上海浦东康乐残疾人康复服务指导中心与上海特维冲压件有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦东康乐残疾人康复服务指导中心，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：闾启青。
　　委托诉讼代理人：吴迪，上海瀛泰律师事务所律师。
　　被告：上海特维冲压件有限公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：唐特里，经理。
　　委托诉讼代理人：唐特忠。
　　委托诉讼代理人：王霞云，上海市宏洲律师事务所律师。
　　第三人：上海市浦东新区残疾人联合会，住所地上海市浦东新区浦东大道1583号。
　　法定代表人：莫彬彬，理事长。
　　委托诉讼代理人：江军，上海瀛泰律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：雷思铭，上海瀛泰律师事务所律师。
　　原告上海浦东康乐残疾人康复服务指导中心(以下简称“康乐中心”)诉被告上海特维冲压件有限公司(以下简称“特维公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用简易程序，并通知第三人上海市浦东新区残疾人联合会(以下简称“浦东残联”)参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告康乐中心的委托诉讼代理人吴迪，被告特维公司的法定代表人唐特里、委托诉讼代理人唐特忠、王霞云，第三人浦东残联的委托诉讼代理人江军、雷思铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告康乐中心向本院提出诉讼请求：一、被告立即将上海市浦东新区川沙新镇川环南路XXX号房产恢复原状(拆除三楼搭建，恢复为两层楼房)，并返还原告；二、被告给付原告自2016年1月1日至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按年租金18万元的两倍计算)。事实和理由：2015年1月5日，原告经第三人浦东残联授权，与被告签署《租赁合同》，将第三人所有的川环南路XXX号房产租赁给被告作为办公用房和仓库，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日。租赁期限届满前，被告未提出书面续租要求，原告也决定不再继续出租该房产。但经原告多次催促，被告仍未搬离，也未结算后续房屋的占有使用费。原告为完成政府管理部门的工作要求，多次与被告沟通，但被告拒绝返还房屋、支付使用费，为此原告诉如所请。
　　被告特维公司辩称：1、不同意恢复原状，拆除三楼搭建。被告在双方合同履行期间没有违章搭建，而是在与原告订立合同之前，就经过第三人的同意，加盖了三楼，该搭建与原告无关。2、1995年，浦东残联将系争房产中352平方米房屋调拨给了下属的上海维特冲压件厂(以下简称维特厂)。1999年至2000年，维特厂改制，维特厂的全部资产、债权债务均归被告。因此，系争房屋中352平方米房屋已归被告所有，不同意搬离并返还房屋。3、不认可原告提供的《租赁协议》，该协议是残联称政府清理资产需要出具证明说明情况，因此由唐特忠签署，签署时仅有最后一页，并无前几页。4、由于房屋权属存在争议，故不同意按照合同约定的双倍租金支付使用费，该使用费是违约金性质，约定过高应予调整。另外，第三人给予原告的授权至2016年12月31日止，因此原告无权收取2017年1月1日之后的使用费。
　　第三人浦东残联述称：第三人系案涉房屋的所有权人，第三人从未将案涉房屋的所有权转移给被告。被告与第三人及原告签订租赁合同并支付租金的行为证明其认可双方系租赁关系。租赁到期后，被告拒不交还房屋已经严重违约，现第三人同意原告的诉讼请求。
　　本院经审理认定事实如下：
　　1992年1月14日，原川沙县计划委员会川计建(92)第40号《关于申请建造县残疾人联合会办公室和残疾人活动室报告的批复》，同意川沙县残疾人联合会建造办公用房和门卫100平方米，同意建造残疾人活动中心等用房400平方米。1992年《上海市建设用地规划许可证申请表》载明川沙县残疾人活动中心，层数为2层，面积500平方米。1992年6月30日，原川沙县建设局发沪川建(92)507号《建设工程规划许可证》，同意建造川沙县残疾人活动中心，建设位置原城镇乡城南村三队，建设规模530平方米。上述房屋建成后的地址为川环南路XXX号(临)，后经门弄号牌整顿，新编为川环南路XXX号。庭审中，双方确认上述房屋中门卫房已经拆除。
　　2015年1月1日，浦东残联出具委托书，委托康乐中心出租和管理川环南路XXX号房屋，具体委托权限包括：1、以受托方名义自行与第三方签署上述房屋的租赁合同，2、收取租金，3、履行日常的管理、联络、维修职责，委托期限自2015年1月1日至2016年12月31日。
