上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司与上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：高天阶，执行董事。
　　委托诉讼代理人：向德喜，上海才富律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：秦臻，上海才富律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：孙军，董事长。
　　委托诉讼代理人：丁光华，上海红三权律师事务所律师。
　　原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司(以下简称优护公司)与被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司(以下简称林佳公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)优护公司的委托诉讼代理人向德喜、秦臻，被告(反诉原告)林佳公司的委托诉讼代理人丁光华到庭参加诉讼。后本案依法转为普通程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)优护公司的委托诉讼代理人向德喜、秦臻，被告(反诉原告)林佳公司的委托诉讼代理人丁光华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告优护公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告双方签订的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告赔偿原告装修损失人民币(币种下同)257,794元、搬场费2,186元，消防罚款3万元；3、判令被告支付原告预期经营收入暂计20万元。2018年11月1日，原告变更第3项诉讼请求，要求被告支付预期经营收入2,199.87万元，后称考虑到诉讼成本的问题，又取消变更。事实及理由：2015年10月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告承租坐落于上海市浦东新区凌兆路XXX-XXX号(单)内房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为645平米，租期自2015年10月28日起至2021年12月31日止。合同签订后，原告收到政府公告，称系争房屋属于无证建筑，将拆除。后原告与被告交涉，但被告未正面回复,直至纠纷难以解决诉至法院，原告才得知系争房屋系无证建筑。根据法律规定，双方租赁合同应为无效合同。被告故意隐瞒该事实，导致合同无效，理应赔偿原告相关损失。另外，因系争房屋消火栓未接入管网，导致原告被行政部门责令停产停业并处三万元罚款。原告认为，消火栓系正常房屋应配备的基础设施，接入管网系被告的义务，该处罚应由被告承担。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告林佳公司辩称，签约情况属实。签订租赁合同时，被告曾告知原告系争房屋属临时建筑，故原告明知房屋属性。关于原告所述的装修损失、搬场费，原告入住后拆除了系争房屋原有的消防设施，亦未积极安装经营所需的相应消防设施导致被处罚，且原告未取得相关养老证照即经营导致被民政局处罚，原告不得已自行搬离系争房屋，该损失应由原告自行承担。关于预期经营损失，原告系无资质违法经营，其要求损失赔偿无法律依据，被告对此不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
　　反诉原告林佳公司向本院提出反诉请求：判令反诉被告支付反诉原告房屋租金27万元、违约金27万元。事实和理由：反诉原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，2018年度租金45,000元/月，付六押一，先付后用。2018年6月18日，反诉原告通知反诉被告支付2018年7月1日至同年12月31日止的租金，但反诉被告以种种理由拒不支付。根据合同约定，一方违约，须按月租金的6倍支付违约金。事实上，反诉被告于2018年8月左右已自行搬离系争房屋，造成反诉原告较大损失。为维护反诉原告合法权益，故诉如所请。
　　反诉被告优护公司辩称，双方签订合同后，反诉被告一直按约履行合同。现反诉被告已付清了截止2018年6月30日的租金。自2018年6月起，反诉被告即收到相关部门的通知，称系争房屋属于无证建筑，要被拆除，故反诉被告搬离系争房屋，不存在任何违约行为，反诉原告的诉请无事实及法律依据，故请求驳回反诉诉请。
　　本院经审理认定事实如下：2015年10月28日，甲方林佳公司(出租方)与乙方优护公司(承租方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由乙方承租坐落于上海市浦东新区凌兆路XXX号二楼房屋内，建筑面积275平米，租赁用途为养护院。三、交付日期和租赁日期约定，租期自2015年10月28日起至2021年12月31日至。四、租金支付方式和期限约定，4.1该房屋租金每天每平米2.20元，首年租金为220,825元。第四年开始，该房屋年租金每年环比递增6%。4.2该房屋租金首年首次付款为付三押一，为73,608.34元，其中三个月租金为55,206.25元，押金18,402.09元；后续租金为每三个月一付，为55,206.25元。次年开始，后续租金为每6个月一付。乙方需提前十五天支付该房屋租金，依此类推，不得拖延，如遇拖欠、拒付，甲方有权终止合同，并向乙方提出赔偿，具体数目由双方商定。嗣后，双方经磋商，优护公司租赁面积增至645平米。
