上海浦东新区银飞船用配件厂与上海德良机械制造有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

　　原告：上海浦东新区银飞船用配件厂，住所地上海市浦东新区。
　　法定代表人：王志刚，董事长。
　　委托诉讼代理人：赵忠敏，上海知诚律师事务所律师。
　　被告：上海德良机械制造有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区康桥东路XXX弄XXX号乙。
　　法定代表人：吴忠良，总经理。
　　委托诉讼代理人：吴伟娟，女。
　　委托诉讼代理人：陈顺，上海日盈律师事务所律师。
　　原告上海浦东新区银飞船用配件厂(以下简称银飞配件厂)与被告上海德良机械制造有限公司(以下简称德良公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月20日、2018年6月5日公开开庭进行了审理。原告银飞配件厂的法定代表人王志刚及委托诉讼代理人赵忠敏，被告德良公司的法定代表人吴忠良及委托诉讼代理人吴伟娟和徐辉到庭参加诉讼。后因案件审理需要，本案依法转为普通程序审理。又因被告德良公司提起(2018)沪0115民初52248号互易纠纷之诉，故本案中止审理。上述互易纠纷案件生效后，本案恢复审理。本院于2019年3月12日公开开庭进行了审理，原告银飞配件厂的法定代表人王志刚及委托诉讼代理人赵忠敏，被告德良公司的法定代表人吴忠良及委托诉讼代理人吴伟娟和陈顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
　　原告银飞配件厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告可搬迁设备补偿费人民币(以下币种同)323,426.40元；2、判令被告支付原告不可搬迁设备补偿费191,963.20元；3、判令被告支付原告停产停业补偿费248,920元。事实和理由：原告自2008年7月起租赁被告厂房及附属设施889平方米作为生产经营之用。其中设备因属船用油泵特种精密加工，均为原告投资所有。按照合同约定，如租赁期间，有政府拆迁应属原告设备搬迁费用等被告应予协助并归原告所有。2017年8月10日所属上列厂房区域列入康桥镇集体综合整治征用，被告响应政府征收签订了补偿协议。按本次征用政策口径，各类补偿按每亩100万元计，可得各类补偿合计405万元。2017年8月16日，被告通知原告于9月10日完成设备搬迁，并称原告无任何搬迁费用，经反复协商无果，引起本案争议。原告认为政府动迁系原、被告均应配合的义务，补偿中包含设备、货物搬迁补偿及停产停业补偿等费用。原告配合动迁并及时迁址，然被告要求独享全部补偿款并让原告牺牲应得合法利益，违反合同约定及法律规定。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。
　　被告德良公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、关于停产停业补偿。原、被告签订的租赁合同约定租赁期间发生拆迁行为的，被告不作任何补偿给原告，故原告无权要求停产停业补偿。即使法院认定原告应得相应补偿，根据原告的补偿结算表记载，原告应得停产停业补偿一栏为0。二、关于设备搬迁补偿费。(2018)沪0115民初52248号互易纠纷案件中，康桥镇政府提供了原告的资产负债表，显示原告的固定资产总额120万元，故即使法院认定被原告应得设备搬迁补偿费，也应以120万元为限，根据相应比例，补偿款也仅为12万元。同时，被告与相关部门的补偿协议，最终结算款的比例为79.75%，故实际补偿款还需计算上述比例。第三，原告在租赁期间存在拖欠租金的情形，被告已在法院另案诉讼，希望两案合并审理。
　　本院经审理认定事实如下：
　　2011年6月2日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，其中约定甲方将位于康桥东路XXX弄XXX号内部分厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁物面积1350平方米；租赁期限为6年，从2011年7月15日起至2017年7月14日止；2011年7月15日至2014年7月14日每年租金325,215元，2014年7月15日至2017年7月14日每年租金345,215元，乙方先支付租金，后使用厂房，付款时间为每年的7月5日和1月5日。
