上海浦东张江鑫盈电工材料厂与周谷元房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告(反诉被告)：上海浦东张江鑫盈电工材料厂，住所地中国(上海)自由贸易试验区伟丰村二队。
　　投资人：史源清。
　　委托诉讼代理人：赵轶，上海市建纬律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韩璐，上海市建纬律师事务所律师。
　　被告(反诉原告)：周谷元，男，1947年8月5日生，汉族，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：郎荣祺，住上海市浦东新区。
　　委托诉讼代理人：闫学文，上海敏诚善律师事务所律师。
　　原告上海浦东张江鑫盈电工材料厂(以下简称鑫盈电工厂)与被告周谷元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案，依法适用普通程序审理。审理中，被告周谷元提起反诉。2018年11月1日，本院对本案公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)鑫盈电工厂的投资人史源清及该厂委托诉讼代理人赵轶，被告(反诉原告)周谷元及其委托诉讼代理人郎荣祺、闫学文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告(反诉被告)鑫盈电工厂向本院提出诉讼请求，要求判令被告周谷元支付搬迁补偿款人民币(以下相同币种)14,029,978元(包括房屋动迁补偿6,186,141.60元、装修补偿1,913,814元、附属设施1,688,590元、可恢复机器设备搬迁费1,206,330元、无法恢复机器设备费用299,510元、配电费684,000元、物资搬迁费133,270元、停产停业费1,059,708元及鑫盈电工厂租用周谷元1600平方米房屋的停产停业费24万元、配合搬迁补贴618,614.16元)。事实与理由：双方于2004年12月1日签订一份《房屋租赁协议》，约定鑫盈电工厂租赁周谷元位于上海市浦东新区合庆镇大星村赵家宅XXX号地块整个奶牛养殖场区域，租赁期为十年，自2004年12月1日起至2014年11月30日止。后双方又于2014年12月10日签订一份《房屋租赁合同》，鑫盈电工厂继续承租周谷元部分房屋和土地，租赁期限自2014年12月1日起至2018年11月30日止，并约定鑫盈电工厂在上个租赁期内，对周谷元原有租赁房屋内进行的装修，今后如遇国家征用或动迁，归周谷元所有，另外设备搬迁、误工补贴、乙方加建部分(如办公楼、厂房、车棚等)均由鑫盈电工厂所得。后上海市浦东新区合庆镇大星村村民委员会(以下简称大星村委会)对该地块进行了征收，并对周谷元进行了相应的搬迁补偿。就本次征收搬迁事宜，双方已就各自补偿区域四至及补偿范围达成了合意，估价公司对征收范围内的房屋、装修、设施及其它事项进行了分户评估，鑫盈电工厂最终结算金额为13,789,978元。因周谷元拒绝向鑫盈电工厂支付动迁款项，故鑫盈电工厂提起诉讼。
　　被告周谷元(反诉原告)答辩称，鑫盈电工厂诉请中的1,896,586元应归周谷元所有，剩余部分同意支付。理由：一、鑫盈电工厂向周谷元承租的是奶牛场，系按规模化、标准化建造，化粪池、下水道、窨井、基础、管道、电线、饮水箱及房屋装潢等基本设施齐全，周谷元连同这些设施一并出租给鑫盈电工厂，鑫盈电工厂也全部接收并使用。由于租赁合同时间长达十几年，导致租赁期间，有的设施由鑫盈电工厂拆除，有的设施由鑫盈电工厂填埋，有的设施由鑫盈电工厂合并，根据2014年所签租赁合同第六条约定，相应装修182,402元、附属设施1,118,262元应补偿给周谷元。二、鑫盈电工厂的房屋是建造在周谷元承租村委会的土地之上，其停产停业费中353,200元(酌情按50元/平方米主张，即7064平方米×50元)归周谷元所有。三、周谷远作为房东，按行规酌情向鑫盈电工厂收取2%管理费计242,722元〔非动迁范围内的管理费，即(13,789,978-182,402-1,118,262-353,200)×2%〕。四、根据拆迁口径，鑫盈电工厂主张的24万元停产停业费归周谷元所有，不同意支付。