　　2015年1月5日，康乐中心(甲方)与特维公司(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方根据授权出租川沙镇川环南路XXX号房产，乙方确认甲方的委托手续和权限无误；因上述房产乙方曾进行过多次改建并未告知过甲方，且甲方也不知情，所以房屋的质量及安全由乙方自行负责。租赁期限为2015年1月1日至2015年12月31日。该房屋年租金180,000元，租金每半年支付一次，乙方应于每年1月15日前支付上半年租金，7月15日前支付下半年租金。1号房屋经乙方改造的部分由乙方负责维护及修理，未经改造的部分由甲方负责维护和修理，无法确定是否改造的部分由双方协商解决。第八条约定，乙方不得随意损坏房屋设施、如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理；退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用，合同到期后10日内仍未搬离的装修及设备归甲方所有。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将房屋退还甲方；如乙方要求继续租赁，应提前2个月书面向甲方提出，甲方同意续租的双方应另外续签租赁合同；如租赁期满后甲方不同意续租的，乙方应在合同期满前搬离并将房屋以完好状态归还甲方。租赁期满，双方未能就续租达成一致意见的，乙方应该在租赁期满当天将房屋归还甲方；逾期归还的，每日应向甲方支付双倍租金，同时甲方有权采取停水、停电措施。
　　上述《租赁合同》共4页，第4页的正文内容为“本合同一式两份，经双方盖章后生效，甲、乙双方各执一份……”，第4页乙方落款处由唐特忠签名并加盖特维公司公章。
　　合同到期后，被告委托唐特忠向康乐中心转账9万元，用途为房租。后康乐中心退还了该款。
　　另查，1992年10月，原川沙县民政局批复同意川沙县残疾人联合会开办上海浦东望新生化厂(以下简称望新厂)，企业性质集体企业，企业规模“投资二十二万元，厂房150m2，预计年产值……”，地址川环南路县工业培训中心对面残疾人培训中心内。望新厂《企业章程》载明“注册资金数额及其来源：由上级拨款二十二万元”。《验资证明书》载明流动资金8万，固定资产14万元。《验资报告》载明流动资金9万元，固定资产“设备(厂房5土地2万设备6万)”13万元。川沙县残疾人联合会1992年10月向工商部门出具的《经营场地证明》载明，我单位在川环南路开办上海浦东望新生化厂，房屋场地来源：1、自有生产经营面积150平方米。
　　1995年，第三人浦东残联《关于同意开办上海维(原为“新”，后手写改为“维”)特冲压件厂的批复》，同意望新厂在川沙镇川环南路XXX号开办“上海新特冲压件厂”，企业性质集体所有制福利企业，注册资金89万元。《固定资产调拨单》显示，望新厂向维特厂调拨汽车、设备等资产合计54.7万元。《验资报告》显示上级拨入货币资金9万元，上级拨入汽车等国定资产41万元，合计金额50万元。望新厂1995年4月向工商部门出具的《经营场地证明》载明，我单位在川环南路XXX号开办上海维(原为“新”，改为“维”)特冲压件厂，房屋场地来源：……“2、上级拨给的生产经营面积352m2”。1995年5月15日维特厂登记成立，注册资金50万元。
　　被告提供了甲方浦东残联和乙方特维公司2000年2月25日的《协议书》复印件，主要内容是甲方集体企业维特厂(原文误为“上海特维冲压件厂”)改制为股份制企业特维公司，维特厂1999年12月31日正式与甲方脱钩，甲方原企业维特厂的资产归乙方所有，债权、债务由乙方承担处理，与甲方无关。该复印件上由高学兵、杨一明2018年1月18日签署“以上情况属实”。被告主张，高学兵系浦东残联当时的负责人，杨一明是当时的经办人，虽然目前找不到《协议书》的原件，但高学兵、杨一明已经确认了《协议书》的真实性，维特厂改制后全部资产归特维公司所有，包括开办时上级拨给的352平方米房屋也已经归特维公司所有。第三人浦东残联承认维特厂改制的事实，确认改制期间高学兵是理事长(负责人)，杨一明是副理事长，但不认可《协议书》的真实性。被告曾申请高学兵、杨一明出庭作证，但证人未到庭。
　　目前，维特厂的工商登记企业状态为“确立”。
　　还查，第三人提供的《房屋租赁协议书》显示，2009年2月4日甲方浦东残联与乙方特维公司(协议抬头乙方误为“上海维特冲压件有限公司”)签订协议，乙方向甲方借用川环南路XXX号内两层办公楼一幢约400平方米及场地，年租金80,000元，乙方租赁办公楼及场地只享有使用权……有效期一年，自2009年1月1日至2009年12月31日。第三人还提供了银行凭证若干，证明被告支付了租金，具体为2010年10月15日上海特由金属制品有限公司(以下简称特由公司)向浦东残联工会转账9万元，2011年11月1日特由公司向康乐中心转账9万元，2012年8月23日，特由公司向康乐中心转账9万元，2014年7月17日唐特忠向康乐中心转账9万元。被告不认可该《房屋租赁协议书》，认为该协议有两页，虽然第二页上确为被告签名盖章，但第一页是伪造的；当时改制后，案涉房屋中剩余48平方米属浦东残联的房屋需要出租，为应付上级检查，高学兵找被告签署了协议，租金每年8万元，当时实际承租人是唐特忠，因此租金也是唐特忠支付的，被告持有的协议书已经找不到。唐特忠当庭表示认可被告的陈述，并认可由其担任法定代表人的特由公司向浦东残联支付租金。