　　2016年6月28日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《厂房租赁合同》，其中约定甲方将位于康桥东路XXX弄XXX号内部分厂房或仓库租赁给乙方使用，租赁物面积889平方米；租赁期限为壹年，从2017年7月15日起至2018年7月14日止；每年租金269,322元，乙方先支付租金，后使用厂房，付款时间为每年的7月5日和1月5日。合同第十条约定，租赁期间如发生不可抗力因素和有政府或经正常合法程序审批的拆迁行为，则甲方不作任何赔偿给乙方。但甲方应协助乙方得到属于乙方的设备拆迁费。
　　2017年7月，上海市浦东新区康桥镇人民政府(以下简称康桥镇政府)发布《“康桥镇高西民营小区”综合整治地块集体土地非居住房屋补偿操作口径》(以下简称《操作口径》)，有证建筑补偿中的设备搬迁补偿规定：凡列入搬迁的设备，应由企业提供设备购置发票、企业纳税依据、会计报表、固定资产账册等用以证明该设备符合该企业生产经营范围所需，且尚在正常使用的相关凭证，经街镇征收中心(或用地单位与代甲方)、跟踪审计事务所、征收事务所、评估公司等部门结合摄像、评估等结果，集体予以核定。所有核定内容均由相关单位审核人员签字确认。被核定为企业正常使用的可搬迁生产经营设备，按评估确定的搬迁费和安装费予以补偿(或按设备资产现值评估价为依据作相应补偿)。被核定为无法恢复使用的设备，按照重置价结合成新结算的费用进行补偿，由具有资质的资产估价机构进行评估。经批准用于生产经营的非居住房屋，停产停业损失补偿如下：一奖期内签约的，按有证建筑面积每平方米250-350元补偿。
　　2017年8月8日，上海市浦东新区康桥镇城镇建设管理中心(以下简称康桥城建中心)发布《“康桥镇高西民营小区”综合整治地块集体土地非居住房屋协议搬迁补偿补充操作口径公告》(以下简称《补充操作口径》)，对原操作口径补充如下：对于工业建设用地虽经政府批复(有土地批复)，但房屋建筑无证的，经有关部门认定视作为有证建筑的，各类补偿总额不得超过有土地批复每亩100万元；超过每亩100万元的，按每亩100万元结算；未超过每亩100万元的，按实结算。该公告还明确：经有关部门认定视作为有证建筑、未见证建筑的补偿、补贴标准，仅适用于签约期限内达成补偿协议的企业，如该类企业在签约期内无法达成协议的，不再享受上述补偿、补贴标准，将按有关拆违政策规定处理。如原操作口径与本补充口径有冲突的，以本补充口径为准。
　　经康桥镇人民政府委托，上海纬临房地产估价有限公司对康桥东路905弄内德良公司所涉的房屋、装修、附属设施、移装/物资、设备搬迁等进行估价。结论为：房屋2531.80平方米评估价格3,417,479元、装饰装修评估价格260,010元、附属设施评估价格340,460元、移装/物资评估价格3,550元、设备搬迁评估总价1,078,691元(其中被告德良公司360,680元、承租户银飞配件厂718,011元)。
　　2017年8月，康桥镇政府(甲方)、上海市浦东房屋第四房屋征收服务事务所有限公司(实施单位，以下简称第四征收事务所)、德良公司(乙方)签署《上海市集体土地非居住房屋补偿协议》(以下简称《补偿协议》)，约定乙方房屋坐落于康桥镇康桥东路905弄，经政府相关部门认定，视作为有证建筑面积1683平方米，2007年1月1日至2011年12月31日期间建成的违章建筑848.8平方米，批复工业用地4.05亩。第二条补偿、补贴内容：(一)视作为有证建筑房屋的补偿，1、房屋建筑面积1683平方米，补偿费2,627,802元，2、装饰装潢、附属设施补偿费413,245元，3、设备搬迁补偿费736,769元，4、货物搬迁补偿/元，5、配电增容补偿费83,000元，6、停产停业损失补偿费589,050元，7、奖励费共计608,209.40元(其中速签奖励费304,104.70元、速搬奖励费304,104.70元)，8、营业执照变更费20,000元。9.其他补偿费/元。(二)未见证建筑的补偿、补贴(无)。(三)2007年1月1日至2011年12月31日期间建成的违章建筑，共计奖励/元。上述(一)至(三)项补偿、补贴、奖励等合计5,078,075.40元，对于超过批复土地每亩100万元的，则按每亩100万元结算；未超过每亩100万元的，按实结算……甲方实际支付给乙方的协议搬迁补偿金额405万元。以上补偿费已包括所有补偿费。乙方的房屋如有租赁的，则由乙方负责与承租户协商解决。乙方与承租户不得以任何理由再提出补偿要求。乙方在签订本协议后20天内，即2017年9月6日前搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。