　　同时，周谷元向本院提出反诉请求：1、鑫盈电工厂支付房屋租赁费及土地租赁费共计1,514,709元〔包括：1)、2004年12月1日至2014年11月30日期间，第一份合同约定租赁房屋面积3000平方米，评估实际面积3668平方米，差额面积668平方米，按0.25元/平方米/日计算的租赁费为609,550元；2)、2014年12月1日至2018年7月31日期间，第二份合同约定面积1600平方米，实际面积2218平方米(即评估实际面积3668平方米扣除周谷元自用面积1450平方米)，差额面积618平方米，按0.36元/平方米/日计算的租赁费为297,753元；3)、2017年村多收周谷元土地租赁费(村委会以环境整治费名义收取)2,000元/亩，鑫盈电工厂承担其使用7亩的土地租赁费计14,000元；4)、动迁中村里发现少交了3.34亩土地租赁费，故鑫盈电工厂应支付2004年12月1日至2018年7月31日期间上述面积土地租赁费593,407元(3.34亩×13,000元/亩/年×13年8个月)〕；2、鑫盈电工厂的自建房屋是建在周谷元承租村委会的土地上，要求鑫盈电工厂支付自建房屋租赁费3,351,868元(7064平方米×0.1元/平方米/日×365日×13年)；3、鑫盈电工厂补付2004年12月1日至2014年11月30日十年租期内少交的土地租赁费1,202,800元｛12.81亩×13,000元/亩×10年-〔3,200,000元-(3000平方米×0.25元/平方米/日×365日×10年)〕，3,200,000元系十年已付租金，0.25元/平方米/日系第一份合同双方口头约定的房屋租金标准｝。事实理由：双方签订并履行2004年12月1日、2014年12月10日的二份《房屋租赁协议》过程中，鑫盈电工厂未足额支付房屋及土地租赁费6,069,378元。
　　针对反诉部分，鑫盈电工厂答辩称，不同意周谷元的反诉请求。对诉请1、3，合同约定按年租金方式计算，土地和房屋面积均由出租人提供；2014年第二次签订合同时，周谷元引用了其与村委会合同中约定的土地面积，同时周谷元自测了房屋面积，精确增加了50平方米，本次动迁评估造成周谷元自建房屋面积改变不影响双方计价方式，且无法证明多出的面积是自用还是出租给鑫盈电工厂使用；双方计价方式已有明确约定，周谷元转租土地已赚取差价，出租价格合理，不应调整；对周谷元主张的14,000元环境整治费，原告同意支付；双方约定了准确的土地使用面积，周谷元同样无法证明多出的3.34亩的实际使用人，经调查，现村委会也仅要求周谷元支付3.34亩二年的租金，周谷元亦未实际支付。另外，周谷元的主张已超过诉讼时效。诉请2、周谷元酌情收取鑫盈电工厂自建房屋租赁费，没有合同依据。
　　经本院审理查明如下事实：
　　涉案奶牛养殖场地系周谷元从上海市浦东新区合庆镇大星村村民委员会承租而来。2004年12月1日，周谷元以上海浦东合庆镇大星村养殖场的名义(出租人，甲方)与鑫盈电工厂(承租人，乙方)签订《房屋租赁协议》，其中协议第一条约定：甲方同意将坐落在大星村整个奶牛养殖场区域，占地共计14亩土地左右，3000平方米左右房屋，道路场地一并租赁给乙方，包括用电装机容量50KV左右，含办公用房，年租金为32万元。二、租赁时间为10年，从2004年12月1日起到2014年11月30日止。第九条约定，协议租赁期满，前一个月，甲方乙方没什么异议，继续顺延续租，签订合同。如甲方要终止，乙方在经营期间建造的房屋，办公设施，铁棚，车棚等按评估价，由甲方赔偿给乙方。
　　2013年11月18日，周谷元(乙方)与上海市浦东新区合庆镇大星村社区经济合作社(甲方)签订《租赁合同书》，约定甲方将位于大星村六队12.81亩土地出租给乙方，租赁期自2014年1月1日至2017年12月31日，租赁费1万元/亩/年，专项帮困基金6,405元/年，献血及其他6,405元，全年合计租赁费140,910元。