　　各方确认川环南路XXX号房屋系一幢临街两层楼房，1999年左右被告一方在楼顶搭建了三楼。目前部分房屋转租。经本院释明，原、被告同意本案中不通知次承租人作为第三人参加诉讼；被告在庭审中曾提出如返还房屋的，则要求原告及第三人赔偿搭建损失，后又表示暂不要求在本案中处理赔偿问题。
　　本院认为，本案争议焦点之一是川环南路XXX号房屋中352平方米房屋是否在改制中确定归特维公司所有？首先，望新厂开办注册时，川沙县民政局的批复上“投资二十二万元，厂房150m2，预计年产值……”是对企业规模的描述，从整句文字来看，“厂房150m2”并不能得出向新办企业投入150平方米厂房作为注册资金的意思。而《验资证明书》和《验资报告》本身存在矛盾，仅凭“厂房5”字样，同样不能得出向新办企业投入厂房的事实。《场地经营证明》系川沙县残联出具，“自有生产经营面积”仅能理解为川沙县残联自有房屋提供给新办企业使用，不能理解为新办企业的自有房屋。维特厂开办注册时，《固定资产调拨单》、《验资报告》上均没有记载任何房屋。《经营场地证明》系望新厂出具，浦东残联作为上级部门盖章，“上级拨给的生产经营面积”，至多理解为浦东残联提供一定生产面积给新办企业使用，而不是将房屋产权作为注册资本投入新办企业。因此，目前的证据不足以证明系争房屋中352平方米产权已归维特厂所有。其次，被告提供的改制《协议书》是复印件，证人也某某出庭作证，难以认定该证据的真实性。退一步讲，即便该《协议书》真实，但《协议书》上也未明确载明维特厂原有资产中包括了系争房屋。而且，企业改制均需要经过资产界定、评估的过程，目前被告也未能提供相关资料证明系争房屋包括在改制资产之内。综上，被告关于系争房屋中352平方米房屋属其所有的抗辩不能成立。
　　本案另一个争议焦点是原、被告是否签署过《租赁协议》？被告否认《租赁协议》的前三页，称当时残联需要清理资产出具证明，故其在仅有的一页上签名盖章。一方面，在缺失前几页的情况下签名盖章，并不符合常理，难以让人信服。另一方面，从最后一页正文内容看应属合同条款，而不是被告所谓的“证明”。再则，最后一页正文内容中明确写明合同一式两份，双方各执一份，现被告未能提供其自己持有的一份。综上，本院认定《租赁协议》的真实性。
　　《租赁协议》系签约双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现租赁期限已经届满，被告应当将租赁房屋返还原告。本案的另一争议是三楼搭建是否应由被告负责拆除？原告要求被告拆除三楼搭建的理由是《租赁合同》第八条“退租时，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”的约定，但本院认为该条款是针对租赁期间房屋内部结构或装修及设备的约定，显然不是针对三楼搭建。根据在案证据和各方陈述，三楼搭建早在多年前就已经形成，原告依据《租赁合同》第八条要求被告恢复原状，依据不足，本院不予支持。另外，三楼系搭建在两层楼房之上，在事实上依附于原有两层楼房，故被告应将三楼搭建一并返还给原告。
　　最后，被告在合同到期后未按时返还房屋，应按照合同约定的标准支付占有使用费。被告主张相当于两倍租金的占有使用费过高，请求调整，但未能提供证据证明，本院不予采信。
　　据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决如下：
　　一、被告上海特维冲压件有限公司应于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区川沙新镇川环南路XXX号房屋(含三楼搭建)返还原告上海浦东康乐残疾人康复服务指导中心；
　　二、被告上海特维冲压件有限公司应于本判决生效之日起三十日内给付原告上海浦东康乐残疾人康复服务指导中心自2016年1月1日起计算至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每年36万元的标准计算)；
　　三、驳回原告上海浦东康乐残疾人康复服务指导中心其余诉讼请求。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12,380.82元，减半收取6,190.41元，由被告上海特维冲压件有限公司负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：张卓郁

书记员：陈倩茹