上海浦东临空农业开发有限公司与上海中棵农业科技有限公司土地租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦东临空农业开发有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：季新军，总经理。
　　委托诉讼代理人：林锋，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。
　　委托诉讼代理人：张春燕，北京市王玉梅律师事务所上海分所律师。
　　被告：上海中棵农业科技有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：薛宏跃。
　　原告上海浦东临空农业开发有限公司(以下至判决主文前简称“临空公司”)与被告上海中棵农业科技有限公司(以下至判决主文前简称“中棵公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭审理。原告临空公司的委托诉讼代理人林锋、张春燕，被告中棵公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告临空公司向本院提出诉讼请求，判令：1.原、被告签订的土地租赁合同解除；2.被告向原告返还位于本区森林村面积为111.24亩的租赁土地(及地上建筑物、构筑物、附着物、用水、用电等设施)；3.被告支付欠付租金1,114,816元；4.被告支付滞纳金21,000元；5.被告支付解约违约金107,936.66元。事实和理由：2012年，原、被告就位于本区森林村面积为111.24亩(具体坐落为本区森林村森塘路南北两侧、东至上海国宏市政绿化工程有限公司林地、西至森林七队杨家宅、南至南车河、北至畅塘港)土地(以下至判决主文前简称“涉案土地”)签订租赁合同。该合同租期届满之前，双方又于2017年12月29日重新签订一份租赁合同。被告在两份租赁合同的租期内未按约支付租金，经催告后仍拒不履行付款义务，故提出诉请如前。
　　被告中棵公司未作答辩。
　　经审理查明：2012年，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)就涉案土地签订租赁合同，约定租期为5年，自2013年1月1日至2017年12月31日止。土地租赁费按1000元/亩/年计算，年租赁费为111,240元；设施租赁费1,300元/亩/年计算，年租赁费为144,612元；仓库1002.36平方米，其中300平方米免费使用，702.36平方米按0.2元/日收取租赁费，年租赁费51,272元，以上三项合计年租赁费307,124元。租赁费先付后用，第一年租赁费在签订合同10天内付清，今后每年租赁费在当年的九月底前一次性付清。乙方必须按时向甲方交纳租赁费。租赁期满后，本合同终止，乙方须在合同期满15天内搬出土地上留有物品，并将土地资产归还甲方，过时甲方有权处置，乙方归还甲方土地应当保持所有地上设施的完整状态。乙方拖欠土地使用费和设施房屋租赁费累计达三个月，甲方有权立即解除合同，并收回土地，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。乙方逾期未缴纳租金及相关费用，甲方有权采取强制措施单方面解除合同，乙方付清实际租用期租赁费及各项费用外，须补偿给甲方二个月使用费。
　　2017年12月29日，原、被告就涉案土地重新签订租赁合同。约定租期为三年，自2018年1月1日至2020年12月31日止。土地租赁费按1300元/亩/年计算，年租赁费144,612元；设施租赁费按1300元/亩/年计算，年租赁费为144,612元；仓库1002.36平方米，其中300平方米免费使用，702.36平方米按0.2元/日收取租赁费，年租赁费51,272元，以上三项合计年租赁费340,496元。赁费先付后用，第一年租赁费在签订合同10天内付清，今后每年租赁费在当年的九月底前一次性付清。如按合同交费期限规定拖欠租金超过30天按每天加收滞纳金300元，如超过100天合同自行终止，甲方依约收回租赁权。甲方提供乙方租赁区域平面图和甲方资产所有表作本合同附件一、二。乙方必须按时交纳租赁费。租赁期满后，本合同终止，乙方须在合同期满15天内搬出土地上留有物品，并将土地资产归还甲方，过时甲方有权处置，乙方归还甲方土地应当保持所有地上设施的完整状态。乙方拖欠土地使用费和设施房屋租赁费累计达三个月，甲方有权立即解除合同，并收回土地，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿。乙方逾期未缴纳租金及相关费用，甲方有权采取强制措施单方面解除合同，乙方付清实际租用期租赁费及各项费用外，须补偿给甲方二个月使用费。
　　2013年4月27日、2014年4月4日、2016年4月13日，被告向原告付款169,300元、312,686元、312,686元。2017年2月10日，案外人上海同脉食品有限公司代被告向原告付款200,000元。案外人上海园洋农业科技有限公司通过代被告向原告付款107,124元。
