代理人李正、朱明辉到庭参加诉讼。被告聚亮公司、早安公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告泛申公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告就上海市静安区西康路XXX号1楼B室(以下简称系争房屋)签订的房屋租赁合同于2018年6月6日解除；2.聚亮公司支付逾期办理营业执照、食品经营许可证注销手续违约金，按每月25,000元自2018年8月3日起算计至注销之日；3.聚亮公司支付拖欠的租金和物业管理费32,500元、水电等费用4,259.4元，并以欠付金额36,759.4元为基数，按每日3‰支付逾期付款违约金，自2018年7月19日起算至付清之日；4.聚亮公司以3个月租金和物业管理费总额向原告支付提前解除房屋租赁合同的违约金82,875元(以聚亮公司在原告处的保证金82,875元抵付)；5.早安公司对上述第2-4项债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费由聚亮公司承担。审理中，泛申公司变更上述第三项诉请为要求聚亮公司支付拖欠的租金32,500元、水电费及网络费用4,109.4元，并以欠付金额36,609.4元为基数，按每日3‰支付逾期付款违约金，自2018年7月19日起算至付清之日；其余诉请不变。
　　事实和理由：泛申公司与早安公司于2016年8月17日签订《泛太平洋大厦房屋租赁合同》，约定泛申公司将系争房屋出租给早安公司经营使用，租赁期限自2016年9月1日起至2019年8月31日止等。合同签订以后，因两被告内部业务原因，聚亮公司向泛申公司书面要求变更承租主体，三方遂于2016年10月9日共同签订《泛太平洋大厦1楼B室房屋租赁合同变更协议》，约定系争房屋承租主体变更为聚亮公司，早安公司承担连带保证担保。
　　2018年6月5日，聚亮公司向泛申公司发送《租赁合同终止通知函》，明确基于公司经营策略调整，决定终止合同，不再续签合同，将依据合同约定与泛申公司结清双方已经发生的权利义务。2018年7月18日，泛申公司与聚亮公司、早安公司共同拟定了《关于提前解除上海市静安区西康路XXX号一楼B室泛太平洋大厦房屋租赁合同协议书》，载明聚亮公司应当向泛申公司支付提前解除房屋租赁合同的违约金计82,875元，以房屋租赁保证金抵付；在本协议签订的同时聚亮公司应将欠交租金32,500元、水电费4,259.4元划入泛申公司银行账户；聚亮公司应当在本协议签订后15日内将租赁期间注册于承租地址内早安公司的营业执照、食品卫生许可证等全部证照办妥注销手续，逾期聚亮公司应按原合同约定的租金标准以逾期实际天数为准向泛申公司赔偿损失；原房屋租赁合同自2018年6月6日起提前解除。早安公司及聚亮公司的法定代表人原为同一人即曲岩炜，事后泛申公司才发现2018年7月16日聚亮公司的法定代表人已变更为胡文锦。因两被告未予告知，泛申公司认为构成表见代理。嗣后，聚亮公司自2018年6月6日起自行停业、不知去向，未支付上述费用，亦未办妥证照注销或者迁移手续，致使泛申公司无法将房屋后续出租，并遭到新租客的索赔。遂涉诉。
　　被告聚亮公司、早安公司未答辩，亦未向法庭提供证据。
　　因两被告未到庭参加诉讼，放弃对证据的质证，本院对泛申公司的陈述及提供的证据进行核对。经审理查明：上海市静安区西康路XXX号1层所有权人为泛申公司。2016年8月17日,泛申公司(甲方)与早安公司(乙方)签订《泛太平洋大厦房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积75平方米；租赁期限自2016年9月1日至2019年8月31日，甲方于2016年9月1日前向乙方交付该房屋；房屋装修期为房屋交付日起30日内，装修期内，乙方无需向甲方支付租金，但乙方仍需支付物业管理费及支付装修押金、装修临时用电等；月租金25,000元；物业管理费每月2,625元由乙方承担；该房屋租金和物业管理费自第二年起在上一年度的基础上每年增加5%；乙方应于每季度开始的当月1日前向甲方预先缴付下3个月之租金、物业管理费，逾期支付的每逾期一日，乙方需按逾期支付金额的每日3‰支付违约金或赔偿损失，违约金或者赔偿损失按期逐日计算，直至付清为止；保证金为3个月的租金和物业管理费的总和即82,875元；租赁期届满或合同解除，乙方须与甲方联系腾退和返还房屋事宜，把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物按本合同规定，在与原状一致或者甲方书面认可的标准的可租用及良好使用状态下交还甲方；如乙方逾期不支付租金累计超过30日，或乙方违反本合同项下的任何其他义务的，甲方可书面通知乙方解除合同，本合同自通知之日起解除，违反合同的一方，还应向另一方按月租金和物业管理费总和的3倍支付违约金等。嗣后，泛申公司向早安公司交付房屋，早安公司支付保证金82,875元。聚亮公司于2016年9月27日在系争房屋地址登记注册并在此经营餐饮。