　　同月，由被告德良公司盖章确认的《“康桥镇高西民营小区”综合整治地块集土非居协议搬迁补偿结算表》(以下简称《补偿结算表》)记载：企业名称被告及租赁户，有土地批复视作为有证建筑房屋的补偿：房屋补偿费2,627,802元、装潢补偿费184,566元、附属设施补偿费228,679元、可搬迁设备补偿费404,283元、不可搬迁设备补偿费332,486元、配电增容补偿费83,000元、停产停业损失补偿费589,050元(建筑面积1683平方米，单价为每平方米350元)、速签奖励费304,104.70元、速搬奖励费304,104.70元、营业执照变更补偿费20,000元，以上合计5,078,075.40元，补偿金额(总补偿款有证建筑不超过每亩100万元)405万元。
　　2017年8月，第四征收事务所、康桥城建中心、上海上审会计师事务所有限公司(以下简称上审会计事务所)、上海市浦东新区康桥镇集体资产管理公司(以下简称康桥集体资产公司)共同盖章确认的《征收补偿企业现场确认单》显示：企业名称为德良公司，1、房屋建筑评估价格3,417,479元，补偿金额2,627,802元；2、装饰装潢评估价格260,010元，补偿金额184,566元；3、附属设施评估金额344,010元，补偿金额228,679元；4、可恢复机械设备评估金额166,680元，补偿金额(空白)；5、无法恢复机械设备评估价格194,000元，补偿金额92,532元……7、停产停业费补偿金额589,050元；8、奖励费补偿金额608,209.40元……10、配电增容补偿费83,000元；11、营业执照变更补偿费20,000元；合计4,433,838.40元。
　　2017年9月1日，德良公司将房屋交付被告拆除。
　　2018年2月13日，康桥镇政府给付被告德良公司405万元。
　　2018年2月，原告诉至本院，要求判如所请。
　　另查明，2018年7月，本院受理(2018)沪0115民初52248号德良公司诉康桥镇政府、第四征收事务所互易合同纠纷一案，并依法通知银飞配件厂作为第三人参加诉讼，德良公司诉请将《补偿协议》第二条中设备搬迁补偿费736,769元变更为92,532元。2018年11月，本院判决驳回德良公司的诉讼请求。德良公司不服上述判决，提起上诉。2019年1月31日，上海市第一中级人民法院判决：驳回上诉，维持原判。
　　在上述案件审理过程中，康桥城建中心于2018年7月6日出具《关于“康桥镇高西民营小区”综合整治地块协议搬迁承租人上海浦东新区银飞船用配件厂四方认定的情况说明》(以下简称《关于四方认定的情况说明》)，主要内容为2017年8月18日四方认定人员对德良公司及承租人银飞配件厂进行了现场勘察；最终件袋送审时因工作人员疏忽，遗漏了银飞配件厂的《征收补偿企业现场确认单》，但不影响最终搬迁补偿结果，跟踪审计单位审核意见中也体现了整体金额。第四征收事务所、上审会计事务所、康桥集体资产公司也在该《情况说明》上盖章，确认属实。
　　2018年7月20日，康桥城建中心及第四征收事务所出具《情况说明》，部分内容为：在实际结算中，产权人和承租人的搬迁各类补偿结算总额超过集建每亩100万元的封顶线，故封顶搬迁补偿总额为405万元。由于承租人银飞配件厂在产权人租赁的4.05亩土地上，同样在进行生产经营，这是客观存在的事实，让其搬离时，也必然会产生设备搬迁和停产停业损失，故在设备搬迁和停产停业损失补偿中，也必然包含着对承租人的补偿。根据政策只认定产权人为签约主体，而承租人的搬迁补偿是由产权人负责的。
　　2018年9月14日，第四征收事务所出具《关于产权人德良公司和承租人银飞配件厂设备补偿情况说明》(以下简称《设备补偿情况说明》)，载明：一、德良公司全部建筑面积2531.8平方米，其中有证面积(本院注：实际应为“视作为有证建筑面积”，下同)1683平方米，全幢动力线、电表板等不宜搬迁设备评估139,200元，按有证面积比66.474%，认定不宜搬迁设备费用92,532元。二、银飞配件厂承租德良公司2号、3号厂房，2号厂房400.16平方米为无证建筑，该厂房内设备不予认定、评估和补偿；3号厂房658.8平方米为有证建筑，该厂房可搬迁设备394,951元，不宜搬迁设备213,700元；2、3号厂房全幢的监控设施、空调移装、动力线等经评估为可搬迁设备15,000元、不宜搬迁设备42,200元，按照3号厂房所占面积比62.212%，认定3号厂房涉及可搬迁设备9,332元、不宜搬迁设备26,254元。三、通过上述计算，德良公司和银飞配件厂合计可补偿的可搬迁设备补偿费为404,283元，不宜搬迁设备补偿为费用92,532元+239,954元=332,486元。四、实际补偿情况。根据操作口径第一条规定，德良公司经政府批复的集体土地工业建设用地为4.05亩，各类补偿款总额(包含承租人银飞配件厂补偿)为5,078,075.40元，已超过每亩100万元的封顶标准，故实际按405万元标准补偿，折率为79.75%。为公平公正起见，承租人银飞配件厂的补偿款也应按79.75%的折率相应打折，即644,237元×79.75%=513,779元，故承租人银飞配件厂实际补偿513,779元比较合理。
