上海浦东新区杨思乡工贸总公司与上海麦基服饰有限公司、邹立顺房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦东新区杨思乡工贸总公司，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：朱卫其，经理。
　　委托诉讼代理人：钱利明，上海市徐浦律师事务所律师。
　　被告：上海麦基服饰有限公司，住所地上海市青浦区。
　　法定代表人：吴爱小，总经理。
　　被告：邹立顺，男，1972年9月3日生，汉族，住浙江省。
　　上述两被告共同委托诉讼代理人：田海星，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。
　　第三人：上海卡迪安尼服饰有限公司，住所地上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼底层。
　　法定代表人：邹立顺,总经理。
　　委托诉讼代理人：张茂沈，男。
　　原告上海浦东新区杨思乡工贸总公司(以下简称杨思乡工贸总公司)诉被告上海麦基服饰有限公司(以下简称麦基公司)、邹立顺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年7月26日公开开庭进行了审理。原告杨思乡工贸总公司的委托诉讼代理人钱利明，被告麦基公司、邹立顺的共同委托诉讼代理人田海星到庭参加诉讼。根据原告申请，本院依法通知上海卡迪安尼服饰有限公司(以下简称卡迪安尼公司)作为第三人参加诉讼，于2019年10月15日公开开庭进行了审理。原告杨思乡工贸总公司的委托诉讼代理人钱利明，被告麦基公司、邹立顺的共同委托诉讼代理人田海星，第三人卡迪安尼公司的委托诉讼代理人张茂沈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告杨思乡工贸总公司向本院提出诉讼请求：1、依法终止原告与被告麦基公司签订的《房屋租赁合同》并迁出；2、两被告支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的租金人民币(币种下同)598,975元(2016年7月1日至2017年6月30日的年租金为19万元，之后逐年递增5%)和自2019年7月1日起至2号楼房屋实际返还之日止的房屋使用费(按租金标准以2号楼的面积计算)；3、两被告支付房屋水电费30,945.14元(实际计算至迁出日止)；4、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：2016年6月20日，原告与麦基公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落于上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼、2号楼房屋(以下简称系争1号、2号房屋)出租给麦基公司使用，面积441平米，租期自2016年7月1日起至2019年6月30日止，年租金为19万元，每年提增5%。然被告至今未支付过租金。2018年10月29日，原告与邹立顺对麦基公司欠付的租金和水电费进行确认，截止2018年12月31日被告欠付租金494,237.50元，水电费30,945.14元。2019年，被告将系争3号楼房屋返还给原告；同年6月30日，被告将系争1号楼返还给原告。截止目前，仅剩系争2号楼尚未归还于原告，故要求被告和第三人迁出。为维护原告合法权益，故诉如所请。
　　被告麦基公司、邹立顺辩称：虽然原告与麦基公司于2016年6月签订了房屋租赁合同，但原告未按约交付房屋，被告也未支付租金，该租赁合同并未实际履行。系争房屋实际使用人应为卡迪安尼公司，且卡迪安尼公司使用该房屋的依据系原告于2014年7月8日与第三人签订的租赁合同，第三人也已将注册地址迁入系争房屋内，故原告所诉无事实和法律依据，请求驳回原告诉请。另外，被告邹立顺系接受麦基公司委托签订租赁合同，不应承担法律责任。
　　第三人卡迪安尼公司述称：认可被告的抗辩意见。目前卡迪安尼公司实际使用系争2号楼房屋，面积为243.69平米。
　　本院经审理认定事实如下：坐落于上海市浦东新区上南路XXX号房屋产权人系上海浦东新区杨思乡工贸总公司，建筑面积4966.51平米，其中1号全幢建筑面积为1378.6平米，层数为4层，2号全幢建筑面积为243.69平米，层数为3层，3号全幢建筑面积为155.72平米，层数为1层……