　　合同签订后，林佳公司交付了系争房屋，优护公司向林佳公司付清了截止2018年6月底的租金并交纳押金45,000元。
　　2018年4月8日，上海市浦东新区公安消防支队作出沪浦公(消)行罚决字【2018】6056号行政处罚决定书，行政相对人为优护公司，处罚事由为消防设施设置不符合标准，处罚结果为罚款3万元。同月13日，上海市浦东新区公安消防支队作出第XXXXXXXXXX号罚款缴纳通知书，内容为：优护公司，2018年4月13日本机关对你单位发出沪浦公(消)行罚决字【2018】第6056号《行政处罚决定书》，对你单位作出相应的行政处罚决定。现要求你单位于2018年4月28日前携带本通知书，将罚款3万元缴至本市工商银行或者建设银行的具体代收机构。……同月25日，优护公司缴纳了罚款3万元。
　　2018年6月25日，上海市浦东新区民政局作出浦民责改【2018】4号关于责令上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司停办的通知，内容为：鉴于优护公司未经许可设立养老机构，违法从事为老年人提供集中居住和照料服务行为，且拒不整改，根据《老年人权益保障法》第七十八条的有关规定，现责令优护公司在收到本通知后，立即停办养老机构业务，并妥善安置收住老人。逾期不停办，进一步造成违法后果或其他损害的，须承担相应法律责任。
　　审理中，林佳公司与优护公司一致确认优护公司于2018年7月24日搬离系争房屋。系争房屋已被相关部门拆除中。
　　以上事实，由房屋租赁合同、发票、行政处罚决定书、罚款缴纳通知书等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。涉案租赁合同标的物为未经批准的临时建筑，优护公司与林佳公司之间的《房屋租赁合同》应确认无效。
　　合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。林佳公司将不合法建筑出租给优护公司使用，显然存在过错。优护公司承租时未对房屋合法性尽到必要的审查、注意义务，其自身亦有过错。因合同无效造成的装修损失，林佳公司应当承担与自身过错相适应的赔偿责任。双方合同明确约定了优护公司的装修期自2015年10月28日起至2015年12月31日止，但优护公司提供的发票等证据，不能充分证明其装修、搬迁等损失，不能作为本案认定依据。鉴于租赁房屋已被拆除，已无法通过司法鉴定确定装修价值，本院根据优护公司的承租面积、租赁期限、搬离原因及装修用途，兼顾折旧等因素，酌定林佳公司应赔偿装修及搬迁损失数额为10万元。优护公司要求林佳公司赔偿消防罚款损失，但未能提供证据证明系林佳公司过错所致，该请求本院不予支持。优护公司要求林佳公司赔偿预期收益损失，无事实及法律依据，本院不予支持。
　　虽然合同无效，但优护公司使用了系争房屋，应支付使用期间房屋使用费。林佳公司要求支付自2018年7月1日至12月31日的使用费，鉴于优护公司已于2018年7月24日搬离，本院认为，优护公司应参照合同约定的租金标准支付自2018年7月1日至24日的使用费。林佳公司返还优护公司所缴纳的押金45,000元。因合同无效，林佳公司要求赔偿违约金，无合同依据，本院不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，判决如下：
　　一、原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司与被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司之间的《房屋租赁合同》无效；
　　二、被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司支付装修等赔偿款10万元；
　　三、原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司应于本判决生效之日起十五日内向被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司支付2018年7月1日至7月24日的房屋使用费34,839元；
　　四、被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司返还押金45,000元；
　　五、驳回原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司其余诉讼请求；
　　六、驳回被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司其余诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费8,649元，反诉案件受理费4,600元(已减半收取)，合计13,249元，由原告(反诉被告)上海浦东优护花样年社区养老服务有限公司负担6,684元，被告(反诉原告)上海林佳花鸟综合市场经营管理有限公司负担6,565元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
　　

审判员：杨晓云

书记员：严伟国