　　2016年10月9日，泛申公司、早安公司与聚亮公司签订《泛太平洋大厦1楼B室房屋租赁合同变更协议》，约定因聚亮公司书面要求变更租赁主体，自2016年10月9日起，原由早安公司承租的系争房屋变更为聚亮公司承租；早安公司在原租赁合同项下交付的保证金82,875元继续作为聚亮公司的保证金，早安公司与聚亮公司之间就保证金另行结算；承租人变更后泛申公司与聚亮公司另行签订新的房屋租赁合同，自新的房屋租赁合同生效后原租赁合同终止，新的房屋租赁合同未生效的，原房屋租赁合同继续有效并应全面、实际履行；早安公司对于泛申公司与聚亮公司另行签订的新的房屋租赁合同中聚亮公司在该合同项下的全部债务承担连带责任的保证担保，保证期间为前述新的房屋租赁合同确定的债务到期之次日起两年。嗣后，泛申公司与聚亮公司未签订新的租赁合同。签订上述变更协议之前的租金均由曲岩炜支付；签订变更协议之后的公共事业费、租金、管理费曲岩炜、聚亮公司、早安公司及案外人均有支付。
　　2018年6月5日，聚亮公司向泛申公司发送《租赁合同终止通知函》，载明关于贵公司与我公司于2016年9月1日签订的租赁合同将于2019年8月31日到期，基于公司经营策略调整，我司现决定终止合同，不再与贵司续签合同，我司将依据合同约定与贵司结清双方已经发生的权利义务。
　　2018年7月18日，泛申公司与早安公司签订《协议书》，载明鉴于泛申公司与早安公司签订租赁合同，泛申公司、早安公司、聚亮公司于2016年10月9日共同签订《泛太平洋大厦1楼B室房屋租赁合同变更协议》，将系争房屋承租人主体变更为聚亮公司，早安公司承担连带责任的保证担保，约定由于聚亮公司提前解除合同，其应支付违约金82,875元，以保证金抵付；聚亮公司自2018年4月1日起欠交租金至今，截至2018年5月31日欠交租金总额为32,500元、水电费4,259.4元，在本协议签订的同时聚亮公司将钱款划入泛申公司银行账户，逾期付款的，自逾期之日开始按逾期金额以每日3‰向泛申公司支付逾期付款的违约金直至付清日止；聚亮公司已在承租地址内注册了营业执照和相关的食品经营许可证等，其应在本协议签订后15日内将租赁期间注册于承租地址内早安公司的营业执照、食品卫生许可证等全部证照办妥注销手续，逾期聚亮公司应按原合同约定的租金标准以实际逾期天数为准向泛申公司赔偿损失；原房屋租赁合同自2018年6月6日起提前解除；聚亮公司于2018年7月18日之前已按原租赁合同约定向泛申公司及时返还房屋，双方办理房屋移交手续；早安公司对聚亮公司在本协议项下的全部债务承担连带责任的保证担保；本协议在各方盖章签署后立即生效。该协议落款处有泛申公司及早安公司盖章，聚亮公司处无捺印或签字。
　　嗣后，聚亮公司未注销在系争房屋地址办理的营业执照等证照，聚亮公司、早安公司亦未支付任何款项。
　　另查明：1.2018年5月18日，泛太平洋大厦物业管理公司向聚亮公司送达催款通知，载明2018年4月1日至6月30日期间应付网费为每月150元，共计450元；2018年2月24日至5月18日期间应付水费93.5元、电费3,715.9元，要求聚亮公司于2018年6月1日前付款。
　　2.系争房屋2018年3月底之前的租金均已足额支付。2018年4月1日起的租金聚亮公司分别于2018年5月4日、5月9日、5月21日支付5,000元、10,000元及5,000元，共计20,000元。
　　3.聚亮公司初始股东为曲岩炜、翟玲玲，曲岩炜系法定代表人。2018年7月6日，聚亮公司股东及法定代表人均变更为胡文锦。
　　审理中，泛申公司表示因聚亮公司证照未迁出系争房屋地址，导致遭到新租客索赔，后续亦无法出租房屋，系争房屋一直空关。