　　2014年7月8日，甲方杨思乡工贸总公司与乙方麦基公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于上海市浦东新区上南路XXX号，房屋1号楼104-108室，共计5间200㎡出租给乙方使用，租期5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，年租金66,000元，年租金每三年调整一次，调整幅度暂定按10%比例提增，押金2万元。承租方落款处由麦基公司盖章及法定代表人处由邹立顺签名。
　　2014年7月8日，甲方杨思乡工贸总公司与乙方卡迪安尼公司签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于上海市浦东新区上南路XXX号2号楼房屋，772平米出租给乙方使用；租期5年，自2014年9月1日起至2019年8月31日止，年租金253,600元，年租金每三年调整一次，调整幅度暂定按10%比例提增，押金3万元。承租方落款处由卡迪安尼公司盖章及法定代表人处由邹立顺签名。
　　2016年6月20日，原告杨思乡工贸总公司(甲方)与被告麦基公司(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：一、甲方同意将坐落在上海市浦东新区上南路XXX号XXX号楼、2号楼房屋，441平米出租给乙方使用。二、租赁期限为三年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。三、房屋面积计算：按房屋产权证使用面积为准。四、租金全年为19万元。五、租金交纳方式为先付款后使用，全年租金分二期交纳完毕。首期付款应在甲乙双方自签订合同日起，乙方须在七天内缴纳6个月的租金9.5万元给甲方，余额租赁款分别在每年1月1日七天内缴纳给甲方。七、年租赁费每年调整一次，调整幅度按5%的比例环比提增。十一、乙方在经营活动中涉及到水、电及清洁管理等一些共同费用，由甲方进行分摊后向乙方进行结算，电话费用按电讯局清单结算。承租方落款处由麦基公司的盖章，法定代表人处有邹立顺的签名。
　　另查，2015年11月20日，甲方杨思乡工贸总公司与乙方邹立顺签订《使用权转让协议书》，双方约定：甲方以550万元将上南路XXX号院内部分房屋(建筑面积836.19平方米)使用权让给乙方，土地证属甲方所有，建筑物归乙方；房屋使用权即日起转移，房屋的管理维修保养等各项事务均有乙方负责；使用权转让期限为至动迁为止；使用期内，若发生国家征收、市政动迁事项、土地补偿费由甲方享受收益，地上物补偿费用乙方优先受偿550万元，超出部分80%归乙方,20%归甲方所得。转让协议签订后，杨思乡工贸总公司将上述房屋交付给邹立顺使用，邹立顺分别于2015年11月25日、次日、同年12月8日和2016年8月23日将转让款200万元、30万元、20万元和300万元交付给杨思乡工贸总公司。
　　2018年4月3日，邹立顺起诉至本院，要求解除与杨思乡工贸总公司于2015年11月20日签订的《使用权转让协议书》；杨思乡工贸总公司返还使用权转让款550万元；杨思乡工贸总公司给付使用权转让款占用期间之利息；杨思乡工贸总公司赔偿原告因使用该房屋所产生的经济损失817,562.50元及律师费24万元。本院经审理查明：上海市浦东新区上南路XXX号3号楼二层至三层为违法建筑物，于2017年12月底至次年1月上旬被拆除，有证的一层房屋处于空置状态。2018年12月，本院出具(2018)沪0115民初25445号民事判决书，判决：一、解除邹立顺与上海浦东新区杨思乡工贸总公司就上海市浦东新区上南路XXX号3号楼中有证面积房屋部分签订的《使用权转让协议书》，就上列房屋中无证面积部分签订的《使用权转让协议书》无效；二、上海浦东新区杨思乡工贸总公司于本判决生效之日起二十日内返还邹立顺转让款550万元；三、上海浦东新区杨思乡工贸总公司于本判决生效之日起二十日内赔偿邹立顺经济损失669,562.50元的70%，计468,693.75元；四、驳回邹立顺其余之诉讼请求。该判决现已生效。