　　审理中，原、被告确认租赁物地址为康桥镇康桥东路XXX弄XXX号，原告租赁其中2号、3号厂房，上述房屋均无房地产权证。
　　本院认为，本案的争议焦点为：一、原告是否有权享有相关拆迁利益。二、如原告有权获得拆迁利益，具体金额为何。
　　针对争议焦点一，被告与拆迁单位签订的《补偿协议》中约定：“以上补偿费已包括所有补偿费，乙方的房屋、场地如有租赁的，则由乙方负责与承租户协商解决，乙方与承租户不得以任何理由再提出补偿要求……。”协议附件《补偿结算表》中的企业名称记载为“上海德良机械制品有限公司及租赁户”。根据上述内容可知，归属于承租人即原告的补偿一并包含在上述补偿协议中。此外，康桥城建中心及第四征收事务所出具的《情况说明》也明确：承租人银飞配件厂在租赁土地上进行生产经营，让其搬离时，也必然会产生设备搬迁和停产停业损失，故在设备搬迁和停产停业损失补偿中，也必然包含着对承租人的补偿。根据政策只认定产权人为签约主体，而承租人的搬迁补偿是由产权人负责。综上，本院认为，归属于原告的补偿一并包含在《补偿协议》中，原告有权获得相应的设备搬迁及停产停业损失补偿费。
　　被告辩称租赁合同约定租赁期间发生拆迁行为，被告不作任何赔偿，故被告不享有停产停业补偿。对此，本院认为，首先，涉案2、3号房屋无产权证，缺乏合法建造手续，根据相关法律规定，原、被告签订的《厂房租赁合同》为无效合同。其次，即使合同有效，从合同第十条条款文义看，双方仅约定如果发生拆迁，被告不作赔偿给原告，但并未否定原告应得的相关拆迁利益。综上，被告以合同约定为由否认原告应得停产停业损失补偿，缺乏依据，本院不予支持。被告又辩称原告的补偿结算表记载停产停业损失补偿为0。对此，本院认为，被告所称的原告补偿结算表并未加盖相关单位印章，最终的补偿以被告与拆迁单位签订的《补偿协议》及所附《补偿结算表》为准，协议所附《补偿结算表》明确对象为被告及其租赁户，停产停业损失补偿为589,050元，故被告的该项辩称，亦缺乏依据，本院不予支持。
　　针对争议焦点二：结合《操作口径》、《补偿结算表》、《征收补偿企业现场确认单》、《关于四方认定的情况说明》、《设备补偿情况说明》等可知，被告与相关单位签订的《补偿协议》中记载的设备搬迁补偿费736,769元包含被告的不可搬迁设备补偿费92,532元，原告的不可搬迁设备补偿费239,954元，原告的可搬迁设备补偿费404,283元。被告辩称，根据原告资产负债表推算原告的设备搬迁补偿款为12万元，缺乏依据，本院不予支持。
　　关于停产停业损失补偿，根据《操作口径》、《补偿协议》、《补偿结算表》、《设备补偿情况说明》等可知，系按照“视作为有证建筑面积”予以计算(1683平方米×350元/㎡)。原告租赁的2号房屋为无证建筑，不属于“视为有证建筑面积”范畴，故不应计算该部分的补偿面积。原告租赁的3号房屋经有关部门认定为“视作为有证建筑面积”，故应计算相应的停产停业损失补偿。
　　因《补充操作口径》对“视作为有证建筑面积”的各类补偿总额有所限制，被告实际取得补偿金额为405万元。因此，对于原告应得的设备搬迁补偿费(包含可搬迁设备及不可搬迁设备)及停产停业损失补偿费，由本院根据被告与相关部门签订的《补偿协议》及被告实际所得动迁利益等，一并酌定为697,666元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：
　　被告上海德良机械制造有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东新区银飞船用配件厂设备搬迁补偿费、停产停业损失补偿费合计697,666元。
　　负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行金钱给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费11,443.10元，由原告上海浦东新区银飞船用配件厂负担666.10元，被告上海德良机械制造有限公司负担10,777元。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。　

审判员：梅丽华

书记员：祝  芬