上海津茂餐饮管理有限公司与黄红军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海津茂餐饮管理有限公司，住所地上海市宝山区。
　　法定代表人：周磊，经理。
　　委托诉讼代理人：朱松年，上海李东方律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：朱明，上海李东方律师事务所律师。
　　被告：黄红军，男，1973年3月14日出生，汉族，户籍地江苏省南通市，现住址不详。
　　原告上海津茂餐饮管理有限公司与被告黄红军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告上海津茂餐饮管理有限公司的法定代表人周磊及其委托诉讼代理人朱松年到庭参加诉讼，被告黄红军经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告上海津茂餐饮管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告退还房屋租金226,000元、押金33,000元。事实和理由：2016年12月19日，原、被告签订《租赁协议》，被告将位于娄山关路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)出租给原告用于经营茶饮产品，租金每月33,000元，押金33,000元。合同签订时，原告一次性支付给被告12个月租金396,000元及押金33,000元，其中10,000元系现金，419,000元由沈佳英转账交付给被告。2017年5月份,长宁区相关部门对该地段房屋进行整治，禁止出租。原告根据相关部门的要求和被告的通知，于2017年6月14日从上述房屋搬出，原告实际使用涉讼房屋至2017年6月13日，被告应退还原告多支付的房屋租金及押金。由于被告拒绝返还上述款项，原告遂起诉至法院，请求判如所请。
　　被告黄红军未到庭应诉，亦未向本院提供书面答辩意见和证据材料。
　　原告围绕诉讼请求依法提交了《租赁协议》、《收据》、银行交易回单、被告所书写的银行账号等材料、《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》、沈佳英出具的《情况说明》及身份证复印件、《股东书面决定书》、涉讼房屋被拆除前照片、食品经营许可证和营业执照、涉讼房屋目前现场照片等证据。对上述证据，被告依法享有质证权利，因其经合法传唤未到庭应诉，本院视为其放弃对上述证据质证的权利。对上述证据，本院依法予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：
　　2016年12月19日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁协议》，约定有如下内容：甲方将涉讼房屋(原万里飘香)租借给乙方经营茶饮，期限为2017年1月10日至2018年1月9日，月租为33,000元，付款方式为整年支付(一年一付)，押金为一个月租金，本协议于2017年1月10日起计算租金，签约当日支付首次租金。
　　被告另出具有书面材料一份，除载明被告名下银行账户信息外，还载明：全年店面租金、押金一个月共13月*33,000元=429,000元，429,000元-10,000元已付意向金，实付419,000元。2016年12月19日当天，沈佳英向被告转账交付419,000元，被告出具《收据》载明：今收到原告一年租金(2017年1月10日至2018年1月9日)396,000元，一个月押金33,000元，合计429,000元。
　　其后，原告在涉讼房屋经营茶饮。
　　2017年5月，长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区公安消防支队、长宁公安分局天山路派出所联合发布《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》，载明上述部门重点开展针对娄山关路沿街存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑，坚决封堵破墙开门、坚决查处违法违规经营，并告知限期内不予自行整改的，所将承担的法律后果。
　　2017年6月14日，涉讼房屋被拆除。
　　审理中，本院赴长宁区住房保障和房屋管理局档案信息中心及长宁公安分局天山路派出所，均未查询到涉讼房屋不动产登记信息及门牌登记信息。
　　审理中，经本院释明，原告表示若法院认定系争《租赁协议》无效，则其所交付给被告的396,000元作为占有使用费，在扣除实际使用涉讼房屋期间的费用后，要求被告返还余款226,000元及押金33,000元。
　　因被告黄红军未到庭，致本案调解不成。
　　本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉讼房屋并无不动产登记信息，且在“五违”综合整治行动中被拆除，故原、被告就涉讼房屋所签订的《租赁协议》应属无效。《租赁协议》虽无效，但原告对涉讼房屋进行了占有使用，故应按照实际占有使用期间，向被告支付涉讼房屋占有使用费。根据当事人陈述及在案证据，原告共向被告支付429,000元(含押金33,000元)，并自2017年1月10日起占有使用涉讼房屋，至涉讼房屋被拆除前一日即2017年6月13日。现原告依照租金标准确认上述期间的房屋占有使用费，并要求被告返还余款226,000元及押金33,000元，具有事实和法律依据，本院应予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权，本案的事实以现有证据予以认定。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、原告上海津茂餐饮管理有限公司与被告黄红军于2016年12月19日签订的《租赁协议》无效；
　　二、被告黄红军应于本判决生效之日起十日内返还原告上海津茂餐饮管理有限公司房屋占有使用费226,000元；
　　三、被告黄红军应于本判决生效之日起十日内返还原告上海津茂餐饮管理有限公司押金33,000元。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　公告费600元，由被告黄红军负担。
　　案件受理费5,212元，由被告黄红军负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：臧佳俊

书记员：董  隽