上海派锐丝化工科技有限公司与上海联东金旭投资有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海派锐丝化工科技有限公司，住所地上海市嘉定区。
　　法定代表人：王琦，执行董事。
　　委托诉讼代理人：魏来，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：王雨雅。
　　被告：上海联东金旭投资有限公司，注册地上海市嘉定区。
　　法定代表人：余立军，执行董事。
　　委托诉讼代理人：韩正，上海市金茂律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨莉，上海市金茂律师事务所律师。
　　原告上海派锐丝化工科技有限公司(以下均称“派锐丝公司”)与被告上海联东金旭投资有限公司(以下均称“联东公司”)间房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序进行审理。之后因案情复杂，依法转为普通程序审理。原告委托诉讼代理人魏来、王雨雅、被告委托诉讼代理人韩正、杨莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
　　原告派锐丝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签署的《联东U谷厂房销售合同》(编号：U谷-嘉定1期-2013-009)；2.判令被告返还原告已支付的购房款7,252,206元；3.判令被告向原告支付被告单方终止合同的违约金725,220.60元(按合同总房款的10%计算)；4.判令被告支付原告逾期办理厂房转移登记的违约金1,032,023.68元(以合同标的额7,252,206元为本金，自2017年1月1日起算，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%上浮50%计算，暂时计算至2018年12月31日，要求计算至合同被确认解除之日)；5.判令被告支付原告资金占用利息2,297,632.98元(以已付款7,252,206元为本金，自2014年7月22日起算，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%上浮50%计算，暂时计算至2018年12月31日，要求计算至购房款实际返还之日)；6.判令解除原告与中国工商银行股份有限公司上海市分行营业部(下称“工商银行上海市分行”)签署的《标准厂房按揭借款合同》；7.判令被告向原告返还原告支付给工商银行上海市分行的购房款利息798,537.48元(利息暂时计算至2019年1月20日，应按原告实际向银行支付的利息为准)；8.判令被告支付原告因合同解除所造成的常年财务顾问费损失52,475.00元；9.判令被告支付原告因合同解除所造成的房产税及城镇土地使用税损失合计304,837.40元(暂时计算至2018年12月31日，要求按原告最终实际支付的税费为准)；10.判令被告支付原告因合同解除返还涉案厂房所造成的装修损失1,338,495.50元(最终装修损失以鉴定评估为准)；11.判令被告支付原告因合同解除导致次承租合同被解除产生的损失133,700元(以实际赔偿次承租人为准)；12.判令被告支付原告因合同解除厂房搬迁的损失100,000元；13.判令被告支付原告因合同解除所承担租金损失729,397.02元；14.判令被告支付因合同解除给原告造成的房屋差价损失2,000,000元(最终房屋差价损失以鉴定评估为准)；15.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即7,252,206元。
　　事实与理由：2013年5月10日,原、被告双方签订了《联东U谷厂房销售合同》(以下简称《厂房销售合同》),约定：被告出售外冈镇2街坊22/2丘地块联东U谷嘉定1期68号厂房(下称“系争厂房”)给原告，总价款XXXXXXX元，原告付清全部房款后，被告应当于2014年12月31日前，将具备条件、经验收合格并符合销售合同约定的厂房交付原告。被告应在原告缴纳全部房款且在买受人办理该房的入住手续后730日内，办理完毕厂房的转移登记。原告已于2014年7月22日向被告缴清了全部房款XXXXXXX元，原告也早已办妥交房手续并实际生产运营至今。但被告始终拖延为原告办理厂房的转移登记，造成原告巨大损失。现已明确涉案厂房无法单独分割办理产权登记手续，故要求解除双方签订的厂房销售合同，被告赔偿原告上述违约金以及各项损失。