　　审理中，双方对承租主体、租赁面积产生争议。原告主张，2014年7月8日，原告将1号楼出租给了被告麦基公司，把2号楼出租给了第三人，2016年邹立顺购买上海市浦东新区上南路XXX号3号楼房屋使用权后，于2016年6月20日以麦基公司为承租人与原告重新签订租赁合同，租赁房屋为上南路XXX号XXX号楼101-108室、2号楼房屋，共计441平米；被告则主张，2014年7月8日，原告与第三人签订的租赁合同的标的包含了1号楼的104-108房间200㎡以及2号楼243.69㎡、3号楼(一层)155.72㎡，所以面积为772平方米，之后，所有的房屋均由第三人使用；原告与麦基公司于2016年6月20日签订的租赁合同并未实际履行；卡迪安尼公司已于2019年返还了系争1号楼、3号楼房屋。卡迪安尼公司亦认可其是实际使用人，目前仍在使用系争2号楼房屋，面积为243.69平米。
　　原告提供《麦基1号2号楼水电费房租清单(2015.4-2018.12)》一份，表格一载明：1.开票日期2015.6.19，4-6月电费1,030.46元；2.开票日期2015.9.18，7-9月电费1,314.30元；3.开票日期2015.12.21，10-12月电费1,553.58元；4.开票日期2016.4.20，1-3月电费1,607.28元；5.开票日期2016.8.23，4-6月电费551.04元；6.开票日期2016.11.15，7-9月电费250.86元；7.开票日期2016.12.22，10-12月电费1,040.52元；8.开票日期2017.4.20，1-3月水电费5,451.70元；9.开票日期2017.7.17，4-6月水电费4,076.40元；10.开票日期2017.10.24，7-9月电费4,380元；11.开票日期2017.10.24，7-9月水费715.50元；12.开票日期2017.12.26，10-12月电费2,412元；13.开票日期2017.12.26，10-12月水费699.60元；14.开票日期2016.12.29，7-12月房租95,000元；15.开票日期2017.7.17，1-6月房租95,000元；16.开票日期2017.10.24，7-12月房租95,000元。扣除2018.7.6已收水电费转账13,000元，未收到款项合计297,083.24元。表格二载明：1.房屋租赁费2018年1-6月104,500元；2.房屋租赁费2018年7-12月104,737.50元；3.电费2018年1-3月5,849.80元；4.电费2018年4-6月3,502.40元；5.电费2018年7-9月5,118.30元；6.电费2018年10月917.40元；7.电费2018年11月987.60元；8.电费2018年12月1,039.50元；9.水费2018.1-12月1,446.90元；总计228,099.40元。备注：至2018年12月底止，麦基应收未收款共计525,182.64元，手写“其中房租494,237.50元、水电30,945.11元”。签收人处有“邹立顺”的签名并署期2019.1.21。被告质证称，邹立顺的签名系在签收人处，只能代表其收到了上述清单，并不能代表其对金额的确认。
　　以上事实由上海市房地产权证、房屋租赁合同、(2018)沪0115民初25445号民事判决书、麦基1号2号楼水电费房租清单(2015.4-2018.12)等证据以及当事人的庭审陈述在案佐证。
　　本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告在本案的主张的依据系2016年6月20日其与被告麦基公司签订的房屋租赁合同，根据查明的事实，该租赁合同签订后原告并未向被告麦基公司交付房屋，麦基公司也未就此交纳房屋租金；房屋实际使用人系第三人卡迪安尼公司，第三人使用房屋的依据系其与原告之间于2014年7月8日签订的租赁合同。目前，虽然双方对于各租赁合同的面积组成无法确切说明，但一致确认已返还系争1号楼、3号楼房屋，目前由第三人使用系争2号楼。故原告依据原告与被告麦基公司之间于2016年6月20日签订的房屋租赁合同提出的诉讼请求无合同及法律依据，本院均不予支持。鉴于第三人使用房屋的依据系其与原告之间签订的租赁合同，该合同虽已到期，但不属于本案的处理范围，原告可另行主张。
　　据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
　　驳回原告上海浦东新区杨思乡工贸总公司全部诉讼请求。
　　案件受理费9,051元，减半收取计4,525.50元，由原告上海浦东新区杨思乡工贸总公司承担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　　

审判员：杨晓云

书记员：袁颖丽