　　本院认为，泛申公司与早安公司签订的《泛太平洋大厦房屋租赁合同》合法有效。通过《泛太平洋大厦1楼B室房屋租赁合同变更协议》，租赁合同主体自2016年10月9日起变更为泛申公司与聚亮公司。现聚亮公司于合同到期之前提出提前终止合同，双方协商于2018年6月6日解除合同，本院依法予以确认。合同解除的责任在于聚亮公司，聚亮公司理应承担违约责任。违约责任的具体内容合同双方可以协商。泛申公司主张按照2018年7月18日的《协议书》确认两被告的违约责任或连带责任，但该协议书仅有泛申公司及早安公司的签章，聚亮公司既无签章又无工作人员签字。泛申公司称该《协议书》系曲岩炜签订，曲岩炜可以同时代表两被告，但无证据予以证明。即使《协议书》是曲岩炜签订，鉴于《协议书》签订之前其已不是聚亮公司的法定代表人及股东，亦难以认定其有权代表聚亮公司承诺违约责任。而根据变更协议的约定，早安公司在合同主体变更后仅为租赁合同项下聚亮公司债务的担保人，其与聚亮公司系独立的法律主体，无权代其承诺违约责任。因此，聚亮公司的违约责任及早安公司的担保范围仍应根据《泛太平洋大厦房屋租赁合同》及相关法律规定确定。
　　合同解除后，出租人有权主张合同期内的租金。泛申公司主张聚亮公司支付2018年4月1日至5月31日的租金，鉴于该对应租期内租金每月为26,250元，扣除其已支付的20,000元，故聚亮公司还应支付租金32,500元。该项费用在2018年7月19日已逾期，租赁合同明确约定逾期支付租金的违约金标准为每日3‰，两被告亦未提出抗辩，故本院对泛申公司的违约金计算方式依法予以采纳。聚亮公司欠付的水电等费用4,109.4元亦有物业管理公司的通知等证据为证，本院予以认可。但租赁合同中并未约定逾期支付该项费用的违约金，故泛申主张该项费用的违约金缺乏合同依据，本院不予支持。租赁合同明确约定了一方违约的应向对方支付月租金和物业管理费总和3倍的违约金，故泛申公司有权主张违约金82,875元。泛申公司以保证金抵扣，应予准许。2018年7月18日《协议书》中关于逾期注销或迁出营业证照的违约金条款因该协议缺乏成立要件而难以适用，而租赁合同中并未明确约定此种情形下的特别违约责任。现泛申公司主张注销或迁出营业证照即等于未交还房屋，故亦有权按照租金标准主张房屋使用费，但结合相关条款的文义及一般常识，本院认为合同所指的交还房屋应指实体交还，故本院对该项诉请不予支持。早安公司在《泛太平洋大厦1楼B室房屋租赁合同变更协议》中承诺对聚亮公司在租赁合同项下的全部债务承担连带责任，故泛申公司有权要求早安公司对聚亮公司的上述付款义务承担连带责任。
　　综上所述，本案系争租赁合同于2018年6月6日解除；聚亮公司应向泛申公司支付租金32,500元，并按每日3‰的标准支付2018年7月19日至实际清偿之日止的逾期违约金；聚亮公司还应支付水电费及网络费用4,109.4元；聚亮公司应支付的违约金82,875元与保证金相抵扣，故泛申公司有权不退还保证金；早安公司应承担连带付款义务。聚亮公司、早安公司经本院传唤，未到庭参加诉讼，放弃对事实及证据的抗辩，本院依法缺席审理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
　　一、原告上海泛申置业有限公司与被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司关于上海市静安区西康路XXX号1楼B室的租赁合同于2018年6月6日解除；
　　二、被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海泛申置业有限公司租金32,500元，并按每日3‰的标准支付2018年7月19日至实际清偿之日止的逾期违约金；
　　三、被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海泛申置业有限公司水电费及网络费用4,109.4元；
　　四、原告上海泛申置业有限公司有权不予退还租赁保证金82,875元；
　　五、被告早安世界(北京)餐饮管理有限公司对被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司上述第一至三项付款义务承担连带清偿责任；被告早安世界(北京)餐饮管理有限公司承担连带清偿责任后，有权向被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司追偿；
　　六、驳回原告上海泛申置业有限公司的其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费715.24元，由被告聚亮(上海)餐饮管理有限公司、早安世界(北京)餐饮管理有限公司共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员：陈洪林

书记员：陈  钰