　　2014年12月10日，周谷元(出租人，甲方)与鑫盈电工厂(承租人，乙方)续签《房屋租赁合同》，合同第一条约定，甲方在浦东新区合庆镇大星村赵家宅XXX号的原奶牛区域，原有土地12.81亩，原有房屋3050平方米，原有铁棚272平方米(乙方在上个租赁期内已拆除，等拆迁时应归还给甲方)。现甲方自用土地5.81亩，自用房屋1450平方米。余下的土地7亩，房屋1600平方米全部租赁给乙方。该区域其余房屋为乙方在上个租赁租期内的自建房屋。第二条约定，租费及交款方法：房屋租赁为每天每平方0.36元，年租金为21万元。土地租金为每年每亩13,000元，年租金为9万元(或以村里收取为准)。每年的房屋和土地租金总计为30万元。租金每半年交款一次。三、租赁期共4年，从2014年12月1日至2018年11月30日结束……第六条约定，乙方在上个租赁期内，对甲方原有房屋进行的装修，今后如遇国家征用或动迁，归甲方所有。另外，设备搬迁，误工补贴，乙方加建部分(如办公楼，厂房，车棚等)均有乙方所得。
　　2018年3月8日，鑫盈电工厂、周谷元协商后对各自所属的房屋及附属设施等进行了划分确认，双方签署的其中一份手写协议载明“经双方协商，张江鑫盈拆除老周房屋466平方，现将14＃、16＃、25＃(评估报告)补偿给老周，共计471.63平方，双方在房屋面积上无疑议。张江鑫盈拆除老周大棚308平方，现将12＃、26＃(评估报告)补偿给老周，共计311.08平方，双方在大棚面积上无疑议”。
　　2018年7月2日，周谷元(乙方)与上海市浦东新区合庆镇大星村社区经济合作社(甲方)签订一份《租赁合同书》，约定甲方将位于大星村六队3.34亩土地出租给乙方，租赁期自2016年1月1日至2017年12月31日，租赁费1万元/亩/年，专项帮困基金1,670元/年，献血及其他1,670元，全年合计租赁费40,080元。
　　2018年7月31日，大星村委会(甲方)与周谷元(乙方)签订协议，协议第一条约定，根据评估及相关政策，甲方一次性补偿周谷元18,576,171元，甲方不再支付其他费用。第六条约定，甲、乙双方就租赁相关事宜(租金补偿等一切费用)已全部结清，别无其他任何争议。第八条约定，甲方收取乙方总补偿款3%管理费用574,521元。
　　2018年8月初，涉案奶牛场被拆除。
　　经鑫盈电工厂、周谷元确认，鑫盈电工厂向周谷元支付租金至2018年7月底，合同有效部分于此时解除；鑫盈电工厂未支付过押金。
　　另查，根据涉案房屋补偿结算清单及评估材料，补偿费用如下：1、评估建筑总面积(未见证)10732.96平方米，房屋补偿价9,154,377.60元(未见证房屋评估价打六折)，其中：周谷元项下3668.24平方米，评估总价4,947,060元，补偿金额2,968,236元；鑫盈电工厂项下7064.72平方米，评估总价10,310,236元，补偿金额6,186,141.60元。2、装饰装潢2,251,859元，其中鑫盈电工厂1,913,814元。3、附属设施2,638,714元，其中鑫盈电工厂1,688,590元。4、设备搬迁和安装1,306,730元，其中鑫盈电工厂1,206,330元。5、无法恢复使用的设备299,510元，全部评估在鑫盈电工厂项下。6、物资搬迁225,120元，其中鑫盈电工厂133,270元。7、配电费用749,000元，其中鑫盈电工厂684,000元。8、停产停业损失1,609,944元(未见证150元/平方米)。9、奖励费915,437.76元(房屋残值×10%)。以上补偿费用预算总计19,150,692元。
　　审理中，鑫盈电工厂称，同意扣除动迁中村委会收取的3%管理费；本诉中鑫盈电工厂租用周谷元1600平方米房屋的停产停业费24万元，鑫盈电工厂不再主张；反诉中周谷元与村委会补签3.34亩土地租赁合同中涉及的二年租赁费计80,160元，鑫盈电工厂同意支付。
　　以上事实，有《房屋租赁协议》、相关手写协议、《合庆镇南社区规划区域非居住房屋项目集土非居住房屋补偿结算单》及评估材料、补偿协议、《租赁合同书》及庭审笔录等在案佐证。
　　关于周谷元提供的奶牛场开办材料、案外其他奶牛场的评估材料及证人证言与本案处理没有必然关联性，本案中不作认定。
　　本院认为，涉案租赁标的物涉及房屋和土地，其中房屋没有产权证或其他规划准建手续，鑫盈电工厂与周谷元之间的房屋租赁关系应确认无效，场地租赁部分鑫盈电工厂与周谷元表示于2018年7月底解除，本院予以确认。