　　被告联东公司辩称，此前原、被告已经共同前往房地产交易中心申请办理过户手续，过户的障碍系原《国有建设用地出让合同》中相应条款限制土地分割转让，而非被告主观不愿意履行。针对诉请1：认可本案合同构成解除，但解除原因并非自始不能履行，而是目前的政策限制，并非联东公司的主观意愿可以控制，联东公司主观上也无欺骗购房人的故意；针对诉请2：若合同解除，愿意返还购房款，但应扣除相应的厂房使用租金及利息；针对诉请3：并非被告意志和被告未协助办理过户，联东公司理解的《国有建设用地出让合同》中关于不得分割转让的条款的含义仅指不能分层转让，而非针对分栋转让，不认可解约违约金；针对诉请4：若法院判定本合同不具备履行条件，判决解除合同，也就不存在以合同履行为前提的逾期过户违约金；针对诉请5：不同意，原告不能同时主张房屋的孳息和房款的孳息，且房款中有部分款项以银行贷款支付，联东公司为其提供了担保；针对诉请6：《厂房按揭借款合同》系派锐丝公司与案外人中国工商银行之间签订，并未使用涉案厂房进行抵押，且银行并未参与诉讼，本案买卖合同是否解除尚不确定，借款合同的问题不应在本案中一并处理；针对诉请7：该项诉请与诉请5之间存在重复，且派锐丝公司自行向银行贷款的利息与联东公司无关；针对诉请8：属原告与案外人之间的法律关系，与本案无关；针对诉请9：税收征管属于行政征收法律关系调整范畴，首先应通过正常的税务程序进行处理，不应在民事诉讼程序中处理。针对诉请10-13，合同解除与否与是否返还厂房，并无法律上的必然关系，被告从未寻求原告搬离，被告愿意以优惠的租金由原告或承租人继续使用房屋，避免相应的损失。针对诉请14：房屋差价损失与逾期过户违约金性质相同，其请求权基础以合同继续履行为前提，不予认可。针对诉请15：双方当事人基于对当时形势的判断而签订合同，若规土局的意见最终得到法律的确认，则双方当事人应各自承担同等条件下的法律责任。
　　本案双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
　　根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2011年，甲方上海国际汽车城产业发展有限公司(下称“汽车城公司”)与乙方北京联东投资(集团)有限公司(下称“北京联东集团公司”)签订《合作协议书》，约定就“上海联东U谷.汽车总部港”项目的合作开发事宜，订立本合同。甲方向乙方提供新能源汽车产业基地地块，规划总用地约399亩。其中第三条约定，该项目建设内容为独栋或联排办公楼、研发办公楼、高层办公楼、商业服务配套设施等业态，其中商业服务配套设施的面积配比不高于7%，根据方案实际需求，如果配套超过7%，甲方协助乙方与政府协调。甲方同意本合同项下宗地能够用于工业房产开发、销售，各业态均可进行产权分栋销售和租赁，按国家相关法律政策执行，并办理相关手续。
　　2012年4月19日，北京联东集团公司及其法定代表人刘振东作为两股东，申请成立了本案被告联东公司，法定代表人为余立军。
　　2012年12月6日，出让方上海市嘉定区规划和土地管理局(下称“嘉定区规土局”)与受让方联东公司签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》(沪嘉规土(2012)出让合同第101号(1.0版)一份，约定出让方将坐落于嘉定区外冈镇(外1127号地块)，宗地面积107042.20平方米的土地出让给联东公司，用途为工业工地，出让价款为4817万；第二十三条，本合同项下出让的工业用地，由受让人按照本合同约定使用，不得分层分割转让、出租，产业类型为工业标准厂房的项目用地可按规定转让、出租；第四十二条，特别约定：该出让地块不得分割转让，确因无法达成项目建设要求需要整体转让的，须报出让人或园区管理机构批准同意。
　　上述出让合同签订后，联东公司在该地块建造了多栋工业厂房。2013年5月10日，联东公司(甲方)与派锐丝公司(乙方)签订《联东U谷厂房销售合同》，约定乙方向甲方购房涉案第68号厂房，厂房用途：研发、生产，建筑面积1309.77平方米，总价款7,138,247元。第七条交付期限：买受人在付清全额房款后，出卖人应在2014年12月31日前，将具备条件，经验收合格并符合本合同约定的厂房交付买受人使用。第十五条产权登记：厂房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用2000元。出卖人即受托人应在买受人缴纳全部房款且在买受人办理该房的入住手续后730天内，办理完毕该房所在楼栋的转移登记。第十九条其他约定：……5、除出现合同及其附件约定的解约情形外，任何一方均无权单方终止合同，否则视为违约，违约方须向另一方支付合同总房款的10%作为违约金。
　　2015年5月21日，原、被告签订《面积补差补充协议》，约定因房屋办理权属登记及相应手续之需要，须对原合同信息作如下变更：1、依据公安局备案门牌号此房产地址变更为恒永路XXX弄XXX号；2、依据实测报告房屋实测建筑面积为1330.68平方米；3、依据实测建筑面积，该房屋销售单价不变，销售总价调整为7,252,206元。