　　2017年12月25日，被告向原告出具付款计划表，载明：一期还款4万，二期还款7万，三期还款9万，四期结清剩余全部欠款。2017年地租在2018年6月30日前结清。
　　审理中，原告称双方未就交付土地办理过交接手续，但其已于2013年1月1日向被告交付土地，截至本案诉讼之时，被告仍在继续使用涉案土地。
　　另查明，被告于2019年11月15日签收本案诉状副本及开庭传票。
　　以上事实由土地租赁合同、入账通知、进账单、付款计划表等证据材料和庭审笔录在卷作证。
　　本院认为，原、被告先后签订的两份土地租赁合同系双方当事人的真实合意，于法不悖，合法有效，双方均应恪守。就前一份租赁合同而言，因租期届满而终止，不再存在解除合同之问题。就后一份租赁合同而言，合同约定，承租人应在签约后10天内付清第一年租金，拖欠租金超过100天合同自行终止。现被告未在签约10天后的100天内支付2018年度的租金，故该合同因解除合同的条件成就而于2018年4月17日解除。
　　关于合同解除的后果，原告提出返还土地和支付欠付租金的诉请，该两项诉请具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于欠付租金金额的确定，应根据被告实际使用土地情况，并依据合同约定租金标准计算。现原告未能提供证据证明其交付土地的日期，但结合第一笔租金的付款情况和合同中关于租金先付后用的约定，本院认定原告交付土地之日为2013年4月27日，租金应从该日起计算至上述合同解除之日。具体而言，第一份租赁合同项下被告应付租金为1,131,240.32元，第二份租赁合同项下被告应付租金为99,817元，扣除被告已付款1,101,796元后，被告还应向原告支付欠付租金129,261.32元。合同解除之后，被告应向原告支付其实际占有使用期间的占用使用费，占用使用费计算标准参照租金标准。
　　关于滞纳金的诉请。合同约定，被告拖欠租金超过30天每天加收滞纳金300元，如超过100天合同自行终止，故滞纳金应从拖欠租金30天之起计算至拖欠租金100天计70天，按每天300元计算，共计21,000元。
　　关于解约违约金诉请。合同约定因承租人逾期支付租金，出租人行使解除权的情况下，出租人应支付二个月使用费作为解约违约金。现前一份租赁合同因租期届满而终止，故不存在解约违约金一说。第二份租赁合同虽因约定解除条件成就而解除，但该条件成就系因被告不履行付款义务而导致，故本院对第二份租赁合同项下的解约违约金诉请予以支持，被告应向被告支付解约违约金56,749元。被告经本院依法传唤无正当理由未出庭应诉，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。
　　依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
　　一、原告上海浦东临空农业开发有限公司与被告上海中棵农业科技有限公司就位于上海市浦东新区森林村森塘路南北两侧、东至上海国宏市政绿化工程有限公司林地、西至森林七队杨家宅、南至南车河、北至畅塘港，面积为111.24亩的土地签订的租赁合同于2018年4月17日解除；
　　二、被告上海中棵农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东临空农业开发有限公司返还位于上海市浦东新区森林村森塘路南北两侧、东至上海国宏市政绿化工程有限公司林地、西至森林七队杨家宅、南至南车河、北至畅塘港，面积为111.24亩的土地(及地上建筑物、构筑物、附着物、用水、用电等设施)；
　　三、被告上海中棵农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东临空农业开发有限公司支付欠付租金129,261.32元；
　　四、被告上海中棵农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东临空农业开发有限公司支付2018年4月18日至实际返还土地之日止的占有使用费(按年租金340,496元为标准计算)；
　　五、被告上海中棵农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东临空农业开发有限公司支付滞纳金21,000元；
　　六、被告上海中棵农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告上海浦东临空农业开发有限公司支付解约违约金56,749元；
　　七、驳回原告上海浦东临空农业开发有限公司其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费15,594元，减半收取计7,997元，由原告上海浦东临空农业开发有限公司负担2,165元，由被告上海中棵农业科技有限公司负担5,832元。保全费5,000元，由被告上海中棵农业科技有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：施  帅

书记员：顾鼎鼎