　　本诉部分。根据房屋结算清单及评估材料，鑫盈电工厂项下的补偿总额为13,789,977.76元。对鑫盈电工厂租用周谷元1600平方米房屋的停产停业费24万元，鑫盈电工厂表示不再主张，系其对自身民事权利处分，本院予以确认。对拆迁中村里收取的3%管理费，鑫盈电工厂同意扣除，本院照准。对周谷元主张应扣除的三项费用，本院认为：1、关于装修182,402元及附属设施1,118,262元。双方租赁关系已有十余年，即使存在被鑫盈电工厂拆除、填埋、合并的设施，此前周谷元从未提出异议，双方评估时对各自所属房屋及附属设施等又进行了划分确认，应认定周谷元系明知并认可的，现其根据本案奶牛场建造结算资料、其他奶牛场评估材料以及本案评估中相同设施的价格，主张已被拆除的装修及附属设施费用，缺乏事实依据。2、关于停产停业费353,200元。停产停业费系对非住宅房屋造成停产停业所作的补偿，合同亦约定，乙方(鑫盈电工厂)加建部分均有乙方所得。周谷元以鑫盈电工厂自建房屋系建在其承租土地上为由，主张其中50元/平方米的停产停业费，没有依据。3、关于2%管理费242,722元。周谷元主张其按行规向鑫盈电工厂收取该项费用，对此鑫盈电工厂不认可，周谷元的该项主张无任何依据。按此计算，周谷元应支付鑫盈电工厂补偿款：13,789,977.76×97%=13,376,278.43元。
　　反诉部分。1、相较承租人而言，周谷元作为出租人又系奶牛养殖场原经营人，对租赁面积应有比较清晰、准确的判断。第一份租赁合同写明租赁标的物“占地共计约14亩土地左右、3000平方米左右房屋”，上述文字表述可见相关租赁面积系双方估算；第二份租赁合同约定的租赁面积虽相对确定，但系争房屋、场地未进行过面积测绘，双方也否认己方进行过面积实测，说明租赁面积仍系双方协商确定，当然也不排除周谷元对自用部分进行过改扩建的可能。据此，本院认定，二份合同约定的租金标准系对二份合同项下鑫盈电工厂承租面积的使用对价，且双方已实际履行，周谷元要求鑫盈电工厂按评估时实测房屋面积、土地面积支付租金差额，本院不予支持。2、对村里收取的2017年度环境整治费14,000元，鑫盈电工厂同意支付，本院据此判决。3、根据合同相对性原理，周谷元与村委会就3.34亩土地补签的租赁合同，对鑫盈电工厂没有合同约束力，现鑫盈电工厂自愿支付3.34亩土地两年的租赁费80,160元，经查并无不当，本院照准。4、鑫盈电工厂使用租赁土地已向周谷元支付使用对价，周谷元以鑫盈电工厂自建房屋系建造在其承租土地上为由，主张鑫盈电工厂再应支付自建房屋租赁费，本院不予支持。5、租赁合同的租金标准由周谷元、鑫盈电工厂合意确定，体现了缔约双方当事人真实意思，周谷元要求鑫盈电工厂按照土地租赁市场价，补付第一份合同履行期间的土地租金差价，本院不予支持。
　　据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第六十条之规定，判决如下：
　　一、被告(反诉原告)周谷元于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海浦东张江鑫盈电工材料厂搬迁补偿款13,376,278.43元；
　　二、原告(反诉被告)上海浦东张江鑫盈电工材料厂于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周谷元环境整治费14,000元；
　　三、原告(反诉被告)上海浦东张江鑫盈电工材料厂于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)周谷元土地租赁费80,160元；
　　四、驳回被告(反诉原告)周谷元的其他反诉请求。
　　负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本诉案件受理费105,978元，保全费5,000元，合计110,978元，原告(反诉被告)上海浦东张江鑫盈电工材料厂负担3,920元，被告(反诉原告)周谷元负担107,058元。反诉案件受理费减半收取计27,143元，原告(反诉被告)上海浦东张江鑫盈电工材料厂负担1,077元，被告(反诉原告)周谷元负担26,066元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员：陆  菁

书记员：黄  政