　　关于房款的支付：派锐丝公司按约支付了房屋首付款后，剩余房款495万元，由派锐丝公司(借款人)于2014年5月6日与工商银行上海市分行(贷款人)签订《标准厂房按揭借款合同》申请贷款支付。同日，联东公司(保证人，乙方)与工商银行上海市分行(债权人，甲方)签订《保证合同》，乙方自愿向甲方提供保证担保，乙方所担保的主债权为甲方依据其与派锐丝公司签订上述《标准厂房按揭借款合同》而享有的对债务人的债权，乙方承担保证责任的方式为连带责任保证。同日，北京联东集团公司与工商银行上海市分行亦签订《最高额质押合同》一份，以其享有东方证券股份有限公司股权(数量71万股)为派锐丝的上述债务提供最高额质押担保。同时，派锐丝公司实际负责人王雨雅就联东公司的上述担保行为向联东公司出具了反担保。经查，工商银行上海市分行已实际放款495万元。原、被告双方一致确认，派锐丝公司已付清全部购房款，联东公司也按约将厂房交付派锐丝公司实际占有使用，派锐丝公司将厂房装修后投入使用。截止2019年6月30日，派锐丝公司为涉案厂房缴纳房产税及城镇土地使用税合计305,310.07元、滞纳金31,775.67元。
　　2015年6月19日，联东公司取得沪房地嘉字(2015)第019654号《上海市房地产权证》，权证涵盖房屋为嘉定区恒永路XXX弄XXX-XXX号，建筑面积56557.38平方米；2016年11月2日，联东公司取得沪(2016)嘉字不动产权第003450号《不动产权证》，该权证涵盖房屋为嘉定区恒永路XXX弄XXX号-XXX号，建筑面积117619.45平方米；2018年9月17日，联东公司再次取得沪(2018)嘉字不动产权第036055号《不动产权证》，该权证涵盖房屋为嘉定区恒永路XXX弄XXX号-XXX号，建筑面积155310.17平方米。以上三次产权证均附记：该出让地块不得分割转让；确因无法达成项目建设要求需整体转让的，须报出让人或园区管理机构批准同意。原告称，因联东U谷为按期开发建设，二期(恒永路XXX弄XXX-XXX号)、三期(恒永路XXX弄XXX-XXX号)，前两个权证均在换证时缴销。
　　因联东公司迟迟未为派锐丝公司办理涉案厂房的分栋的产权过户登记手续，派锐丝公司于2018年4月诉至法院。
　　本案起诉之初，派锐丝公司的诉请为：要求联东公司继续履行合同将涉案厂房过户至派锐丝公司名下，并支付其逾期办理厂房转移登记的违约金。第一次庭审中，派锐丝公司撤回了要求过户的诉请。针对该违约金诉请，联东公司辩称，不同意原告诉请。1、原告已按约入住并正常经营至今；2、合同约定原告若委托被告代办过户手续，应签署相应的委托手续并缴纳相应费用；3、被告愿意协助原告办理过户手续，并正就过户事宜积极与房地产登记部门沟通，产证能否办出目前处于不确定状态，希望双方共同前往办理。
　　在法庭要求联东公司庭后就涉案厂房能否单独办理产证的问题向有关主管部门进行核实并书面答复我院后，联东公司提交了双方至本区不动产登记事务中心申请办理产权登记的照片及视频，用来证明双方已共同前往申请过户，但该中心工作人员未予办理，同时工作人员告知若相关部门同意，仍可以办理过户。
　　2018年9月6日，本院向上海市嘉定区规划和土地管理局(下称“嘉定规土局”)发出《公函》一份，就本案争议的涉案厂房在签约当时以及当前能否进行分割转让并办理相应的产权登记手续的问题进行征询。2018年9月29日，嘉定规土局向本院复函一份，函复如下：上海联东金旭投资有限公司于2012年12月6日与我局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》(沪嘉规土【2012】出让合同第101号)，其中第四十二条特别约定：“该出让地块不得分割转让；确因无法达成项目建设要求需整体转让的，须报出让人或园区管理机构批准同意。”该条款也载入了上海联东金旭投资有限公司取得的不动产权证书的附记栏内。综上所述，该涉案厂房(土地)不具备分割转让的条件。此后，原告将诉讼请求变更为主张解除厂房销售合同以及赔偿一系列违约金及损失的请求。
　　本案审理中，1、原告称此前其并不知晓涉案厂房无法办理产证，双方签订厂房销售合同时，联东公司均称可以单独办理产权证，从未告知过土地出让合同的条款，也未出示过该合同；联东公司对此表示并无证据显示其向派锐丝出示过土地出让合同。2、关于派锐丝公司要求在本案中一并解除其与工商银行上海市分行签订的《厂房按揭借款合同》，法庭当庭释明该《借款合同》与原、被告双方当前诉争的《厂房销售合同》分属不同的法律关系，亦未用涉案房屋进行抵押，不在本案中一并处理，亦驳回了其申请追加银行作为第三人参与诉讼的请求。3、针对派锐丝公司将诸多违约金与损失同时主张的情况，经释明，其表示违约金的诉请保留，损失若超出违约金的，就超出的损失进行主张。4、关于房屋返还问题，本院向双方释明，若判决合同解除，房屋返还问题法院可一并予以处理。联东公司表示，若法院判决解除合同，双方均有减损义务，其不要求派锐丝公司返还涉案厂房，返还厂房问题不要求法院处理，愿意以租代售的方式继续与派锐丝公司的合作。派锐丝公司表示，同意以租代售的方式继续使用厂房，并撤回了原第10项、11项、12项、13项诉请。5、因派锐丝公司主张因合同解除导致其房屋差价损失，并申请对涉案厂房在可以单独分割转让条件下的目前市场价值进行评估，法院依法委托了第三方机构上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司进行了评估，派锐丝公司为此支付评估费25,000元。2019年5月31日，上海同信土地房地产评估投资咨询有限公司作出《房地产估价报告》，载明估价对象在当前价值时点可以单独分割转让条件下的房地产市场价值为1018万元。派锐丝公司表示对报告的评估方法和评估依据没有异议，但认为价格偏低；联东公司对评估方法和评估依据均不予认可，认为评估的前提与本案的事实情况相悖，该报告不应被采信。之后，评估人员出庭并接受了双方当事人和法庭的询问。
　　庭审中，派锐丝公司就最终的诉请进行了明确。第5项诉讼请求减少为：判令被告支付原告用自有资金支付房款的占用利息820,160.88元(以原告自付部分房款2,302,206元为本金，自2014年7月22日起算，按中国人民银行1-3年期贷款利率4.75%上浮50%计算，暂时计算至2019年7月21日，要求计算至购房款实际返还之日)；因派锐丝公司在诉讼期间提前偿还了银行贷款，故将第7项诉讼请求明确为：判令被告向原告返还原告支付给工商银行的购房款利息800,998.73元(计算至2019年4月21日)；第9项诉讼请求明确为：判令被告支付原告因合同解除所造成的房产税及城镇土地使用税损失合计337,085.74元(暂时计算至2019年6月30日，要求按原告最终实际支付的税费为准)；第14项诉讼请求明确为：判令被告支付因合同解除给原告造成的房屋差价损失2,927,793元。
　　本院认为，本案的争议焦点有：一、在房屋土地管理部门明确表示涉案厂房无法分割办理产权登记的情况下，涉案《厂房销售合同》应认定无效还是判决解除？二、若判决无效或解除，导致合同无效或解除的过错在双方当事人之间如何划分？三、合同无效或解除的后果以及相应的违约责任及损失负担等应如何处理？
　　针对争议焦点一：原、被告一致认为涉案《厂房销售合同》系双方当事人的真实意思表示，不应被认定为无效，本案属可以解除的情形。对此，本院认为，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条之规定，国有土地使用权和地上建筑物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依照规定办理过户登记。本案原、被告双方转让的厂房是作为一个整体审批的国有工业用地上的厂房，未经土地管理部门和房产管理部门的审核同意，不能擅自分割转让，该要求在联东公司取得的《不动产权证》中亦有记载，原、被告双方签署的关于分割转让涉案厂房的销售合同，违反了行政法规的强制性规定。但该规定应属管理性规定，而非效力性规定，且涉案厂房本身属合法建筑，并非违法建筑，不宜认定合同无效。现嘉定区规划和土地管理局已复函明确表示该涉案厂房(土地)不具备分割转让的条件，已无法单独办理相关权证，双方签订的厂房销售合同在客观上无法继续履行，原告签订合同的目的已经无法实现，现原、被告双方一致认为合同应予解除的意见，本院予以照准。
　　针对争议焦点二：导致合同解除的过错如何划分。首先，联东公司作为出卖方，在签署厂房销售合同前，已经明知涉案地块是作为整体审批的土地，且在其与嘉定区规土局签署的《国有建设用地使用权出让合同》中已经明确载明：“该出让地块不得分割转让；确因无法达成项目建设要求需整体转让的，须报出让人或园区管理机构批准同意”。因此，其对于涉案厂房不得单独转让应属明知，然而其仍然以分栋出售的形式将园区的厂房分别出售给包括派锐丝公司在内的多位购房人，并明确约定了分栋办理产权证的时间。在联东公司之后取得的《房地产权证》或《不动产权证》中，均已载明该出让地块不得分割转让，即便整体转让亦须报批同意。然，联东公司并未将此情况及时告知派锐丝公司，仍称其愿意配合派锐丝公司办理过户手续，要求双方一同前往房地产登记部门提交过户申请。联东公司对于合同无法履行以及最终的解除存在主要过错，应承担主要责任。其次，派锐丝公司作为购房人，其在购买厂房时也应对房屋的权属状况、出卖人的售房资格以及厂房是否存在限制交易的情形尽到审慎审查义务，然而派锐丝公司在对上述情形未作充分审查的情况下，轻信联东公司的承诺而签订合同，其对于合同的解除存在次要过错，也应承担次要责任。
　　针对争议焦点三：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案《厂房销售合同》解除后，派锐丝公司已支付的购房款7,252,206元，联东公司应当予以返还。关于厂房返还问题，合同解除后，厂房应当予以返还，但双方一致表示本案中不要求处理房屋返还问题，双方将以租代售的方式由派锐丝公司继续使用厂房，该意思表示系双方当事人自行处分民事权利的行为，本院予以照准。双方签订合同时，联东公司承诺可单独办理涉案厂房的产权登记，该承诺与事实不符，涉案厂房因无法分割转让导致合同无法继续履行而解除，派锐丝公司主张联东公司按合同约定支付解约违约金725,220.60元，符合约定，依法可予支持。本案中，派锐丝公司主张联东公司赔偿其因房价上涨导致的差价损失2,927,793元，该差价是依评估报告得出，综合考虑评估报告的评估价是建立在涉案厂房可以单独转让的假设前提下作出的价格，以及双方当事人对于合同解除各自的过错程度，本院酌情按照上述差价的70%，即2,049,455元确定派锐丝公司可获赔的损失总额。因派锐丝公司同时主张了解约违约金与损失，并表示违约金优先，若损失超出违约金的，就超出部分的损失亦进行主张。因此，上述损失总金额扣除已支持的解约违约金后的金额是联东公司仍需赔偿派锐丝公司的损失金额，经核算为1,324,234.40元。
　　关于原派锐丝公司主张的逾期办理厂房转移登记的违约金，该违约金以合同继续履行为前提，在解除合同的情况下，该违约金缺乏依据，本院不予支持。关于派锐丝公司主张的资金占用利息以及支付给银行的购房款贷款利息，因原、被告间系房屋买卖合同关系，买受人支付购房款以及出卖人交付厂房均系双方履行各自合同义务的行为，该义务互相对等。出卖人无需支付买受人已付购房款的利息，买受人亦无需承担厂房使用期间的占有使用费。至于买受人向银行申请贷款而产生的利息或所谓的财务顾问费，系买受人为支付购房款而支付的融资成本，与出卖人无关，本院不予支持。关于派锐丝公司已经支付的截止2019年6月30日前的房产税及城镇土地使用税305,310.07元，该款的承担双方事先并无明确约定，本院认为，该税的征税对象应是厂房的产权人，现涉案厂房已无法过户至派锐丝公司名下，派锐丝公司已经支付的上述税款应视为代联东公司缴纳，联东公司应予返还，滞纳金部分不予支持。关于派锐丝公司主张的要求联东公司按已付购房款一倍承担的赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院无法支持。另外，派锐丝公司在诉讼过程中，垫付评估费25,000元，本院酌定联东公司承担其中的70%，即17,500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：
　　一、解除原告上海派锐丝化工科技有限公司与被告上海联东金旭投资有限公司于2013年5月10日签订的关于上海市嘉定区恒永路XXX弄XXX号厂房的《联东U谷厂房销售合同》；
　　二、被告上海联东金旭投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海派锐丝化工科技有限公司已支付的购房款7,252,206元；
　　三、被告上海联东金旭投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海派锐丝化工科技有限公司解约违约金725,220.60元；
　　四、被告上海联东金旭投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海派锐丝化工科技有限公司损失1,324,234.40元；
　　五、被告上海联东金旭投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海派锐丝化工科技有限公司房产税及城镇土地使用税合计305,310.07元；
　　六、被告上海联东金旭投资有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海派锐丝化工科技有限公司评估费17,500元；
　　七、原告上海派锐丝化工科技有限公司其余诉讼请求不予支持。
　　负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案受理费147,800.85元，由原告上海派锐丝化工科技有限公司负担80,824.09元，由被告上海联东金旭投资有限公司负担66,976.76元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
　　
　　
　　
　　
　　
　　
　　

审判员：刘燕枫

书记员：史建颖